德化新街开百年 德化新世纪——郑州市二七区德化街人防项目营销报告 1 德化新街PART 1 项目本体分析PART 2 案例分析PART 3 项目定位PART 4 项目整体营销策略2 德化新街PART 1 项目本体分析宏观环境分析二七商圈特征分析商业项目特征分析土地性质分析3 宏观环境分析德化新街宏观趋势双线发展，下游市场有空间，商业模式多元化，进入个性化消费时代郑州宏观经济趋势：城市经济发展与商业业态发展关系定义模型：400平方公里郑州建成区面积变化图人均350人均800-$1500-$4000-$8000-$传统商业发展综合业态综合商业业态转型商业形态P消费者对价格敏感多种选择，自由购物空间多种需求个性化消费200+150城市——欧美经济发展的经验表明，当一个城市的人均GDP达到4000美元以上时，人们单纯购物的时间将明显缩短，此时融合休闲、娱乐、购物的业态将快速发展。 第9年 第0年 第1年 第2年 第3年 第4年 第5年 第6年 第7年 第8年 第9年 第0年 第1年 年化率 25% 45% 70% 85% 4 郑州市GDP总量变化情况（单位：亿元）人均GDP 人均GDP 人均GDP 人均GDP 人均GDP 人均GDP 人均GDP 2000-4500美元以上 1500-20000美元 4500-8000美元 人均美元以上；城市化水平8000-20000以下；城市化水平45%以上 45%以上 70%以上；城市化水平5000以上 25%以上，90%以上 90%以上 4000以上，70%以下。
商业形态出现在第一种商业形态，取代了农业模式的一般商业形态，农业模式的一般商业形态处于现代商业模式的转型期，主题经济处于原来地摊、农贸市场时代，超市、ALL、大型商场等购物园区应运而生，商品为城市生活提供基本保障的特色店、精品中心、个性化消费的旅游商业场所、房地产、物流等综合性商业形态。郑州经济呈现快速发展水平，建成区面积较1998年增长近2倍，推动城市呈现多中心发展；城镇化率达到%，商业辐射能力进一步加强；人均可支配收入万元，休闲娱乐消费开始大幅增长；人均可支配收入21612元，处于中等水平。 在城市经济大发展的背景下，中低价位的市场需求仍有广阔空间；经营模式更加多元化，商业模式进入个性化消费时代。 42宏观环境分析德化新街商业概况销售状况适度，多中心多层次，由传统功能向复合功能过渡商圈火车站商圈郑汴路中州大道航海路北京广鲁北核心业态服饰、小商品、箱包家具、建材鞋类、小商品、食品环境载体专业市场、商场、专卖店、集市专业市场批发代表项目：银基、世贸中心、小商品城、中博、东建彩万客来、华中食品城目的型消费：科农基路、花园路、川商圈、二七商圈、碧沙岗商圈、紫荆山商圈、通商核心业态：服装、电器服装、电器服装、电器基础购物：天时旺场、CB紫D圈、精满零售载体：集市、商业街、专业店、百货、百货、超市专业店百货、专业店、超市山哈顿代表项目：德化步行街、大商金博、大永乐电器百货、新世界百货、万火车站、二七商圈、郑汴路家具建材商圈农业路花园路金水路未来路中原路东风路华山路南阳路碧沙新城服装、餐饮、服装、餐饮、港星核心业态服装、餐饮、服装、餐饮娱乐休闲娱乐休闲娱乐休闲体验式消费格局：上南三环鞋城、茶城核心商圈购物广场、载体百货、购物广场、购物中心、购物广场、复合功能叶、小食城次要商业区货、超市、超市、超市代表项目国贸360、丹曼哈顿购物广场中原万达广场天王广场、区域性中央级商圈、新玛特、世纪华联2010年至2012年，郑州市商业楼宇年销售面积在70万至100万平方米之间，销售量一直保持在比较适中的状态，全市商业平均销售价格稳定在1万元/平方米左右；郑州城市商圈正由一中心向多中心、多层次发展；传统商圈功能注重满足基本购物需求，新兴商圈则强调体验式消费，郑州商圈正由传统商圈功能向体验式消费转型。
新兴的时尚购物中心功能更加复杂，品牌影响力更强，引导时尚消费潮流。 5 宏观环境分析 德化新街 快速城市发展、商业模式转型、功能升级、消费变迁总结 郑州商业发展的宏观环境分析： 郑州经济和城市化率都呈现快速发展水平，商业辐射能力不断加强，休闲娱乐消费开始明显提升； 城市人均可支配年收入处于中等水平，在城市经济发展的大背景下，中低价位的市场需求仍有广阔空间； 随着城市经济的发展，商业模式必然会发生转型，郑州商业向着更加多元化的发展方向发展，商业模式已进入个性化消费时代。 郑州商业整体发展情况： 2010年至2012年，郑州商业整体销量维持在比较平缓的状态； 郑州城市商圈正由单中心向多中心、多层次发展，传统商圈功能注重满足基本目的性购物需求，新兴商圈则强调体验式消费； 新兴时尚购物中心功能更加复杂，品牌影响力更强，引导时尚消费潮流，郑州商业正由目的性消费、基本购物向体验式消费、复合功能转型； 6 二七商圈特点分析 德化新街道域概况 三大商圈、四小商圈、一个大商圈 二七商圈地处城市发展中心，是郑州历史最悠久的商圈，是绝对的城市商业核心，随着近几年的升级改造和新项目的开发，大二七商圈的格局已经显现。 新二七商圈（东至紫荆山路，西至京广路，北至金水路，南至陇海路）现： 北区——新二七商圈，以金博达为核心，百货零售业态云集； 中区——传统二七商圈，以百年老店德化步行街为核心，服装店、家电店云集； 传统二七商圈 南区——火车站商圈，火车站北侧为以万博商城为核心的小商品批发市场，火车站南侧为以银基商贸城为核心的服装零售市场。
银基商贸城金博达德化步行街二七商圈特征分析 7 德化新街商业集散轴升级，双极发展，巩固转型 火车站商圈以批发业为主，传统二七商圈以服装零售业为主，也有零售、批发区，而新二七商圈以百货零售为主。零售业态逐渐向北向高端商业发展，呈现双极发展差异。 百货 29 零售 31 商圈 28 32 从业态类型来看，二七商圈分为火车站批发市场、德化街服装零售市场、百货零售市场，其中火车站批发市场又分为服装批发和小商品批发； 17 从零售业态发展趋势来看，批发商圈向北发展，与零售商圈融合，成为二七商圈的重要组成部分和交汇点。 零售业态从专业市场到商业街、专业店，再到百货商场，逐渐向北向高端商业发展。大同路呈现南北两极差异化发展，批发商圈继续巩固“郑州首批集散商圈”地位，传统二七商圈、新二七商圈开始向体验式零售转型。 6号项目号项目号项目号项目号项目号项目号项目号项目号项目号项目号项目号项目号项目号项目号项目号1231恒泰品牌童装5通讯设备大世界9金林小金三角小商品城13服装城17五星昌电器21钱塘箱包城25钱塘步行街29金博达22银基商贸城6金城服装广场10万博商城14大同鞋业18国美电器22钱塘服装城26德化步行街30上海城243专业市场3世贸商城7天龙服装城11园岭商场15步行街商贸城19医药大厦23天荣服装城27万象城31光彩城5步行街4中原通信敦睦路箱包4专卖店 2 百盛数码城 8 小商品城 12 服装城 16 百年德盒子商场 20 皮具 24 金融商业城 28 北京联华百货 3 五广场 8 二七商圈特点分析 德化新街银基租金分布为租金峰顶，德化街租金水平中等 二七商圈批发行业较零售行业能承受更高的租金压力，银基商业城为二七600商圈租金峰顶，德化街租金在整个二七商圈处于中等水平。
从租金分布可以看出，银基商贸城1F月租金在1500-2800元/平米，是服装批发、百货零售商圈的租金峰值；万博购物中心1F月租金在700元/平米，是小商品批发商圈的租金峰值；德化步行街临街专业店月租金在1000元/平米，是传统二七商圈的租金峰值；金博达1F月租金在600元/平米，是新兴二七商圈的租金峰值。 从整个二七商圈来看，批发业态比零售业态能支撑更高的租金水平，银基商贸城是整个二七商圈的租金峰值，德化步行街的租金仅为银基商贸城的% 114 序号 300 代表项目 1F 租金 序号 代表项目 1F 租金 序号 项目 编号 项目 1F 租金 51 金林小商品城 200 元/㎡/月 5 恒泰童装 600 元/㎡/2150 月 9 锦荣商贸城 650 元/㎡/月 13 宏城光彩 600 元/㎡/月 -72 郑州小商品城 350 元/㎡/月 6 银基商贸城 2800 元/㎡ 10 大同鞋业 450 元 330-375 元/㎡//㎡/月 14 印象城 月/月 9600 元/㎡/月 300 元/㎡/月 86003 万博商城 700 元 185 元/㎡//㎡/月 7 香山童装市场 月 11 郑州箱包15金博大540-630元/㎡/月400元/平方米/月200元/平方米/月4天龙服装城290元/㎡/月8通讯设备600元/㎡/大世界月12德化步行街1000元/㎡/月16大上海390-450元/㎡/市月9二七商圈特征分析德化新街首批商圈概述，犹豫状态，亟待转型，多元化、体验式、差异化，高端商业状态：二七商圈整体分为火车站商圈、传统二七商圈、新二七商圈三大版块，火车站商圈聚集“服装批发市场”和“小商品批发市场”两大市场；传统二七商圈聚集“服饰零售店及商业街”； 新二七商圈聚集了“百货零售店”这种比较高端的业态。
区域内传统的专业批发市场仍是区域内最具影响力的业态，郑州“首批集散商圈”的商业模式至今未被撼动； 具有百年历史的德化步行街，作为郑州商业的标志，徘徊于传统批发与现代体验式消费商业模式之间，其租金水平在二七商圈三大商圈，即火车站商圈、传统二七商圈、新二七商圈中处于中间位置。 发展方向： 目前整个二七商圈还处于传统批发零售业态水平，品牌层次较低，随着郑州新兴商圈的崛起，二七商圈亟待由传统批发零售向商业休闲综合体转型。 尚无国际一线品牌落地，区域内消费者品牌认知度低；娱乐、餐饮等服务性消费稀缺； 业态过于雷同，商家争抢客源，都成为制约二七商圈发展的因素，走向多元化、体验式、差异化、高端化的商业形态是未来的发展方向。 10 业态项目特征分析 德化新街地上地下物业对比 业态一致、定位相同、延伸趋势 百年德化风情购物公园：时尚潮流一线店： 层 区域 业态面积 数量 域名类型 代表店 域名街道名 业态类型 代表店 布依坊、佐丹奴、ATL、A服饰 Y-109、赛琪、一之春、 区 装修 李宁、真维斯、A品牌 森马、DQ、爱西服、无风格、阿依莲、托古 区 潮人街服饰、餐饮 好驰多多、冰雪服饰 英吉尼、六恒色、爱哲、女王B装修、雅得丽、银鼎木、E曲美谷、罗丽意法斯内衣、雅姿、魔力VSB日韩YOYO瑶瑶、 区 韩式街服饰、夏日层莱图、圣迪奥、生活秀、配饰 光年、韩都香C服饰 达芙妮、十八淑女坊、 区装修 陌陌、太平鸟、E迅、8+、E+Q原创商品、原创动漫电玩区、罗C品牌店、服饰、衣服、唐诗、德尔惠、乔时尚、街区设计师鞋包、罗美甲、独舞店美甲、尔康、达芙妮、CD饰品、美特斯邦威、卡玛、意大利餐厅、尔康、拉丁红、一拍即合电玩SHOP饮品、阿里番茄酱面、项目名称、项目规模、商业定位、商业模式、物业类型、1F/-1F、平均租金、百年德化风情购物公园、68万㎡、时尚购物聚集地、店中店、服装零售为绝对主体、700-900元/㎡/月、时尚前沿、1万㎡、时尚零售、小店/店中店、服装零售为绝对主体、350-500元/㎡/月。 百年德华风尚购物中心与时尚前线的商业定位均为时尚零售购物，商业模式亦同，以店中店、小店为主体； 时尚前线的物业形态为百年德华风尚购物中心的地下延伸。
11 商贸项目特点分析 德化新街地上地下物业对比 业态一致，定位相同，延伸趋势 银座：基地商业 城市：地面一号大道：VS楼层面积 业态楼层 业态类别-区域 女裤、女装、童装、羽绒服零售/批发 各大中心 B区 女装羽绒服、部分童装零售/批发 童装、外贸服装 男装、韩版男女饰品、流行女装、时尚女装品牌 男装、婚纱品牌 女装（男装、地下一层 C区 女装（神官大道）地下二层 男装鞋 女装羽绒服、女装、毛线 D区 日韩女装（首尔印象）针织内衣精品毛衣毛线衫）、运动休闲 E区 淘宝百货美食广场 T区 鞋业男女裤批发 项目名称 项目规模 商业定位 商业模式 物业类型 1F/-1F 平均租金 银基商贸城 32万㎡ 最具影响力的服装批发零售中心 专业市场 服装批发零售 1500-2800/㎡/月 第一大道 10万㎡ 服装批发零售 小店/店中店 服装批发零售 180-300元/㎡/月 银基商贸城与第一大道的商业定位均为服装批发零售，物业类型也以服装批发为主； 第一大道的业态为作为银基商贸城及周边服装批发市场的地下延伸。 12商业项目特征分析德化新街大、小物业对比区域影响、业态延续周边业态：钱塘步行街：业态数量比例敦睦路服装郑州箱包皮具%中心箱包城服装%钱塘步行街(大同路南)服装道具%化妆品%大同鞋业钱塘箱包城箱包%眼镜%钱塘步行街服装业态占%、鞋业占10%、箱包占%；周边有敦睦路服装中心、郑州箱包皮具城、大同鞋业等大型商场；钱塘步行街小商业物业业态受周边大型商场物业业态影响，形成延伸趋势。
13 商业项目特点分析 德化新街商业性质对比 统一管理支撑高租金 万博Mall A区（一期）：郑州小商品城： VS 楼层业态租金 楼层业态租金 4F 饰品、工艺品、花卉植物、玩具、百货批发 69-100元/㎡/月 4F 品牌内衣广场、家居服 200元/㎡/月 1F 精品、雨具、钟表 700元/㎡/月 1F 饰品、节庆用品、小家电、玉器、手表、雨伞、棋牌、打火机 330-450元/㎡/月 通过万博Mall A区与郑州小商品城租金对比，小商品城平均租金仅为万博Mall A区的一半左右； 万博商城由广州万菱物业管理公司管理团队负责运营、培育和管理，而郑州小商品城并非统一运营，且租金水平远低于万博商城。 14 商业项目特征分析 德化新街租金水平对比 地上地下租金比例约为3:1 二七商圈物业1F/-1F租金对比： 第一大街-1F/-2F租金对比： 项目名称 -1F1F 比例 楼层 -1F 银基商城 550元 1500-2800 4:1 区域 A区 B区 C区 D区 E区 T区 万博Mall A区 200元 700元:1 租金 180元/㎡/280元/㎡/265元/㎡/240元/㎡/180元/㎡/300元/㎡/月 万博Mall B区 200元 50 0元:1层 B2层 百年德化风情购物公园/时尚前沿 350--9002:1 租金 60元/㎡/80元/㎡/80元/㎡/60-80元/60元/㎡/80元/㎡/月 月 月㎡/月 月 月 合计————比例3：：：13：：13：1整个二七商圈地上一层与地下一层租金比例为2：1至4：1，平均地上一层与地下一层租金比例为3：1；第一大街地下一层与地下二层租金比例为3：1至：1，平均租金比例为：1。
15 德化新街商业项目特征分析 业务延伸，运营先行，地上地下租金差距大 商业特征： 受消费者习惯、区域位置等影响，郑州市地下物业市场尚在培育中。 郑州市商业物业中地下物业业态占比不高，业态主要受其地上物业影响，尚未形成自己独特的特征； 小型商业受周边商业环境影响，成为周边大型商业物业业态的延伸。 租金特征： 统一商业运营助力项目整体租金水平提升一倍，同一区域统一运营项目租金水平是非统一运营项目的一倍以上。 整个二七商圈地上一层与地下一层租金水平比为2:1至4:1。 16 地块属性分析 德化新街项目技术指标： 区位优势：传统二七商圈核心位置，衔接郑州市百年老街德化街，升级改造 总建筑面积：10000平方米 景观面积：10000平方米 二七商圈中心与火车站商圈之间的“黄金走廊”。 + 南北长度：869m； 交通优势：郑州首条直达地铁商业街，接驳地铁1号线、3号线、6号线； 德化街东西宽：18m； + 钱塘路东西宽：直通地铁1号线、3号线、6号线；17m； 3个地铁出口，疏散楼梯出入口 历史优势：1905年百年老街德化街，历史底蕴丰厚；人流诱导高效，规模最优； 一期技术指标： 规划优势：19个出入口，平均每40米一个出入口+ 负一层建筑面积：㎡，商业功能多元化 负二层建筑面积：16659+.5㎡ 总建筑面积：33293㎡。
裝潢風格。 综合体验式缤纷时尚街 17 德化新街 PART 2 案例分析 南京时尚女士 上海香港名店街 广州帝一大道 18 地铁枢纽商业案例 德化新街级别 城市站 轨道交通线路典型案例 目标客户群 上海人民广场 L1、L2、L8 上海1930风情街、迪美广场、香港名店街 主要针对都市时尚前卫年轻消费群体，品牌效应可观 城市级别 南京新街口 L1、L2时尚女士地下商业街 主要针对城市地铁交通，中高端商圈辐射，旅游客户群 广州火车站 L2、L5帝一大道主要为服装批发零售客户群 上海徐家汇 L1、L9港汇广场、太平洋、百盛中高端消费群体 上海中山公园 L2、L3、L4龙之梦、巴黎春天、玫瑰坊商业街，家庭消费，区域级别， 上海江湾体育场 L10、万达商业广场、百联城购物中心，等位于五角场商圈，中高端 上海静安寺L2、L7逸美时尚广场、久光百货，白领、时尚人群 上海陕西南路L1、L10巴黎春天、百盛购物中心、永兴百货定位中高端白领、上班族 19 南京地铁枢纽商业案例——案例一：新街口商圈：基本概况 德化新街 项目特点 绝对的城市商圈，百货配套，三类交通，科学规划，主题风格，人性化管理 南京新街口商圈业态齐全，商业密度高，在南京各大商圈中，新街口商圈在设施、商品、价格、服务等方面具有全国领先的优势。
百货业态包括南京新百、中央百货、金鹰国际、商贸百货、远洋百货、东方商城等大型商业企业，在“城市圈”市场形成了较强的聚集和辐射功能。20个南京地铁枢纽商业案例-案例一：新街口商圈：周边环境德化新街新街商圈特点：新街口商圈区域为：东至太平南路、太平北路，南至建业路、白下路，西至莫愁路、上海路，北至长江路、华桥路。新街口商圈核心区域为：东至洪武路、洪武北路，南至石鼓路、淮海路，西至王府街、关家桥，北至长江路、华桥路。 商业密度高 不足1平方公里的“弹丸之地”上，商铺近700家，面积在1万平方米以上的大中型商业企业近30家。仅白下区这平方公里面积上，就有各类地面商贸设施120多万平方米，工商单位近500家，其中商业70万平方米，娱乐8万平方米，金融10万平方米，商务37万平方米。此外，地下商业设施面积超过20万平方米，密度之大在国内实属罕见。 影响力、辐射力大：各大百货商场一览：新街口商业街在“城市圈”市场形成了强大的集聚力和辐射力。 街道日均客流量达40-50万人次，节假日最高客流量超过100万人次。知名商业企业众多：区域内有市级文明单位10余家、省级文明单位7家。中央、新百货为首批全国“百城万店无假”活动示范店。
2005年，在北京的和2004年的 Road之后，商业区排名前十个“中国著名的商业街”。方便的运输措施四个方面被所有方面的道路包围，宗山路和洪温路，北山路，路是连接外部交通网络和主要商业设施的四个主要道路，是交通流量的主要交通道路和次要道路周围分布在地块周围，这对流量的引入具有相对积极的影响； 公共汽车网络非常快速，流畅：超过100条地面公交线路，到达城市的每个区域，任何商务区，都有这样的优势，第1和2个交叉路口，地铁直接出口，直接导致购物中心，以与大多数沿着地下交通网络建立一个无线网络，并构建一个较长的路线。城市的运输线22 Metro商业案例 - 案例1：商业区：时尚女士地下商业广场Dehua 客户群分析：三种类型的人流动创建城市的核心业务区状态1：就而言，就而，Hunan Road， 和 Gate的商业区。 结果表明，在总消费量中，地区占％，消费者在两天内平均花费881元，这使其成为消费者最有吸引力的，其次是Hunan Road占％， Area占％占％，中央门口为％。
2：关于时尚女士 - 有三种类型的流量来支持IT部门的交通 - New Store， Eagle ， Store，Ocean Store和 Mall和其他中端部门商店的交通量很高。 。 ，2,000家商店服装是Lady Mall的主要产品，也是消费热点。 在144个受访者中，一楼的地面：部门，配件，食物，时尚服装，主要是选择服装的最多人数，占59％ y占％所有商店在13-40平方米左右，一方面是科学的。 N24 Metro Hub商业案例 - 案例1：商业区：时尚女士地下商业广场Dehua 支持设施：3个电梯，5个自动扶梯，9个入口（1 Main，8 side，1 ，1 ）N25 Metro Hub商业案例 - 案例1：商业风格商业格式，景观艺术，多维体验是1D区域，这是第一个地下楼层的两个主要街区之一。其他风格的绿色旅程2D块是复古的。 计划中的洞穴感觉区域位于购物中心的2C街区。
它主要出售运动服，女士的衣服也很常见。行动管理：出色的管理团队向购物中心增加了指数。每日管理是企业健康发展的保证：1：女士有一家要求休假的商店，写下休假的原因，并且在门上张贴了该物业，而在开门时需要签名。过往的客户认为购物街的业务很冷。 3：咨询中心的工作人员很热情，这是好的，在购物街上有许多工作人员来回巡逻，以确保购物街的安全性和平稳性；实时和活动频繁：时尚女士官方网站：