天堂岛生态休闲旅游度假区别墅群项目可行性研究报告
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天堂岛生态休闲旅游度假别墅群项目可行性研究报告目录 第一章概述 4 一、项目实施背景 4 二、项目概况 7 三、项目投资方 8 四、编制依据及研究范围 8 第二章项目建设必要性分析 9 1 . 开发天堂岛生态旅游区是宜昌发展生态旅游的要求 9 2. 天堂岛生态旅游区的建立有利于清江流域旅游业的可持续发展 10 3. 天堂岛别墅群项目开发推进天堂岛生态休闲旅游区开发步骤 11 第三章市场分析与市场定位 11 1.国内别墅市场分析 11 2.宜昌市房地产市场基本分析 12 3.别墅群项目SWOT分析 13 5.目标市场定位分析与定位产品定位 17 第四章市场营销 18 一、营销策略 18 二、销售周期预测 20 第五章 建设条件及选址 20 一、建设条件 20 二、选址 23 第六章 项目制定及实施方案 24 一、项目建设内容 24二、项目实施进度安排 28 第七章 投资估算与资金筹措 29 一、投资估算内容 29 二、投资估算 30 三、资金筹措 31 四、投资计划 31 第八章 财务分析 财务评价 31 一、工程造价估算 31 二、工程造价估算 31投资收益估计32 三、现金流量计算34 四、敏感性分析34 五、财务评价35 第九章风险分析35 一、风险因素35 二、风险对策36 第十章结论与建议39 一、结论39 二、 结论39 建议39 结论投资成本表43 附件4 天堂岛别墅群项目投资收益估算表44 附件5 天堂岛别墅群项目现金流量计算表45 附件6 天堂岛别墅群项目敏感性分析表53 第一章概述一、项目背景实施情况 （一）生态旅游已成为当今世界最具潜力的旅游精品。 生态旅游是在旅游与生态环境可持续发展的背景下产生的一种新型旅游发展模式。 它主要侧重于欣赏和研究生态。 它是针对该地区的自然景观、自然环境、野生动植物和文化特色，旨在突出旅游区生态环境的一种旅游形式。
生态旅游使都市人回归自然、了解自然、亲近自然、享受自然，暂时摆脱城市嘈杂、尘土飞扬的环境，达到彻底放松、休闲、健身、智力开发的目的。 它正逐渐成为都市人生活的时尚。 世界生态旅游大会认为，国际生态旅游市场潜力巨大，2025年的年增长率高于其他旅游项目和旅游产品的发展速度。 另有数据显示，近年来世界旅游业的构成中，生态休闲旅游占62%，而宗教、健身旅游、文化和商务旅游分别仅占20%和18%。 鉴于生态旅游的发展前景及其巨大的环境和社会效益，联合国特别发起生态旅游年，鼓励世界各国通过可持续的旅游活动促进环境保护和经济发展。 （二）湖北宜昌生态旅游快速发展 近年来，湖北省旅游业正处于快速发展阶段。 目前，湖北旅游业基本形成了以武汉、宜昌为中心，向周边地区辐射的旅游布局，形成了以“一江两山”为主的空间格局和全方位开放的旅游网络格局。 “十五”期间，全省共接待国内外游客332亿人次，年均增加1291人次； 旅游总收入1985亿元，年均增长1596元。我省旅游业正逐步成长为快速发展的新兴产业和新的经济增长点。 宜昌市地处长江中上游交界处，湖北省西部，秦巴山脉、武陵山脉向江汉平原过渡地带。 旅游资源得天独厚，既有优美的自然风光，又有丰富的人文景观。 ，以及宏伟的现代建筑工程，集自然景观、人文景观和现代建筑于一体。
全市拥有各类旅游资源601处，其中世界级3处、国家级30处、省级40处，年接待万人次以上的景区104处。 长江三峡是我国最大的国家级地质公园，也是全国40佳旅游景区之一； 三峡大坝旅游区、三峡人家景区、车溪景区、西岭峡口景区四大景区为国家4A级景区，玉泉寺景区、中华鲟园风光，昭君寨、百宝寨、四溪景区、屈原寺、紫阳龙洞景区、奥陶纪石林、嵩山、古朝印洞景区、情人泉景区等11个景区。 国家3A级景区。 三峡大坝旅游区、车溪风景区、三峡任家景区入选湖北省首届“十佳”旅游景区。 以长江三峡为代表的自然风光和以三峡水利工程为代表的人文景观奠定了宜昌在全国乃至国际旅游中的重要地位。 以诗人屈原、美人王昭君、圣贤关羽、学者杨守敬为代表的古代名人文化； 以巴人遗迹和土家族风俗为代表的民俗文化； 以柴布溪国家森林公园和后河国家级自然保护区为代表的生态休闲度假胜地共同构成了宜昌三峡旅游神奇浪漫的画卷。 （3）天堂岛生态旅游资源十分丰富，亟待开发。 清江作为长江在湖北的第二大支流，拥有丰富的人文和自然旅游资源，在宜昌乃至湖北省的旅游规划中占有重要地位。 地位。 天堂岛位于湖北省宜昌市长阳土家族自治县清江流域高坝洲水库区。 它地处中西部地区交界处，依托三峡，控制鄂渝两地，辐射全国。
天堂岛水库支流、半岛群落密布，山水交错。 是清江下游水库支流形态最复杂、水质最好、人口密度最小的半岛群。 山清水秀，草木葱茏，山清水秀，生态环境优越。 天堂岛所在地区是巴人文化和荆楚文化的发祥地和交融地之一。 流传于民间的各种谜语、神话传说、民歌、舞蹈、民居、饮食、风俗等无一不透露着巴楚文化。 具有极高的旅游文化价值和欣赏价值。 天堂岛距早期人类活动“长阳人”遗址仅40公里。 与岛相邻的红花桃城北溪新石器时代遗址距今已有7500万年的历史。 农耕文化源远流长。 人民的土家族风俗也具有荆楚文化和民俗的特点。 天堂岛的资源环境具有良好的舒适性、健康效益和安全性，为度假旅游的发展提供了根本保障。 （四）天堂岛别墅群项目的开发有利于生态旅游资源的综合利用《清江天堂岛生态休闲旅游度假区控制性详细规划》（以下简称《控制性规定》），天堂岛生态休闲旅游度假区该项目投资额大（总投资18亿元）、建设周期长（建设期10年），如果不分期开发、滚动开发，资金压力是任何民营企业都难以承受的。
因此，天堂岛生态休闲旅游度假区的开发应走滚动开发、循环利用的道路。 一是开发资金回笼快的别墅群项目，通过开发别墅群项目快速回笼资金，支持天堂岛生态休闲旅游度假区的长远发展。 二、项目概况 1 项目名称 湖北清江天堂岛生态休闲旅游度假区别墅群项目 2 承办单位湖北天堂岛实业有限公司 3 项目建设地点 清江天堂岛生态休闲旅游度假区（以下简称“天堂岛”）位于湖北省宜昌市长阳土家族自治县东部的湖北清江高坝洲水库区，地理坐标东经11106，北纬3024，位于磨石镇和龙洲坪镇。 全县政治、经济、文化中心和旅游发达区在龙洲坪镇，由磨石镇和龙洲坪镇清江水域及附近的低山丘陵组成，规划总面积24209平方公里。公里。 三、项目规划 （一）用地面积 （二）总建筑面积 （三）建筑面积 （四）建设内容 清江天堂岛生态休闲旅游度假区 别墅群位于樟树脑、皮家堡、尹家山、花桥岛，规划别墅370栋，面积为总建筑面积，其中独栋别墅250套在建面积，联排别墅120套在建面积。 （五）投资规模 项目总投资45811万元，其中一期投资25040万元，二期投资20771万元。
单位建筑面积投资1693元。 （六）项目建设进展 项目分两期开发，计划3年建成。 一期重点开发皮家堡、樟树脑、尹家山150栋别墅和基础设施建设。 2010年1月1日至2011年6月30日完成竣工验收，2011年12月31日完成销售，2012年用时2； 二期重点开发花桥岛220栋别墅，于2011年7月1日至2012年8月31日竣工验收，2012年12月31日销售，历时一年半。 三、项目投资方简介 1 基本情况 湖北天堂岛实业有限公司成立于2007年3月，注册资本1亿元。 其全资子公司湖北清江天堂岛生态林业有限公司成立于2003年3月，公司经营场所位于长阳土家族自治县磨石镇黄井庄村五组。 经营期限为2007年3月26日至2027年3月25日。经营范围包括旅游、房地产、农业、林业、水电开发与投资； 文化、教育和体育投资； 计算机网络工程服务； 工艺美术品、针纺织品、生活用品、塑料制品的销售； 旅馆、餐饮单位的委托管理； 企业形象策划、会展服务等。现有职工108人，其中管理人员20人，人数185人。作为长阳县规模最大、服务功能最完善的龙头旅游企业，公司致力于乐园的发展海岛生态休闲旅游度假区。 2 公司治理情况 公司实行董事会领导下的总裁负责制。
公司自成立以来，建立了完整、科学的管理制度，设立了董事会、监事会和经营班子、权力机构、决策机构、监督机构和执行机构，职责明确，各司其职，它们彼此独立。 并相互协调。 董事会是公司的最高决策机构，经营班子作为执行机构，对公司的生产经营活动全面负责。 公司管理力求科学化，符合现代企业制度的管理要求。 四、编制依据及研究范围 （一）编制依据 1、湖北清江天堂岛旅游度假区控制性详细规划 2、湖北清江天堂岛生态休闲旅游度假区控制性详细规划编制协议 3、项目设计初步方案 4、初步方案可行性研究报告 五、天堂岛社会主义新村规划协议书（二）研究范围 1、项目规划设计 2、项目建设方案 3、项目经济效益分析 4、项目开发风险分析 第二章项目建设必要性分析 1、项目建设的必要性分析开发天堂岛生态旅游区是宜昌发展生态旅游的需要。 宜昌地处长江北岸，三峡东口。 古称夷陵，距今已有2400多年历史。 ，是楚文化的发祥地。 宜昌西接长江三峡，上游直达巴蜀，东接两湖鱼米之乡。 “门户”和“峡明珠”。 随着三峡大坝的建成和宜昌建设国际水电城市战略目标的逐步实现，宜昌作为国际旅游目的地的地位日趋成熟。
作为鄂西生态文化旅游圈的两大引擎之一，宜昌的旅游业发展对于鄂西生态文化旅游圈乃至湖北省旅游业的发展具有积极的推动作用。所有的。 但宜昌市旅游产品存在旅游产品种类单一、产品开发深度不够、各类产品缺乏有效整合等问题，对客流吸引力不强，产业效率低下，严重影响了区域旅游产业发展水平。 同时，清江作为长江在湖北的第二大支流，拥有丰富的人文和自然旅游资源，在宜昌乃至湖北省的旅游规划中具有较高的地位。 清江天堂岛现代生态旅游的发展，一方面顺应了旅游业的发展趋势，改变了宜昌旅游结构，促进了鄂西生态文化旅游圈的发展，提高了旅游水平。一方面保护整个湖北地区，保护清江生态环境，实现清江旅游。 产业的可持续发展，为清江旅游未来的发展翻开了新的一页。 2、天堂岛生态旅游区的筹备有利于清江流域旅游业的可持续发展。 开发天堂岛旅游，有利于做强做大清江旅游板块，促进鄂西生态文化旅游圈发展，改善宜昌旅游产品结构。 配合三峡大坝观光旅游，提升湖北度假旅游产品的国内外知名度，具有重要意义。 主要体现在1、根据宜昌市旅游业发展总体规划（），由“观光旅游产品”向“休闲度假产品”转变是宜昌市旅游产品发展战略之一。将来。 天堂岛度假旅游的发展正是这一战略。 反映。
2 无论是宜昌还是湖北，留住三峡游客最关键的一点是做好以三峡大坝为点、长江中下游和清江流域的旅游开发以鄂西旅游圈为线，以鄂西旅游圈为面。 天堂岛的开发增加了三峡旅游与清江旅游的互动，形成了观光与度假相结合的局面，增加了游客的停留时间。 3 目前，清江旅游线路上也有数家度假村，但规模小，档次不高，对宜昌度假旅游市场基本没有影响； 相反，天堂岛可以争取到至少20平方公里的土地用于旅游开发，扩大度假村规模，打造高端度假产品，完全有可能影响宜昌整体度假旅游市场。 4 发展清江天堂岛现代生态旅游，一方面促进宜昌旅游结构的转变，促进鄂西生态文化旅游圈的发展，提升整个湖北地区的旅游水平，另一方面另一方面，保护清江生态环境，实现清江旅游业的可持续发展，为清江旅游业未来的发展翻开了新的一页。 3、天堂岛别墅群项目的开发，助推了天堂岛生态休闲旅游度假区的发展步伐。 通过阶段性发展和滚动发展，这种资金压力是任何一家民营企业都难以承受的。 因此，湖北天堂岛实业有限公司股东集体作出决定，优先开发资金回笼快的别墅群项目，通过开发别墅群项目快速回笼资金，以支持天堂岛的可持续发展。海岛生态休闲旅游度假区。
第三章市场分析与市场定位 一、国内别墅市场分析引爆生态旅游度假别墅市场 随着市场的发展，别墅客户群体也在逐渐发生变化。 过去，别墅主要由国内外成功人士、公务员、金字塔顶端的高端技术人员购买。 随着市场的发展和兴起，别墅市场的客群趋于年轻化，一些从事金融、证券、IT行业的年轻白领脱颖而出，逐渐成为中档别墅的消费主力军. 金网网络公司提供的信息显示，38%的采购客户是外资企业的管理人员，245%是私营和私营企业主。 在别墅客户中，外国人和海归最看重别墅的环境质量和设计风格。 国内买家更看重别墅的面积和户型。 除了强调生活品质，他们还认为拥有别墅是身份和地位的象征。 目前别墅市场的重要问题是缺乏有特色、有个性的高端项目，项目质量普遍偏低，少数低容积率、高绿化率的项目受到市场推崇. 天堂岛别墅群将居住环境与天堂岛生态旅游区有机结合，实现了人与自然的有机融合，休闲养生功能更加突出，必将成为其中的精品。 2、追求品质差异化 为了体现产品差异化和别墅品质，目前很多开发商更加注重产品定位，在规划设计中强调实用功能的空间布局，试图将其作为营销卖点从生活方式的角度。
天堂岛别墅采用欧式建筑格栅，与优美的自然环境自然融合，更能迎合成功人士和海归追求的“归属感”，市场品位高。 二、宜昌市房地产市场基本情况分析 2009年上半年，在国家宽松的货币政策刺激等多种利好因素的综合影响下，宜昌市政府关于促进房地产业健康稳定发展的实施意见出台。房地产市场、股市强势反弹，房地产积压需求不断释放，市场逐步回暖，商品房销售呈现逐月回升态势。 上半年，市区商品房销售3494套，销售面积6791万平方米生态休闲旅游度假区别墅群项目可行性研究报，同比增加5508套，接近全国水平。同期处于市场高峰的2007年。其中，5月份商品房销售面积达到1309万套，3月、4月、6月商品房销售面积均在10万套左右； 城镇住宅销售面积5568万套，同比增加5698套，增幅明显，其中6月份销售935万套。 销售面积最大。 上半年销售面积的增加也带动了销售额的大幅增长。 上半年，城镇商品房销售额288亿元，同比增加7174套； 随着全国房地产市场的回暖，宜昌市区和非市区的消费者入市买房的热情越来越高。 成屋销售同比增长40%以上。 存量房也加速消化了过去积累的期房。
三、别墅群项目SWOT分析 （一）优势一旅游区位优越 湖北省地处“天地之中央”，素有“千湖之省”之称，赋予天堂岛良好的宏观区位. “世界中部”的地理优势，有利于与旅游客源建立便捷的航空、铁路、公路交通联系； 良好的营销形象。 靠近三峡大坝使天堂岛拥有绝佳的中观位置。 三峡大坝是中国历史上自长城以来最伟大的工程，其旅游景点与长城一样不受时空限制，具有长远效益。 而且，三峡大坝的资源化程度，无形中提升了附近旅游区和度假村的资源化程度。 天堂岛靠近三峡大坝。 一方面，将增强三峡旅游产品供给，优化三峡旅游产品结构。 另一方面，也将共享三峡大坝国际品牌带来的长途客源。 2优越的自然生态环境 天堂岛幽静开阔的湖面景观，曲折的库区岸线，自然景观格局，起伏平缓的低山丘陵，茂密的森林植被，高耸陡峭的峡谷，幽静宜人 其自然生态环境十分优越。 天堂岛山青水秀，山水交织，自然山水格局。 山水构成了良好的区域小气候，山水景观景观资源丰富。 3 丰富多彩的文化旅游资源 天堂岛的文化旅游资源以道教和巴楚文化为中心。 始建于明万历十八年（1590年）的石柱寺位于长阳龙洲坪陈家沱南岸。 其石崖如城。 云雾缭绕，满目树木，四时苍翠。
古往今来，登临此地者，无不以这样的河山为荣。 从峰腰至峰顶，宫殿庙宇遗址林立，处处残碑残垣断壁，向人们展示着这鄂西南的道教丛林。 天堂岛所在地区是巴人文化和荆楚文化的发祥地和交融地之一。 民风淳朴，民间流传的各种谜语、神话传说、民歌、民俗舞蹈、民居、饮食、风俗无一不透。 巴楚文化的魅力展现了极高的旅游文化价值和欣赏价值。 天堂岛距早期人类活动“长阳人”遗址仅40公里。 与岛相邻的红花桃城北溪新石器时代遗址距今已有7500万年的历史。 农耕文化源远流长。 人民的土家族风俗也具有荆楚文化和民俗的特点。 （二）（劣势） 1基础设施相对匮乏 基础设施是天堂岛大规模开发建设的重要支撑，对营造便捷舒适的度假环境至关重要。 目前，天堂岛现有旅游服务接待设施档次低、缺乏特色等明显不足。 基础设施方面，供水、供气、供电能力有限，污水处理和垃圾处理设施紧缺，不能满足未来快速发展的要求。 2、所在地交通网络相对落后。 天堂岛三面环水，短期内无法建桥。 去天堂岛主要靠烟沱码头，对外交通不是很方便。 随着天堂岛旅游开发的逐步深入，停车场容量可能成为限制游客数量的制约因素。
而且，停车场的大小也会受到游客数量周期性变化的影响。 淡季会闲置，不能满足旺季尤其是黄金周的需求。 因此，烟沱码头的停车问题，必然成为制约天堂岛发展的长期难题。 同时，天堂岛内部交通路网尚未形成。 （三）机遇一 确立“鄂西生态文化旅游圈”战略 湖北省作出重大战略决策，着力打造“鄂西生态文化旅游圈”，激活生态资源优势，解决鄂西地区交通、通讯、体制、机制等瓶颈障碍，使其成为国内外知名的旅游胜地，促进鄂西经济社会发展湖北，实现鄂东西部相对平衡发展。 宜昌是“鄂西生态文化旅游圈”的龙头，长阳作为“鄂西生态文化旅游圈”的重要支点，在“鄂西生态文化旅游圈”中占有重要地位在湖北省。 清江作为长江，是湖北省清江的第二大支流，旅游资源丰富，对宜昌、长阳的旅游业发展具有极其重要的作用，而天堂岛作为长江旅游的重要节点清江流域，对改善清江流域乃至宜昌、湖北的产品结构具有重要作用。 潜在的作用。 2 生态休闲度假成为主流 目前，我国正处于观光旅游向观光、度假、特色旅游的过渡期。 度假旅游已成为我国主导的旅游产品之一，占比不断上升。 在“回归自然”、“回归自然”理念的影响下，人们选择一种在大自然中放松身心的方式来寻找内心的平静，以缓解压力、享受生活、获得身心愉悦，人们的 and A kind of and green by the of has one of the in our , and its is .
It can be that with the of the level of the area of , the for is bound to , and has . 3 is day by day. The Yi-Wan and the - run the of , which the of . The is more , the time is , and a wider range of can be . (4) () 1 On the one hand, the of will the use of part of the land, and will part of the . If it is not , it will the of . On the other hand, in years, with the fish in cages and the of , the water of River has been year by year, which is also a huge for the villa on . 2. of In order to the of the of , the must be : the the local and the , the the east bank of the River and the , and the the Three Dam and the . . In order to the of and even the River Basin, it is to the 's macro-, the and , and avoid the of and short-term . This was a top in the of the . To sum up, and up the of will help the pace of . On the of , the of will be into . , an brand of will have an on the and of , .
5. of and (1) Hubei Area villa group is the only high-end in Area. , its 1 and of and , civil , white- of and - , and high-level of ; 2 , , etc.; 3 high- in of , such as , , Wuhan, , etc.; 4 Hong Kong, Macau, , , , and other high-end and . (2) After a lot of and and , the villa group of Area in Hubei chose -style as the , among the green and green , on the blue waves of River, and -style Style can the value and taste of the . 1 The house type of the is novel and , and the space is ahead of the ' . Type A - , such as pool, sauna room, room, each room is with an , etc., are all front and rear , -, with a room 64M high, a total of 8 , and each room is with a ;Type B also have front and rear , ; each unit type has more than 8 rooms, the floor is 32M, and the area is as : 796 and 596 . ; The and are good, all are the sun, and all can enjoy the and river view. The top floor a , the noble of the .
The of is with water to a pier with rich . 3 The shows the "green" . the green space, house green space, house green space, roof , and blue waves of the River, so that the villa is green , with at every step, and a multi-level green is . 4 1. (1) Brand image The on brand as the core of , with , event and as the basic means, and a brand image short-term and has good . 影响。 In March 2007, the only base for the 2007 Miss Three ; in April 2007, it the " Cup" 2007 China Zhang Jian Team ; held many and body ; In July 2008, co- and the "2008, I Walk with and " with the Three Daily and the Three . The of the not only the of , the brand , but also the of in the , and laid a good brand for the of and the sales of . (2) Step-by-step the the pre-sale stage, carry out step by step, use forms such as and media to the of the group, and in . (3) After the the pre-sale stage, start , the use of , gift , etc., to to visit, , an time to open sales, and sales .
to the , the group can be asked to pay a of funds, in the of the house type, in the in , and share the joy of . (4) and the joint sales model of "Villa and ". For the of type, the of "Villa and " can be used to in the form of time- . the sale of -style , the hotel (club) ) , so as to the rate of and and risks. (5) Price to , with the of Area and the of Villa Group , a The price of in the first phase is 5,000 yuan. With the of the main body of the first phase of the and the of the 's , the eco- of the is more and more . by the of the first phase, the price of the phase will be It is a of , and the of the villa in the phase is 6,000 yuan. , the sales cycle is to be in two and in a total of 3 years. The first phase was pre-sold on July 1, 2010, and sold out on 31, 2011 ;The phase was pre-sold on 1, 2011, and sold out on 31, 2012. The villa group is to sales of 10,000 yuan, of which 238.8 yuan in 2010 and 2011 sales of 630.22 yuan, and sales of 634.7 yuan in 2012. Table 1 Villa Group Sales Table Phase 1 Phase 2 2010 Total Unit Price in 2011 (yuan/) 56 area ( ) pre-sale ratio 400 pre-sale area ( ) sales (10,000 yuan) 5 and Site 1. (1) The and of have been by the .
The , core area and of in Hubei ( to as ) were on 16, 2006 by the Hubei and , Hubei , The by the 's . In , the of in Hubei ( to as the plan) was also at the by the 's of Tujia on 15, 2007, and was by Hubei . from , East China , Three , and , Land , and other units have won . The that the are , in line with the of the Rules on the of areas, in line with the of , and it is , , and for and . In , the has been by the 's of Tujia , and the for to the plan ( No.) and the from the of Tujia the site of in Hubei ( ). (2) are 1 River Basin is in the zone from the step to the third step in my . It to the and low area at the end of the - . The from west to east, and the . The of the in the west is 1.5 , and in the east it drops from 1000 to tens of in the mouth of the river.
The in the basin for more than 80%, the are steep, the are deep, the are , and the is large, which has the of . The river is for its many . by water on three sides, is with , , and mixed with and . It is the group with the most shape of , the best water , and the in the lower of the River. It is a karst . The basic of an is . 2 is in the zone, with , rich heat , long frost-free , , and rain and heat in the same .年平均气温16，年平均日照时数为1571小时，无霜期天，年降雨量，稳定通过10以上的间隔天数天，活动积温，由于境内地形复杂，海拔高差悬殊，从而导致水热资源的重新分配，具有多种小气候特点，随海拔升高而变化，气候呈立体结构，兼有中亚热带、北亚热带、南温带及中温带多种气候类型。正是“一山分四季，十里不同天”。 （三）基础设施相对完善1区位交通天堂岛距宜昌城区32公里、宜都城区41公里、长阳城区21公里、三峡机场32公里，交通便利。长阳是连接中西部的咽喉之地，随着沪渝高速公路、宜万铁路的兴建，天堂岛将更加紧密地融入宜昌的半小时经济圈之内，其区域可达性将更加优越，区位交通优势明显。岛内，天堂岛仅靠磨南公路和村道土路连接，内部交通路网还未形成，区域的可进入性明显不足。
天堂岛的开发建设需要重点解决内部交通路网的建设问题，形成完善的交通网络。2供电目前天堂岛供电系统以大网供电为主，现有座110KV变电站，项目完成后，拟新配置2座10KV变电所，供电电源接自变电站，可满足项目需要。3给、排水系统天堂岛水源主要来自于清江，本项目拟新建1座1万吨/日自来水厂，统一铺设自来水管网供水，并配置3座蓄水池。排水采取雨、污水分流制，污水经污水处理站处理达标后，与雨水一起作为中水利用或排放。4邮政通讯岛内电信服务商通讯网覆盖面广，宽带信息网络完善，实现了网络数字化，通讯条件极为便利。此外，项目拟在各酒店、别墅区等服务区设邮政服务点，可方便与长阳县邮政局对接。二、场址选择清江天堂岛生态休闲旅游度假区（以下简称“天堂岛”）位于湖北省宜昌市长阳土家族自治县东部的清江高坝洲库区，在八百里清江下游，地理坐标为东经11106，北纬3024，由位于磨市镇、龙舟坪镇境内的清江水域及其附近低山丘陵组成，规划总面积24209平方千米。清江天堂岛生态休闲旅游度假区别墅群选址于樟树垴、皮家包、尹家山和花桥群岛，规划别墅370栋，总建筑面积，其中单体别墅250栋，建筑面积；联排别墅120栋，建筑面积。
樟树垴总面积450亩，规划单体别墅50栋，建筑面积；皮家包总面积350亩，规划单体别墅30栋，建筑面积；尹家山总面积600亩，规划单体别墅70栋，建筑面积；花桥群岛总面积2500亩，规划单体别墅100栋，建筑面积；联排别墅120栋，建筑面积。第六章项目开发与实施计划一、工程建设内容（一）主要经济技术指标（1）用地面积（2）总建筑面积（3）建筑占地面积（4）绿地面积93270（5）绿地率35（6）建筑密度20（7）容积率156表2天堂岛别墅群项目主要指标项目名称别墅类型套数单套面积用地面积（）建筑面积（）皮家包单体别墅3880樟树垴单体别墅5800尹家山单体别墅7720花桥群单体别墅79600岛联排别墅71520合计3720（二）工程建设内容1建安工程（1）土建包括园林、绿化、公共部分装修等。（2）装修外部装修，群楼采用紫麻色大理石，主体外墙采用银灰陶瓷外墙砖。
对内部进行一次装修，二次装修留给客户根据自己的需要进行。（3）设备及安装上、下水管道；配电系统；电梯；自动报警系统消防系统；宽带与智能监控系统。2基础设施（1）道路岛内游赏线路交通体系氛以水上交通、车行和步行游览为主，具体分为车行道（主干道路）、步行道（游览步道）、水上交通三种方式。整个道路交通系统包括道路、出入口、停车场、广场、码头。主干道路建设2条主干道西部陈家沱至G318路，全长12KM，西部主干道主要起沟通陈家沱与外界联系、加强旅游区西部各项目地块之间联系的作用；中部磨市至南岸坪公路，全长11KM，中部主干道主要是为进入度假区纵深的游客提供交通服务。次干道根据度假区项目布局的需要，各个分区内部开辟次干道路，与车行主干道、码头形成连接，形成一个完整的枝状路网构架。游览步道各分区、各景点的山林、湖边修建游览步道，整个天堂岛生态休闲旅游度假区游览步道共约90KM。出入口依托主干路网，度假区沿G318公路设置三个入口西部入口龙舟坪；北部入口孙家湾码头区；西北部入口陈家沱。广场、停车场在天堂岛生态休闲旅游度假区共建设4座广场在三个入口处各建1座，在区内游客中心设置大型广场1座。4座广场总面积40000。
在各入口处，结合入口广场的设计共设置4个公共交通大型停车场，满足游客换乘的需要；在旅游度假区内部共设置14个中型停车场；各项目地块入口、公共建筑门口、主题度假酒店、会议中心等均设置较小型停车场，共设置26个小型停车场。总面积25000。码头在龙舟坪镇建设1座旅游接待码头，作为从沪渝高速公路长阳出口进入度假区的主接待码头和交通换乘点，同时作为县城与度假区之间的主要游览交通联系，由城市建设部门统一实施。在北部孙家湾、南岸坪，西部陈家沱、石柱观，东北部樟木咀、柳津滩，中部香草湾SPA美容会馆、半岛度假公寓、国际游艇俱乐部，南部水上运动论坛、江湾主题度假酒店等处共设立14座公共旅游码头，用生态型游览船只形成水上连接，并作为湖面景观。游客可以很容易地乘坐观光船从度假区前往主码头。设立1座VIP候船室作为国际游艇俱乐部会员、别墅业主和度假区贵宾专用接待场所。3配套工程建设（1）给排水工程生活用水用水量取日综合用水量标准计算，其估算如下表所示。表3天堂岛生态休闲旅游区用水量估算一览表序号名称用水标准规模最高日用水量1住宿300L/D人（M3/D）2餐饮20L/次人（M3/D）3办公40L/（M3/D）4居民100L/D人（M3/D）5不可预计用水量按总用水量15计308（M3/D）6估算日最高用水量2358（M3/D）消防用水室内消火栓系统；消防用水量为15L/S，火灾延续时间为2小时，一次火灾灭火用水量为108M3。
给水工程给水系统分为高位蓄水池供水和自来水厂供水二个不同的水源体系。高位蓄水池供水分三个片区南部、中部及北部，各片区分别建造容量为的高位蓄水池，总容量为，并配备制水设备3套，通过管道接至各服务区，实现管道有压供水。在中部建设1座地表水自来水厂，水厂规模1万吨/日。排水工程旅游区排水主要为生活污水，为保护风景区及其附近水域水质不受污染，严格按雨污分流的排水体制建立排水系统。雨水采用自然排放。（2）供电工程本项目用电负荷采用单位面积（建筑面积系数08）负荷密度法进行负荷估算，其他用电采用估算法。经估算总负荷为，按高峰期同时使用系数07计，功率因素取092，计算容量为。根据本项目负荷估算情况，拟在度假别墅区和湖滨服务区和养生度假区各设一处变配电房，分别配置容量为变压器各2台。（3）通讯工程目前移动通讯、程控电话已开通，局部区域信号较弱处需加强信号的处理。该项目由电讯部门解决，不计入本项目投资内。（4）燃气工程建设液化石油气供应站1座，砖混结构，占地规模5000，建筑面积200。（5）垃圾处理工程在各服务点、休憩点及主要路段每隔400M左右设一个垃圾桶，在游览区外设垃圾收集点，将旅游、生活垃圾收集并运装至附近垃圾中转站。
设置2座垃圾中转站，用地244公顷。二、项目实施进度安排本项目分两期开发，累计3年完成。第一期重点开发皮家包、樟树垴、尹家山150套别墅和基础设施建设，自2010年1月1日至2011年6月30日竣工验收，2011年12月31日销售完毕，历时2年；第二期重点开发花桥群岛220套别墅，自2011年7月1日至2012年8月31竣工验收，2012年12月31日销售完毕，历时1年半。表4别墅群项目第一期开发进度安排10年1月1日12月31日11年1月1日12月31日编号工程进度内容项目前期工作（包括各类证件）2项目筹资和前期付款3施工图设计4项目议标工作5拆迁及七通一平6基础施工7结构和水电安装及装修工程8竣工验收9商品房预售到销售结束表5别墅群项目第二期开发进度安排11年7月1日12月31日12年1月1日12月31日编号工程进度内容项目前期工作（包括各类证件）2项目前期付款3施工图设计4项目议标工作5拆迁及七通一平6基础施工7结构和水电安装及装修工程8竣工验收9商品房预售到销售结束第七章投资估算与资金筹措一、投资估算内容本项目总投资由建设投资、销售成本、建设利息和流动资金三部分组成。
1建设投资建设投资是指项目建设所需的全部资金投入，主要包括固定资产的投资、无形资产的投资、开办费和不可预见费等。（1）固定资产投资建安成本包括土建工程、给排水工程、消防设施、配套设施、强弱电工程、社区景观绿化等投资费用，地上建筑以800元/计算。（2）无形资产投资无形资产投资指用于项目所用土地的开发费用，主要是土地出让金3650万元，包括15000亩林地经营权900万元和林木所有权150万元；别墅用地400亩，转地成本65万/元/亩，计2600万元。（3）开办费开办费是指项目建设期内，用于项目组织管理设计等各项费用，包括以下各项费用项目管理费以建安成本的3计算。项目监理费以建安成本的05计算。设计勘探费包括总规和控规、单体建筑设计、高尔夫球场及度假别墅设计、滑翔伞庄园设计，共计2680万元人民币。（4）不可预见费，以固定资产和开办费之和的5计算。（5）物价因素以每年递增10，只考虑固定资产。（6）销售成本按销售额的2计算。2、建设期利息按贷款10000万元人民币、期限三年、年利率12计算，第2年末还款5000万元，第3年末还款5000万元，利息总额为3000万元人民币。3、流动资金本项目一期从动工到建成后全部出售，建设期内约需日常流动周转资金1000万元人民币。
二、投资估算经过投资估算，天堂岛别墅群项目总投资为45811万元，其中第一期投资为25040万元，第二期投资为20771万元。单位建筑面积投资额为1693元。详见附表一天堂岛别墅群项目投资估算表。三、资金筹措根据天堂岛别墅群项目投资估算表，第一期需安排资金16576万元，主要包括固定资产、土地出让金、项目管理费与工程监理费（勘探设计费已经支付）、流动资金。本项目资金来源主要为自有资金、银行贷款和住房预售收入，具体资金筹措计划如下（1）自有资金公司股东入股资金3000万元。（2）申请银行贷款10000万元。（3）预售收入3576万元根据天堂岛别墅群项目开发进度安排，第一期工程开发完毕，累计实现销售收入59700万元，除支付工程款和归还银行贷款5000万元外，尚余资金30060万元，完全有实力进行第二期工程开发。四、投资计划根据天堂岛别墅群项目开发进度安排，2010年投资11836万元，2011年投资21453万元（含一期13204万元、二期8249万元），2012年投资12521万元。详见附表二天堂岛别墅群项目投资计划表。第八章财务分析与财务评价一、建筑成本估算本项目建筑成本由以下内容构成1土地出让金3650万元；2建筑安装费用25294万元，包括土建工程、安装工程、弱电工程、消防工程等；3景观设施811万元，包括绿化、园林景观、配套工程等；4开办费3593万元，包括规划设计费、项目管理费、工程监理费等；5建设期利息3000万元；6不可预测费用1485万元，按235项的5提取；7营销费用3007万元，按销售收入的2提取。
天堂岛别墅群项目总投资为45811万元，单项工程造价（单项成本）为1693元/。详见附表三天堂岛别墅群项目投资成本表。二、投资收益估算1销售收入本项目销售收入为万元，其中一期工程销售收入为59700万元，二期工程销售收入为90672万元。表6天堂岛别墅群项目销售收入表项目第一期销售收入第二期销售收入合计单位售价（元/）建筑面积（）销售收入（万元）销售支出（1）营销费用按销售收入的2提取，共计3007万元。（2）税费营业税、企业所得税及其他相关税费。营业税7519万元；城市建设税费376万元；教育费附加226万元；防洪工程维护费286万元；交易管理费812万元印花税81万元。小计9299万元。（3）企业所得税23206万元，企业所得税按税前利润的25计算。3盈利能力分析项目总投资为45811万元，销售收入为万元，税后利润总额69619万元，税前利润总额92825万元。详见附表四天堂岛别墅群项目投资收益估算表。税前投资利润率202税后投资利润率152总体而言，本项目盈利能力较强。
主要原因在于第一，政府为推动清江流域天堂岛生态休闲旅游区的开发，给予许多优惠政策；第二，天堂岛生态休闲旅游区是由湖北天堂岛实业有限公司以自有资金开发，政府没有资金投入，建设周期长，投资额度大，只能以别墅群项目开发带动生态旅游区的开发，如果没有足够的利润空间，天堂岛生态休闲旅游区的开发将难以为继。三、现金流量测算现金流量测算结果显示项目净现金流量总额为61343万元，其中，2010年为21320万元，2011年为19339万元，2012年为20684万元。详见附表五天堂岛别墅群项目现金流量测算表。四、敏感性分析（一）盈亏平衡分析假定项目总投资不变，且售价与收款进度如基准方案所设，则项目销售率为5894时，项目全部投资利润率为零，投资刚能保本。保本点投资总额/（单位面积售价单位面积建筑成本单位面积税费）45811/（）（）一般认为，当盈亏平衡点的销售率70时，项目风险较低。本项目盈亏平衡率为5894，故此项目实际风险较小。（二）敏感性分析1单位售价降低10，其他条件不变时，销售收入降低10，利润总额降低1493；2单位建筑成本提高10，其他条件不变时，利润总额降低494；3销售量下降10，其他条件不变时，销售收入降低10，利润总额降低1493；通过单位售价、单位建筑成本、销售量三项指标的利润灵敏度分析（详见附表六天堂岛别墅群项目敏感性分析表），可以得出结论单位售价与销售量的变动对利润总额的影响最高，几乎相当；其次是单位建筑成本变动的影响。
从行业特征来看，项目的定位、质量的保证、成本的控制、有效的营销策略等都是促进本项目运营的关键因素。因此，在本项目实际开发过程中，必须加强定价与销售的管理与控制，采取科学的定价策略与营销措施，同时也必须加强成本管理，降低单位建筑面积物料消耗，提高项目整体盈利能力。五、财务评价通过以上分析，可以看出本项目投资利润率为152，与同行业相比具有显著优势；净现金流量（税后）约为61343万元，具有较强的流动性投资回收期（税后）为23年，投资回收较快；盈亏平衡点销售率为5894，在正常销售情况下，本项目具有较高的安全边际。综上所述，本项目在财务上具有可行性。第九章风险分析一、风险因素通过研究分析，天堂岛生态休闲旅游区别墅群项目面临如下几个风险因素（一）政策风险近年来，为抑制房价涨幅过大过快，国家采取了一系列的财政政策和金融政策，从土地供给、土地开发周期、自有资金比例、住房贷款等方面抑制房地产价格。未来，随着经济回暖，如果房地产价格上涨过快，政府可能采取更加严厉的房地产开发控制政策，将对本项目开发带来不利的影响。（二）市场风险本项目的市场风险主要体现三个方面一是销售价格变动对公司利润的影响；二是未能达到预期销售量对公司利润和后续项目开发的影响；三是建筑材料价格变动对投资总额的影响。
（三）管理风险公司管理风险主要表现在以下几个方面一是项目开发过程中，建设单位和施工单位没有正确领会天堂岛项目总规和控规内容，从而对生态环境造成破坏带来的风险；二是公司组织架构不完善、管理制度不规范带来的政出多门，管理混乱，资源浪费；三是项目开发过程中管理人才、技术人才匮乏，造成工程进度迟缓、工程质量低劣。这些风险对项目的顺利实施起着至关重要的作用。（四）环保风险天堂岛位于湖北省宜昌市长阳土家族自治县清江流域高坝洲库区内，清江作为长江在湖北境内的第二大支流，具有富集的人文旅游资源和自然旅游资源，在宜昌乃至湖北省的旅游规划中都具有较高的地位。如果没有科学的规划，贸然开发，极有可能对天堂岛生态休闲旅游区的旅游资源造成破坏，甚至威胁整个清江流域的生态环境。二、风险对策针对天堂岛别墅群项目开发过程中存在的诸多风险因素，湖北天堂岛实业有限公司携手当地政府、社会各界精英、公司管理层，积极采取对策，最大限度地确保将开发风险降低到最低程度，真正实现人与自然、社会与环境、眼前利益与长远利益、经济效益与社会效益、微观效益与宏观效益的共赢和统一。（一）政策风险对策虽然，国家采取一系列政策、法律、法规，以抑制房地产泡沫的膨胀，然而，应该看到第一，房地产行业为国民经济支柱产业，带动着上下游十数个行业的发展，国家控制的目的是为了确保中国房地产持续稳定发展，而不是打压房地产市场；第二，2008年，国际金融危机的爆发，导致世界经济陷入衰退，尽管今年上半年，我国经济出现复苏迹象生态休闲旅游度假区别墅群项目可行性研究报，但这种形势还不稳定，需要国家持续采取积极的宏观调控政策，因此，房地产业必将迎来新的生机；第三，通过盈亏平衡分析，本项目盈亏平衡点的销售率为5894，安全边际率高，具有较强的稳定性；第四，天堂岛生态休闲旅游区项目规划通过了省、市、县三级政府的批准。
（二）市场风险对策针对项目开发过程中存在的市场风险，本报告在第八章中已经分析了单位售价、销售量、单位建筑成本变动对利润总额的影响，在以后的开发过程中，将重点采三种措施以降低市场风险第一，加快天堂岛生态休闲旅游区的开发步伐，以环境优势提升别墅群项目的品位和档次，进而提高单位售价；第二，加强天堂岛生态休闲旅游区的品牌形象宣传，通过举办国际滑翔伞大赛、摄影大赛、清江画廊挑战赛等国际国内重大赛事促进销售进度；第三，针对建筑市场上的价格变动，一方面，公司将开发稳定的供货渠道，确保进货价格的稳定，另一方面，公司将加强项目管理和成本控制，降低材料消耗。（三）管理风险对策针对项目开发过程中存在的管理风险，首先，公司成立项目开发建设领导小组，选调相关技术、管理人员成立筹建办公室；其次，严格实行工程招标投标制和工程监理制，推行现代科学工程建设管理，加大配套资金落实力度和各项建设协调管理力度，确保工程进度和工程质量；最后，针对生态环境的破坏应引起项目建设单位和承建商高度重视，并按本报告所提出的各项环保控制措施贯彻落实，严格实行“谁开发、谁保护、谁建设、谁负责”的制度，坚决避免“建设性破坏和破坏性建设”现象发生。
（四）生态保护风险对策针对天堂岛别墅群项目开发过程有可能带来清江流域生态破坏风险，湖北天堂岛实业有限公司坚持“保护第一，科学规划，滚动开发，永续利用”的16字方针。首先，积极配合当地政府部门，邀请有关专家编制湖北省清江天堂岛生态休闲旅游度假区策略研究报告、核心区项目策划及概念性总体规划（以下简称天堂岛规划）和湖北省清江天堂岛生态休闲旅游度假区控制性详细规划（以下简称控规），以确保项目开发的科学性。其次，在具体建设规模、建设内容上充分体现了生态环境保护和适当合理开发利用，在项目设置上考虑了宜昌整个旅游区与清江天堂岛旅游区互为依托的关系。最后，天堂岛生态休闲旅游度假区项目投资金额大（总投资18亿元人民币）、建设周期长（建设期10年）、资金压力大。因此，公司股东采取开发与保护并进的方针，滚动开发，永续利用，首先开发资金回笼快的别墅群项目，通过别墅群项目的开发快速回笼资金，进行天堂岛生态休闲旅游度假区的长远开发，实现可持续发展的目标。第十章结论与建议一、结论湖北清江天堂岛生态休闲旅游度假区别墅群项目坚持“保护第一，科学规划，滚动开发，永续利用”的16字方针，在具体建设规模、建设内容上充分体现了生态环境保护和适当合理开发利用，在项目设置上考虑了宜昌整个旅游区与清江天堂岛旅游区互为依托的关系，整体提高了宜昌市旅游区的旅游资源利用水平。
湖北清江天堂岛生态休闲旅游度假区别墅群项目以合理的定位来带动整个项目的运作，为清江天堂岛旅游区的崛起和房地产开发建设带来全新理念。她的建成必将成为清江天堂岛旅游区的标志性高尚住宅小区，完全符合发扬天堂岛实业有限公司的经营宗旨，更是树立企业文化，塑造高端房产品牌形象定位的标杆性项目。通过综合分析，可以看出一方面，本项目具有较高的财务效益和较强的抗风险能力，市场风险较低，另一方面，本项目充分考虑生态环境保护，人类与生态环境可持续发展，经济效益、社会效益与生态效益实现有机统一，具有极高的投资价值。二、建议湖北清江天堂岛生态休闲旅游度假区别墅群项目与天堂岛生态休闲旅游度假区融为一体，实现了别墅群项目开发与生态保护、休闲旅游、观光度假的有机统一，循环利用，滚动开发，具有极高的生态效益、经济效益、社会效益。建议湖北天堂岛实业有限公司特别重视清江的生态环境保护工作，制订切实可行的科学管理目标，做好生态旅游规划，加强环境监测工作。结束语湖北清江天堂岛生态休闲旅游度假区别墅群项目依托天堂岛生态休闲旅游度假区，是一个非常具有发展前景的别墅群项目。本人非常荣幸接受湖北天堂岛实业有限公司的委托编制可行性研究报告，但由于时间仓促，项目规划、相关数据不足，本报告难免有未尽之处。
敬请公司领导、社会同行给予指正。附件附表一天堂岛别墅群项目投资估算表第一期第二期项目单价（元/）面积（）金额（万元）面积（）金额（万元）（一）固定资产1、建筑安装费用土建工程（桩以上）82基础工程、给排水工程弱电、消防、给排水强电与供水工程社区景观、绿化、设施工程小计（二）无形资产1、土