处于政策边缘的北京商住楼市迎来“史上最严限购”。3月26日晚，北京市住房和城乡建设委发布《关于进一步加强商业办公项目管理的公告》（以下简称《公告》），引起轩然大波。《公告》规定，开发商在建（含在售）商业办公项目（以下简称“商办项目”）只能销售给企事业单位、社会团体等。个人购买二手商办房需满足在京无住宅、商业房产记录等条件，不能使用商业银行个人住房贷款。至此，市场传言已久的商住楼调控政策终于落下帷幕。

全面限制个人购买商业和住宅

“在北京，商住住宅一直是刚需住房的替代产品。”亚豪中介市场总监郭毅表示，户型小、总价低、不限购，一直是该类型房源的独特优势。易居研究院智库中心研究总监严跃进直言，限购新政对北京商住住宅最直接的影响，就是让市场上的“抢手货”变成了“烫手山芋”。

《通知》规定，开发商申报新建商办项目最小套型不得低于500平方米，不符合要求的，规划部门不予批准；开发商在建（含在售）的商办项目应当销售给依法登记的企业、事业单位和社会组织。购买商办项目的企业、事业单位和社会组织不得将房屋作为居住用房，再出售时应当销售给企业、事业单位和社会组织。

对于个人购买商业、住宅用房以及转售所购房产，《通知》明确提出可以转售给企业、事业单位、社会组织或者个人，但也规定了相当严格的限制性政策，包括：无本市住宅或商业用房备案记录，自申请购房之日起连续5年在京缴纳社会保险或个人所得税等。此外，《通知》还规定，商业银行对购买商业、办公项目的个人暂停发放个人住房贷款。

史上最严监管

在几乎所有分析人士看来，《通知》涉及的政策“语气尖锐”，直指商住商品房交易的每一个关键环节。“新政从规划、销售、购房资格、信贷等级等方面，精准限制‘商转住’，措施力度之大，不仅是北京历史上最严，也是全国对商住商品房最严的一次调控”，郭毅直言。

具体而言，有专家称，《公告》中关于个人购买二手商住物业的限购和信贷政策是此次新政中受影响最广泛的内容。有分析人士甚至表示，消费者如果满足连续5年缴纳社保或个人所得税的条件，且名下无房产，基本上可以直接购买普通住房。此外，个人不得以购房贷款方式购房的规定，意味着北京商住物业在一段时间内基本难以交易。在北京中原地产首席分析师张大伟看来，此次公布的二手商住物业限购政策，已经比住宅限购政策更为严厉，这样的限制性政策将直接导致个人购房者基本放弃购买商住产品。郭毅也表达了类似的观点，她认为，“商业银行暂停发放个人购买商住项目个人住房贷款”的规定，是北京房地产市场调控史上首个“零杠杆”产品。虽然这项政策单独来看影响有限，但与系列其他限购政策一同出台后，意味着商用及住宅物业基本不可能再出售给个人。

此外，郭毅还指出，在一些消费者眼中，《公告》中那些并不像限购、信贷政策那么引人注目的规划政策，也蕴含着不小的调控效应。“去年，总面积在100平方米以下的小户型商住产品占到了总商住供应量的90%以上，200万元/套以下的成交价仅为同期住宅均价的35%左右。而此前500平方米以上的户型，在商住产品中仅占1%。而‘新建商办项目最小分户面积不得低于500平方米’的规定，意味着绝大部分商住购房需求将被抛弃，商办原有的功能将得到全面恢复。”郭毅说。

交易量和价格大幅下跌几乎是肯定的

北京商住物业“遭遇”重磅调控政策，未来市场走势几可确定。张大伟预测，目前市场上，约有50%-60%的商办项目直接出售给个人用于居住，办公产品约有40%。在此情况下，《公告》的发布可能直接导致市场成交量下降50%以上，成交价格很可能下降30%以上。“预计未来开发商和中介机构将不再积极参与商住物业的开发和销售，估计这类产品的流动性会变得很差，导致这类物业要么难以交易，要么出现价格大幅下跌。”严跃进说。

郭毅以此前通州实施的商住物业限购政策为例，分析称《公告》中对在建（含在售）商住项目销售目标的限制，基本相当于通州区目前的政策力度。“通州去年5月实施该政策后，10个月内，商住物业销售量下降74%，这一政策还限制了全市二手商住项目的流动性，商住物业的投资功能将大大降低，预计北京商住物业销售量很快将出现断崖式下跌。”

附件为新政策全文

关于进一步加强商业办公项目管理的公告

为进一步规范本市商业、办公项目管理，促进房地产市场平稳健康发展，现公告如下：

1.商业及办公项目（以下简称商办项目）应当严格按照规划用途开发、建设、销售和使用，不得擅自改变为居住用途。

2、开发商申报的新建商业、办公项目，最小分割单元不得小于500平方米；不符合要求的，规划部门不予批准。

3.开发商新建商业、办公项目应当按照批准的规划用途建设、销售，如有违反，由规划、土地和房产部门依法处理。

4.开发商在建（含销售）的商办项目，销售对象应当为依法登记的企业、事业单位和社会组织。购买商办项目的企业、事业单位和社会组织不得将房屋作为居住用，转售时应当出售给企业、事业单位和社会组织。

五、本公告实施前，已出售的商业、办公项目再次挂牌交易时，可以向企事业单位、社会团体或者个人出售。个人购买须符合以下条件：

1.在京无住房或商业房产记录的。

2、自申请购房之日起已连续5年在京缴纳社会保险或个人所得税。

6.对拟用于商业办公用途的房屋，中介机构不得以任何方式将其作为住宅进行宣传。违法销售商业办公用房或者虚假宣传商业办公用房住宅用途的中介机构，依法被吊销登记，直至吊销营业执照。

7、商业银行暂停发放个人购买商业、办公项目的个人住房贷款。

八、自本公告发布之日起，开发商违反规定将新开工商业、办公项目用途改变为居住用途，一经查实，规划土地部门将依法收回土地，商业银行将暂停对该开发商在本市所有项目授信。

九、对违反本公告规定并依法予以处理的开发商、中介机构的处罚信息，将纳入本市企业信用信息系统。

本公告自发布之日起施行，凡与本公告不一致的，以本公告为准。

北京市住房和城乡建设委员会北京市规划和土地资源管理委员会

北京市工商行政管理局、中国人民银行营业管理部、中国银监会北京监管局

2017 年 3 月 26 日