郑州专业市场外迁困局：皮之不存毛将焉附？

60号原创

一

郑州“商都”的困境与困惑

郑州，一座火车带来的城市。

便利的交通带来了许多各具特色的专业市场的繁荣，这些专业市场也为郑州的商业带来了繁荣，商业的繁荣为郑州赢得了“商都”的美誉。然而，许多曾经为郑州商业带来繁荣的专业市场，如今正面临大规模搬迁。

俗话说，“皮之不存，毛将焉附”，没有专业市场的支撑，郑州的商业繁荣能走多远？

与此同时，一方面，数百家专业市场已经搬迁，却面临无地可迁的困境；另一方面，周边县市想接管，却面临无场地接管的尴尬。问题到底出在哪里？

更为戏剧性的是，一边是本土大量专业市场匆忙搬迁，一边是洋宜家，却引来万人挤上街头，这究竟是为何呢？

带着以上三个历史疑问，本文开始对郑州专业市场进行梳理和探索。

二

郑州专业市场世界观

“城”包括“市”和“镇”。在城市形成初期，“市”是指用城墙围起来的区域，以抵御外来入侵，“镇”则是指随着工商业的发展，人们进行商品交易的场所。可见商业活动在城市发展中扮演着重要的角色，一些商业、交易、物流等产业空间载体，如各类专业市场等应运而生。

郑州又有“商都”之称，一方面是商朝都城，有着深厚的文化底蕴；另一方面，郑州依托铁路、公路、高铁、航空等交通优势和“贯通南北、联通东西”的区位优势，商贸物流快速发展。“商都”在新时代被赋予了新的发展内涵。郑州都市圈是河南省专业市场最集中的区域，集中了全省各类商品的交易集散功能。通过分析各类专业市场的发展，可以看出郑州都市圈的产业转型、发展方向和重心转移。

宜家 (郑州)

随着消费需求的升级，2019年8月，中国第28家、河南首家宜家在郑州开业。无论是运营模式、品牌设计、多业态布局、体验式消费，都是家具市场的一次转型与创新。与此同时，郑州不少传统专业市场已经或即将向城郊搬迁，专业市场正处在优化升级、整体搬迁、转型阵痛期的十字路口，未来又将走向何方？

目前，郑州都市圈重点专业市场与市民生活息息相关，如果用通俗的分类方法，专业市场大致可以分为“衣、食、住、行”四大类。据统计，整个郑州都市圈共有上述类型的重点专业市场约109个。

衣服

郑州曾被誉为“火车带来的城市”，依托火车站和铁路运输，形成了众多商业市场，主要以服装、鞋帽、小商品等为主，共有专业市场约13个，典型代表有郑州银基商贸城、金荣商贸城、世贸商城、天龙时装城、万博商城、郑州国际小商品城、京广鞋城、郑州箱包皮具城、金城服装广场等。

郑州市区主要服装、纺织品及小商品市场一览表

郑州银基商贸城

食物

河南是农业大省，农业产业基础良好，郑州把食品产业作为重要发展方向，水果、蔬菜、水产、茶叶、鲜花等农贸相关专业市场发展良好，郑州都市圈内有专业市场约20个，典型代表有万邦国际批发市场、郑州新集调味品食品城、黄河食品城、华中食品城、中鲁茶城、中原水产物流港等。

郑州市涉农专业市场名单

居住

随着房地产市场的兴起，家具建材行业也同步发展，郑州都市圈家具建材专业市场数量较多，共有各类建材市场55家，典型代表有东建材、万客隆、欧凯龙、中博家具、居然之家等。

好的

截至2018年底，郑州机动车保有量突破400万辆，位居中部六省会城市之首。汽车消费带动了汽车及相关零部件专业市场的发展，郑州已形成一批汽车专业市场，共有中国（郑州）汽车配件大世界、中博汽车广场、河南汽车交易中心等7个左右的汽车专业市场。

三

五大特点

总体特征：专业化、多元化、层次化、阶段性发展

通过梳理整个郑州城市圈重点专业市场类别及空间分布情况发现，城市圈专业市场普遍呈现以下特点。

郑州都市圈专业市场分布图

从专业市场空间分布来看，以郑州市为核心，城区布局相对集中，行业类型丰富；老城区人口最为密集，布局呈向外环圈状；周边市县布局相对分散，行业类型相对单一。

如果回顾专业市场的发展历史，大致可以分为三个发展阶段：1.0阶段，发展初期，业态和产品比较单一，主要有传统的农贸市场、建材市场等；2.0阶段，专业市场开始逐步形成组合业态，产品相对多样化，管理开始逐步规范化；3.0阶段，形成业态丰富、产品多样化的模式，集商业、休闲、体验等为一体，例如宜家家居。

服装纺织：环郑州火车站集群布局

服装纺织专业市场分布图

服装、纺织、小商品市场大多受益于郑州的铁路运输功能和交通枢纽地位，主要集中在郑州火车站周边。在郑州第三产业发展初期，以服装、小商品为主的商贸业可以说是郑州的支柱产业之一，为经济发展和活力提升奠定了良好的基础。

主要服装市场位置列表

食品、水果和蔬菜：位于城外交通要道沿线

其中，大部分主要分布在郑州三环以外、城市快速路周边。随着高速公路、冷链物流的发展，进一步促进了郑州农产品贸易和物流业的发展，农产品批发交易市场逐步向外迁移，如陈寨蔬菜批发市场、毛庄蔬菜批发市场、万邦新绿地农贸市场、万邦茶城等均已完成搬迁，在城市偏远郊区形成了较大规模的蔬菜水果食品专业市场。

万邦新绿色农贸市场及万邦茶城（2018年）

搬迁后的万邦新绿色农贸市场、万邦茶城（2019年）

典型例子是2012年正式开业的河南万邦国际农产品物流城，其打造了集农产品交易、物流、仓储、质检、科研等功能于一体的城市综合体，同时承接了主城区部分传统农贸市场的转移，为城区创造了发展空间。

万邦物流城空间布局

家居建材：沿郑汴路-商都路带状布局

郑州的家居建材市场较多，分布比较分散，东西南北四面分布，主要分布在市内主干道、快速路沿线，其中分布最密集的是郑州东部地区，仅郑汴路-商都路沿线就有中博、东建彩、凤凰城、红星美凯龙、居然之家、华丰灯饰、郑东建材家具城等家居建材市场，一路向东延伸到中牟，有华丰灯饰、浩瀚建材园、星联白沙厨卫城、郑州现代陶瓷物流园等。在郑州周边县市中，中牟县的建材市场最多。向西，大型家具建材市场分布在主要交通干线的交汇处，如位于西四环与陇海快速路交汇处的郑州金马凯旋家居CBD，将成为未来城市建材市场搬迁的重要地点。

郑州金马凯旋家居CBD

郑州市区主要家居建材市场一览

汽车及零部件：高速公路与主干道交汇处

随着城市发展空间的扩大，汽车及相关交易市场的分布向外围转移，主要分布在三环路以外，主要分布在三环路等城市快速路与交通主干道的交叉口处。如汽配大世界、雨花渔港汽车广场等均位于北三环与花园路的交叉口处。

此外，近年来中牟县汽车整车及零部件制造发展迅速，形成了中牟县南部的汽车产业集群，同时带动了汽车零部件交易的发展，在周边形成了河南汽车贸易园区。

河南汽车贸易园（中牟）

主要汽车专业市场地点列表

四

四大问题

总体来看，郑州都市圈各类专业市场缺乏统一规划，尤其从整个都市圈来看，存在着整体协调不足、主客体信息不对称等问题。一方面对业态、功能布局缺乏规划引导，另一方面搬迁整顿较为盲目。最明显的问题就是一些市场拆迁了，商户却不知道搬迁到哪里，或者郊区的接纳区缺乏完善的配套设施，不能满足搬迁商户的发展需求。从郑州都市圈现有的各类专业市场来看，大多是传统的开发运营模式，大多保留着早期建设时期的传统特色，具体存在以下问题：

布局较为分散，土地利用效率较低

总体来看，大都市区各类专业市场缺乏统筹安排，一些专业市场在形成初期是自发形成的，缺乏统一规划，导致同类专业市场在区域层面布局分散，不利于形成集聚效应，导致土地产出效率低下。

业态单一、产品同质化

多数专业市场经营模式单一，以商品交易为主要经营模式，各商户的商品存在同质化竞争。

管理混乱，形象不佳

大部分专业市场缺乏统一、规范的市场管理，特别是传统农贸市场，还保留着早期的发展模式和风貌，市场整体比较混乱，形象较差，对周边环境影响很大。

配套设施落后，停车难

此外，部分专业市场还存在配套设施滞后的问题，如对外交通、物流体系、停车场等不完善，导致整体运营效率较低。

综上所述，专业市场带来的巨大货运量对城市交通和环境产生不利影响。目前，郑州市人口规模逐年增加，消费需求不断增加，传统市场已不能承载消费需求。同时，郑州作为国家中心城市，面临着城市扩张、产业转型、形象提升的需求，传统专业市场亟待搬迁、整合、改造和提升。

吴

六大应对措施

顶层系统规划

首先，郑州都市圈专业市场应作为一个整体进行定位。专业市场应是承接郑州都市圈乃至中原城市群商业服务功能和商品集散的重要空间载体，也是郑州打造“国际商业之都”和国家中心城市的重要支撑。因此，需要在国家层面或者中原城市群层面重新规划专业市场的战略定位，而不能仅仅局限于郑州市或者都市圈。

此外，在都市区层面，成立由郑州市及周边县市组成的专业市场协同发展小组，统筹安排专业市场的迁建验收、改造等工作，定期召开会议，共同推动都市区专业市场协同发展。

市场郊区化

近年来，郑州不断发展，城市框架不断扩大，特别是四环路的建设，让郑州进入了四环时代。外环快速交通的建设，将助力郊区专业市场的发展。为改善城市环境，腾出发展空间，需要逐步将农贸、建材、服装、汽车交易等各类专业市场迁往郊区。目前，不少市场已逐步迁往四环路以外，如万邦茶城、天荣汽配城等均已完成迁址到城郊，实现集聚发展。

但城市中还有不少市场需要整合、搬迁或整改提升。如火车站周边服装市场、小商品市场较多，对城市整体形象影响较大。要考虑加快搬迁或整改步伐，提高专业市场档次和城市环境质量。在加快大型专业市场向外围迁移的同时，要完善与市民生活息息相关的小型商业市场和物流配送服务体系，如社区菜市场、水产市场等，满足市民生活的便利化。

运营规模

郑州市各类专业市场布局较为分散，土地利用效率不高，各类专业市场需要整合，特别是建材、家具、汽车等专业市场。可将大型专业市场建设在城市郊区或交通便利的周边县市，吸引城市内分散的小型专业市场，实现聚集化、规模化发展。同时，应加快城市周边各类搬迁市场承接区建设，以及交通、配套设施建设，保障搬迁市场和商户正常运转。

产业链

传统专业市场局限于各类商品的交易，产品结构单一，缺乏前端研发设计、展览展示、仓储物流配送、电子商务等产业链上下游环节，因此需要打破传统发展思路，完善产业环节，形成“研发+销售+展览展示+电子商务+仓储+配送”的完整产业链。如华南城以专业批发市场为依托，业务涵盖综合商业、电子商务、会展展示、仓储物流配送、生活配套、综合物业管理等，打造一站式综合原材料展示交易中心。

业态多元化

更新业态，丰富产品类别，新增商业零售、休闲娱乐、餐饮服务、体验等业态，打造“专业市场”+“商场”的一站式体验采购中心，满足供应商和消费者的各类需求。如宜家将家居业态与购物中心融合，除了主打家居产品，还融合购物、餐饮、娱乐、商务办公、公寓等业态，带来更多客流。

无锡宜家中心鸟瞰图（宜家+购物中心）

高端产品

郑州这些年的交通状况变化，清晰地展现出专业市场的更新迭代，从“火车带过来的城市”到“第一十字型高铁城”，从“郑欧快线”到“郑鲁空中丝绸之路”再到“国际综合交通物流枢纽”，从普速铁路时代的服装市场、小商品市场到高铁时代的汽车专业市场、家具建材市场。未来，郑州将进入高铁时代、航空时代，郑州的专业市场需要逐步向高端转型，一方面要逐步提升现有产品的质量和档次，形成中原特色和品牌。另一方面，要紧紧围绕“买全球、卖全球”目标，推动国际航空货运、中欧班列（郑州）、高铁与公路运输无缝对接，结合“多式联运+冷链物流”，打造国际大宗商品交易中心、国际农产品交易市场、进口水果和鲜活水产品交易市场等，构建立足中原、辐射中西部、面向全球的贸易市场体系。