岁末年初，是总结一年得失的时候，也是规划来年的最佳时机。

没想到，2020年是历史上少有的资产超级年，狂欢过后，明年深圳楼市又将迎来哪些大机会？

涛哥觉得，有一类资产会迎来十年的超级黄金周期，你买了它，就不用担心未来十年了。

01

2020年是罕见的资产年，优质资产全线上涨

2021年将有轮换：城市轮换、资产类别轮换

2019年年底，在“冠辉2019全球投资嘉年华峰会”上，陶戈作为演讲嘉宾，分析了2020年深圳房地产市场的走势，他提出一个观点：“低谷已经过去，新的周期已经开始”

2020年3月，在疫情导致美股连续熔断的情况下，陶戈专门撰文指出“2020年最大的建议：赶紧买房”、“别浪费这场危机！史诗级暴跌催生史诗级机会，新一轮资产荒来袭”。现在回过头来看，才能明白这些预言在当时有多么宝贵。

如何理解今年深圳楼市的火爆？陶哥告诉你，永远不要孤立地看问题，今年其实是全球优质资产的超级丰收年。

1月1日至12月7日，特斯拉股价上涨616%；蔚来股价上涨970%；拼多多股价上涨287%；贵州茅台股价上涨55%；五粮液股价上涨107%；海天味业股价上涨105%；宁德时代股价上涨146%……

若以3月份最低点计算，上述优秀公司的股票涨幅更加恐怖，如特斯拉754%、蔚来1939%、贵州茅台92%、五粮液180%、海天味业150%……这样的涨幅丝毫不逊于2009年、2015年两场牛市。

当你看到这些，再回头对比深圳房地产市场的表现，就不会那么刺眼了。原来房地产市场并不是唯一的，今年全球几乎所有优质资产都在上涨！本质上，这是疫情之下全球流动性泛滥带来的优质资产估值提升的结果。

那么，2021年会发生什么呢？陶哥有几个判断。

1、深圳方面，很难再现类似2020年的整体上涨行情。

原因在于2020年是新周期的开始，而这一阶段的特点就是价格普遍上涨，另外今年全球流动性泛滥也支撑了价格普遍上涨。

但这两个因素在2021年都发生了变化，从周期来看，以715调控为标志，这一轮新周期开始进入下半场，而下半场的特征是“结构性分化”而非“普遍上涨”。

同时，2021年的流动性必然比今年没有那么充裕，要考虑退出刺激政策的问题，不支持普遍加息。

2、以深圳核心区域资产为代表的优质资产将继续表现良好。

因为每个楼市周期的下半段都会进入“结构性分化”的行情。只有真正有强基本面支撑、真正稀缺、真正供不应求的资产，才会有持续性。这类资产的典型代表就是深圳核心区的房产。

其次，当流动性开始边际收缩时，一定会从外围向核心区收缩、集中，核心区资产的流动性还是有保障的。而且深圳核心区的资产购买力来自于全国乃至全球的富裕阶层，因此受影响较小。

3、2021年要密切关注城市间的市场轮动，上海、广州有很大机会。

2020年是深圳、东莞楼市的丰收年，2021年或将是上海、广州楼市的大丰收年。起步最快的是上海、广州的核心城区和一些热点新兴区域，比如广州的天河、南沙等。此外，珠江西岸的中山、珠海楼市也存在明显的机会。

4、2021年，很多人没有意识到的一个机会，就是深圳房地产市场资产类别之间的轮换。

陶哥认为，明年深圳楼市的一大机会很可能是资产类别之间的轮动。2020年，甚至过去5年，住宅物业的表现都远远领先于其他资产。然而，从2021年开始，深圳核心区域的公寓很可能迎来黄金时代。

02

核心区公寓供需关系正在逆转

2021 年是黄金时代的开始

由于无房人口数量巨大，对公寓的需求将越来越强烈

核心区公寓在中长期值得期待的理由有很多。

第一，核心区公寓价格远低于周边同档次二手房，如香蜜湖优质公寓价格在11万元左右，优质房在20万元左右；深圳湾优质房价格在25-30万元，优质公寓价格在15-20万元。

事实上，很多人只看到住宅限价明显，却没看到公寓限价同样明显，尤其今年核心区域住宅热潮过后，限价公寓的价格显得更加被低估。

其次，公寓未来的走势还是由供需关系决定的，未来可能出现反转。首先是供给稀缺，深圳核心区住宅和公寓楼盘供应量较少，今年政策明确提出以后不再批复商业公寓，这更加剧了未来公寓的稀缺性。

第三，需求在增长。2020年，我们要特别关注出现的几个新需求。

1.受疫情影响，留学生纷纷回国，原计划出国留学的学生转向国内，带来新的需求。

2、7·15最严限购后失去住房配额但仍想在深圳买房的人群需求。此前有中介机构预测，受7·15新政影响，超过五成人群将失去住房资格。

近日，涛哥了解到多起家长为年幼的孩子购买公寓作为婚房的案例，原因是孩子目前没有房贷。

3、今年我们在股市上获得了相当可观的利润，年底会把一部分利润转移到房地产市场停滞的需求上。

4.由于购买新住宅不抱希望，所以公寓需求最近才刚刚出现。

事实上，润熙此次推出就已经亮出底牌：无房户优先，约有1.3万户无房户报名摇号。这其实意味着，即使不计算未来新增的无房户（深圳每年新增50-60万人），这1.3万户无房户几乎能以巨额限价奖金横扫市场上所有新盘，有房户基本没有机会。

同时，深圳正在严厉打击中介炒楼，以后这条路很难再走了。

这两天，万科西山海候选名单公布，又透露出另一个趋势。万科西山海按照房源1：3的比例，结合社保积分排名，确定非自住房的候选名单。陶哥在一群里看到，一位社保147个月的人，竟然没有入围。这说明，即便是非自住房，未来购买新房，想要入围也会越来越难。

上述润熙、西山海的案例告诉我们

如果你的家庭已经有一套房子，想要改善居住条件，但又不得不买房，那么你很可能连选择核心地段优质新房的机会都没有。

或者你不再有房票了，想把房产拿来给别人炒房，以后也是不行的。

或者即使你已经是房主，你也要考虑你的社保年限是否够长，否则你将没有资格参与黄金地段热门新房的抽签。

未来，上述需求或许只有在二手房市场和公寓市场才能得到满足！这时候，公寓相较于二手房的价格优势、品质优势、管理优势更加明显。

事实上，如果大家还记得2009年、2015年的两次大牛市的话，当年住宅价格大幅上涨之后，公寓甚至商铺也出现了不同程度的轮动、补涨。

陶戈认为，综合以上原因，明年公寓轮动的几率很大，深圳核心区商业公寓的供需关系将逐渐逆转，迎来难得的黄金时期。

03

核心户型典型：香蜜湖

成长与价值并重，攻守兼备

你不知道的！香蜜湖还有这么多超级福利

如果想在未来5-15年抓住深圳核心区域优质公寓的黄金时代，涛哥建议优先考虑香蜜湖、深圳湾、前海三大区域，其中香蜜湖依然是兼具成长性和价值感、可攻可守的区域首选。

对于投资，涛哥希望大家记住最关键的三点。

第一，超额投资收益来自于区域的巨大变化，特别是超出市场预期的巨大变化，这就是增长潜力，最典型的例子就是前海。

第二，投资的安全性来自于地块成熟的实用价值，这是抵御市场黑天鹅风险的安全垫，这个安全垫对于大资金的投资尤其重要，最典型的例子就是香蜜湖。

第三，当成长型和价值型发生冲突时，你该选择哪个？如果是住宅物业，可以选择成长型，因为住宅物业本身的安全缓冲就很高。如果是公寓，涛哥建议选择价值型。

为什么之前前海的一些公寓投资收益不高，甚至远低于预期？不是前海缺乏增长潜力，而是前海不够现实。公寓是用来收租金的，是用来自用的，是用来享受生活的。大片尘土飞扬的工地，实用价值不足，恰恰是公寓最大的缺陷。

香蜜湖优质公寓，兼具价值与成长性的首选。

第一，它的价值就不用多说了，香蜜湖可以说浓缩了深圳40年建设的精华，教育、医疗、交通、公园、人文环境、人口与阶层、财富等等。

这对于公寓来说意味着什么？意味着不用等3年、5年甚至10年，可以立即自用，可以用于居住、商业、仓储等；也意味着可观的、持续的、稳定的租金。

前几天，涛哥的一个朋友告诉我，他在香蜜湖有一套公寓，160平米，月租金3.8万元，折合每平米近240元。于是有朋友劝他卖掉，买一套房子，但他不愿意，因为这是一棵很好的摇钱树，不用操心，每个月都有源源不断的现金流。

其实这还不是香蜜湖的极限，2016年深圳商报曾报道，香蜜湖一套公寓的月租金高达40万元，约合每平方米580元。

2017年，香蜜湖部分公寓顶层单位最高租金超过700元/平方米，此外，普通复式单位租金也超过500元/平方米，一居室月租金近3万元。

其次，从另一方面来说，很多人不知道，香蜜湖的成长潜力，其实不亚于深圳湾！

香蜜湖将迎来大变革、快速增长期，除了香蜜湖区域整体改造、国际金融街规划，香蜜湖还有诸多隐藏的重量级利好，包括广深磁浮、粤港澳大湾区交通枢纽（14号线延长线等7条地铁线路）、香蜜湖加速器等。

1、广深磁浮列车在香蜜湖设站。

近日，时速600公里大湾区磁浮列车4座车站曝光！广深磁浮将选取广州东至深圳香蜜湖东站方案（图中红线），全长约110公里，包括广州东站、东莞鹤地站、深圳香蜜湖站，预计未来还将连接香港九龙站。

深圳唯一的一站就是香蜜湖，连接香港、广州、东莞，可见在粤港澳大湾区的背景下，香蜜湖是深圳最重要的核心枢纽，地位可想而知。

2、地铁14号线或将延伸至香蜜湖。香蜜湖将整合1号线、7号线、9号线、11号线、14号线、20号线、22号线等7条地铁线路。

网上流传着一个规划，原来计划向南延伸至会展中心的地铁14号线延长线，计划调整为向西延伸至香蜜湖！下图右上角，是深圳市规划和土地发展研究中心的署名，图中的香蜜湖西站将成为交通枢纽。文章提到：

“香蜜湖西站与20号线、22号线接驳，为衔接20号线服务中心，14号线调整为与香蜜湖西站接驳。香蜜湖西站为14号线、20号线、22号线三条快线的换乘枢纽，枢纽距车公庙400米，距红荔西600米，距香蜜站600米。”

下图是香蜜湖的地铁网络，一共有七条地铁线路，分别是1号线、7号线、9号线、11号线、14号线、20号线、22号线，其中11号线、14号线、20号线、22号线为快线。一个区域的价值天花板其实和地铁轨道线路有直接关系，越多天花板越高。香蜜湖一共有七条地铁线路，光是快线就有四条，天花板显然很高。

11号线为西部快线，连接福田中心区及机场、沙井、福永；

14号线为东部快线，连接福田中心区、布吉、横岗、大运新城、坪山中心、坑梓等区域；

20号线一期主线在空港新城区域，起自机场北站，经宝安区，止于会议中心站；二期从机场北站向南延伸至皇岗口岸，现还连接香蜜湖西站。

22号线是深圳市中心发展轴上的城市快线，连接福田保税区和龙华观澜地区。

显然，无论是向东推进、向南衔接、向北拓展、向西融入，香蜜湖始终处于深圳的中心位置，而深圳也在不断强化它的地位。未来，香蜜湖不只是深圳的核心，更是整个粤港澳大湾区的核心。

3、香蜜湖不仅仅是一条金融街，还有上千家企业在香蜜湖加速器内筹划上市。

8月6日下午，香蜜湖产融创新/IPO加速器在深交所正式启动。据了解，香蜜湖加速器目前已聚集千余家IPO全国梯队企业，不断强化福田国际金融中心地位。

陶戈提醒我们，现在有1000多家公司准备上市，这意味着什么？如果一家公司按照50亿市值来算，那就是5万亿市值，这其中会诞生多少亿万富翁、千万富翁？

从这里也可以看出，福田大力发展金融业，香蜜湖是重点，香蜜湖将是资本最密集的区域之一。

4、香蜜湖三大地标亮相，国际金融街打造新中心区

我们先来看看香蜜湖和三大地标建筑的未来规划。

根据规划，深圳金融文化中心、国际演艺中心将与深圳改革开放展览馆共同构成深南大道香蜜湖山海绿轴上的重要公共建筑群，并协调规划建设。这三大地标项目均位于香蜜湖区域，总用地面积约3.23万平方米，总建筑面积逾100万平方米。

深圳改革开放展览馆努力建设成为具有中国特色的大型近代历史博物馆和展示和宣传中国改革开放重要成就的“窗口”。

国际演艺中心以未来梦想演艺中心为理念，在参考世界顶级演艺中心的基础上，探索未来演艺中心（大剧场、音乐厅、灰空间）的方向和新技术、新技术、新表演方式，彰显其在全球演艺中心及剧院建设中的科技与文化引领地位。

深圳金融文化中心定位为国内外一流的综合性新型金融文化中心，规划包含“金融博物馆、金融交易、金融国际交流”三大平台，融合金融行业展览、文物收藏、金融交易、金融国际交流会议及培训、学术研究、旅游教育六大功能板块。

在具体规划设计上，香蜜湖新金融中心主要由北、中、南三个区域组成：

北区规划建设国际交往中心、展示改革开放形象的“城市新客厅”，规模约20万平方米；

中心区定位为深圳金融街，未来布局总面积将超过500万平方米，整合约80栋高端金融大厦，其中12栋为200米以上的超高层建筑。

南区将建设占地面积约100万平方米的深圳高尔夫球场，将成为深圳核心区最大的国际化群众文化体育中心。

其中值得一提的是，中心区的香蜜湖金融街占地面积约177万平方米，加上130万平方米的深圳高尔夫球场，差不多是福田中心区的70%，这几乎相当于再造一个深圳中心区。

以上四大超级利好都将在未来逐步实现，未来香蜜湖不仅是福田、深圳的核心，也将成为粤港澳大湾区最核心的区域。

这将快速提升香蜜湖片区的估值，提高片区的成长性，为香蜜湖从20万迈向30万吹响号角。如果说过去10年是深圳湾的辉煌岁月，那么未来10年也将迎来香蜜湖自己的高光时刻。

04

公寓不升值？这是一个大错误

六个案例揭秘增值的秘密

新品亮相深圳工业城 最佳选择

很多人会说买房不升值，其实从历史经验看，深圳真正优质的公寓也是可以赚不少钱的，陶哥给大家分享几个案例。

案例1：️深圳湾1号

深圳湾1号刚推出时起售价6万出头，均价9.9万。现在，视野好的高层单位很少上市，据说售价已经到了30万。低楼层目前在贝壳挂牌价为17-20万。

案例二：深圳中心天元。

再来看看深圳的“老”中心——位于福田CBD的深圳中心天元，2015年开盘价6-9万，最新挂牌价已经达到14万。

案例三：万科真万汇。

红树湾大户型万科臻湾汇，2018年开盘均价11.8万元/平米，如今挂牌价已飙升至近15-18万元，甚至有网友传言有业主要涨价到20万+元。

案例四：金地国际公寓。

南山区科技园金地国际公寓2015年推出，起售价4万元，目前成交价为8.6万至12.7万元。

更夸张的是，一套60—80平米的小户型租金就要上万元。

案例五：软件产业基地。

这个项目涛哥多次提到过，位于科技园，2013年第四季度开盘，均价3.3万元，户型有40多套，70-80多套，100多套，现在多少钱？看看下面的成交价：8.34万元。

如果当初3.3万买的话，现在涨了2.5倍，这个涨幅其实跟附近南外校区的学位房差不多！当年滨海之窗的房价大概是6万，现在大概是18万，涨了3倍左右。

案例六：京基滨江时代。

比如紧邻福田CBD的京基滨江时代，推出时售价4万多元，现在售价已达7.4万至7.8万元，租金也很高，42平米的户型租金8800元，60平米的户型租金10800元。

按照这个租金计算，即便原房主不卖房，继续持有，租金收益率也接近6%。

从这些案例中我们可以看到，投资公寓也能获得非常丰厚的回报，这些公寓往往位于深圳福田、南山最核心的区域，这里的交通、人口、产业、配套设施是最齐全、最强大的。

各方面，涛哥今天为您推荐深圳核心地段优质公寓项目：深圳工业城，目前新品上市！主力户型49-118平米，均价11.2万元，总价500万-1200万元，已经可以即买即住。

深圳工业城效果图

深圳工业城公寓有几个明显的价值点，我给大家整理一下。

1、时机价值：深圳核心区公寓供需关系出现反转，2021年深圳楼市资产轮动，公寓迎来黄金时代，这点在文章前面部分已经详细讨论过。

深圳工业城是此类核心区公寓的典型代表，将极大地受益于未来主要的公寓增长周期。

2、区域价值：如前文所说，香蜜湖是一个既有成长性又有价值性的区域，成长性体现在香蜜湖区域的整体转型、国际金融街、广深磁浮、大湾区交通枢纽、上市加速器等。

价值体现在它的实际价值是全市最高的，这不仅意味着极高的自用价值，也意味着极高的租赁价值。陶哥朋友的一套160平米的公寓，租金3.8万元，每平米240元。媒体曾报道过，香蜜湖优质公寓的租金上限很高，达到500元、580元，甚至700元，部分一居室公寓可以租到近3万元。

3、小面积、低总价、低门槛的稀缺价值。

深圳工业城目前在售主力户型为49至118平米公寓，总价在500万至1200万元人民币。

据相关统计，在深圳有数据的55个区中，大香蜜湖区（含农科中心和香蜜湖）长期占据总价最高区位，这背后有两大因素：单价高、面积大。香蜜湖豪宅区以大户型豪宅为主，区内公寓如东海国际公寓也以150-200平米以上的大户型为主。

因此，总价低、准入门槛低的中小户型公寓在深圳地产城非常少见，这样的户型在豪宅区往往意味着更大的升值空间，典型的例子就是宝能太古城的40平米公寓，目前挂牌价在20万元/平米左右。

4、由于该区域大部分由大型住宅和公寓楼组成，这样的小户型未来出租会更容易一些。比如，如果出租给在国际金融街工作的金融从业人员，深圳工业城一套50平米的公寓总租金会低于附近一套90平米甚至100平米的公寓，市场竞争力会更强，但实际上每平米的租金可能更高。

5、现房价值。市场上很多项目今年开盘，2023年交房，交房后往往还要半年才能拿证，再加上限售，从买房到卖房可能要6-8年。而深圳工业城是现房即卖，可以即住即住，拿证速度非常快，相比同类公寓项目节省了2-3年的交房时间，可以大大提高资金效率和周转率。时间就是金钱。

6、产品价值。更为难得的是，深圳工业城位于香蜜湖真正的中心位置，是整个香蜜湖的中心，是唯一一个无任何遮挡直面香蜜公园的项目！

Shum YIP市中心是国际智慧的共同努力，例如：澳大利亚最古老，最大，最多样化的建筑设计公司之一，该公司设计了一家国际金融建筑，上海 赢得了更多的奖项，该公司赢得了更多的计划，一线精美的装饰品牌和智能生活系统，以及所有素质都是为超级一线标准而建立的。

深圳房地产城市的稀缺性长期以来一直受到市场的广泛认可，近年来，该项目是深圳最受欢迎的房地产项目之一。

因此，剩下的少数深圳工业城市公寓是难以置信的，是伟大湖中最中心地点的深圳市的高质量项目，如果您想念它，它将消失。