养老健康旅游生态园可行性研究报告
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1、旅游养老健康生态园可行性研究报告第一部分？ 内容提要 一、项目概况 旅游养老健康综合产业生态园的重要组成部分是集旅游、娱乐、住宿、餐饮、会务于一体的高端综合体。 休闲度假旅游项目。 酒店式绿色景观别墅依托已建成的万亩人工湖，是整个生态园最佳的休闲观光场所之一。 生态公园建成后，将成为风景秀丽、设施齐全、功能齐全的都市人休闲度假的最佳场所。 好地方。 项目建设分为两期，一期为项目规划设计、营销推广等，目前正在进行中。 二期建设200栋异域酒店式湖景别墅，形成100栋欧式建筑和100栋中式建筑的湖畔别墅区，拥有丰富的亲水资源。即将正式开工，相关立项手续已办妥。 预计初期建设总
2、投资1万元，占地亩。 根据投资强度和投资规模的增加，后期进一步开发建设的预留亩数可在现有规划的基础上进行调整创新。 二、项目发起方简介 黑龙江水云林都风情生态园旅游（以下简称“水云林都”）作为本项目的发起方，将进行项目的总体规划并投资建设项目。作为投资者。 公司简介如下： 公司名称：黑龙江水云林都风情生态园旅游 注册时间：2010/05/2010 注册资本：人民币10,000元 公司地址： 公司： 公司名称：“水云林都”将按照现代先进的旅游开发公司按照规范的架构设计管理体制和人力资源规划，最终形成完整、规范的企业法人管理架构和科学、合理、精简、有效的组织管理体系。 3． 股东单位“水云林都”的主要股东为：及
3、公司成立于1999年，注册资金10000元。 是在国家工商总局注册登记的具有独立法人资格的集团公司。 下设子公司，业务范围涵盖其他领域。 公司是？ 公司成立于1999年，注册资金10000元，是在国家工商总局注册登记的具有独立法人资格的集团公司。 下设子公司，业务范围涵盖其他领域。 公司为项目提供的产品和服务的第二部分 一、项目创意及定位 （一）项目创意 “酒店式湖景别墅”项目是生态园最核心、盈利能力最强的项目之一. 鉴于北方的地理条件，相对缺乏高端消费亲水楼盘别墅。 一亩人工湖的酒店式湖景别墅的建设迎合了高端消费者的需求。 建成后，度假村风景秀丽、设施齐全、功能齐全。 它将成为城市休闲度假的最佳场所之一。该项目的规划融合了西部
4、建筑特色和现代社区规划理念，打造中式、欧式等不同风格的别墅。 集休闲、度假、居住于一体的会所式社区，是成功人士梦想中最耀眼的风景。 （二）项目定位酒店式湖景别墅以休闲、自然为主题，采用星级酒店的经营管理模式，主要提供多方位的服务，满足前来度假、休闲的群体需求。 、商务会议等。酒店式湖景别墅项目包括200栋别墅和亩人工湖，不同风格的设计和每栋别墅独立的人文景观，结合生态园内的美景和众多高端的休闲娱乐项目，必将成为国内众多休闲度假胜地的热门之选。 是生态公园中的佼佼者，也是项目盈利能力和社会影响的关键。从景观特征分析生态休闲旅游度假区别墅群项目可行性研究报，酒店式湖
5、景山庄的主要发展方向是打造以人工湖为中心的水景，通过景区独特的水景结合健康有趣的娱乐设施，吸引国内外远近游客。 从旅游项目规划建设分析，酒店式湖景别墅是“水云林都”旅游开发项目的重要组成部分，与周边休闲娱乐项目共同构成休闲综合体。 、娱乐、度假、会议、住宿等功能齐全的旅游环境，可满足不同年龄结构、职业结构的需求。 从现代人的生活节奏分析，长期生活在城市中的人们，日常工作和生活节奏紧张，渴望利用假期到自然环境中寻找乐趣、放松身心。 便捷顺畅的交通系统、精心设计、新颖创意的园内游乐设施，更能捕捉现代人的旅游心理和消费心理，为游客打造一个融入自然的休憩空间。从时间上分析和空间距离，生态园交通便利，设施齐全。
6.设施齐全。 哈、齐、木、嘉等周边城市的居民或游客可开展1、2天的假期旅游，国内其他地区的游客也可利用各种节假日旅游度假。 二、项目优势 （一）地理位置优越，交通便利。 旅游、养老、健康综合产业生态园位于东部，紧邻高速公路和国道，距哈尔滨市1公里，距哈尔滨国际机场1公里，距齐齐哈尔市1公里，距牡丹江市1公里。 距佳木斯市公里，经黑龙江省水云林都生态园有限公司申请，黑龙江省政府同意在高速公路上建设水云林都养老健康生态园出口。 以后可以通过高速公路直接进入生态园。 交通比较方便。 这也体现了黑龙江省政府对“水云林渡”的大力支持。 （二）具有较大的市场空间和目标客户群。 酒店式湖景别墅的市场定位是酒店式。
7、高档别墅，园区规模较大，总建设规划面积亩。 随着国民经济的快速增长和国民收入的不断增加，我国有相当一部分人先富起来。 这些人群对居住条件和休闲度假居住的要求较高，因此该项目的目标客群较为丰富。 （三）与园区多个项目形成资源共享、优势互补。 酒店式湖景别墅是城市生态公园的重要组成部分。 是生态园项目二期建设内容之一。 建造。 根据生态公园的设计方案，整个公园项目的工程建设将分期进行，从年月开始，预计年内完成。 其中，一期将于2019年3月竣工并开始试运营。生态园一期工程包括、、、等项目，主体工程设计已基本完成。 预计一期建设完成后，园区将正式对外开放。
8.来自世界各地的游客成为东北三省的热门旅游景点。 届时，园内可开展农业大棚采摘、表演等娱乐活动。 届时，游客将可享受一期项目的相关资源和配套设施。 （4）“大型人工湖+旅游+酒店式别墅+养老养生别墅”的创新商业模式围绕万亩人工湖而建的酒店式湖景别墅项目整体形象突出，建筑设计风格独特，服务内容丰富，功能特色齐全，各类配套设施齐全，硬件条件良好。 酒店式湖景别墅作为生态园的重要组成部分，与其他项目相得益彰，共同运营，形成资源共享。 生态园优美的环境和众多独具特色的运营项目，衬托出酒店式湖景别墅的潜在价值。 3． 项目规划及建设方案 （一）项目地址酒店式湖景别墅占地亩，环绕城市生态公园人工湖畔。
9.公园图处。 （项目位置见下图） （二）酒店式湖景别墅规划设计 酒店式湖景别墅二期将建设200套异域湖景别墅，形成具有不同特色的湖畔别墅区。风格视情况而定，其中欧式建筑有100栋巴洛克式建筑和100栋中式仿古四合院。 湖景别墅规划设计图1 欧式图湖景别墅规划设计图2 中式图通过景观带将园林和别墅在空间和景观上融为一体，引入空中花园的设计理念，形成三合一与内院立体绿化效果。 独特的建筑风格和庭院景观，让游客充分感受到水云林都养老健康生态园的高雅与精致。 欧式别墅。 既有优雅高贵的外檐，又有现代与古典相结合的古典巴洛克建筑风格，也有富丽堂皇而不失优雅的巴洛克建筑风格，还有俄罗斯哥特式建筑和小筒瓦西班牙式建筑。 -式外檐为主要风格，自然大
10、大理石的细腻质感，波斯地毯的深沉柔情，进口特种壁纸的华美，衬托出别墅的高雅气度。 中国庭院。 由北房、东西厢房和南房组成一个独立的院落。 青砖灰瓦，绿藤绕梁，鸟鸣鸟语，水井磨坊，处处散发着清新、古朴的典型中国风。 湖景别墅规划设计图3？ 图纸 湖景别墅规划设计图纸 4 图纸（三） 项目经营范围主要包括：住宿、会务等 1、住宿：湖景别墅按星级酒店式经营管理，日常运营中为游客提供住宿。 2、会议事务：为在生态园举办的各类商务会议、培训等提供配套服务。 （四）项目实施保障条件 1、项目立项已经公司股东大会决议和静态投资编号文件批准。 2、本项目建设用地地质结构稳定，水文状况良好
11. 状况良好。 3、本项目建设用地公共设施配套齐全，水、电、气、路均达到建设用地红线； 本项目建设用地净空条件良好，无高压输电走廊和微波通信走廊； 地下无阻塞市政管网。 4、配套环境和休闲娱乐设施基本完备。 第三部分？ 三、项目背景及可行性 一、宏观经济合作 2010年以来，我国宏观经济发展取得显著成效。 尽管近期国际经济形势变化多端，但我国经济增长平稳。 “九五”期间，国内生产总值年均增长接近8%。 根据“十一五”规划和我国制定的2010年远景目标规划，未来十年GDP平均增速为7.2%左右。 目前，我国人均年收入已达到1090美元左右，大部分城市居民表示已进入小康阶段。
12.继续保持国民经济持续快速健康发展的良好局面。 （一）社会消费水平稳步提升 在良好的宏观经济环境下，随着居民生活水平的快速提高，居民节假日和闲暇时间的增加，人们对生活的追求正在从数量向质量转变。 中国居民的恩格尔系数逐年下降，越来越多的居民倾向于休闲旅游和回归自然的活动。 休闲体育旅游是旅游业发展的一大趋势。 高品位、品质、休闲、生态旅游在现代旅游中越来越受到重视，更符合现代都市人的旅游消费心理。 （二）旅游业是政府扶持产业 旅游业已成为我国经济发展新的经济增长点生态休闲旅游度假区别墅群项目可行性研究报，并逐步成长为我国国民经济的支柱产业之一。党中央、国家省委、黑龙江省政府高度重视旅游业发展，出台了一系列扶持旅游业发展的政策措施。
13. 实施和部署。 黑龙江省人民政府也印发了关于加强旅游业发展的通知，将旅游业列为国民经济支柱产业，制定具体发展措施，出台相关政策，确保旅游业持续快速快速发展。 健康发展的法律法规。 （三）养老健康生态园面临良好发展机遇 当前，我国一、二、三产业稳步增长，主体经济结构不断优化，经济运行质量不断提升。 在宏观经济快速增长的同时，通胀水平相对较低，各类物价水平的变化相对平稳。 随着国民生活水平的进一步提高，人们对居住空间和品味的追求也上升到了一个更高的层次。 充分考虑经济可行性、技术可行性、环境保护和精神需求而建设的生态养老和保健公园，更能体现宜居性、舒适性、安全性和文明性，将受到广泛欢迎。 返回
14、富裕人群主要居住在三种情况：一是市中心低密度、高容积率的高层住宅； 住宅小区； 第三类是距城郊一小时车程以内的低密度、低容积率、高绿化率的低层住宅小区。 我们迎合了广大都市人、家庭和群体的集体休闲度假消费需求。 大家庭、大群体回归生态、回归自然，更加自然和谐。 另一方面，生态园内的酒店式别墅仅在该时间段内有权使用别墅房间内的床位，人们可以根据自己的需要选择适合自己的租赁时间段，让人们无需花费大笔资金，即可自由享受高端别墅的住宿待遇。 2、当地政府的大力支持和优惠政策 （1）生态园项目得到了黑龙江省和地区政府的大力支持，项目从规划阶段就受到了包括省政府的重视。
十五、委、省政府等领导高度重视。 该项目被列为农业生态旅游开发一号项目。 请各有关部门全力配合，支持项目的开发建设。 同时，当地政府的大力支持无疑为项目的规划开发、招商引资和运营的顺利进行提供了有力保障。 （二）相关优惠政策 三、面临的良好机遇 （二）我国加入世贸组织加快旅游业发展 加入世界贸易组织（WTO）将为我国旅游业的突破性发展创造重要机遇。 中国加入世贸组织对旅游业发展的整体影响是积极而有力的。我国加入世贸组织后，将加快旅游相关产业对外开放步伐，有利于建立更加契合的运行机制。与国际规则。 国外旅行社将通过合资、独资等方式逐步进入中国市场，这将直接带来入境游客的增长。 外国投资者在
16.更多的机会进入中国也将为商务旅游的发展带来广阔的市场。 （三）旅游业成为拉动经济发展的新经济增长点。 国内旅游业的快速发展，极大地拉动了经济消费，产生了大量外汇。 “周”和春节为国家经济发展做出了巨大贡献。 国家主要部门越来越重视旅游业的发展，人们越来越能够享受到休闲度假的乐趣。 （四）周边地区消费能力和市场需求旺盛。 东北三省经济发展迅速。 特别是我省经济连续十余年快速增长。 多项发展指标位居全国前列，GDP增速持续显现。 发展势头日益强劲。东北三省及周边地区人口密集。 随着生活水平的不断提高，人们的消费观念和消费意识不断增强，尤其是休闲。
17、造假消费需求旺盛，为旅游、养老、保健等综合性产业提供了广阔的市场空间和客源。 4、发起人具备承担项目建设的优势和能力 （1）经营管理能力 “水云林都”通过建立完善的管理控制体系和必要的制度，保证了公司战略、政策和文化的统一。 并在此基础上，充分授权各级监管人员，营造既有目标驱动、有利益驱动、有程序可循、有制度保障的积极、高效、稳定的局面。 （2）作为本项目资本运作平台的资本运作能力？ 投资“水云林都”，将依托养老、健康生态旅游的发展，积极探索资本运作，利用产权机制，更大规模地调动资源，取得良好的经济效益。 实践表明，实现这一转变取决于整个集团的综合实力和时机。 外延的拓展靠内涵的实现，先机的把握靠提前的准备。 《水韵
18、林都投资在进行资本运作时，重点选择与公司有实力、有市场、有互补性的战略合作伙伴。 公司资本运作遵循有利于巩固公司已形成的价值分配体系的原则。 将获得丰厚的回报。 （3）产权机制和经营理念 水云林都创新的产权机制和开放的经营理念，强调追求产权制度和管理体制的优化，实现管理人员和优秀员工的股份。 在企业收入分配中体现了业绩突出的员工在企业价值创造中的重要作用。 第四部分？ 市场分析 （一）潜在市场规模巨大，市场需求旺盛 现代都市人的工作和生活节奏越来越快。 面对城市高楼林立、车水马龙，大多数人需要回归自然生态环境放松心情，享受休闲度假的乐趣。 养老健康生态园迎合现代都市人群需求，依湖而建。
19、为人们提供住宿的酒店式别墅是生态园中的经典之作。 （二）目标客户分析 绿色亲水酒店式别墅是商务人士进行商务洽谈、加强情感交流的重要社交场所。 为了展示企业形象和实力，他们希望在一个相对优雅安静的地方举办。 因此，本项目的目标客户群体主要分布在：政府职能部门； 大中型企事业单位； 海内外商界精英； 高收入的职业经理人； 外企律师等精英； （富二代）第五部？ 竞争分析 一、竞争影响因素分析
20、生态园内各种配套的娱乐、休闲、体育设施。 （一）价格 生态园酒店式湖景别墅的价格将参考区域内高端度假村、会所、会所的消费水平，以优质优价为原则，吸引大量的客户群体。 （二）交通生态园地处郊区，交通便利，具有天然的地理优势。 （3）环境环境包括自然环境、室内装修环境、服务环境、优质住宅客户群等诸多方面。 调查结果显示，清新的空气、田园式的装修、星级酒店式的服务，必将吸引大量顾客前来消费。 酒店式湖景别墅位于万亩城市生态公园内，周边环境良好，将对客户形成积极影响。 总体印象好。 （四）娱乐项目及配套设施。
21、设置少，配套不完善，往往导致客户兴趣消失； 项目越全面，配套就越完善。 一方面可以延长客户的停留时间，另一方面可以从多方面引起客户的兴趣，直接影响营业收入。 . 酒店式湖景别墅是生态园的前期建设项目，享受项目提供的资源和配套设施指日可待。 2、竞争优势分析 （1）完善的配套娱乐设施 （2）创新的酒店式别墅经营模式 （3）庞大的人脉和畅通的宣传渠道 各企事业单位的中高层管理人员和各界友好人士各行各业提供各种培训服务。 同时，俱乐部会员聚集了一大批高层次、高收入的社会各界精英。 每个人都渴望加入一个庞大的人脉网络即将形成。第六部分？ 黑龙江水云林都海关业务发展规划
22、生态园旅游将对整个养老健康生态园进行统一规划、运营和管理，其核心领导和财务部门由公司聘任。 核心领导层应具有丰富的企业管理和旅游开发经验。 他们全面负责其他基层人员的招聘和培训，直接对股东和集团负责。 在项目初期建设过程中，首先依靠现有人员组织建设和运营。 随着项目的推进，人力资源结构和管理体系必须不断丰富和完善。 未来引入新的投资人后，现有股东和新股东将共同协商，在现有基础上完善项目的运营和发展，并对未来的发展规划进行进一步的修订和完善。从建设方面，项目建设分两期进行，一期为100栋别墅及其他配套服务楼宇设施的规划、设计、施工、营销推广等，目前正在积极、快速地开展中
23，。 具体如下： 序号 项目名称 项目规模（平方米） 备注 1 电梯公寓楼层 2 别墅群 200（300 栋） 3 职工宿舍 4000 三楼 4 门诊部 6000 5 住院部 8000 6 治疗康复中心6000 7 食堂 4500 8 洗衣房 500 9 锅炉房 880 10 卫生间、SPA 15000 11 变电站 1600 12 污水处理池 3000 13 泵房 600 14 超市 3000 三层 15 风味街 8000 二排二层 16 绿化工程（163亩） 17 绿化带及园林 27000（40亩） 18 行政办公楼 20000 19 其余为田园景观用地。 市场营销 1
24、市场计划 （1）市场进入 在市场开拓初期，利用公司及合作单位的强大人脉，邀请全国各地及海内外政商高层及知名人士参加。两岸三地文体娱乐界人士。 与媒体保持良好关系，积极举办各类新闻发布会、论坛、竞技活动、大奖赛等，利用自身影响力迅速扩大知名度，带动一批高收入人群参与娱乐休闲，并通过给予价格 为他们提供超出他们期望的服务。 （2）在市场开拓项目的中期运营中，在持续宣传和旅行社带来源源不断客流的同时，配合园区内不断扩大的各俱乐部的稳定会员，以及继续通过网络拉动消费，待条件成熟，后期逐步推出100栋别墅，形成规模较大的高端别墅社区，在国内生态旅游开发和建设中确立领先地位和市场份额。生态度假市场
25、金额。 2、销售策略 联合国内高尔夫俱乐部、马术俱乐部、航空俱乐部等高端俱乐部集团，实现资源共享、客户共享。 联合国内其他娱乐行业开发联名VIP卡。 对来会所持卡消费的客户，给予推荐单位一定的利润返还和个人赠品，以提高其积极性，充分利用现有资源与商家互动。 联合集团各地分公司等国内外旅行社为其提供景区基地，增加客源，提高公司知名度。 3、公关作为新商业模式的先行者，需要在消费者中培养稳定的客户群。 可采用以下方法提升社会关注度和企业形象： （1）平面媒体广告强化人们心目中的养老和健康旅游 高端定位，广告只刊登在时尚和旅游杂志上. 因为这些杂志的消费者有一定的经济实力，
26.符合我们的目标客户定位。 (2) TV media not be TV , but be out in the form of high-end and press , so as to 's and of for the . (3) Radio ? It is on the on an basis. This with high power such as car and taxi . the price is low, it can . (4) ? It is our main . The price of is also much lower than that of media, and the are in line with our , the of users is much than that of . We plan to and on many and . (5) Set up large-scale in areas and to brand and a of brand . also,
27. The and of this can also be by with radio and to , , and in or , and other . The part? and 1. to the of the law and laws and , the has a to the and of . With the entry of more , the will the 's of , ' rules, board of ' work rules, board's work rules and 's work rules , and the 's legal , and . (1) and the of , treat all and the and of .The 's of will that the of is the 's .
28. are , and is in a and . Major of the are made by the of and the board of in with the law; the of and and the and of are in with the by laws, and the 's of ; The 's board of , board of and . (2) About and the board of The of of the will be out in with the and for the of in the 's of ; their , ' and the board of , and be able to clear on the ; the and of the 's board of meet the of laws and ;
29. The of is for its in with laws, , the 's of and the rules of the board of ; board are held and are held in a as , and they are in with the rules and to work and -; the of the board of of the and and sorts out the by the board of , and the and the sign the of the , and the of the are ; to the of the 's board of . (3) About and the board of The and of the board of of the will with the of laws and . The board of will be to all and its in with the of laws, , the 's of and the rules of the board of .2. team The , and of this must be out under the of the .
30. Under one , first and a team with high , rich , and high- staff , and then the of a team with its own and core . elite team. (At , a large of are on the ) The team has the : 1. Team clear goals to , and ; 2. a of labor and , so that each his or her role, power, task and , as well as the with other ; 3. trust among team , and to care about each other and each other; 4. and among form an open and ; 5. clear , clear of labor, and clear .3. and The is to an open and
31. and and for , and . to the plan, the will be , and the award will be to the ; the year-end cash () will be in with the 's for . The will the of stock when . In , the the : 1. The of each will by 10%, and the bonus will by more than 5%; 2. The of will be by their to their ;3. the " Award" every year, and issue and ; 4. for main R&D and ; 5. and for ; are tied to .Part Nine? The first and of the hotel-style lake view villa
32. Set up 200 with a total of 10,000 yuan ( land value and ). The is 10,000 yuan, and 10,000 yuan is . The daily in the first year of is 10,000 yuan (not in the total ). 1. The first phase of the hotel-style lake view villa is to start in full swing in , with a of about 2 years. The plan is as : Time? Year, month, and date of of the ? Day, pre-, and , and (must be ). 20% of the main of the first phase of the has been the date. 80% of the main of the first phase of the has been the date. The main of the first phase of the was . Year-month-day The first phase of the is and . trial on the year, month and day.2. and fund (1) The total of funds is 10,000 yuan: 1. Pre- ( costs): 10,000 yuan; 2.
33. for and , and : ten yuan; for ten yuan. 2？ The land lease fee is 10,000 yuan. ?The land lease fee shall be in RMB per mu per year to the of the the and Party A. The an area of mu in total, and the land lease fee is 10,000 yuan. 3. Total of , total wages in RMB, and wages RMB 10,000. 4？ cost of 10,000 yuan will be from TV media, sign , , and other , and other forms. 5. are at 3% of sales , and the first year is 26,500 yuan. 6. ? Water and , , etc., and low-value , etc., are in ten yuan in the first year. The total for the first year are about ten yuan.No.
34. Part ten? This plan the of being , and for . We do not rule out that in the event of force or and risks, may be . To this end, we added a . As a , under , ' will this . 1. (1) Ratio This for who go to the park for and , so the rate of guest rooms is by the of the . , May to is the peak in China, and the other are the off-. The rate of the lake view of this will also vary with the off- and peak . , we can use the of the ice and snow to ideas to the model and a road of our own.Year? Lease ratio
35. (%) in the ? Peak ? Off-? first year of ? 70? 30? 50 in the year? 77? 33? 55 in the third year? 85? 36？ 年？ 93? 40？ 67 The fifth year after the of the ? 95? 45？ 70 : In the stage of , there is a idle rate of . : in the first year, the rate in the peak is 70%, and in the off- is 30%, and it will by 10% every year in the next three years, and the will enter in the fifth year. For the basis, the rate of in the peak is 95%, and the rate of in the off- is 45%. (2) Lease price year per price (yuan-day)? 团体？ FIT? first year of ? 1200？ 1800? 1500 year of ? 1500？ 2100?
36. Three years? 1800? 2400? 2100 The year of ? 2100? 2700? 2400 The fifth year of ? 2400? 3000？ The is 1,200 yuan/set, and the daily of is 1,800 yuan/set; in the years, the of the has been , its own , and the of each villa is than that of the year. An of 300 yuan; after the fifth year of , the price is . It is that the daily of group is 2,400 yuan/unit, and the daily of is 3,000 yuan/unit. (3) Lease time? The first year of ? The year of ? The third year of ? The year of ? The fifth year of ? Lease ratio (%)? 50?55
37.? 61？ 67? 70? 70? 70 price (yuan/set)? 1500？ 1800? 2100? 2400? 2700? 2700? 2700 (ten yuan)? 420? 1058.4?1058.4财务说明: 受项目所在地气候、环境等因素的影响,谨慎预计每年实际能入住的天数为280天/年。二、成本费用预测单位:万元?项目建成第一年?项目建成第二年?项目建成第三年?项目建成第四年?项目建成第五年?别墅维护费用万元土地租赁费用管理费用万元营销费用万元财务费用?万元综合费用?万元合计万元财务说明: 别墅维护费用按1万元/年计算。土地租赁费用根据项目公司与农业科技签
38、订的相关合同的规定,按每年1200元/亩计算。本项目共计占地亩,每年的土地租赁费用为万元。 管理费用第一年为万元,以后三年每年递增3%;运作第五年后,管理费用按占租赁收入的5%计算。 出于自身的经营特点,营销费用在项目运营初期金额较大,随着客户认知程度的增加,营销费用呈大幅递减的趋势,在进入稳定经营期后,营销费用将维持在一个固定的价格水平。 财务费用按占租赁收入的3%计算。 综合费用第一年为万元,以后年度按占租赁收入的3%计算。?三、利润及投资报酬率预测单位:万元年份?项目建成第一年?项目建成第二年?项目建成第三年?项目建成第四年?项目建成第五年?收入合计费用合计?营业利润?所得税净利润
39、?投资报酬率?财务说明: 销售收入来自本商业计划本章之收入预测。 成本费用来自本商业计划本章之成本费用预测。 2011年?2012年的所得税按利润总额的33%计算。四、特别提示盈利模式在于出售别墅房产时段使用权,并代为管理。使拥有房产使用权的客户可以将自己的权益通过交换系统与其它地区同等级别的进行交换;日常经营中为游客提供住所。本商业计划书中的经济效益分析仅仅针对可以量化的正常酒店经营模式。从目前国内度假村酒店式别墅的整体经营状况来看,很多客户往往对配套服务较好、管理规范的别墅进行整时段购买。在此情况下,本项目的财务状况及经济效益将远远超过商业计划书中的预测,为投资者带来更大的投资收益。五、结
40、论我们的这次项目一期将以良好的盈利能力和现金流量大幅提高本公司的资产盈利水平,改善现金流量状况。不仅使旅游资源的边际收益得到更加充分的释放,而且更有利于提升本公司抗御市场风险能力和双方的核心竞争力。从经济效益上看,本项目投资收益率较高,投资风险较小。第十一部分? 风险分析与对策本项目作为黑龙江水韵林都风情生态园旅游养老养生旅游生态园项目中的一个子项目,其所可能面临的经营管理、财务等风险等因素及其对策请参阅旅游养老养生生态园商业计划书。一、政策风险风险:用地政策风险和大规模开发高档别墅项目政策风险,同时,国家其它相关法律、法规的颁布与修订以及产业政策、税收政策等方面的调整都可能会给公司的运营带来
41、一定的风险。对策:生态园属于农业科技种植、林木养植为重点,其土地性质为集体用地,经营涉及到了生态旅游、农业采摘、动物养殖等项目,未涉及到大规模土地开发和房地产建设的问题,生态园区别墅采用酒店式经营,不属于产权别墅范畴,未来公司的运作必须严格遵守国家的法令和法规政策,并加强对有关政策、法规的研究,掌握国家法规政策的最新动态,及时调整公司的发展目标和经营战略。二、市场风险风险:我们的未来市场开发,主要依赖于生态园内其他子项目的建设经营情况、游客数量和市场推广力度。对策:对于本项目所处市场环境及其所具有的市场竞争力,公司已进行过充分的评估和论证。本项目的竞争优势不仅体现在优越的区位环境、较低的地价成
42、本、良好的公司品牌,而且体现在其旅游、高尚运动和住宿结合独特的“养老养生旅游生态园”的概念。此外,本公司还将继续以生态园旅游环境作为依托,充分利用“生态旅游+房地产”的资源整合优势项目的含金量,提高项目产品的市场竞争力,规避一切市场竞争风险。三、行业风险风险:旅游行业现已进入壁垒低朝阶段,行业竞争激烈,旅游企业在经济效益、旅游业管理、旅游业信息化建设等方面还存在明显的南北方差距。对策:我国地大物博,历史悠久,旅游资源极为丰富,加之目前国内全年法定节假休息日已达114 天,特别是“五一”“十一”和春节的三个长假,大大推动国内旅游业的发展。实际上,我国旅游业已经连续多年快速增长,我国也已成为世界最
43、大的国内旅游市场国,发展潜力巨大。黑龙江水韵林都风情生态园旅游经营旅游行业经验丰富,将形成自己庞大的旅行社行业互联网络,市场开发能力极强,本地区旅游资源匮乏市场需求量大。园区项目设置时考虑到项目的新颖性和独特性,很多项目在我国独一无二。四、不可抗力风险?风险:主要是水、火灾风险。对策:水:由于在如今的北方水灾很难发生,加之随着科技的进步自然灾害的预警系统十分发达,所以水灾给我们造成危害的概率很小。但为了防患于未然,公司根据生态园外围的地形利用挖湖产生的大量土方在四周低洼之处构筑简易堤坝,并疏浚园区内外排水沟渠保持畅通无阻,使之与近在咫尺的南运河相连,一旦有水灾发生即可随时导入运河,避免损失。火:由于本身地理位置较偏僻,必须大幅加强自身安全防火意识提高自救能力。?第十二部分? 结论综上所述,本项目具有良好的宏观经济背景,并且具有广阔的市场空间,建成后将成为本地区及周边地区度假休闲住宿的精品项目,为当地的繁荣和发展带来巨大的社会效益及经济效益,同时为项目投资者带来丰厚的回报。 编写人:刘全胜2011年10月6日