行业低迷以来，房地产高管频繁变动已成为普遍现象。
这不仅适用于住宅开发领域，也适用于商业地产领域。
去年以来，商业地产领域高管的更替已成为肉眼可见的现象。据不完全统计，今年上半年商业地产领域至少发生了39起人事变动。仅第三季度，就发生了22起人事变动（不含监事、董事、非执行董事职务变动），涉及18家开发商公司。 。
高管的动向就是行业变革的方向。通过高管的变动，我们可以一窥当前商业地产的竞争格局以及房企的突破思路。
01 商业地产高管变动呈现三大明显趋势
近两年，不断有商业地产圈明星职业经理人离职或跳槽的报道。高级管理层的变动既有行业变化的推动，也有个人选择的影响。
职场上，人来人往是很正常的事情。然而，近两年来商业地产高管的变动却呈现出一些不同寻常的趋势。
房地产企业组织架构频繁调整导致高管人员变动
房地产高管流动性加大的最重要原因是房地产企业组织架构的调整。当一个行业从鼎盛时期扩张到低迷时期的兼并收缩时，原来配置的团队往往会面临溢出风险。无论对于基层员工还是高层管理团队都是如此。
现阶段，随着企业战略的调整，内部团队的变动也会相应频繁。
据不完全统计，2023年商业地产领域至少将有160名高管人员变动，其中一半是内部调动；今年上半年发生的高管变动中，内部调动的比例高达60%左右。
有的是集团组织架构的调整，有的是区域的收缩和整合，还有的是管理层的变动。
今年年初，万科对商业板块进行了大整合，成立了商业事业部。原七大区域商业事业部及印力集团并入商业BG。与此同时，原南方区首席合伙人孙佳出任商务事业部。丁立业，印力集团首席合伙人、董事长，兼任商业事业部首席顾问。
近期，万科持续深化商业事业部组织架构：设立职能部门和专门工作组，孙嘉伟晋升为商业事业部首席合伙人，姚海波晋升为商业事业部执行总裁兼首席合伙人上海公司的。
商务事业部职能部门：金融资本投资部、工程产权部、技术应用部、审计监察部、运营部、投资部、组织协调部
专项工作组：大型购物中心（Mega）工作组、社区商业工作组、历史文化区工作组
商务事业部业务部门：北方公司、华东公司、华南公司、华中公司、上海公司、西部公司、阳光事业部
金地地产今年还对集团及四大区域/城市公司进行了组织调整。其中，集团总部层面撤销集团战略管理部、广电地产金融中心。同时，原集团战略管理部副总经理调任集团运营中心副总经理，原集团战略管理部副总经理调任集团运营中心副总经理。集团运营中心等。为减少空置损失，资产应全部出租。单击此处了解更多信息。
近两年也有不少高管选择离开原来的雇主。比如，世茂集团总裁吴令华今年向世茂集团递交了辞呈，离开了他工作了八年的平台。
此外，我们还注意到，由于行业动荡，不仅普通员工在寻找避风港，高管们也在“择树而居”。与此同时，稳定的国企希望引进人才，帮助企业逆势突围。这在两者之间造成了“双向冲刺”。
随着市场化人才的引进，国有企业经营管理部门的就业趋势发生了变化。
房地产持续低迷，人才溢出现象更加严重。去年以来，国企冻结人员、裁减人员的消息时不时被曝光。
然而，对于市场化的管理人才，国企却很少敞开大门。
我们知道，国有企业的人才队伍一直比较稳定。另外，他们非常重视内部人才培养，管理基本都是内部提升。即使对外招聘，他们也更喜欢“门当户对”的国企背景的公司。市场化人才空降到管理层的案例很少。
近两年，国有企业开发业务板块引进了大量市场人才，特别是具有标杆民企背景的产品研发人才，一上来就被安排到重要岗位。
商业地产领域也出现了类似的趋势。
就在本月，湖人球员、合景泰富悠活集团前CEO王建辉加盟越秀集团，出任越秀服务集团CEO。
“商业地产老大哥”华润置地今年首次在万象人寿设立“首席商业顾问”职位。担任这一职务的人是来自国外的奢侈品大亨Vuthy Penn。
据媒体报道，Vuthy Penn 此前曾在一家香港公司工作。在加入华润万象生活之前，他曾担任香港卓展集团副总裁，负责业务策略。
从Vuthy Penn过往的工作经历来看，她的专长领域是奢侈品项目的策划，以及奢侈品集团和核心独立奢侈品牌的租赁。
华润万象生活罕见地招募国际化人才，也让人们对华润置地下一步的战略规划充满遐想。
标杆房企“互换”人才，明星职业经理人受追捧
优秀的房地产企业和明星职业经理人往往是双赢、相得益彰。优秀的人才帮助房地产企业成长，房地产企业的成就也赋予了职业经理人自己的光环。
他们的一举一动都引起业界的高度关注。
目前，华润置地和龙湖集团在内地商业地产领域最具话语权。这两家房地产公司培养的管理人才在业内颇受欢迎。
去年以来，多位高管在龙湖商业板块履新，其中包括原龙湖商业华西二区总经理彭培熙，加盟旭辉集团担任旭辉商业总裁；原龙湖华南区总经理文健加盟新城控股，担任商务总监。分管四川区域公司总经理等；
华润万象生活的高管似乎更受欢迎。
原华润万象生活华南区总经理包伟去年空降龙湖集团高级副总裁，兼任商业频道总经理；合生创展邀请原华润万象生活华北区总经理黄猛担任合生创展商业科技管理联席总裁，负责前台运营...
业内最津津乐道的莫过于华润置地原副总裁张放加盟嘉里建设。张芳在华润置地商业板块工作了20年。她参与并见证了华润万象城的成长。她是华润万象的高层人物，被业内称为“华润投资一姐”。
国企与民企/外资企业之间的人才“互换”，意味着行业人才流动更加充足、灵活。同时也体现了随着行业竞争的日益激烈，企业对优秀人才的渴望和重视。
02 商业地产竞争加剧，企业开始差异化。
在中国大陆，商业地产业务长期被定位为房地产企业的“多元化业务”之一，更是锦上添花。
近年来，行业持续低迷，房屋开发业务逐年萎缩。原本被视为副业的商业地产业务，却展现出了强大的韧性。业绩增长与开发业务形成鲜明对比，盈利能力更与房屋开发业务形成鲜明对比。一个巨大的差距打开了。
商业地产也被房地产企业视为战略转型的重要赛道。尽管前景广阔，国际上也有不少成功案例，但目前国内企业界已趋于饱和，行业分化和竞争逐年加剧。
企业管理成为新的增长极，行业已有成功案例
存量时代，各房企都在强调业务多元化和轻资产转型，以培育业绩第二增长曲线。
一些转型较早的房地产企业已经度过了培育期，进入了收获阶段。商业地产等多元化业务的“逆袭”，成为房企稳定基本面的压舱石。
如华润置地、龙湖集团等。
从利润结构来看，华润置地经营业务带来的利润略超开发业务，成为集团重要的利润来源。
今年上半年，华润置地实现核心净利润合计107.4亿元，其中经常性经营核心净利润55.2亿元，占比51.4%。
龙湖的经营业务和物业管理服务也贡献了68亿元的利润，占集团利润结构的80%以上。
这两家房企业绩之所以能够突破，商场的贡献最大。
华润置地旗下万象购物中心已成为中国高端购物中心的领军者，也是华润置地最重要的增长极。上半年，仅租金收入就达94.8亿元，同比增长9.7%。
龙湖商业综合体也实现租金收入53.2亿元，同比增长6%。
这也印证了现金流稳定的商业地产业务在整个行业周期中的房地产公司中的重要作用。
事实上，在房地产开发较为成熟的中国香港，商业地产管理运营早已成为不少房地产企业的核心业务。例如太古地产、嘉里建设、瑞安房地产、恒基兆业地产等，都是依靠物业管理取得长期成功。稳定发展。
在内地，华润置地、龙湖地产也对商业管理等运营管理业务寄予厚望。华润置地甚至直言，第二条增长曲线已经形成，未来将转型为大资管模式。
企业差异化布局，商业地产已形成差异化
任何行业，早期的混乱阶段都会有一群蜜蜂。人人抄我，我抄你，彼此都能分一杯羹。一旦成熟，就会开始差异化，找到自己的细分赛道，并继续巩固自己在这个赛道的地位。
从目前来看，内地商场已趋于饱和，整体同质化现象严重。
与此同时，龙头企业定位差异化趋势日益明显。
例如，华润置地专注于核心城市的高端消费市场，其核心产品是万象城；龙湖集团主要定位中产阶级，核心产品是天街；新城控股主要占据三、四线市场，核心产品为吾悦广场。
通过企业用工趋势，我们也可以一窥房地产企业对于商业地产的差异化策略。典型的例子就是坚定走豪华购物中心路线的华润置地。目前已部署13个豪华综合用途城市。今年首次引进国外奢侈品行业资深人士担任顾问，有望带来奢侈品资源的突破，增强万象城高端奢侈品牌的运营能力。
实施战略，人才是第一位的。高管的更替可能会给商业地产的发展带来新的催化作用。
本文来自微信公众号“明园房地产研究院”，作者：严岩，36氪经授权发布。