关于《海南省人民政府关于支持产业项目发展规划和土地保障的意见（试行）》中休闲农业的意见

《海南省人民政府关于支持产业项目发展规划和用地保障的意见（试行）》中休闲农业用地管理解读

省政府近日印发《关于支持产业项目发展规划和用地保障的意见（试行）》（以下简称《意见》），提出加强规划指导，提高规划管控科学灵活性，创新工业项目用地分类管理，实行差别化工业项目用地供应模式，优化设施农业用地管理，目的是进一步提高节约集约用地水平，为规划和建设提供强有力的保障。自贸区、自由贸易港建设用地保障。

《意见》对休闲农业和乡村旅游用地、设施农业用地管理进行了相当长的阐述：

其中，在：《三、创新产业项目用地分类管理办法》中提出

（五）探索建立“征不流”、“征不流”土地使用制度。 下列项目用地，可采取“只征不流”或“不征不流”的方式，按土地现状进行土地利用管理。 以及商业和其他土地使用关系。

1.在开发范围内开发防护绿地、公园绿地等新型生态绿地；

2、自然景观用地、农、牧、渔、养殖用地；

3、休闲农业、乡村旅游项目中的观光平台（面积不超过100平方米）、栈道（宽度不超过2米）等非永久性辅助设施用地；

（四）厕所、污水处理、垃圾储运、供电、供气、通讯、电子监控等建筑物、构筑物等零星公共服务设施用地（面积不超过100平方米）；

5、人工湿地等生态环保污水处理设施用地；

6、路面宽度（车行道）不超过8米的农村公路（含乡村旅游公路）用地。

《八、优化设施农业用地管理》对设施农业用地管理作出了详细规定：

（二十一）规范设施农业生产分类。 设施农业生产分为工厂化生产方式（有建筑物、构筑物）的农业生产和传统生产方式（有简易设施）的农业生产。 工厂化生产方式下用于农业生产的生产设施、辅助设施和配套设施用地，使用林地、园地、耕地和其他农业用地的，按设施农业用地管理，不得占用农用地。农用地转用需要办理农用地转用审批手续。 土地所有者签订土地使用协议，并报市、县自然资源和规划部门、农业农村部门备案。

为农业生产传统生产方式而建造的简易温室（大棚）、畜禽养殖设施、水产养殖设施、苗圃等不属于设施农用地，按农业生产就地管理。

（二十二）合理确定设施农用地配套设施面积。 工厂生产设施用地面积根据生产需要确定。 工厂化农作物种植附属设施用地控制在设施农业项目总用地面积的5%以内，最多10亩。 工厂化、规模化畜禽养殖配套设施用地控制在设施农业项目总用地面积的10%以内（规模化牛羊养殖配套​​设施用地控制在控制在20%以内），最大不超过30亩。 工厂化养殖配套设施用地控制在设施农业项目总用地面积的10%以内，最多15亩。

规模化农业种植配套设施用地，包括果蔬冷藏、农产品烘干、暂存、分拣包装等设施，用地面积按照下列标准确定：不超过500亩（含500亩），土地面积不超过10亩； 种植面积在500亩至1000亩（含1000亩）之间的，土地面积不得超过15亩； 种植面积在1000亩至1500亩（含1500亩）的，土地面积不得超过20亩； 1500亩至2000亩（含2000亩）的，土地面积不得超过25亩。 种植面积在2000亩以上的，土地面积不得超过30亩。

（二十三）鼓励设施农用地综合利用。 在优先发展农业生产、不改变土地用途、不破坏耕地土层的前提下，设有晒场、粮食农资存放场所、大型农机存放场所等设施的农用地以及非农用地。 -耕地（林地等）），临时用作公共停车场。

（二十四）加强设施农用地监管。 对擅自或变相将设施农用地用于其他非农业建设的，要依法严肃查处，严防农用地非农转用。

”

该《意见》明确规定了休闲农业和乡村旅游项目用地，对休闲农业项目实施具有重要指导意义。

详细内容请看下面原文：

海南省人民政府关于支持产业项目的通知

关于发展规划和土地保障的意见（试行）

琼府[2019]13号

各市、县、自治县人民政府，省直各单位：

为保障海南自由贸易试验区和中国特色自由贸易港[以下简称自贸区(港)]产业项目落地，推动海南自由贸易试验区和中国特色自由贸易港产业转型升级和高质量发展进一步提高自贸区（港）土地节约集约利用水平，为自贸区（港）建设提供强有力的规划和用地保障，根据有关规定，提出本意见。国家和我省的法律、法规和政策。

本意见适用于本省行政区域内工业项目的空间规划和用地管理。 本意见所称工业项目是指符合国家和省产业政策要求的各类工业项目，不包括商品住宅项目。 商品住宅项目的规划和用地管理按照我省有关规定执行。

一、加强规划指导，提高规划管控的科学灵活性

（一）优化产业空间规划布局。 各市县政府要按照省和市县总体规划，进一步优化产业方向和空间布局，促进工业园区发展边界内产业项目集聚。 确需在开发区外建设的工业项目，应当符合总体规划和开发区外项目准入目录。 开发边界外项目准入目录由省自然资源和规划部门会同有关部门另行制定，报省政府批准后实施。

（二）鼓励规划用途混合灵活使用。 优化控制性详细规划编制，综合考虑空间、布局、产业融合等因素，鼓励工业、仓储、研发、办公、商业等规划用途的空间和设施混合布局和共享，阐明两种或多种计划用途的混合使用类型和比例等内容。 对交通区位条件可能发生重大变化或目前发展方向尚不明确的区域，可根据实际需要规划为暂时不明确用途的空白区域。

（三）简化调控法规动态调整实施机制。 对于工业用地、仓储用地分割合并，以及调整容积率、建筑高度、绿化率、建筑密度等规划条件的，容积率不大于2.0且高度不超过30米的，不需要控制性详细规划。 提交调整以供批准。 其他情况，按程序办理详细控制计划的编制和调整。

2.改革新增建设用地规划指标安排机制

（四）全省统筹安排新增建设用地规划指标，保障重点产业和重大项目用地。 优先保障以旅游、现代服务业、高新技术产业为主导的产业、全省12个重点产业（不含商品房项目）、重点工业园区工业项目用地、省审批投资项目用地投资促进联席会议。 “海城文”综合经济区、“大三亚”旅游经济圈、重点产业园区新增建设用地规划指标由省自然资源和规划主管部门另行核发； 其他新增建设用地规划指标由各市、县人民政府根据全省年度新增建设用地计划总量、建设用地数量，报送项目用地需求，报省自然资源和规划部门。项目所在市、县批准的土地、闲置土地数量、项目优先顺序、分期建设等情况，综合确定是否安排指标及指标规模，并按照项目的实际使用情况。 不再按因子法向市县下达新增建设用地规划指标。

3.创新产业项目用地分类管理办法

（五）探索建立“只征不流”或“不流不征”的土地使用制度。 下列项目用地，可采取“只征不流”或“不征不流”的方式，按土地现状进行土地利用管理。 以及商业和其他土地使用关系。

1、开发范围内防护绿地、公园绿地等新建生态绿地；

2、自然景观用地、农、牧、渔业种植、养殖用地；

3、休闲农业、乡村旅游项目中的观光平台（面积不超过100平方米）、栈道（宽度不超过2米）等非永久性辅助设施用地；

（四）厕所、污水处理、垃圾储运、供电、供气、通讯、电子监控等建筑物、构筑物等零星公共服务设施用地（面积不超过100平方米）；

（五）利用人工湿地等生态环境保护方式建设污水处理设施用地；

6、路面宽度（车行道）不超过8米的农村公路（含乡村旅游公路）用地。

四、实行差异化产业项目供地模式

（六）完善招拍挂土地供应方式。

1、工业项目用地为工业用地、仓储用地的，可以以行业类型、生产工艺、行业标准、产品质量、节地技术等要求作为供地前提，可以工程招标或挂牌方式提供；

2.工业项目用地为科研用地、教育用地、医疗卫生用地、社会福利用地、文化设施用地、体育用地等符合分配目录的非商业性项目的，可以分配用地，协商转让或价格贡献。 ;

3、工业项目用地用于零售商业用地、商业金融用地、总部经济、互联网、高新技术产业项目。 地方财政出资率、总部大楼自给率等相关条件可在土地出让公告中明确，并可采取招标挂牌相结合的方式。 （先招标后挂牌或拍卖）等方式提供土地。 总部大楼（不对外销售）自持率不低于30%，建筑非自持部分须在5年承诺期满且绩效考核符合要求后才能转让标准;

四、其他经营性工业项目，应当按照规定通过招标、拍卖、挂牌等公开方式提供土地。

（七）积极推行先租后出、租出结合的土地供应方式。 市、县政府通过招标、拍卖、挂牌等方式将土地出租给土地使用权人。 土地使用权人进行开发建设和产业经营。 租赁期限届满且符合继续履行准入协议条件的，可以按照协议转让方式申请继续使用土地。

先租赁后转让的租赁期限一般为5年，最长为10年，后续转让期限之和不得超过土地使用权法定最长转让期限。

先租后供的土地总价按照公开招标、拍卖、挂牌交易的土地成交价格确定。 年租金按不低于土地总价的5%确定，租赁转让时约定支付的转让价为土地总价减去已缴纳的租金。 租赁期价和租赁转让价均一次性支付。

以先租赁、后转让方式提供土地的，土地使用权人凭租赁房地产权证可以依法办理建设规划申请和抵押融资手续。

（八）鼓励实行弹性土地供应制度。 市、县政府可结合产业生命周期，在国有建设用地使用权法定最高有偿使用期限内合理确定土地有偿使用期限。 您可以继续申请下一期土地使用权。

灵活期限不得超过3期，第一期期限一般不超过5年，各期期限之和不得超过法定的土地使用权出让期限。 鼓励结合实际缩短项目用地灵活期限。 工业、仓储用地的确定期限不超过20年。 缴纳土地出让金。

灵活期限的土地出让总价按照土地出让总期限条件下的土地出让交易价格确定。 确定相应的比例。

具体产业项目弹性期限标准按照《海南省国土资源厅、海南省发展和改革委员会、海南省工业和信息化厅、海南省财政厅、海南省商务厅、国家总局海南省税务局《关于实施工业项目开发和土地使用协议的指导意见》（琼国图资规[2018]8号）施行。

（九）探索建立土地混合利用制度。 在符合总体规划的前提下，允许工业、仓储、研发、办公、商业、出租房屋等混合使用，并根据主导用途（建设用地）进行相应用途。各类用地面积占总建筑面积比重最大）根据用地性质，按照本意见第（六）项的规定实行差别化供地。 以协议出让和作价出资方式提供土地的，出让底价按照不低于混合用地各用途基准地价之和乘以其比例的70%确定； 采取项目招标挂牌、招标挂牌相结合、招标拍卖挂牌等方式。 土地供应的最低出让价格不得低于混合用地各类用途对应的基准地价乘以比例之和。

（十）适当扩大临时用地范围，完善监管制度。 建设项目（含非商品混凝土搅拌设施）、地质调查、开采、堆放、建筑用砂石初加工等需要临时用地的，应当编制土地复垦方案（矿山生态恢复方案）按照规定，报市、县自然资源和规划主管部门批准。 土地复垦规划（矿山生态恢复治理规划）必须依法严格执行。

本条所称准入协议的履行条件按照《海南省国土资源厅 海南省发展和改革委员会 海南省工业和信息化厅 海南省财政厅 海南省财政厅》的规定执行商务部 国家税务局 海南省税务局 海南省工商局 《关于落实工业项目开发和土地使用协议的指导意见》（琼土资规[2018]8号）执行。

5.完善土地价格和用途管理制度

（十一）优化工业用地基准地价。 2019年底前，各市县政府要细化各工业用地标杆地价，更新新一轮标杆地价标准，完善工业用地地价体系，进一步降低工业用地用地成本。工业项目。 新一轮工业用地基准地价标准出台前，重点工业园区主导产业基准地价可按相应用地现行基准地价的60%确定； 支持申请使用商业用地的主题酒店、信息网络、新兴信息技术服务、互联网产业项目，基准地价可按现行商业用地基准地价的60%确定。 对经省招商联席会议审议批准的具有重大产业带动作用的工业项目，市、县政府也可以按照集体决策方式，结合实际情况确定工业用地出让起拍价和底价。国家工业用地最低限价标准。

主导产业是指规划或批准工业园区时确定的重点发展产业。

（十二）土地用途细化管理。

1、涉及高端设备维修的项目，可按工业用地确定用地；

2、属于生物与新医药、航空航天、新材料、新能源等高新技术项目，可根据科研用地确定土地用途；

3、属于水资源循环利用及节水、新能源发电、新能源充电站运营维护、环保污染治理、通讯设施、加气充换电用地等项目站配套公共管理和公共服务用地（配套用地面积不超过总用地面积的15%），用地可按照公共设施用地确定；

4、属于信息网络产业、新兴信息技术服务业、电子商务服务业、互联网等的项目，可按照商业、金融用地确定用地；

5、以展览展示为主的会展业项目，可按照文化设施用地确定用地。

城乡规划用途与土地利用现状明确分类的土地用途不一致的，按照土地利用现状与城乡土地利用分类对应关系指引执行，由省自然资源和规划部门会同有关部门另行制定。 工业项目用地不明确的，由市、县自然资源和规划主管部门综合考虑建设项目性质和规划提出，报市、县人民政府批准确定。

六、鼓励现有产业转型升级

（十三）促进土地利用变化。 因规划调整和产业发展需要，各类工业项目用地可以依法变更为商品住宅用地以外的项目（含租赁住房项目）建设。

（十四）支持振兴土地流转。 暂停执行《海南省国土资源厅关于暂停办理土地二级市场出让交易用地手续的通知》（琼国土资用字[2017]88号），工业项目符合法定和约定的土地出让或者分割出让条件的，可以依法出让或者分割出让土地，并办理不动产过户登记手续。

（十五）允许土地综合开发。 鼓励市场主体收购零星、分散工业用地，按照规划进行一体化开发。 整合为一地后的土地用​​途按照规划用途确定，期限可以按照规划用途的最长使用年限确定。

（十六）鼓励土地复合利用。 现有制造业企业增加工业用地容积率、调整用地结构、增加服务型制造经营设施和营业用房的，建筑面积不超过原总建筑面积15%的，可继续按土地原用途使用，不得分割转让。

（十七）建立土地退出机制。 对不符合园区发展规划或者利用效率低下的工业用地，县级以上人民政府可以依法收购储备。 收回的补偿金额不得低于土地使用权人取得土地的成本，并考虑其合理的直接损失。 ，参照市场价格确定。

按照本条规定，改变土地用途或者依法批准土地综合开发的，按照新的用途或者新的规划条件计算、没收或者退还土地价款。

支持符合国家和省产业政策要求的现有产业项目扩大产能和转型升级，适用本意见规定的政策和其他产业项目支持政策。

七、支持地下空间合理开发利用

（十八）支持开展城市地质调查和地下空间专项规划。 鼓励有条件的市县开发建设地下空间。 地下空间优先建设地下交通、市政基础设施、人防防灾等公共服务项目，利用地下空间建设商业、仓储、文化娱乐等产业项目及配套设施。鼓励。 设施。

（十九）建立地下空间土地供应模式。 利用地下空间开发建设的，在提供土地时必须明确地下空间建设用地的范围、用途、建设要求等条件和内容。 地下空间建设用地使用权可以与地上建设用地使用权同时或者单独提供，参照国家有关规定，以划拨、转让、租赁等方式提供。拥有土地使用权。

（二十）提高地下空间使用价格。 地下空间建设用地使用权基准地价可按同一区域内同用途地上建设用地使用权基准地价的70%确定。 地下空间分层设置的，各层地下空间的建设用地使用权地价总和不得超过地上建设用地使用权基准地价的70%。 地下空间有单层的，可按照相应用地地上建设用地使用权基准地价的50%确定。 具体地下空间分级基准地价由市、县人民政府制定。

八、优化设施农用地管理

（二十一）规范设施农业生产分类。 设施农业生产分为工厂化生产方式（有建筑物、构筑物）的农业生产和传统生产方式（有简易设施）的农业生产。 以工厂化生产方式为主的农业生产中用于生产设施、附属设施和配套设施的土地。 林地、园地、耕地等农用地的使用按照设施农用地管理，无需办理农用地转用审批手续。 经营者应当配合土地所有者签订土地使用协议，并报市、县自然资源和规划主管部门、农业农村主管部门备案。

为传统农业生产而建设的简易温室（大棚）、畜禽养殖设施、水产养殖设施、疗养院等用地，不属于设施农业用地，按原农业生产类别管理。

（二十二）合理确定设施农用地配套设施用地面积。 工厂生产设施用地面积根据生产需要确定。 工厂化农作物种植辅助设施用地控制在设施农业项目总用地面积的5%以内，且最多不超过10亩。 工厂化、规模化畜禽养殖配套设施用地控制在设施农业项目总用地面积的10%以内（规模化牛羊养殖配套​​设施用地）控制在20%以内），最大不超过30亩。 工厂化养殖配套设施用地控制在设施农业项目总用地面积的10%以内，最多不超过15亩。

Land for for large-scale , land for fruit and cold , , , and , etc., shall be in with the : if the area does not 500 acres ( 500 acres), the land area shall not 10 acres; if the area is 500 acres and 1,000 acres ( 1,000 acres), the land area shall not 15 acres; if the area is 1,000 acres and 1,500 acres ( 1,500 acres), the land area shall not 20 acres; if the area is 1500 mu - 2000 mu ( 2000 mu), the land area shall not 25 mu. If the area is more than 2,000 mu, the land area shall not 30 mu.

(23) of land. On the of to , not land use, and not the soil layer, land such as yards, grain and , and large , as well as non- land ( land, etc.) ), used for .

(24) the of land with . Those who use the land of for other non- or in a form shall be and dealt with to the law to the non- of land.

9. the of the rural land

(25) the of the rural land and allow rural land to enter the to . Under the of with the , city and plans, plans and , rural land ( land that has been to the of land in with the law) is to be used , lease, price (), etc. ) for . that land such as and all- are to the of land, and the land for is in a "only " . the use of rural land for the of and .

The entry into the of rural land is out in with the of the state and our .

10. land use and post-

(26) real . In with these , if land is such as lease first and then , term, etc., the " of land use " be noted in the right type of the real ; if land use for space are , the " of land use " be noted in the . " space" be in the ; if mixed land is , the " use of mixed land" be in the land use, and "mixed land" be in the .

(27) and . All city and and the " into one" to all parks and in the in with the law by and items, and links, and and , and . the of and land use , and the and level of .

(28) . All shall and for the of and . The of and shall rules and for and land use to the of and land use .

These will come into force on the date of and will be valid for 5 years. If the by the and are with this , this shall be . The in the of this shall be by the and .

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2019 年 3 月 15 日