杨佳/北京
8月4日，随着9宗地块的摇号完成，无锡第二轮土地集中供应正式落下帷幕。在7月房地产调控趋严的消息不断传出的背景下，作为全国率先启动第二轮土地集中供应的城市，无锡的土地拍卖颇具风向标的风采。
8月2日，无锡以23宗地块开启全国第二轮土地集中供应。与4月份首轮土地集中供应的激烈争夺不同，16宗地块的拍卖时间由两天变为三天。此轮土地拍卖迅速果断，全程用时不到5个小时。最终，5宗地块以底价成交，8宗地块未达上限，9宗地块达上限进入摇号程序，1宗地块流拍，共计成交金额262.25亿元。
贝壳研究院数据显示，本次22宗住宅用地成交平均溢价率为4.1%，较首批12.39%大幅下降，土地拍卖市场明显降温。
值得注意的是，融创、招商、建发等几家在无锡首轮集中供地中收获颇丰的房企，并未报名参加第二轮供地，而新进入者大华地产此前也曾多次亮相无锡土地拍卖市场，但均无所获，此次成功独立拿下三块地块，终于如愿以偿。
从无锡首轮土地供应结果来看，贴片政策的“三条红线”和“紧缩魔咒”已经生效，尤其是“土地购入金额不能超过销售额的40%”这一关键观察指标，对一些龙头房企拿地节奏影响较大，这或将在第二轮乃至第三轮全国集中土地供应拍卖中引发房企整体拿地格局的改变。
优质地块集中上市
吸引80余家房企参与竞拍
8月2日，无锡第二轮土地集中供应推出23块地块，其中经济技术开发区1块、滨湖区3块、锡山区4块、梁溪区4块、新吴区4块、惠山区7块，总出让土地面积约123万平方米，总起拍价253.4亿元。
“覆盖面比较广，分布比较均匀。”家住无锡的业内人士乔飞说，经开区和滨湖区都是很不错的区域，梁溪区和惠山区都是老城区。“两地相比，梁溪区相当于北京的西城区，惠山区相当于北京的石景山区。”
核心区优质地块集中供应，吸引逾80家房企参与竞拍，其中保利、首开、中海、绿地、大华、弘阳、中信泰富、金融街、越秀、美的、绿地、路劲等房企均报名5宗及以上地块。
最受瞩目的梁溪区虹桥新村东阳明路与金沟桥路交汇处地块，共有77家房企报名参与，是本次拍卖中参与竞拍房企最多的单一地块。该地块最高限价为1.8万元/平方米，报名期间竞价已达最高峰。
抢手地块次之的是滨湖区芜湖大道及和丰路地块，共有59家房企报名参与。惠山区钱桥街道上卫路、前罗路地块、滨湖区震泽路、新城路地块均有20余家房企参与竞拍。惠山区惠山新城惠学路、礼石路地块、惠山区钱桥街道前罗路、342省道地块均有10余家房企参与竞拍。其余地块参与竞拍的房企均不足5家，其中惠山区XDG-2021-20地块因无人竞拍而直接流拍。
“从一个无锡老居民的角度看，梁溪区和滨湖区是人气最旺的地方，最不火的应该是锡山区，其次是惠山区，新吴区这几年发展也不错。”乔飞说，对于房地产公司注册这件事，自己并不意外，“新无锡人会有不同的理解，现在在无锡的大多数人都是新无锡人。”
面对地块热度不均的情况，无锡此轮集中供应中，房企竞价更趋理性，竞标更为果断。
与无锡首轮集中供地两小时仅出让一块地块、16块地块激烈竞价不同，本轮热门地块在报名期间已提前竞价至最高。梁溪区模具厂地块经过10轮竞价进入摇号阶段；惠山区钱桥前洛路与342省道交叉口东南侧地块进入限时竞价，2分钟突破悬念价；滨湖区河西南地块也在10分钟内迅速涨至1.95万元/平方米。
最终，5块地块以底价成交，8块地块未达上限，9块地块达到上限进入摇号程序，1块地块未能成交。成交的22块地块中，洞庭地块、阳山地块、钱桥地块、惠山新城、西贝镇等地块创下周边新楼面价。本轮土地供应总成交金额262.25亿元。
此前，无锡4月首轮土地集中供应16宗住宅地块全部成交，15宗地块成交最高，其中10宗创下周边楼面价新高，总成交金额达255.5亿元。对比两轮土地供应，无锡土地市场整体降温明显。
受“不超过年销售额40%”影响
房企拿地模式发生改变
此轮土地供应中，大华地产、仁恒置地、宝龙地产、中信泰富、金融街、中海地产、中梁地产、龙湖地产等均有所斩获。首次进入无锡市场的大华地产成为此轮土地供应中最受瞩目的房企，仅大华地产一人便拿下三宗地块，总成交金额达43.85亿元，其中惠山区地块以摇号方式拿下，击败21位竞争对手。
大华是上海老牌地产商，自2017年起积极拿地，去年至少进入6、7个新城市。此前大华多次亮相无锡土地拍卖市场，但均无所获，此次共拿下9块地，似乎志在必得。
大华股份曾在公开采访中表示，公司将以上海为起点，继续在长三角、环渤海、中西部、西南及港粤澳大湾区布局。据不完全统计，2021年以来，大华股份已斥资逾140亿元在上海、杭州、广州、济南、大连等城市拿地。加上此次在无锡市场的积极表现，大华股份对未来发展规模的渴望可见一斑。
新加坡地产商仁恒置地以底价10.64亿元再次拿下经开区一块新地，楼面地价1.29万元/平方米。此前，在无锡首轮土地集中供应中，仁恒置地也拿下经开区一块地。
此外，值得注意的是，融创、招商、建发等几家在无锡首轮集中土地供应中收获颇丰的房企，并未报名参与第二轮土地供应。在无锡首轮集中土地供应中，融创拿下惠山区三宗地块、梁溪区一宗地块，总成交金额约66.78亿元，成为当时最大赢家。
一位不愿透露姓名的业内人士表示，房企拿地模式的转变，与“房企拿地投入不能超过年销售额的40%”的政策有关。“截至今年上半年，超过这一指标的房企就有22家，包括建发、招商蛇口等。”该人士说。
贝壳研究院高级分析师潘浩认为，从房企规模来看，第二批土地集中供应前50家房企拿地金额为75.6亿元，占总成交金额的28.8%，较第一批土地集中供应前50家房企拿地金额的69.0%有明显下降。“这说明通过摇号方式，中小房企、地方房企都有机会成功竞得土地，市场呈现多元化竞争局面。”
潘浩分析，参与土地集中拍卖的80多家房企，可以分为三类。第一类是首次有意进入无锡的房企，如大华、长建、越秀等。尤其是大华在这次土地集中供应中收获颇丰，成功拿下三块地，长建则通过摇号拿下一块地。第二类是深耕无锡的房企，如中海地产、金融街、美的等，均在无锡深耕多年。这次拍卖，也算是在无锡不断补库。具体来看，金融街成功拿下两块地，中海地产和美的各拿下一块地。第三类是第一批收获颇丰，这次却没有什么明显动作的公司。上一次拿地最多的前三名房企中，此次只有龙湖拿下一块地，另外两家甚至没有参与拍卖登记。
土地拍卖规则改变，“马甲”公司受限制
作为基本面良好、土地成本相对较低的城市，无锡的土地吸引力在首轮集中供地中已得到充分体现，原计划两天集中供地，最终因竞争激烈延长至三天。集中供地试点后，各大城市土地拍卖已进入精细化管理、根据热度调整规则的阶段，无锡也积极调整首轮供地形势。
首轮土地集中供应后不久，无锡市自然资源和规划局要求参与土地拍卖的竞拍企业承诺，除竞拍主体公司外，无“母公司及其控股子公司”或“本公司（竞拍人）控股子公司”参与拍卖，违反者一年内将被禁止进入无锡土地市场。
同时，与首轮土地供应相比，本轮无锡集中供地增加了供应量，土地出让面积较首轮增加32.05万平方米，整体土地供应面积达121.35万平方米；总供应量占今年三次集中供地总供应量的41%。土地品质方面，梁溪区核心区4块优质地块一次性推出，一改此前土地出让节奏缓慢的局面。
土地出让方式上，由原“重点地块限价摇号+其他地块限价竞争自持、租赁住房”模式，调整为“全部地块限价摇号”。
“拿地除了资金实力，还需要运气，这就增加了随机性。”一位房地产公司的工作人员说。
贝壳研究院高级分析师潘昊表示，受益于土地拍卖规则的调整，无锡此轮集中供应土地溢价率、楼面地价均降至4.1%、11964元/平方米，大幅低于首批土地的12.39%、15060元/平方米，有效实现了稳地价、稳房价、稳预期的效果。
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