我是北京方洁，资深房产投资专家，为上万个人提供过最佳购房解决方案，方洁不像其他自媒体那样遮遮掩掩，让你摸不着头脑！方洁是实干家，只告诉你最有用的操作和建议。
以下内容摘自【北京方洁】公众号|粉丝问答
问：你好，我们不在北京生活和工作，但是社保和公积金都在北京，符合购房条件，想买一套，主要为了投资和防通胀，预算6-8万，初期范围是朝阳区CBD附近，2010年左右建的二手电梯房，请大家给点意见和推荐，谢谢。
答：你好，建议你选择双井板块，双井也是北京投资首选板块之一，作为承接CBD的最佳板块，双井弥补了东三环国贸以北新楼盘稀缺和东板块的断层，成为CBD东三环最好的居住区之一。零散分布的低端危旧房和百环家园的保障性住房为底层民众提供了住房，西边的首城、乐城、珠江、富力城社区也满足了品质需求。富力广场合生汇加上苹果社区百环家园等丰富的社区商业，为双井带来了繁荣稳定的发展生态。乐城中心、商场、高端写字楼的融合，弥补了双井产业的不足，从单纯的CBD后花园延伸到CBD的一部分，也发展成为产住结合的区域。 东临九龙山、南临北京工业大学一带原本无人居住，近几年随着地铁开通、城市扩建，人气逐渐提升，为双井中心增添了更多活力。非学区优质二手房7-8万，危旧房6万，升值潜力大，首城、乐城、珠江、东恒时代二期、丰都柏林、天之骄子等均有看点。
问：方姐，桂林临桂新区的房子值得投资吗？
答：桂林没有投资价值。广西唯一还有些投资价值的城市是南宁。放眼全国，排名靠前的旅游城市都有价值支撑。但桂林是人口净流出的城市，如果一个城市的流量来自外部，而不是本地居民的内生动力，就不够稳定。另外，旅游地产通常租售困难，并不是一个好的投资选择。
问：关注这个很久了，加入圈子求解答。我最近把西城的小两居室卖了，准备换大三居室。要求小区好（西城环境不好），南北通风，最好两户一电梯，封闭式管理小区，附近有地铁，有配套商业或生活区，考虑到两个人的办公地点（西四、崇文门），价格1000左右。感觉草桥、珠江骏景北区比较合适。1）草桥连日嘉园有大三居室，感觉小区环境好，但是离办公地点远，周边也没什么商业配套。2）珠江骏景有两个选择，一个是复式，一个是大平层。复式能不能直接用同一小区大平层单价换算，或者怎么算合适？ 另外珠江骏景周边环境改善，感觉未来不错，但是这个小区物业和楼宇品质如何？请回答。如果换掉草桥，我手头还有点钱，北京现在的情况还适合投资吗？ 3）论坛上一直说买房全款然后按揭，我一直搞不懂，如果没有更合适的投资渠道，现在楼市也是平台期，按揭成本也很高，合适吗？
答：1.联日嘉园品质在草桥算是中等偏上，小区户型大多面积大，但部分户型通风效果差，需要注意。2.珠江骏景的问题是周边环境太差，很难改善，小区也有点乱，商家多，快递员多，乱糟糟的。优点是小区本身品质还可以，最大的优点是便宜，但长期保值性一般，不推荐。3.建议看精华帖，会让你对全额按揭有更深入的了解，北京房产还是最好的投资产品
问题：方小姐您好，这是我作为新会员的第一个问题：【一、基本情况】这是我在北京的第一套房子，需要自己住。我在知春路上班，老婆马上要调整工作，最有可能在西城区，东城区也有一定的可能。我预计2-3年后生第一胎，后期很有可能生二胎。【二、房产要求】1、位置：考虑到我们俩的工作地点，我们重点在西北区域（北五环、西四环以内）；2、社区：对学区没有明确的要求，但对社区整体环境有一定的要求。不考虑老旧、破旧、小房子，要求新房或者二手房；3、价格：需要自己住，根据孩子的情况，既考虑一步到位可以容纳两个孩子的豪宅，也考虑后期可以改善的经济型舒适房。 我对投资性房产的要求不是很高，但对保值率（升值率）有基本的要求； 4、其他：对周边配套没明确要求，一般水平就够了。 【三、目标项目】 密集看了大概一个月，看了不少新盘和二手盘，目前倾向于几个新盘，具体排名如下： 1、西钓鱼台御玺： 【优点】位置好，环境好，西三环唯一 【缺点】价格高（2200万左右），户型一般（目前主要考虑G户型，东西朝向，没有南北户型，其他户型要么不方正要么客厅朝西看不到玉渊潭）； 2.九龙仓西城天竺：【优点】性价比高，升值空间大（约1100万元）【缺点】位置一般，仅有一层夏悦户型；3.状元村北京书院：【优点】位置好，性价比好（约1600万元）【缺点】无居民区，高层塔楼，四梯十二户，居住品质差。【四、具体问题】针对以上情况，想请教一下房产姐：1.针对目前的环境和未来的趋势，对于我在北京的首套房，而且我迫切需要自住，我应该优先考虑新房还是二手房？ 2.除了以上提到的三处新房，我们还看了四季青（颐和金茂府、融创西山一号院）、奥运村（上林世家、美伦城堡等）、亚运村（嘉铭通城、远洋万和城等）、西直门时代花园、学院路附近（逸晨东花园、冠军城等），还有没有其他推荐的楼盘或区域？ 3.根据目前的情况，是优先考虑一步到位可以容纳两个孩子的豪宅（西钓鱼台御玺），还是后期可以升级、经济舒适、灵活性更高的房源（西城天竺）？
答：1.就目前情况来看，这些区域的新楼基本都溢价了，如果注重居住品质，可以选择新楼。2.可以看看澳山区域，澳林春天的大三房还不错，永定门中海紫御公馆自住品质也不错。3.未来几年才要生孩子，现在买豪宅没有保值的属性，能带来的体验也有限。建议先看看西城天竺或者二手楼自住+保值，等以后家庭需要改善的时候再选择豪宅，进退有度的可能性比较好。
问题：方姐您好，这是我作为新会员的第一个问题，目前手头有20万子弹，SFSD，计划两年后要小孩。看了精彩的帖子，收获颇丰。我一直按照你们的意见考虑超清自住和投资的需求，但是有朋友建议我综合考虑学区，一是置换难度大，二是全额房贷政策收紧，深圳已经完全停了，不知道北京以后会是什么政策，现在很纠结，想请教一下各位的意见，现在需要考虑学区吗？如果暂时可以不考虑，未来哪些小区升值潜力大，置换方便？如果一步到位就可以考虑学区，你们可以推荐哪些小区？谢谢！
答：你好，学区房至少8年后才能用，现在买太早了，建议先以自用和升值空间为主。深圳房贷政策已经偷偷放宽，不用太担心。子弹200，建议看看国美第一城、宣特嘉园、青年汇嘉园，长盈看看柏林爱乐、苹果派、万象新天地
问题：方姐您好，这是我作为新会员的第一个问题，请多多关照。我有400万首付，准备买结婚用的第一套房子。我和伴侣都是1994年出生的，3年内不打算要孩子，我们都是互联网从业者。伴侣在西二旗上班，我在中关村上班。希望买一套住着舒服，有升值潜力的房子。回龙观、西小口、清河我都看了，觉得国丰美堂、金域华府稍好一些，但总觉得不是最好的选择，华府停车难，户型差，美堂又远。昨天看了西山锦绣公馆，交房时间晚，规划的城郊工业园多，不确定这个地方能不能发展起来。 想请方姐帮我看看西山锦绣府、美堂、华府，大家推荐买哪一间？除了这三间，还有哪些房子适合我买？非常感谢！
答：西山锦绣府是捆绑了储物的，所以性价比一般，不算便宜。另外这个是限时竞价房，需要长期持有。从未来升值潜力来看，金域华府>美堂。因为这是你的首套房，未来可能还要换，所以最好选择注重升值房源的。这两个楼盘我也是比较推荐的。最后建议你选择金域华府。
问：方洁您好：我和妻子在西二旗领秀新硅谷有一套自住房（贷款已还清），目前有存款340万左右，我们俩都是从事互联网行业技术领域，有北京户口，35岁以上，工资待遇还不错，孩子刚上幼儿园。为了个人资产保值，考虑孩子未来上学，也担心未来职业的不确定性，我们打算在附近看看房子（如果其他地方有合适的房子，我们也会考虑）。 根据房产中介的推荐，我目前重点关注两个小区：1、回龙观金域华府二、三期110平米三房二手房，售价550-660万（总价稍高，首付需房产中介出资）2、北清路附近万桥悦府89平米三房一手房，售价420-460万。希望方姐能结合我们家庭背景给点建议，比如是优先学区还是保值，现在卖合适不合适，哪些地段和小区适合我们，非常感谢！
答：金隅华府质量不错，学区有161的裕祥和昌平分校。万桥悦府性价比不错但是没有学区，未来2-3年你的累计资金就到300左右了，这次选择投资万桥悦府，等孩子需要学区的时候再换。如果资金不确定，最好现在就考虑学区。如果想入更好学区，可以看看上地区域，基本没有坑，比如上地XLI
问：方洁，我关注您很久了，但这是我的第一个问题，请指点：（1）国内疫情即将结束，国际金融市场比较动荡，有发生经济危机的可能，货币宽松在实施，在这样的内外环境下，北京市场未来预期会如何发展？现在买房合适，还是再等等？（2）我在西城广外有一套北向一居室，春节前后找房，打算卖掉换广外“西站街15号”小两居室公房（单价9万）或者朝阳“西坝河北里”这样带学区的小三居室公房（单价7.4万），想保值增值，学区中等，但不要太差。 双方各有什么优缺点？你推荐哪一方？ （3）西城广外旧公房9万值得考虑吗？西城买房风险有哪些？求助！
答：目前对国内房地产市场影响不大，未来市场难测。但回头看非典之后房价，涨了不少，建议入驻朝阳学区，平衡风险。如果是中型学区，可以策略性避开西城广外区域，9万公房完全靠学区支撑，投资不乐观，和你追求增值的需求是相悖的。
问：你好，我买房有困难，求助美女姐姐，我需要卖掉我在北京的第二套房子凑首付，需要卖掉我老家白沟一套房子，没有房产证，因为还没办房产证，现在市值最多100万，除去28万的贷款，每月还款2200元，过户时还要付尾款，还剩60万左右。加上手头的40万，凑足100元。房子在中介挂牌三个月了，现在住燕郊家渡小区一套房子，市值140万，贷款68万，每月还款4000元，房子上有户口本，当初是为了孩子上学准备的。 还没决定卖吗，卖的话首付160块左右就可以了。【规划】房子买了三到五年内可以出租，而且对于积分结算也有加分作用。学校问题也要考虑，孩子一岁半，想把积分积攒到孩子上学前能上户口的状态。【准备】我和老婆月收入3万，已经看了朝阳石佛营、甘露园的老公房，常营丽景园、竹新家园、苹果陂、官庄北二里、定福庄附近的老房子，亦庄小康家园、桂园南里、泰和园的安置房，顺义县城15号线沿线、后沙峪的房子，大兴黄村的老房子。 市区附近能买得起的房子都是一居室，不适合一家五口居住。请大家给点建议，1.选择哪个区？2.买不起两居室，能不能在朝阳买四五十平的一居室？3.白沟和燕郊的房子怎么选？4.如果考虑学校，根据我的情况，哪个小区比较推荐？5.如果考虑积分落户，市区六区以外应该选哪个位置？谢谢方姐！
答：1.选择不多，建议你看看朝阳和昌平，如果要考虑学区的话可以看看方庄的方X园和望京的花家地X里的小两居室，回龙观的矩阵小区也可以找小两居室，西坝河区域也可以看看，如果有好的一居室可以改成两居室，也可以买。2.如果首付少的话，建议你白沟和燕郊都卖，如果有160左右的首付，看上面推荐的区域。3.建议你选择回龙观。
问题：你好，我是新人，第一次咨询房姐。我有工作居住证，SFSD资质，首付400万左右，税后年薪80万，还有很大的成长空间。我明年结婚，是程序员，我们俩都是互联网从业者，婚后家庭年收入过百。因为我随时可能跳槽，所以买房首先看重去各大互联网聚集地的通勤便利性，其次是居住体验，孩子上学问题暂时不会考虑。最近刚开始找房，在新北苑附近的华贸城等小区看过两居室，立水桥附近的顶秀清溪京北有三居室，目前觉得顶秀清溪京北看得不错。 问房姐：1、受中介只能贷243万的说法影响，我只看了700以内的房子，其实我还款能力强，可以接受更高的贷款额度，以我的情况，您觉得总价多少范围的房子比较合适？2、有没有什么推荐的区域或者具体小区？
答：你好，首付400，月供能力不错，在立水桥买SFSD有点可惜，建议买总价800-1000左右的房子，互联网行业重点关注西北旺和望京两个板块，西北旺推荐：中海枫叶别墅百旺茉莉花园望京推荐：保利中央公园荣科橄榄城东湖湾大西洋新城宝兴国际慧谷阳光季景沁园北纬40度