作者 | 孟德

王健林的背后有上帝吗？

2022年，王健林和万达再次出现在大家面前。

王健林“抄底”了同行，4月、5月，王健林先后收购北京蓝色港湾、五棵松卓展购物中心；7月，王健林接手河南建业集团房地产项目；9月，王健林又买下五座奥克斯广场，并将其更名为万达广场。

卡塔尔世界杯的时候，他们花了60亿进军世界杯。

信心从何而来？

1月13日，万达商管集团发布2022年度业绩报告。数据显示，万达商管2022年总营收553.1亿元，同比增长7.4%，其中租金收入508.5亿元，为第一大业主；累计开业473个项目，在管商业面积6556万平方米，大幅高于行业水平。

锦上添花的是，据报道，今年春节档票房67.58亿元，位居影史第二；截至1月27日上午11点，万达电影总份额票房为7.8亿元。

（电视剧《满江红》剧照）

祸不单行，福也常伴祸患。谁能想到，不得不变卖资产偿还巨额债务的万达，竟然成功避开了房地产行业的至暗时刻？在最新一期的胡润富豪榜中，王健林的排名有所上升，以千亿身家位列第32位。

看上去，万达和王健林的运气都非常好，但是他们怎么可能从负债数千亿到“起死回生”只靠运气呢？

王健林做出两步举措

“清华北大不如前，勇气可嘉。”

王健林早年凭借高杠杆、高负债的模式在房地产热潮中崭露头角，2013年以860亿元身家登顶中国首富，两年后，王健林超越李嘉诚成为华人首富，万达也成为地产界家喻户晓的品牌。

2017年6月，银监会的一封风险调查函将万达推向了谷底，万达6个海外项目融资被严控。银监会的调查也极大影响了万达的融资渠道，因为过度依赖银行贷款，现金流几乎崩盘，受到政府的批评，负债一度超过4000亿元。

怎么办？恒大许家印负债累累时借新债还旧债，王健林则“断臂求生”。2017年，万达13个文旅项目、77家酒店分别卖给融创和富力。当时有传言称，为了尽快还清债务，万达很多资产被低价出售，王健林被收购方压价气得摔了杯子。

低价出售的资产，让万达的现金流有了喘息的空间，2018年万达的有息负债明显减少，比2017年同比下降了30%左右，这是第一步。

这次危机更加坚定了王健林从房地产转型的决心。“为什么要否定自己成熟、效果很好的商业模式？为什么要折磨自己？”王健林认为，房地产行业有两大硬伤。第一，房地产是一个周期性很强的行业，有好年景，也有坏年景，很多企业在周期中死去。第二，房地产现金流不是长期的。房子不是快速消费品，甚至比起汽车等耐用消费品，更新速度要慢很多。

（来源：网络）

于是王健林又迈出了第二步。

“万达商业必须把房地产业务全部剥离出去，一平米也不可以剥离，万达商业要成为彻底的商业运营公司。”

于是2022年，房地产行业大洗牌，恒大负债是万达的几倍，融创也岌岌可危，不过早面对危机、靠早转型的万达躲过了“劫难”。在地产大亨们的日子普遍不好过的当下，王健林却“舒服”得多。

低价出售资产后，万达的轻资产策略非常有效。据万达财报显示，2016年至2022年第二季度，万达资产从7511.46亿元减少至5983.23亿元，负债从5277.7亿元减少至3007.16亿元，资产负债率从70.26%下降至50.79%。

如今的万达已不再是昔日的万达，目前万达主要有商管、文化、投资三个集团，转型后的万达商管无疑已成为王健林商业版图的核心。（万达商管主要为商业广场提供招商、管理运营、安保等服务，是能产生可持续现金流的业务）

（来源：网络）

数据显示，其2022年营收553.1亿元，同比增长7.4%；租金收入508.5亿元，同比增长8%；年内开业万达广场55座，完成年计划100%。商铺出租率98.7%，租金回笼率100%。累计开业项目473个，管理商业面积6556万平方米，其中出租4445万平方米；在建万达广场187座，商业面积2195万平方米。

有人说，王健林历经沧桑，变得异常低调。或许，这样说还为时过早，现在还不是王健林高调的时候。万达商管虽然已经成为万达的重要依托，但它能拯救万达吗？

万达商管能救万达吗？

亮眼业绩背后，万达商管也有不少“烦恼”。

1. 盈利能力仍有待观察

万达在过去几年不断出售资产、减债，期间负债从2016年的5277.7亿元减少至2022年Q2的3007.16亿元，资产负债率从2016年的70.26%下降至50.79%，重回红线以下。不可否认，万达的轻资产策略对于减持、减债非常有效。

但不容忽视的是，万达集团营收从2016年的1299亿下降到2021年的471亿，净利润从2016年的329亿下降到2021年末的134亿。显然，万达为了减债牺牲了更多的盈利能力。万达集团在“三条红线”内的现金短贷比并未明显改善，2022年上半年仅为0.5，上半年经营活动净现金流为84亿元，较去年同期下降22.21%。

（来源：网络）

此外，据金端研究院观察，万达商业管理对万达集团依赖性较强，2021年来自万达集团业务的毛利润占比高达75%，且大部分业务和利润依然来自于集团母公司。

2、上市不容易，债务太多。

另一方面，2022年10月25日，珠海万达商管第三次向港交所递交IPO招股说明书。此前，其曾于2021年10月21日、2022年4月22日向港交所递交上市申请，但两次申请均在半年后到期。截至目前，距离珠海万达商管第三份招股说明书的有效期仅剩不到三个月。

上市进程不仅会影响珠海万达商管的募资能力，也将增加万达商管整体的资金压力。根据珠海万达商管与投资者的承诺条款，若2023年底前未能成功上市，珠海万达商管有义务向投资者回购股份，从而增加发行人的资金压力。

此外，万达商管还面临债务到期压力，根据其2022年底即将发行的60亿元公司债募集说明书，截至2022年6月30日，其有息债务余额为1398亿元，虽然较前期呈现下降趋势，但仍处于较高水平。

为了更好地筹措资金，王健林还将其持有的万达酒店股份全部质押。1月12日，万达酒店发布公告称，控股股东万达海外将其持有的30.55亿股普通股全部质押给贷款人，以获得贷款融资。几天后，港交所披露，贷款人为新加坡主权基金淡马锡。

（来源：界面新闻）

万达酒店公告并未透露融资用途。IPG中国首席经济学家薄文曦认为，这只是企业运营中的常规举措，募集资金支持自身流动性。不过，也有分析人士认为，万达商管集团可能存在流动性问题。

因此，在盈利能力有待观察、负债累累的情况下，现在说万达已经东山再起还为时过早。万达商管2022年年报和春节档的回暖，让万达再次成为焦点。但万达商管能否成功上市，成为万达集团真正的“摇钱树”，并反哺万达集团，还需时间检验。

综上所述：

今天回首，五年前，万达遭遇股票、债券双重打击，王健林断臂求生，用快刀斩乱麻的方式为万达争取到了喘息时间。当时看起来，这笔交易是巨额亏损，但却成功降低了万达整体债务，避免了行业最可怕的至暗时刻。重生后的万达更加年轻有活力，曾经落魄的王健林重拾“地产首富”头衔。那么，王健林距离重回巅峰还有多远，万达距离成为百年基业还有多远？