｜ 房东俱乐部
撰文：陆莉 美术编辑：小英 校对：豆豆
01
月租减免3500元，老闫今年无忧
“现在一切都完成了。”
家住平顶山的严先生这周已经两次来到郑州，虽然很累，但看到自己位于二七万达金街的店铺终于迎来了新租户，他心里也感到很欣慰。
去年11月底，上一位租客因家庭原因搬走了。老严起初并不着急：他的店铺地段优越，而且这几年每次空置都能很快续租，租金甚至还能上涨。
但这次情况发生了变化，从去年12月到现在，老闫原本最不愁盈利的店铺，已经空置了三个月。
该商铺有两层，面积110平米，腾空之后，老严仍报出了原定的月租金3.85万元，相当于每平米每月350元。这个价格在金街并不算突出，但中间又爆发了疫情，过了几个月，问的多，看的少。
元宵节过后，询问租金的电话越来越多，上周三老严亲自到郑州带客户看房，月租金降到3.7万元，但电话无人接听。
到了周五，又有几个人联系他看房，老严依然出价3.85万元，其中有3个人想看房。为了制造一种赶场的感觉，老严约了这3家人周六上午11点半见面。
经过很多人来来往往的讨价还价，老严最终同意了3.5万元/月，也就是每平米每月320元，一次定金，三次付款，并成功让一家连锁餐饮公司在下周签约。
一般来说，餐厅要想维持合适的盈利，租金成本不应超过营业额的30%，也就是说，接手一天需要卖出4000元。显然，他们认为这在金街上并不是一个难事。
从3.85万降到3.5万，月租金减少了9%，老严店铺一年的收入要减少4.2万，但相比前三个月11.5万的收入，新租客没有要求免租期，老严觉得这是一种福气。
02
人都回来了 好日子又回来了
新柳发芽，风筝在天空飞翔，没有了疫情的骚扰，郑州恢复了往日的繁华：
每逢周末，陇海高架从早到晚都是拥堵的。
在公园、湿地、湖畔、景区等，小商贩又开始成群聚集；
在东区知名的高档餐厅，如果不提前半天预约，获得包间座位的机会几乎为零。
年轻人涌向主要商业区和大学城周围……
正月二十是郑州多所高校新学期报到的日子，下午四点，北大城英才街上依然挤满了来接送学生的各城市车牌的私家车。
车流南侧的一排商铺门前，人流并不比车流少多少。在一家正在维修灯饰的商铺里，老板刘先生一边催促电工尽快把电线铺好，一边看着街上路过的大学生，言语中透露出恨不得自己也能动手做这件事。
一年多来，这个商铺换了两批租客，刘先生去年底以280元/月/平方米的租金入手后，受疫情和房价影响，至今未见回报。
一条街上，一家连锁饮料店的租金在500元/月/平米左右，而地段好的商铺大多报价在300元/月/平米左右，刘先生起初以为280就可以接受，就等着水涨船高吧。
但在目前的消费环境和市场生态下，结果或许并不乐观。
因为商铺的租金是根据商铺周边社会平均盈利水平来决定的，并不是最高或者最低的租金，也不是平均数来决定的。
只有同时满足房东的租金收入和店主的经营利润，才能获取最大、最持久的利益。
郑州有多少家商铺能达到这个标准?我们进行了全市范围的调查。
03
该市共调查了 2,210 家商店：
结案率降至12%，重回两年来最佳水平
目前郑州街铺的现状，我们无法做出详细的统计分析，但从几个有代表性的商圈入手，看它们的经营状况，能提供重要的参考。
如果连他们都艰难地熬过去，郑州恐怕也不会好到哪里去；如果他们在恢复，郑州的整体状况也不会太差。
近日，我们走访了郑州主城区五个典型的临街商铺集中区，以下是第一手的调研数据。
东区：
调查时间：2022年2月20日 12:00-14:00
CBD丹尼斯七天周边
丹尼斯七天百货周边的内外商圈，从西一街到西八街，除了丹尼斯自营的临街店以外，一共有89家店铺。
主要业态为小型餐饮及超市（22家店），其次是烟酒茶店（16家店），中高档餐厅（10家店）。
关店11家，均为空置出租，包括健身房、整形美容、中高档餐厅等，均为大型店铺，整体关店率为12.3%，较去年有所改善，但仍受客流不足困扰。
CBD北农路周边别墅区
绿城百合周边区域（迪德路、迪润路、中一路部分商铺）：共计131家商铺，主要为小型餐饮超市67家、服装店28家。其中，腾出出租的商铺13家，关闭的商铺13家，关闭率为11.5%。
作为周边社区居民日常生活必需品，这一区域商铺周转率不高，出租的商铺多为中一路东侧的餐饮店，这与中一路较宽且靠近西递港有关，这也是长期存在的现象。
天泽街：共计68家商铺，主要为中大型餐饮店（32家）和烟酒茶店（22家）。其中装修商铺3家，出租商铺13家，关闭率19%。
天泽街是CBD北阳坊区集中餐饮一条街，以中高端餐饮为主，客流有保证。目前已经恢复到前几年没有疫情时的水平，依然以天府路为分界线，北边是热点，南边是冷点。其中，大部分位于天府路以南，有的商铺甚至已经空置两年。
绿地老街周边（天府路九如东路至天市路段）：共有商铺162家，主要以小餐饮、生鲜超市为主（54家），其次是美容美发、保健品店（25家）。
停租商铺21家，停租率为13%，主要为美容、教育类商铺，如川江耳足护理、真美真颜美容美发、尚美专业减肥、龙文教育等。
这一段路两边都是临街店铺，店铺密度高，租金水平也高，导致新鲜蔬菜的价格比郑州其他区域高出30%-50%。不过该区域消费能力也高，有日常消费必需的小店铺，生存并不困难。离小区门口较远的大店铺，租金就比较难。
北龙湖龙湖里：共计56家门店，其中关闭2家，关闭率3.6%。
此次关闭的两家门店分别是鲁玛仕火锅和九云川，自去年8月起就已停业装修。
龙湖里是北龙湖唯一的商业业态，主要提供中高端餐饮、茶楼等，顾客消费水平较高，但随着北龙湖南岸社区入住率提升，中高端消费需求不断释放，龙湖里已接近满租，这倒是意外。
西区：
调查时间：2022年2月19日 12:30-14:00
金一城周边
金逸城商圈除南部的商场、写字楼外，围绕金逸国际花都一期至三期商铺，分为以下几类，如下图所示：
第一街：金逸国际花都三期与汇众西城一品之间，共计56家商铺。
业态以小型餐厅（15家）为主，其次是教育兴趣班、文具店（11家）。
目前停业出租商铺15家，主要为教育培训类商铺，停业率达27%，包括齐豫妙音金逸校区、书香园教育培训学校、先锋跆拳道、和弦音乐、小牛顿科学、伊客来披萨、小吃站、链家、牛肉麻辣汤、大州包子等。
这条街是锦益城周边最安静的一条街，租金普遍在3000到7000元每月，没有转让费。
2号街：金逸国际花都二期与三期之间，共设商铺78家。
业态以小型餐饮（22家）为主，其次是美容院（8家），其中因出租而关闭的店铺有23家，关闭率为29.5%。
有些店铺一连三五家同时关门，有些店铺空置已久，租不出去，比如迪飞帆减肥保健去年8月就处于租售状态，到现在依然如此，空置已久的店铺业主开始由租转卖。
多家房产中介公司关门歇业。据业内人士透露，2021年7月至今，受强降雨和疫情影响，全市至少有20%的中介门店关门歇业。
多数店面月租金在5000-10000元/月，基本无转让费。
第3街：金逸国际花都一期与二期之间及南侧，共计192家商铺。
主要为餐厅（98家）、超市及生鲜食品店（16家）、美容院及保健品店（14家）。
6家商铺关闭或出租：九牧华天手工吐司（去年8月起关闭）、BAOS电子烟体验店（出租）、RELX悦刻（关闭）、叶小红炸虾尾（清仓）、北有六小龙虾（关闭）、鱼味聚贤烤牛肉干（清仓促销）。
整体倒闭率为3%，基本可以归为满租。
这段路是金义城地区最繁华的小吃街，在商场客流、办公人员、社区居民的复合需求下，疫情一过就释放出巨大的活力。
相应商铺的租金也最高，大多在1.2万至2万元/月之间，如百果园租金为1.9万元/月，正在转让的鱼味聚贤烤牛肉干店租金为1.71万元/月，转让费达12万元。
南区：
调查时间：2022年2月19日 11:30-14:30
二七万达金街周边
第一街：二七万达金街，共计商铺205家，关闭店铺13家（含分拆小摊位），出租店铺9家，装修店铺4家，关闭率6%。
街道2：二七万达南街及汉江路，共计107家商铺，其中10家因出租而关闭，关闭率为9.3%。
二七万达是南部地区人气最旺的商圈，疫情过后迅速恢复正常，虽然金街不再像以前那样一店难求、周转率有所提升，但逛街人流依然火爆。
金街商铺租金一般为280-350元/月/平方米，小摊位租金在4000-8000元/月不等，路中间20余个10平方米左右的临时摊位租金为5000-8000元/月。
金街外商铺租金在180-250元/月/平米，客流量比金街至少少三成，大部分倒闭找租的商铺都集中在这里。
南三环，近黄科大学
图中显示，合江路、连云路两侧共有商铺245家，其中关闭或出租的商铺有13家，关闭率为5.3%。
南区商业业态分散，品质较低，除二七万达外，还有黄科大、橄榄城、绿城紫荆苑等大型社区，人口密度集中，与乐享茂共同构成南区次要商圈，商铺出租率较好。
北區：
调查时间：2022年2月20日 15:00-16:00
北京大学城英才街
图为英才街、桂园南街共有商铺196家，其中出租16家，整体倒闭率为8%。
此路段以餐饮、娱乐、服饰三大类业态为主，主要针对大学生群体，目前周边四所高校学生达数万人，客单价低，具有竞争力。但周边林奇城商业、惠吉万达等也分流了客流，显然人气已不如前几年。
中区：
调查时间：2022年2月19日12:00-15:00
正宏城商务区
蓝宝湾归仁街：共计223家商铺，其中停租停业21家，停租率9.4%。
归仁街东半部以正弘城、市熙中心等写字楼为辐射，客流较多，但部分大型商铺空置；西半部为社区居民商业配套，基本满租。
科苑路沿线：共计99家门店，其中关闭9家，关闭率为9%。
科苑路主要为周边社区提供商业配套服务，业态多样，虽然平均单店面积最大，但关闭率却是周边最低的。
东风路沿线：共计82家门店，其中关闭门店20家，关闭率为24%。
东风路较宽，南侧只有一排商铺，并不形成客流聚集区，加上西侧科技市场生意清淡，近两三年生意一般。
金水万达金街：共计252家店，其中关闭68家，关闭率27%。
长期以来一直是外卖店聚集地的金水万达金街，目前商铺出租情况为56平米月租金9000元、62平米月租金1.27万元、108平米月租金1.5万元，平均月租金在130-200元/平米。相比当时4-6万元/平米的购房成本，对于业主来说，这个租金水平已经持平。
即便如此，租户盈利也不多，半年换店也很正常。
总结
共统计门店2210家，其中因出租而关闭的门店270家，关闭率约12%。
五大区域均为郑州主城区人口密集区和商业聚集区，以此推算，郑州临街店铺关闭率最低不会低于12%，非商业区、非人口密集区临街店铺关闭率至少翻一番，综合测算，郑州临街店铺平均关闭率可能在15%-20%之间。
这个数字不再令人恐惧，但却远非友好。
据郑州市市场监督管理局2021年12月统计，截至目前，郑州市场主体总数达152万户，其中私营企业68万户，个体工商户78万户，私营企业经营店铺占比20%。郑州共有店铺77.8万户，除去县城、城区、商场、批发市场、菜市场等，假设其中一半是街边店铺，则共有店铺38.9万户。
从另一个统计维度看，郑州除港区外共有居住小区7686个，每个小区周边商铺数量最少为5家，最多为100家，平均为52.5家，合计40.3万个商铺。
若按照两组数据中最低的38.9万家来推算，目前郑州共有约7.78万家店铺关门。
考虑到一家商铺平均能支撑3个家庭的日常生活，郑州商铺关闭将对70万人造成不同程度的影响。
这个数字有点高。
04
7万多房东收入减少，70万人受影响，我们该怎么办？
根据本次统计，郑州目前的临街店铺呈现以下几个特点：
1、去中心化，市中心多条街道关闭率超过20%，三环外大型社区也有已出租满员的路段。
2、规模较大、集中化的单一业态，在集体发展之后很难维持稳定的收益，比如技术市场、黄河路服装市场、五金机电城，甚至火车站商品城等。
3、贴近区域人口消费特征的业态，能够存活下来。例如本次调查中，正宏城商圈的美容保健类店铺经营正常；客单价较高的龙湖里商圈周边人口密度低，客单价高，但存活情况好于金水万达金街；大学生聚集的地方，小餐馆颇受欢迎。
4、倒闭的商铺大多是200平米以上的大商铺，周转率最低的是100平米左右的中型商铺，最容易实现房东与租客双赢的商铺则是10平米以下的小摊位，房东开始将大商铺分割成几个小商铺，以平衡利润。
5、目前要求降低10%-20%的租金才能吸引租户，不能涨租金。店铺租金是根据同期社会平均盈利水平来决定的，同一条街上最高和最低的租金没有参考价值，唯一的参考是店铺是否能让租户赚钱。
因此，商铺能否租出去，除了看位置、展示面积、大小等细节外，最重要的是能否合作共赢。
房东根据商铺的购买价来制定租金，并计算出需要多少年才能收回投资，这本身就是一厢情愿的伪逻辑，把租户和商铺物化为赚钱的工具。
大部分租店铺做生意的人，都不是为了谋生，如果能赚钱，努力做也可以，但如果租金吃掉了大部分利润，或者一直亏本，那还有什么意义呢？
找份工作不是更好吗？躺着不是更好吗？
但当前消费降级、激励政策不断优化，也给了市场重新洗牌的机会。
在2月15日召开的郑州市委全会暨市委经济工作会议上，市领导表示，今年郑州计划出台政策每年吸引20万大学生留在郑州，还计划出台鼓励农民工在郑州买房的政策。
不管他们要花多少年才能买房，只要他们留在郑州工作、生活，就是一支庞大的消费新军，这对街边小店来说是一个直接的利好。
以下三点可以帮助您实现这些好处：
1、商铺租金要顺应市场规律，不要执着于租金价格与购房价格挂钩，而要根据社会平均盈利水平，以略低于同地段同面积商铺平均租金的价格出租，先把商铺活下来。
2. 租客经营能力不同，不同业态维持店铺的时间也不同，只要租客能按时交租金，不要被所谓的银行考核或邻家店铺的人气所诱惑，恪守合约，别让店铺夭折，收获前夕。
3、如遇疫情防控或其他不可抗力因素，可以从共赢的角度考虑，免收或延期交纳租金，同时也不要对租户进行过度的道德勒索，双方合作共赢才是门店继续蓬勃发展的基础。
没有哪个企业可以永远赚钱，但是总有企业可以赚钱。
没有哪家店是保证赚钱的，这就是投资的本质。
在这个时代，慢或许也是另一种速度。
如果他们互相争斗，胜利者将一无所获。
7万房东，70万受灾的郑州居民，不要灰心，春天已经来了，只要坚持，就有稳定的幸福。
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