土地拍卖消息：10月25日，无锡第四批13幅居住用地将正式拍卖，主城区梁溪区推出的4幅居住用地中，有2幅位于梁溪科技城，其中包括在第三批土地出让预告中出现的美食公园33号地块。

地块信息

出让土地面积41475.2㎡，规划容积率≤2.0，建筑面积82950.4㎡，用途为商业、办公、住宅，商业、办公核准建筑面积占总核准建筑面积比例较前次公告降低，不低于26%，不高于27%。地块规划绿化率≥20%（住宅区≥30%），建筑密度≤50%。

该地块起拍价86604万元，起拍楼面价10440元/㎡，最高价99594万元，最高楼面价12006元/㎡。经评估，建筑配比设定为商业：住宅（含配套）=26%：74%（其中住宅用地起拍楼面价13031元/㎡，商业用地起拍楼面价3065元/㎡）。

规划要求

1.建筑高度限制：居住建筑≥20层且≤25层；非居住建筑<100m。

2.新建住宅中成品房比例为50%。

3.需建设养老、文化体育、托幼等配套设施。

周边设施

区位方面，该地块位于梁溪、西山交界处，可共享两区规划优势，周边交通体系发达，各项配套设施正在逐步完善。

交通便利：周边有西御路、广南路、G312等多条高等级道路，可接驳内环快速路，距离公路路口约3公里，远期规划有地铁8号线。

商业设施：广益哥伦布广场、梁溪万达广场、B-Le城、八佰伴中心、粤商奥特莱斯、广益新村农贸市场等。

教育设施：广益幼儿园、广信小学、新开河小学、广丰中学、东林中学（义林分校）等。

医疗设施：无锡市第五人民医院、第二人民医院（北院）、904医院等。

休闲设施：北星塘河湿地公园、中天智慧运动公园。

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产城融合，多元生活配套在即

该地块位于梁溪区广南路与锡禹路交叉口东北侧，属于食品科技园范围。无锡食品科技园是梁溪区“一核一带一轴五园五板块”产业布局的重要组成部分，以大健康、大食品为主导产业，已成为无锡市级现代服务业聚集区，是梁溪区产城融合区之一。

2019年以来，广益街道、食品科技园推进街园融合发展，2021年，梁溪科技城启动，抓住行政区划变更契机，积极融入梁溪科技城建设，区域内逐步形成了以八大产业为核心，以特色现代服务业为主导，以生活性服务为主体，以生产性服务为支撑的产业格局。

地块周边的商业、教育、休闲、交通等配套设施也在逐步完善，33号地块本身规划为部分商业，未来此地块与东侧的34号地块将规划为商业、居住、生态为一体的活力街区，有商业、幼儿园、中小学、购物中心等，步行可达。

正在建设中的东林中学（义林分校）距离工地不远，学校位于通化路与广通路交叉口东南侧，总建筑面积约42542平方米，规模为30班初中。

（东林中学义林分校）

地块北侧为中天智慧体育公园，公园占地面积108亩，以“健康、运动、生态、科技”为主要理念，是全国首个集田径、球类运动、健身、竞赛、儿童娱乐、智慧体育、体验、体育文化创新等综合功能于一体的中国田径协会数字体育中心。

体育公园也将作为梁溪科技城的首个环保项目，重点发展科技城科技服务业，打造产城融合示范区，以战略性新兴产业为增长引擎，构建以人工智能、大数据、物联网为基础的城乡融合模式，打造以城市为龙头的城市产业集群，成为旧城北部振兴中心区、创新经济高端服务区、城市门户质量标杆区，同时以一隅亮丽的风采提升梁溪科技城地区的整体城市风貌。

交通方面，项目远期规划建设地铁8号线，东侧广通路预留S1线通道。

周边竞争对手较少

土地市场方面，仅看食品科技园，今年第二轮拍卖中，食品科技园出​​让20号、24号两块地块，楼面地价分别为13115元/㎡、13062元/㎡，而此前，食品科技园已近5年未出让住宅用地。

目前该地块周边在售新盘不多，距离最近的现房项目保利富力时代印象高层均价2.2-2.3万元/㎡，联排均价2.4万元/㎡，该项目剩余房源不多。周边约2km半径范围内在售项目主要有西山区崇安澜庭1号院和美的云开东方。崇安澜庭1号院地块楼面价1.8万元/㎡出让，另设出租面积6.61万㎡，目前该项目高层均价在3.2-3.4万元/㎡左右。西山区美的云开东方地块楼面价1.5万元/㎡，目前低层均价在2.3-2.4万元/㎡左右，园区20、24号地块与33号地块直线距离约1.2公里，项目尚未上市。

（该土地的卫星图像）

整体来看，地块周边环绕保利融侨时光印象、懋湾家园、广益博园等新老居住区，居住氛围浓厚。东侧毗邻北星塘河湿地公园，北侧紧邻规划建设中的中天智慧体育公园。两地块均临河，生态资源突出，未来可借势风光，打造滨水景观住宅。

从地块楼面价来看，该地块起拍楼面价仅为12006元/㎡，相比前期周边项目成交楼面价仍有较大的盈利空间。处于科技城规划范围内，周边各项配套也在逐步完善，未来发展前景可观。