往期回顾：
风波袭来已过去五年，疫情过去也已三年，但国内TOD业务依然强劲，但形式也日趋多元化。
城市方面，西南地区的成都和重庆TOD项目最多，表现优于北京、上海和深圳。实力雄厚的广州凭借绵长而密集的铁路线路，牢牢占据前三名。新兴非高线城市单打独斗无法完成，于是纷纷与房地产公司老板联手组队作战。
玩家分化，竞争加剧。龙湖、华润、万科的争斗愈演愈烈。有潜力的后来者越来越好，其中保利最为引人注目。从模式上看，合作开发已成为主流。
业务组合因场地规划和客户覆盖范围而异。中小型TOD项目（10万平米以下）多为熟人业态，可以社区化，也可以青年化；而大型TOD项目（10万平方米及以下）往往是熟人生意。上述）大多是地标性购物中心，客群多元化，匹配多元化的品牌、体验和服务。
展望新的五年，国内TOD商业格局将因更多非高线城市的出现和更多元化的参与者而略有变化，但繁荣不会减弱，只会变得更强。
#1
TOD城市对比：
成都开业火爆，非高线城市落后
TOD城市建设是一个庞大的城市规划。
高端商业城市因其地铁系统发展早、周期长、里程大，在发展TOD商业项目方面具有先发优势。
从盈商大数据整理的130个TOD项目来看，一线商业和准一线商业城市是绝对主战场，合计占比超过70%。与此形成鲜明对比的是，三五线城市的商业占比不足8%。
在这种静态共识下，由于不同的时间节点和城市特征，TOD商业项目的发展轨迹也具有鲜明的特点。
注：城市商业线等级是基于颍商大数据，根据城市发展基础水平、商业发展规模、商业档次、商业知名度和未来商业潜力等因素对城市商业发展水平评估的分层分类。它分为六个级别。 。本文将一线、准一线、二线商业城市定义为高线城市，将三线、四线、五线商业城市定义为低线城市。
成都TOD项目正在蓬勃发展。
华南三市征地火热
疫情以来的三年，国内TOD项目呈爆发式增长，尤其是2021年。今年，无论是拿地、开业，还是在建TOD项目，都达到了新的高点。
样本统计中，开业的54个TOD项目主要集中在成都、上海、北京、杭州、宁波、青岛、武汉、重庆、南京、杭州。
2018年，成都在全国率先提出建设TOD城市的理念。今年，成都铁城投资集团进行了五批TOD项目一体化设计招标，对49个工地、面积约4.73万亩启动了全球设计招标。
次年，成都推出首批13个TOD综合开发示范项目，加快构建16个市级站点、45个区级站点、125个组团级站点、528个一般站点的四级综合开发体系网站。
成都TOD城市建设由此驶入发展快车道。与此同时，成都轨道交通发展势头强劲。据中国城市轨道交通协会统计，2018年成都城市轨道交通运营线路长度为329.8公里，2019年超越重庆，2021年飙升至652公里，标志着大线路时代的开始网络操作。
乘势而上，2022年成都将推进34个TOD项目建设，其中23个已开工建设，按下“加速键”。而其能够成为TOD项目开盘“第一城”，也离不开强大的“人和人”，尤其是TOD金牌商龙湖的贡献。
成都已开盘的8个TOD项目中，龙湖占3个、天街2个、星悦汇1个，全部为自持自建。依托过往众多顶级项目的成功经验，龙湖形成了一套成熟且相对规范的TOD项目方法，可以加快项目进入周期。
从开办企业到拿地，你会发现华南的三个城市——东莞、广州、佛山——排名靠前。
借力大湾区一体化战略，交通枢纽东莞将在2020年加快完成55个TOD站点规划筹建，重点推进东莞火车站、东莞西站、虎门高铁站、昌平“港城”等10个TOD项目建设。
进入2021年，东莞进一步明确镇街轨道站TOD发展功能和规模，高标准打造一批“轨道+物业”、“轨道+社区”示范项目，将TOD规划区域延伸至城区更新领域。包括旧工厂、旧村庄等各类土地。
由此，东莞掀起了TOD项目的土地争夺战。万科、保利、碧桂园频频亮相拍卖现场，收获颇为可观。上述统计的7个地块中，保利（含财团）和万科分别占据2席。在广州，最大的TOD地主并不是房地产公司，而是广州地铁，该公司已经获得了5块地块中的2块。
从地块的区域分布来看，长安、万江、虎门、大岭山、黄江……一个又一个小镇，七块地在东莞各地遍地开花，TOD重塑、连接、升级城市的功能商业是显而易见的。
但在广州，近年来新收购的TOD地块多集中在番禺、白云等新建地铁或轨道交通沿线，属于城市集约化项目。在这些城市发达或欠发达地区，土地成本相对较低。
下沉市场巧用武力，
江门、温州领导共同开发
从时间线来看，三五线商业城市的TOD项目，无论是已开盘还是待建项目，大多出现在2021年及以后，且发展速度比整体高线城市慢半拍。
反过来，这也表明TOD项目的布局正在逐渐下沉。
在这些非高线城市中，轨道交通建设大多处于起步阶段，但潜力相当可观。以南宁为例，TOD是其“十四五”规划中的关键词。目前已有4条赛道，计划2020年至2035年将其数量增加至13条，总长度约599.4公里。
尽管轨道交通设施规模在缓慢扩张，但由于缺乏开发能力和经验，非高线城市轨道交通集团倾向于与高端TOD玩家进行战略合作，以推动TOD项目在整个城市的快速发展。大规模和全球性的基础。土地。
从以上不难看出，自主权和选择余地不大的非高线城市可以选择与大玩家合作发展，省力又省心。在竞争对手争霸的高线城市，实力雄厚的轨道交通集团往往会采取“公开招标”的形式来寻找自己中意的合作伙伴。
对此，重庆交通开发投资枢纽集团土地中心分公司书记、经理李庆国此前公开报道，在确定TOD项目建设地点后，“交通枢纽集团将调整土地法规”并遵守国土资源部门的相关规定。规定整个项目将进行拍卖挂牌，并在招标过程中明确未来开发建设的条件，竞价最高者获胜。”
#2
TOD开发模式：
从模仿日本到探索“中国式”演变
管理TOD商业项目是一项技术性工作，门槛极高。
一方面，由于TOD项目开发周期长、资金需求大，并非所有房企都注定要入局。国内和香港投资者引人注目。
另一方面，基于轨道交通建设的TOD项目建设，让城市轨道交通和交通投资集团获得了优势。但由于缺乏足够的商业开发经验和案例，选择合作不失为一个好的策略。
探索初期，国内玩家不经意间效仿日本，如今却呈现出“中国式”进化。
玩家分化：龙头企业愈演愈烈，央企追赶
TOD项目的高门槛和复杂性使其成为一项进入门槛极高的业务。
盈商大数据收录的近五年内已开业的TOD项目，大部分由龙湖、华润、万科、宝龙、新鸿基地产等领先的商业地产公司投资/开发。拥有成熟的商业综合体运营经验。 ，在TOD领域大规模发展。
与此同时，越秀、保利、中国海外等“国企”房企奋起直追，有的甚至出现追赶“老玩家”的迹象。他们的潜力不容低估。
// 龙湖：先发优势，区域和产品高度集中
作为行业“领头羊”，TOD是龙湖商业的一大特色。
龙湖自2003年就开始探索TOD模式，第一家购物中心北城天街就带有TOD光环——它是依托城市轻轨线开发的。此后，围绕TOD发展不断积累经验，形成区域和产品优势。
一方面，龙湖TOD项目主要分布在华东和西南地区，且均位于一二线商业城市；另一方面，龙湖TOD商业项目多为“天街系列”产品，定位为箱式家庭购物中心。
在这一特点下，龙湖很快实现了TOD项目的复制和拓展。历时20年，建设了约80个TOD项目。
// 华润：品牌优势，以TOD驱动城市更新
依托在中高端市场积累的资源禀赋优势，华润形成了强大的品牌力，有利于TOD项目的全国布局。 2021年3月，时任华润置地总裁李新在成都首届TOD发展论坛上透露了TOD的三种发展模式：
其中，城市更新是华润TOD的主要关注点之一。例如，华润TOD的标志性项目北京西单更新场，经过多次升级改造后于2021年5月重新开放。是西单商圈唯一拥有双地铁连接的TOD项目。
通过层数的“魔变”——从商业地下三层变为两层，并积极调整商铺以保持产品力，该项目已成为北京热门的旅游目的地。 2022年日均客流量将高达4.7万人次，远高于北京。平均（18,000 人）。
// 越秀：主场优势，与城市地铁深度合作
越秀地产董事长兼执行董事林兆元在2022年年度业绩会上表示，TOD是越秀地产的重点开发领域。截至2022年底，公司土地储备总量为2845万平方米，其中14%是通过TOD模式获得的。
作为“全国领先”的房地产企业，越秀地产发挥大本营优势，于2016年开始与广州地铁达成战略合作，开启TOD探索。随后几年，他们通过合作开发的方式在广州实施了“轨道+物业”的TOD开发模式。
值得一提的是，越秀在开发省外TOD项目时也倾向于与地铁公司合作。在杭州，继与滨江集团合作星航TOD项目后，去年开始与杭州地铁合作，目前已签约两个TOD项目。
发展模式：合作发展逐渐成为主流，央企是自立自建的主角
//合作开发：轨道交通集团、龙头地产企业、地方国企逐渐成为主流
据盈商大数据统计，已开盘的54个TOD项目中，90多个为自持自建单一开发模式，合作项目仅占11%；待开项目77个（含征地、规划、建设、待开等阶段），合作开发模式占比大幅提升至40%。
这一变化的背后，是不少城市轨道交通的大跃进，比如杭州，当地城轨/城投公司集中收购多块TOD地块。由于缺乏商业规划和运营能力，他们往往选择与领先的房地产公司合作。
近5年来，已开盘项目中仅有2个是“城轨/城投+龙头房企”合作模式开发的；而待开项目多达21个，占比高达68%。
注：合作项目仅统计主开发公司，按项目持股比例划分。
在逐渐成为主流的合作发展模式下，各地地铁/轨道交通集团可以开发新的业绩增长点，以应对单票收入增长放缓；而对于华润、龙湖、万科等龙头企业来说，能够获得一些优质土地，有效控制高额土地成本，可以说是小投入，大回报。
//自持自建：民企占比下降，央企、港资上升
五年来，自持自建项目的主力已从民营企业转向央企。
据盈商大数据统计，以独立开发（自有自建）项目为统计依据，已开盘的TOD项目中，民间开发商占比最高，接近70%，中央国营开发商占比最高，接近70%。独资企业占21%，其余为少量港资企业。及外资企业；待开TOD项目中，央企成为自主开发的核心主体，占比61%，远高于民企30%的比例。
存量时代，土地红利消退，房地产行业发生大洗牌。在此背景下，一向以稳健着称的央企、国企变得更加自信。逆势扩张、超越民企也是大势所趋。
#3
TOD项目形态及业务形式：
中小企业做的是熟人生意，而大企业做的是多元化经营。
赢商大数据显示，从54个开放项目中筛选出品牌数据较为完整的47个项目，共计7048家品牌店。通过业态、品类、品牌层级、特色业态标签等多个维度，我们可以一窥基于“现场客流”的现有TOD项目、场景打造和品牌组合特征。
按体量划分，样本中可选择两类TOD项目：
第一类为23个大体量TOD（10万平方米及以上）项目，典型如重庆光环购物公园、成都SKP、深圳壹卓中心、龙湖重庆金沙天街等，共有5114家品牌店。
另一类为LaLa上海莲花路、上海虹桥中心艺术公园大融城、杭州天空·小藤街、青岛利大茂等9个中小型TOD项目（10万平方米以下），共计1,039家品牌店。家。
项目形式：中小型项目打造“微型城市”，大型项目打造地标景点
TOD项目的不同规模很大程度上决定了场景定位、空间风格、客流聚集效果等。从已开业监测的54个TOD项目来看，中小型TOD（10万平方米以下项目）往往“超前”。社区企业”。
过去，社区商业形态主要依托周边几个住宅区，相对孤立。常见的关键词是脚踏实地、休闲、带孩子散步。
中小型TOD业态深度融入轨道交通、写字楼、住宅等组成的城市区域，项目形态基于人与环境、人与人的关系进行更深入的思考和设计与城市、社区元素更加多元、时尚。 、人性化。
来源：天藤合集公众号
其中，杭州天空·小腾街、LaLa上海莲花路、上海虹桥中心艺术公园融合城等典型项目各有各的想法。
杭州天空·腾基街以“TOD+未来社区”为理念，在赛道上打造了一座“微型科技城”，多种业态相互贯通——天空·腾基购物中心、“星一英里”和“风楼”住宅楼、未来@天空中心办公楼、幼儿园、体育馆、艺术中心。地铁通道与商业街的设计风格统一，外部采用仿木纹铝板装饰，营造出温馨的家居氛围。
来源：天藤合集公众号
LaLa上海莲花路，整个项目就是一个“城门”。该项目与车站融为一体，以“门”为设计理念。外墙融入了上海传统石库门的砖墙造型，并结合了莲花路站所在的上海地铁一号线的代表色红色和荷花的粉色。外立面打造为一扇“巨门”，极具视觉冲击力。
商场内部充分利用东西向300米的空间特征，打造“莲花步道”。具体来说，一至五层分别以“水边路”、“乡村路”、“花田路”、“森林路”和“阳光路”为主题。采用与每个主题相匹配的室内设计、建筑材料、照明等，让您感受到室内的感觉。就像行走在大自然中一样。
图片来源：盈商网 马一嘉
相对于中小建筑的精致美观，大型TOD（10万平方米及以上）场景的打造是建立在深植于较大城市区域的前提下，更倾向于成为地标性旅游目的地。
重庆光环购物公园以独特的山城地貌为灵感，带来“热带雨林+哈尔的移动城堡+阿凡达”的多感官冲击。
重庆是一座必须从垂直角度来欣赏的城市。重庆光环购物公园的场景魔力也是以垂直视角设计呈现。当你走进去，首先感受到的是大自然在玻璃盒子里完全放松。
一楼是光之城的热带雨林。向上看去，漂浮在空中的“悬浮树”再现了电影《阿凡达》中的场景。夜晚，高约20米的临空光源水幕瀑布将上演神奇的3D奇幻光影秀；水流特效配上水流的声音，充满科幻效果。
左：重庆光环购物公园 右：重庆夜景
图片来源：重庆光环公众号、小红书@的内测版
两类TOD项目业态分布的相似之处在于，都比较注重儿童亲子业态，占比几乎相同，分别为10.4%和10.5%。涉及的子品类非常丰富，从童装/童鞋、母婴用品、各类儿童教育、儿童游乐场、运动馆、美发、摄影、餐饮、医疗等。
由此可见，两类TOD项目都在一定程度上带有“儿童友好商业”的标签，家庭和儿童是其重点关注的客群之一。
不同的是，大规模TOD以零售为主，占比接近50%；轻餐饮，占比低于30%；而中小型TOD餐饮占比近40%，零售占比不足40%。同时，生活服务业、文化体育娱乐业态比重高于大型项目。
在审视不同业态时，我们发现，由于场址及周边区域的客户总数不同，两类TOD项目所关注的客户群体需求存在明显差异。
中小型TOD项目往往将所有客户群体视为一个“整体社区”。体量虽不大，但种类精美、层次分明。相反，大型TOD项目往往以地标性购物中心的态度，挖掘多层次客户群体的不同需求。
图片来源：腾基公众号
这一基本原则贯穿于品类聚合、品牌特征标签、品牌档次等维度。前者比较单一，有刚需，而后者则比较多元、丰富，没有那么刚需。在餐饮与零售业态的结合中，这样的特征更加具体：
异域餐食方面，虽然中小TOD也提供韩餐、日餐、泰餐、越南餐等，但最常见的品牌还是麦当劳、肯德基、必胜客等美国大众快餐品牌。
大型TOD还有其他相对小众的异国风味餐厅。例如，上海万科广场有墨西哥美食LOS PACOS，成都SKP有法国美食，深圳卓悦中心有意大利美食【圣马可意大利西餐厅】，龙湖苏州东吴天街有新加坡美食【星洲餐厅】。
细看日本美食，在中小型TOD中，仅限于拉面、烧烤、居酒屋、寿司等几个常规品类。
对于大型TOD，日本材料的子类别要丰富得多。例如，重庆广环购物公园就有蛋包饭品牌【雄顿大碗烧肉饭】和【艾克乃肉丝饭】；上海北外滩来福士广场和成都万象城二期都有日本火锅品牌【文野菜】、【牛肉新寿喜烧】。
图片来源：小红书@小黑兽
服装品类中，中小型TOD中，国产品牌李宁、安踏、特步较为常见；国外运动品牌如NIKE、New Era等较为常见。大规模的TOD有更丰富、小众、甚至前卫的标签，如设计师、设计师品牌、买手店、二次元、快闪店等。
此外，从品类和档次划分来看，中小TOD品牌集中在大众、中档品牌；大型TOD大多由王牌地产开发商管理。这些项目对城市建设具有重要意义，聚集了多种中高端、高端、豪华品牌。
成都SKP是地标性高奢项目，已开业约70个各级别奢侈品牌，包括LV、迪奥、梵克雅宝等高奢梯队。
此时，我们需要脱离纯粹的品牌组合，做一些延伸的思考。一般来说，品牌组合逻辑本身并不是TOD业务的真正独特之处。这一关键突破点标志着城市规划理念从经典的《雅典宪章》时代转向“多样性为王”时代。
1933年的《雅典宪章》勾勒出一个理想的现代城市的面貌——居住、工作、休息和娱乐，分开。然而，随着中国城市化和轨道交通进程的加快，TOD业务开始发展，曾经分化的城市功能被重新统一和重新诠释。
城市学家简·雅各布斯在《美国大城市的死与生》中指出，真正动态和可持续的城市建设应该让区域建筑规划能够承载两种或多种复合功能。形成人群的多样性和交叉需求的多样性。
毫无疑问，TOD业务是一个典型的载体，并不断迸发出无尽的活力。
《全国购物中心运营回顾及2023年展望》
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