四川北路与武进路的车水马龙的路口，熙熙攘攘；大厦门面陈旧，门口的自行车乱七八糟，风吹过，广告牌上的画布一角在风中扬起……这是2018年末，陆海燕第一次看到盛邦国际大厦时留下的印象。

如今，一出四川北路地铁站，就能看到焕然一新的盛邦国际大厦。经过一年多的全新装修，这座四川北路历史上首座甲级写字楼焕然一新，外立面采用香槟金色，通透的玻璃幕墙在阳光下熠熠生辉，有参观者评价说，“外面像奢侈品商场，里面像五星级酒店。”

2019年虹口盛邦国际大厦入驻企业比去年增加15家，面积增加约4200平方米，大厦税收征收率为40.85%，大厦平均租金水平较2018年提升逾10%，2019年大厦税收预计突破1亿元。

作为业主，盛邦国际大厦总经理陆海燕深知，大厦的转型离不开虹口区优化营商环境、服务企业的大力支持。遇到困难，她的第一反应是向大厦经理寻求协调，甚至外出招商，也经常邀请大厦经理一同前往。2018年，虹口区率先推出“大厦经理制”工作机制，作为服务企业的重要工具，大厦经理均来自虹口区招商服务分中心、街道办事处、区内功能性国企负责人和业务骨干人员。今年以来，虹口区大厦经理收集企业问题2400余件，协调解决2200余件。前三季度，虹口区重点大厦税收征收率同比提升4个百分点。

从“体检报告”开始的“治疗方案”

盛邦国际大厦原名富海大厦，由香港厚成地产公司于1994年建造，之后经历了经济危机、公司资金链断裂、多次被拍卖等一系列情况，成为烂尾楼，直到2009年才竣工。2018年3月，领盛投资管理有限公司从新加坡吉宝置业手中购得该大厦，成为现业主。

至于为何买下这栋大厦，凌盛投资管理有限公司董事总经理石凌燕告诉记者：“从某种程度上来说，上海大厦已经进入库存时代，虹口目前是中心城区的低价值区域，这栋大厦的价值上升空间非常大。随着周边旧城改造地块的搬迁完成，上海文学馆等大厦即将拔地而起，以及大厦内优质企业的不断引入，它的复兴指日可待。”

然而，宏伟计划要实施起来却没那么容易。2018年下半年，虹口中心功能区总经理谢建到访盛邦大厦时，项目刚完成大堂室内装修，楼外的配套景观和公共设施正在完善。外立面也需要提升，负责人正为要联系哪些部门、准备哪些材料而烦恼。

谢建了解到情况后，与盛邦国际楼宇服务专员吴建兵迅速、有效地展开协调，与市、区相关部门、建管、市政、城管、交管等多个部门以及四川北路街道就大厦的装修工艺审批、门口自行车停放、外立面改造等核心问题进行了协调。

建筑外部和内部环境

当美丽的建筑立面和整洁的周边环境最终呈现在眼前时，业主心里非常高兴。

“我们无法帮助企业突破政策，但能最有效降低企业的沟通成本。”中央功能区管委会办公室主任戴万林说，“作为管委会主任、区属国企负责人，我们是帮助企业突破政策最有效的途径。作为离政府最近的人，我们有与政府沟通协调的优势；同时，我们又是政府里离企业最近的人，很了解企业的​​感受。”

据悉，长园文化集团作为中央功能区管委会办公室成员单位，在管委会成立之初就组建了7人工作组，通过问卷调查、实地走访、查阅各类相关材料等方式，实现了从“一楼一档”到“一楼一策”的进展，目前已为中央区35栋楼宇出台了“体检报告”和“治理方案”。

打开一份《盛邦国际大厦改善计划》，记者发现，里面不仅包括大厦基本情况、目前运营状态等，还给出了分析建议，如“设施设备陈旧”、“金融企业遗留问题”、“部分房屋空置”、“业主刚接手，对政策不熟悉等”，以及“大厦升级改造”、“引入优质企业”、“增强产业集聚力”等建议对策，堪称是一张“服务地图”。

如此完善的方案和实际行动，楼长很快赢得了业主的信任。另一方面，楼长也明确了“无事不打扰”、“有求必应”的原则。起初我们采取的是逐一上门拜访的方式，但有些商家觉得“没事干，干嘛要打扰他们”。后来我们采取了“业主提出问题后”再上门拜访的方式，这种方式更受商家欢迎。

进入与退出之间出现竞争

在进行室内外装修的同时，按照“治理方案”，盛邦国际大厦业主还在做一件更重要的事情：调整原有效率低下的商户，引入更多优质商户。

此前，大厦内有20余家餐饮等业绩不佳的传统企业，在大厦经理的协调下，业主陆续进行调整，腾出6000多平方米，大部分楼层已重新出租给包括证券、航运、汽车服务、零售、供应链管理等企业。

临走前，一位租客与业主发生矛盾，导致业主把大部分精力都花在解决纠纷、平息矛盾上。大厦经理得知后，带着楼宇服务专员多次往返于律师、派出所、街道、法院之间，最终圆满解决双方矛盾，让业主彻底解除后顾之忧，可以安心经营下去。

在大厦招商过程中，一些潜在企业在了解到大厦的区位优势、租金优势后，仍犹豫不决，在听取大厦经理介绍虹口的政策优势后，才下定决心入驻。他们表示：“刚到虹口，对区内情况了解不多，实际经营中遇到各种困难，手足无措，不知道该找谁。有了大厦经理的介入，我对在虹口做生意更有信心了。”

楼宇服务专家做虹口政策宣讲

国宾（东莞）箱包有限公司是法国著名箱包品牌，是盛邦国际大厦新引进的一家大型企业，该公司亚太区总裁助理娄晓毅回忆道：“我们刚搬进来的时候，业主给了我们一张小卡片，上面写着大厦经理的姓名和电话。我这才意识到，这商务大厦还有大厦经理这么贴心的人。以前我们遇到政策问题，不是在百度上搜官方电话，就是打市民热线，现在，大厦经理问得直接、清楚。”

在接下来的时间里，楼经理的服务着实让娄晓懿感受到了“贴心”：过去，由于总部在东莞，国宾（东莞）箱包有限公司一直通过人才服务公司管理在上海的员工，采用劳务派遣的形式，有诸多不便。在楼经理张婷婷的建议下，公司计划近期在上海注册一家分公司，快速了解流程，真正提高效率，目前公司在亚太地区的销售额可达2.5-3亿元。

为了促进企业间的交流，业主在大厦经理的协调下，每月都会举办几次免费活动，比如大家津津乐道的圣诞集市，就有很多产品，包括大使包，其他公司也拿出了自己销售的护肤品和厨房用具，让大家在大厦里走走逛逛、买买买，互相认识的同时，也有几家公司萌生了做生意的想法。

今年圣诞市集，德国高端厨具品牌WMF的展位前来参观的人很多，WMF中国区执行经理翁子英表示：“虹口区的优惠政策和盛邦的热情服务，为我们解决了很多后顾之忧，让我们能够将更多的时间和精力投入到企业的创新发展上。”铁力国际货运代理（上海）有限公司行政专员周晓杰告诉记者，虽然公司去年9月才搬进来，虽然是一栋不大的大楼，但已经能感受到大楼里面温馨的氛围，各类活动也大大缩短了企业之间的距离。

在此基础上，尽管经济形势严峻，盛邦国际大厦平均租金水平较去年6.5元/平方米上涨逾10%，预计今年大厦税收将突破1亿元，现有近十家企业考虑扩大大厦租约。Costa 中国区总部就位于大厦内，今年年底大厦面积将从1700平方米扩大至2100平方米。

合作共享“点亮”四川北路

随着盛邦国际大厦的正式亮相，大厦企业综合服务站也在不久前正式揭幕。虹口区招商办负责人介绍，企业综合服务站将为入驻大厦企业提供“菜单式”服务，促进政府服务与企业需求精准匹配。同时为大厦管理者提供更有力的支持，形成多部门参与的“集团军”服务新模式。

事实上，在服务盛邦大厦过程中，“集团军”服务模式已初现端倪，为了及时帮助企业，中心功能区工作人员24小时待命，随时待命，今年还联合虹口区招商办、区税务局在盛邦大厦举办个税解读现场咨询会，针对专项附加扣除的重点难点以及企业提出的疑问，邀请税务局专业人员现场答疑解惑，帮助企业解决个税改革疑虑。

个税政策宣讲会

上海凯裕源国际物流有限公司于2011年入驻盛邦国际大厦，先后经历了三次大规模装修。在行政经理郭晶晶看来，“这次装修是外观改善最彻底的一次，服务提升也最显著。”她记得，今年以来，大厦举行了十几次政策说明会。前不久，在公司租约即将到期之际，大厦服务专员联合市场监管部门，为公司解答了相关问题，并告知了公司在税收优惠、高管培训等各类扶持政策。

石玲燕感慨道：“很多上海人对四川北路都有着深厚的感情，随着人口结构的变化，四川北路上商业楼宇的价值也会逐渐显现出来。如果每一栋楼宇都完善一下硬件、软件服务，大家再做出一些努力，或许就能一起点亮四川北路。”

虹口区招商办与企业对接

而楼管的细致服务，恰恰是能为楼盘增值的部分。戴万林正筹备打造包括盛邦国际、凯虹广场、中信广场等虹口中心功能区楼盘业主交流群，实现信息互通、资源共享，推动以人才、智力、资金、技术、服务为核心的集聚发展模式转型。“商业楼盘业主之间虽然存在一定竞争，但更需要合作、共享，同时，越是优秀的企业，越注重周边环境的建设，四川北路街道也在积极推进道路等周边环境的改善，通过‘看得见的变化’实现‘看得见的效益’。”

据了解，今年四川北路中区区级税收贡献大幅提升，同比增长40%，目前在东宝兴路、四川北路已形成盛邦、富德、东宝、嘉捷等业态，后续盛邦国际大厦将举办各类社群活动、专业讲座、行业会议、快闪店、艺术展等，引入更多优质商业资源，吸引更多周边商务大厦白领入驻，推动区域商业升级。

在虹口区招商办负责人看来，四川北路首座甲级写字楼置换，是虹口区以楼管为工具整合资源服务企业的一个缩影。该区有效编织了企业服务“一张网”，形成了“层层递进、环环相扣”的咨询议事工作模式。“日巡查、周议事、月建议”的服务模式，将企业服务措施落到楼内，强化专项政策扶持，不断激发业主单位招商引资做大做强的积极性，助力破解制约新产业、新业态和新模式成长的痛点、难点，使虹口更多老旧商务楼得以转型升级，重焕青春活力。