地产大亨传记：“狠人”郁亮
万科集团董事局主席郁亮又讲了一个“狼来了”的故事。
9月25日，在郁亮最爱的云南抚仙湖畔，万科举办了一场“银河故事会”。 地产资本了解到，在会上，俞亮指出，“三条红线”政策对房地产行业的影响不亚于2012年的土地招拍挂制度，并表示，“所有今年开发商又一次站在了同一起跑线上，之前的一切都归零了。”
已经带领万科走上行业巅峰的郁亮，为何敢说“全归零”？
从楼市资本理论来看，这是因为郁亮隐忍低调的性格被大写了“狠”字； 正如现代职场决胜三大法则所说：“要么忍，要么狠，要么滚！” 成为房地产行业龙头万科的掌门人，俞亮显然擅长前两点。
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01
“狠”读
韩非子曾说：“将军必从军，丞相必从国。”
置业资本了解到，1965年出生的俞亮来自江苏苏州一个普通家庭。 他的母亲是一名工人，父亲是一名工程师。
或许是天赋的缘故，郁亮的理科成绩非常好。 1984年考入北京大学国际经济系时，他的数学成绩堪称满分。
读大学时，郁亮最喜欢的书是罗曼·罗兰的《约翰·克里斯托弗》和威廉·曼彻斯特的《荣耀与梦想》——他对约翰·克里斯托弗的奋斗人生极为着迷； 《荣耀与梦想》所描绘的美国王朝历史，让他认为，一个从混沌中崛起的时代，才是凡人成就的最佳舞台。
80年代的深圳街头
那时，改革开放的前沿深圳，充满了淘金的热忱、冒险精神和经济崛起的冲动。 一群梦想家和淘金者试图在蓝图上建立“乌托邦”。 而多次在报纸上看到深圳故事的于良，认定这就是他一直寻找的大展拳脚的舞台。
1988年大学毕业后，郁亮来到深圳，加入了深圳外贸集团公司。
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02
“狠”官
然而，余亮还没来得及大干一场郁亮跑步，他供职的外贸公司业务就萎缩了。
经过万科同学的推荐和厚厚的“商链模式”建议，郁亮于1990年成功加入万科，主要工作是证券和投资。
郁亮虽然为人低调干练，但很快就展现出了“狠官”的一面，豪爽得让人难以想象。
在万科才两年，郁亮就走进王石的办公室提出升职要求，并提出了详尽的分析和大胆的建议。 王石对他大加赞赏，郁亮成为万科第一任董事会秘书。
成为董事会秘书后，俞亮也迅速崭露头角：1993年5月28日，万科4500万股B股上市发行，共募集资金45135万港元，俞亮是其中一位领导人。
凭借这一资本优势，万科攻城掠地郁亮跑步，上海、深圳、北京、天津、青岛、沉阳等地的房地产项目遍地开花。 那是万科历史上发展最快的时代。
而此后每隔几年，郁亮就会主动出任“大官”：1993年，郁亮出任万科财务顾问有限公司总经理，1994年出任万科董事，1996年出任万科财务顾问。万科副总经理； 直到2001年担任万科总经理时，郁亮才36岁。
郁亮出任副总经理的背后有这样一个“笑话”：1994年的一天，郁亮来到王石的办公室，直接问他：“为什么我不是副总经理？” ”王石答道：“是啊，为什么？你还不是？ 两年后，郁亮升任副总经理一职。
郁亮曾说，他个人一生中最幸运的事情就是找到了正确的方向，进入了正确的万科。
但从地产资本论的角度来看，或许万科也在庆幸郁亮这个豪放重臣带领万科走向了更高的发展。
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03
“无情”的改变
2001年，万科的销售额只有65亿元。 刚从高峰期出来，公司里山也很多。 许多万科人对此表示不满。 为什么会选中有金融背景、没有房地产专业知识的郁亮？
顶住多方压力，“狠人”郁亮直接喊出“千亿计划”——就连一向被外界视为冒险家的王石也来问郁亮：“是不是步骤太大？ ”
于良没有动摇，直接将枪口对准了里面，开始了由内而外的变化。
1、人员管理：
2000年，万科为中海制定了“海盗行动”的招聘计划。 余亮亲自与他沟通，三年内吸引了近50名中海骨干加盟万科。
2007年，以“007工程”吸引跨国公司管理人才加盟万科。
2.行政管理：
着眼执行层面，郁亮制定了“7090战略”和“5986制度”； 其中，“5986制度”是指征地后5个月内开工，9个月内销售，首月80%的销售额，60%的产品为住宅。
如此快速周转的模式，不仅让万科在2008年实现了478.7亿元的销售额，还大大提升了市场份额。
3、资金管理：
凭借在金融领域的专业技能，郁亮筹集了六轮融资，用尽配股、增发、可转债等多种方式，为万科的快速扩张补充了百亿资金。
郁亮在为万科注入并购、金融创新等基因时，也勾勒出郁亮版万科与王石独资时代的区别——从2004年开始，王石开始让万科去郁亮。
2004年（万科成立20周年）
很快，俞亮漂亮地实现了自己的目标：2010年，万科销售额达到1081亿元，成为中国第一家突破千亿元的房地产企业。
楼市资本论感叹，至此，万科又进入了一个新的发展阶段。
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04
“猛烈”减肥
当然，郁亮不仅在工作上“狠”，在生活中也对自己“狠”。
身高1.71米的郁亮，曾经是个胖子。 他最胖的时候有80公斤。
房地产资本主义有意思的是，2009年某杂志刊登了一张他赤裸上身站在南极的照片，三言两语将大腹便便的郁亮形容为一个不太敬业的领导者。 之后，心烦意乱的余亮决定“狠狠”给自己减肥。
加入万科时，他用了两年时间将体重从75公斤减到64公斤。
郁亮主要靠跑步来减肥。 每次出差，他都会约万科当地公司的长跑协会第二天早上一起跑。
这一跑，郁亮坚持了10年。 就连这次在云南抚仙湖举行的媒体见面会上，俞亮还组织媒体在早上一起跑：一圈3.67Km，圈数随意。
到2011年，于亮已经成功减重14公斤，可谓言而有信。 之后，他又为时尚杂志拍了一组“运动型男”的写真，惊得不少人惊掉下巴，他的解释是“终于有这么好的身材了，就是想炫耀一下”。
在郁亮看来，只有能控制自己体重的人，才能掌握自己的人生。
男人能戒烟，女人能减肥，据说最可怕。 因为这两类人都是意志力超强的物种，极度偏执，不达目的不罢休。 他们在潜意识层面与人们的欲望作斗争。
从地产资本论的角度看，在领导这样一家龙头地产公司的同时成功减肥的郁亮，确实是一个“狠人”。
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05
“悲观”
2017年6月，随着王石正式宣布退休，郁亮接任万科集团董事长，成为万科这艘巨轮的新掌舵人。
王石宣布退役，朋友圈配图是他和郁亮在珠峰脚下的合影
然而，当他逐渐走出王石耀眼的光环后，却露出了郁亮“狠”之外的另一面——悲观。
从楼市资本理论来看，郁亮的悲观情绪或许与其财务背景有着密不可分的关系。 因为财务会计的保守主义原则。 不要高估资产，也不要低估负债。 也就是说：要充分考虑可能的损失，而对可能的收益视而不见。
置业资本注意到，这不是俞亮第一次呼吁行业拐点的到来。 早在2014年6月，郁亮就在媒体上发表了一篇《我国楼市进入“白银时代”》的文章。 基于此，万科制定了一个大方向：多留现金，少留地，为过冬做准备。
然而，让人意想不到的是，2015年五次降息加五次降准，房地产330新政于2015年3月30日出台。很快，深圳房价年年翻番，房价跨越在接下来的几年里，该国普遍上涨了40-80%。
“少拿地”的万科手握千亿现金，眼看错失快速发展良机，股价承压。 低市值也引来“野蛮人”入场搅局，一度让公司发展陷入波涛汹涌的危机。
如今，距离万科进入郁亮时代已过去三年。 在此期间，万科不仅放弃了行业老大的地位，还从一家敢言、敢为天下先的企业转变为一家谨小慎微的企业。
从万科2020年发布的半年报来看，上半年，万科实现营业收入1463.5亿元，归属于上市公司股东的净利润125.1亿元，同比增长分别为 5.05% 和 5.6%。 值得注意的是，万科的销售额正在下滑。 上半年，万科合同销售额3204.8亿元，同比下降4%。
不能说这与以俞亮为首的万科管理层采取的“保守做法”无关。
所谓投资先投人。 2020年初以来，万科股价累计跌幅超过20%，动态市盈率不足7倍。 投资者用脚投票，可能是郁亮的“悲观”预期导致万科过于“保守”的打法，进而损害其成长性。
从楼市资本论来看，怀旧或遗憾，都抵挡不住时代的车轮。
大变革时期，俞亮或许需要更多的勇气去破局。 楼市资本论也期待郁亮带领万科重拾强劲上升势头，成为行业的灯塔。
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