杭州资管研究团队
据工商局监测，杭州商业市场稳步增长。从租赁市场来看，第三季度新增商业项目6个，新增面积约54.6万㎡；空置率环比下降0.4个百分点至17.6%；首层平均租金约为16.5元/平方米/天，环比上涨0.4%。在第二季度止住下滑后，加速复苏。从土地市场来看，全市供应量和成交量双双下降。总供应面积约22.2万平方米，环比下降77.4%，成交面积约47.7万平方米，环比下降37.9%。从销售市场来看，全市供应面积约35.3万平方米，环比增长94.0%；成交面积14.6万平方米，环比下降11.7%。
| CAIC市场监测（杭州）
市场：在二季度土地供应趋紧、房地产业结构调整、借贷融资环境压力等三重影响下，三季度商业用地市场供应面积创历史新高创近五年同期新低，但需求有所恢复，成交面积创近五年同期前三高。
租户：Q3杭州商业项目品牌业态中，特色餐饮、服装、生活服务是本季度租赁活跃度最高的三大业态。
业主：杭州购物中心品牌调整以餐饮零售为主，以原创设计和配套服务为主要细分调整方向。本季度，84.4%的首店品牌选择了购物中心，其中55-90平米、120-280平米为主要租赁面积。
细分：第三季度，杭州50家商场共新增约400家新店，其中首店257家。武林、神华、钱江新城等市级商圈是开店的主要地点。
宏观市场
杭州经济运行总体平稳
杭州市统计局公布的数据显示，2021年上半年，杭州地区生产总值8646亿元，同比增长12.7%；社会消费品零售总额3259亿元，同比增长17.4%，两年平均增长4.6%；房地产开发投资同比增长14.1%，两年平均增长8.3%；全年城镇居民人均可支配收入同比增长12.5%，消费者信心指数106.8，同比提高0.02%。总体来看，居民消费意愿已恢复至疫情前同期，消费金额和频率继续呈现加速增长趋势。
土地市场
商业、办公用地供应大幅萎缩。
成交同比翻倍供需调整持续
2021年三季度，金融监管明显加强，第二批住宅用地出让延期影响商业用地市场。与2019年和2020年同期相比，杭州商业用地供应大幅增长，分别增长58.3%和69%。跌倒了；预计四季度更多房企将重点关注过渡性用地或M1、M2用地。
从成交来看，杭州商业用地成交面积近一年来首次跌破50万平方米，仅略高于近五年供应平均水平，与去年同期的49.4万平方米相近。去年期间。与去年同期相比，21年Q3交易量增长了1.59倍。
从行政区划来看，2021年第三季度杭州商业用地供应集中在西湖区，占全市总量的64%，成交则集中在余杭区，占全市总量的30%。
萧山区连续四个季度成交面积位居前两名后，成交量大幅萎缩至4.88万平方米；拱墅区近两年二季度商业用地成交为零；滨江区连续六个季度无商业用地成交；临平区本季度成交量为零，为十二个季度以来首次。
租赁市场
进入“金九银十”周期，经营管理计划逐步进入尾声
▌新增供应：三季度开盘6个项目，主要成交量5万-10万平方米
据中国工商总局资产数据库监测，2021年第三季度杭州十区共有6个商业项目入市，主要成交量在5万至10万平方米。二季度后，大部分经营管理公司的招商进度逐渐进入冲刺阶段。同时，杭州疫情风险进一步消除，中秋、国庆假期消费增长预期强劲，大型品牌商户加速扩张需求强烈。第三季度入市量创近五年同期新高。第四季度，杭州新零售项目预计数量和体量将实现年内四连增。
从空间结构看，项目分布在环城内的七宝、钱江世纪城地段，以及二环内的转塘象山、临平潮山、江东、空港新城地段。其中，星光汇将在象山国际、金鸡美地优化板块配备社区精品店。奥体印象城和招商花园城分别是世纪城和七宝片区首个一站式大型购物中心。百联超山奥莱泽有效填补了杭北地区中高端奥莱的空白。
▌全市空置率环比下降0.4%，首层租金环比上涨0.4%。
2021年第三季度，该市空置率环比下降0.4个百分点至17.6%。核心商圈购物中心平均出租率稳定在91%左右；区域商圈优质楼盘精准营销取得良好效果。未来科技城、良渚平均空置率下降0.8%。
全市商场首层租金反弹至16.52元/㎡/天，环比上涨0.4%。在第二季度连续五次下降后，出现温和增长。部分标杆商场部分高租商户提高租金、续租，商场首层租金32%，高效率商户业绩环比增幅超过12%，是本季度购物中心租金上涨的背后逻辑。
前新、武林、湖滨三大城市级商圈内，由于奢侈品、新能源、潮流商户业绩增长强劲，以及部分指数商铺免租租金结束，首层租金上涨。武林商圈、湖滨商圈环比分别增长。 0.05%、0.09%至41.55元/㎡/天、32.63元/㎡/天。
空置率方面，市商圈方面，武林商圈国大一层引入观赏区、中心广场利用交通餐饮娱乐体验，空置率进一步降低至2.9%；在前新商圈，瞄准新锐创意的高德置地广场，餐饮、艺术服务、收藏店招商引资，租赁蓬勃发展。
▌特色餐饮、服装、生活服务是最活跃的前三大租赁业态
2021年Q3，3C家居一体化背景下，小米依然是门店扩张最多的3C品牌，华为紧随其后，索尼、任天堂等IP游戏品牌开设联营店；潮流亚文化的流行持续升温，并衍生出跨境电商。合作。租赁剧本、VR互动品牌需求大幅增长。创意变更频率、平台推广效率和渠道控制力或将成为该赛道中期竞争的核心要素。特色零食品牌成为Q3优质街区一二层的流量分流工具。百分茶、梅茶馆等新茶饮品牌采取成熟商圈+新兴商圈的双线扩张策略。
本季度，杭州购物中心品牌调整以餐饮、零售为主，以原创设计和配套服务为主要细分调整。议价能力强的零售品牌更新周期增加，餐饮品类快速进入，岛柜数量环比增长7.2%。本季度，杭州共开设首店257家，84.4%的首店品牌倾向于选择小众沙龙、香水等商场在浙江开设首店。 IN77和奥体印象城分别引进了24家和13家城市级首店，首店数量位居前两位。 45.9%的首店入驻市级商圈。品牌倾向于选择55-90平方米和120-280平方米的租赁面积。
▌杭州首店三季度表现强劲，复合业态及餐饮市场关注度高
2021年第三季度，杭州商业市场“首店经济”持续快速推进，区域级以上首店占比61.5%，位居近三年第三季度第二位。年轻客户和中产家庭群体扩大，业务板块缩小。娱乐体验类、皮具鞋类热度小幅上升，配饰品牌热度持续。
销售市场
供应面积呈现非结构性增长，
成交面积呈现结构性下滑
据中国工商总局资产数据库监测，杭州商业销售市场供应面积35.27万平方米，环比增长94%，总供应商铺2426间；全市商业市场新增供应区域主要分布在萧山区，占全市供应量的49.6%。全市商业销售市场成交面积14.6万平方米，环比下降11.7%，共成交商铺1417户，其中萧山、西湖、富阳、临平区约占52.5%交易区域。钱塘、临安、钱塘区成交面积均在1万平方米以下，其中上述城区期内供需比为0.42，是各区中最低的。
2021年第三季度，杭州八区共销售1,069套；成交面积11.82万平方米，创近六年同期新低；平均单价387.5万元。 Q3主城区商业库存1.46万套，销售周期49.9个月（以过去12个月为基础）。
从供需比来看，2019年以来近三年杭州八区Q3供需比分别为0.83、1.63、2.64。本季度商铺供需明显过剩。
富阳、临安两区总供应4.02万平方米，成交面积2.79万平方米，套数348套。成交面积连续六年位居同期前四，单位均价166.7万元。第三季度两区商业库存5580套，销售周期49.6个月。
·从供应面积来看，上城、拱墅区作为杭州传统商业成熟区，三季度各有商业销售物业供应约8000平方米。其中，桃园、文汇、笕桥板块分别为第三季度商铺提供空间。与前三大板块相比，萧山区Q3商铺供应面积同比增长232%。
·从成交均价来看，三区高端改善型住宅销售预计将继续上涨。 5.5万元/平方米及以上商铺成交面积6734平方米，环比增长70.3%。
上城、拱墅、萧山区销售店铺平均成交价格同比分别上涨82.3%、32.5%和53.5%，环比分别上涨29.7%、3.9%和23.8%。其中，拱墅区因运河新城、铁路北等即将释放的商业价值板块，以及神华、相府等先锋板块的结合，均价同比涨幅最大。
·从成交面积看，上城区商业成交面积五年来第二次同期低于2万平方米。供需比由二季度的0.69提升至0.42，其中根北、城东新城板块成交量占比分别为27.3%、27.3%。 41.4%；拱墅区Q3成交面积为近五年同期第二低。绿城汇源住宅户型占该区总成交面积40%；萧山区成交面积最高，占三区总成交面积的44%，其中钱江世纪城成交面积占总成交面积的40%。该比率为13.6%，环比上升3.9个百分点。
未来供应
到2023年，杭州零售市场将迎来新增供应超550万平方米。
2021年第四季度，杭州零售市场预计新增供应154.8万平方米； 2022年至2023年，市场还将迎来超过289万平方米的新增供应。
预计疫情对商业项目开盘的负面影响持续减弱，开盘项目数量和体量将继续呈现上升趋势。津南宝龙广场、下沙奥特莱斯二期、龙湖丁桥天空街、金地荣泰城等备受瞩目的项目均将于2021年第四季度入市。
▌大小年度循环更加明显，供应集中在中低商业成熟度板块。
亚运节点逐渐临近，2020年项目进场计划因疫情被打乱。双重因素导致2021年杭州零售市场新增供应量大幅增加，2021年总供应量约占2021-2023年总供应量的20%、47.4%，其中非市政2021年商圈供应量将占全市供应量的88.5%。
杭州的区划调整已经敲定，商城、拱墅两区合并后的商业集聚将进一步增强。未来，区域内多个商圈的形成将加速，竞争也将更加激烈。预计2021年新增供应量排名前五的城区为拱墅区、上城区、萧山区、余杭区、西湖区，全年供应占比分别为27.3%、20.5%、11.8%、10.9%、和9.8%。 。
▌未来中小型项目供应将成为市场进入的主要类型
· 从项目体量来看，5万至10万平方米项目占供应总量的38.1%，5万平方米以下项目占34.9%。杭州零售市场进入存量时代后，非区域非示范项目将在初期控制规模，实现更精准的差异化定位；同时，城市内多个未来社区的建设将带动社区/邻里商业发展，新老城区/商圈的稳定性以及不破不立的投资选择也将更加考验开发商。
·从开发商类型来看，未来两年，杭州商业市场仍将保持本土+内资主导开发运营的局面。 2022年第四季度至2023年，亚运村商业、城北万象城、金茂兰秀城等大型区域综合体将逐步开业。 2024年开始，预计将进入以66、江河汇综合体、望江新城K11、文汇嘉里中心、世纪城SKP等大型旗舰项目为代表的供应高峰期。