河南商报首席记者李兴嘉/文记者王方贤/摄

这是一个让人郁闷的夏天，半年财报出炉后，郑州火车站服装商圈一万多位服装老板，大部分心情都不太好，疫情让他们错过了上半年。

又是一个欣喜的初秋，原本沉闷的服装商圈迎来了由既有商业楼宇改造而成的家宝金三角服装市场、田中里、美盛服装城三张新面孔。

三家公司合计贡献的商业空间不足5万平方米，显然无法撼动商业圈的主导地位，但他们正在为当下作为下一波浪潮寻找新的可能性。

【金三角整治、天中里升级、象山童装城焕然一新，三大新势力入驻火车站服装商圈】

原本就过度饱和的郑州火车站服装商圈，又有三家新商家入驻，且均为原有商业转型而来。

天中里商场位于二七商圈钱塘路南端，由原钱塘箱包城改建而成，业主郑州正方房地产实业有限公司委托河南合都企业管理咨询有限公司进行物业管理，该公司由天龙服饰有限公司进行改造和招商，张玉勇、黄亮、孟庆军担任运营人，其中黄亮是商界公认的老将，有着成功运营天龙服饰的辉煌履历。他是银基城和光彩市场的资深从业者，熟悉商圈的变化和大咖，在圈内的时间和资历甚至比银基创始人李荣坤还要高。

孤零零地坐落在一条马路西侧的美盛服装城，是由原香山童装市场升级改造而成，与东侧的银基隔马路相望。由于规模较小，并不算是周边市场对这家酒店的威胁，导致业内人士一直搞不清楚新收购方的名字，只模糊地知道他是一家酒店老板。据说原管理方的合同象山童装市场收购方股权到期，新的收购方入市。

商界最让人兴奋的市场莫过于8月29日开业的家堡金三角市场。1996年开业的金三角市场，进入新世纪第二个十年后已显老态。掌舵人一直在努力找到最好的去处。2017年，来自杭州的浙江家宝商业集团有限公司坐上了谈判桌，双方一拍即合，后者斥资数亿元抢占市场，果断关门2019年，这里开始了为期一年多的改造升级。

对于深耕服装行业的嘉宝集团来说，从杭州四季青服装市场起步，已经立志在全国多地开店，此次进军郑州市场，无疑是锦上添花，与集团的品牌形象相得益彰。服装产业链。更名后的郑州嘉宝金三角，与苏州常熟嘉宝外贸女装城、西安西北小商品交易中心，共同构筑了嘉宝宏大的商业帝国。

巨大的消费市场、贯通南北的区位优势、引人瞩目的政策红利，让杭州的服装巨头们垂涎欲滴。杭州一线服装带来的厂商资源、先进的经营理念、时尚的服装风格，市场对郑州本地服装产生深远的影响。

这也正是让企业界人士羡慕又恐惧的地方，“一级市场带动二级市场，太容易了！”

三家市场合计为商圈贡献的商业面积不足5万平方米，还不到大关国贸的六分之一，它们产生的蝴蝶效应还未完全显现出来。“它没有大关那么轰动。”国贸中心入市，直接带动周边服装市场降低租金予以响应。”即便是美盛服装城的举动，也没有被竞争激烈的市场刻意捕捉到。

【火车站服装商圈复兴拉开序幕】

然而，这三个市场已然拉开了郑州有机城市更新的序幕。

这三个市场均由现有商业物业改造而成。美盛服装城由原香山童装批发城改造而成，天中里由2006年开业的钱塘箱包城改造而成，嘉宝金三角由1996年开业的金三角服装城改造而成。 。

历经30年的风风雨雨，郑州火车站服装商圈也进入了创新升级的时代。它始于上世纪八九十年代，几百米长的敦睦路上，一些简陋的服装摊位随处可见。摆地摊市场聚集了第一批从火车站下来生存的“郑票”，也开启了郑州服装批发商圈的伟大时代。

随后，1993年银基商贸城开业，2001年世贸商城童装城一期开业，2002年金荣商贸城开业……火车站服装商圈的雏形开始显现，并逐渐升级为金银流淌之地。2006年，有人以均价几万元的价格买下了银基商贸城一楼的商铺，用了五年时间收回投资，净利润截至目前已突破3000万元。

但随着郑州商业进入存量商业时代，火车站服装商圈也面临硬件陈旧、批发分散、模式过时等问题，二七商圈复兴的呼声越来越高。今年以来，复兴步伐更加密集，升级信号频传。二七广场地下隧道10月将动工，友谊大厦7层将平整，二七广场将扩建为新二七广场...

作为二七商圈振兴的一部分，三家服装市场打响了服装专业市场振兴的第一枪。

天中里项目整体改造思路是“用当下新的业态和销售模式，打造具有当代郑州特色的多维、立体的媒体商业中心和城市客厅”。扩容、包容之后，天中里将打破杂乱破损的招牌、狭小的店面，融合商业街的魅力与科技时代的气息，讲好郑州的故事。

家宝金三角市场引入韩国设计师团队，赋予其时尚简约的风格，彻底摒弃街边小店；美盛服装城则创新门面，散发着十足的时尚感和新锐气质。

既有商业建筑的改造并非易事，成功的例子不多，失败的例子也不少。这不仅仅是物理空间的重塑，更是商业模式的创新，重塑人、商业与城市之间的自然互动。

庞大的市场背后，是一场结果难料、未来走势不明朗的赌徒困境，就连国内“城市更新之王”佳兆业，也曾因西安城市更新项目陷入诉讼纠纷。

前期巨额的资金投入、后期运营是否协调、商圈饱和带来的隐忧都在考验着位于德化街道振兴项目中的田中里和嘉宝金三角，距离美盛服装城约600米。

【差异化营销，构筑高护城河：金三角只做中高端女装，天中利主打小件零售，美盛放弃童装】

未来走势难测，但目前各个市场已经开启了招商战，杀手锏就是通过差异化的定位营销，在自己的市场构筑高“护城河”。

二七商圈一直有句俗语：“商业离不开大同路”。位于大同路以南、钱塘路南端的天中里，有志于打破这一魔咒。它定位为一家欧式风格韩国时尚女装中心，计划引进李宁、安踏、阿迪达斯等时尚零售品牌，主营25岁以下人群的小件服饰，迎合学生等年轻客户，避免与银基竞争，世茂和锦荣，销售各种服装。

地处二七商圈振兴项目核心的政策优势、由德化街转化而来的客流、在商圈奋战多年的人组成的运营团队，都是天中里的王牌。

嘉宝金三角地处三条财富大道交汇处，地理位置得天独厚，更重要的是背靠嘉宝集团这棵大树，嘉宝集团经营四季长青服装市场已有25年，后者是杭州“中国服装第一街”的龙头市场，是整条街人流量、货流量最大的市场。

佳宝金三角的定位非常明确和坚定，就是只做中高端休闲时尚女装，没有男装、童装，也没有来回调整定位，这在服装商圈犹如一股清流。

一位竞争对手在河南商报记者面前称赞该商圈，“只有金三角引进了杭州一线服装市场的厂商资源，为商圈注入了新鲜血液，其他市场都是挖掘已有的商户商户从商圈内部转移，并且商户在同一商圈的不同市场之间来回跳跃。”

另一位负责商圈招商的资深人士表示，金三角以更低的租金、更好的地理位置、更优质的产品、更精准的划分和定位吸引了商户。“对商圈影响最大的是，但它的威力可能需要一年的时间才能完全发挥出来。”

相比之下，美盛服装城在三者的竞争中显得有些孤单，它原本是香山童装批发城，独霸着财富喷涌而出的义马路童装商圈，义马路一直是童装的发源地郑州乃至河南省童装批发零售的聚集地，从北到南密布着恒泰童装城、金城服饰广场童装区、银基一层童装城、世贸中心一层童装城。

商业圈有句俗语叫“童装市场不过一马路”，生意就是这么神秘莫测。一家新开业的占地10万平方米的童装市场坐落在陇海路南侧，远离义马路童装商圈，目前业务仍未见明显起色。

但以儿童服装为主营业务的象山儿童服装批发城也未能占据主导地位。去年，辅路上的一座高架桥切断了前往象山的客流。改名后的美盛服装城并没有原本以童装为主的商场，却反而加大了对尾货的关注，挖走了1.3公里外的正弘开彬服装城的尾货商家。

有工商界人士直言，之前象山商户素质不高，没有必要担心，改名之后，规模太小，对任何业态来说仍然不具备集聚​​优势。

商业区是否已经饱和？

即便公司借助差异化营销构筑了高护城河，但郑州火车站服装商圈饱和的争议却从未停止。

这片北起大通路，南至陇海路，西连义马路，南至南关街，面积约几平方公里的弹丸之地，聚集了十几家服装专业企业。市场，总商业面积三四百万平方米。

“商铺供给以几万、几十万平米的速度快速增加，但商户数量却没有相应增加，现有的成熟市场仍未完全满足，如何满足投资需求？” “新开辟的市场有什么需求？在有限的商户资源中，很难游刃有余！”一位资深人士向河南商报记者表示。

一家服装市场招商总经理向河南商报记者举例称，疫情加剧了服装市场的洗牌，该商圈龙头服装市场170余家商铺在疫情发生后全部关门停业。空置的店铺数量，据了解实际有230多家，这在过去是不可想象的。“过去每年都会有空置的店铺，这是正常的调整。空置的店铺会在两到三年内被填满。”三个月来，商铺租金持续走低。今年以来，商铺年租金大幅下降，一个商铺降了7万至12万元。”

一则在商户中广为流传的短视频提到，“广州十三行批发市场商圈商户1万余家，空置率约3%；杭州四季青批发市场商圈商户约1万家，空置率约3%；深圳南油服装批发市场商圈商户约6000家，空置率约26%；沈阳五爱服装城商圈商户约1万家，空置率约10%。空置率约16%；武汉汉正街商圈商户约1万家，空置率约30%；郑州火车站服装商圈商户约1.3万家，空置率约 8%”。

这一未经核实的信息，还是让商圈内不少商户感到不安。一位业内人士告诉河南商报记者，今年疫情发生以来，郑州火车站服装商圈内8%的商户已经停业。不堪重负并被迫撤退。

即便如此，新玩家仍在不断涌入，顶尖玩家也渐渐感受到高处不胜寒。后浪推前浪，一个商圈的活力才能被激发，不断调整才是真正的魅力她们都是商业领域的佼佼者，在时代巨变下，都面临着不确定的未来。（主编华丽娟、编辑石尚静、刘梦歌）