怀念曾经8000元的燕郊、曾经7000元的固安，会怀念雄安新区旁边的白沟吗？
雄安新区成立之初，雄、荣、安三县实行房地产调控，但白沟房地产市场却空前火爆，大批投机者涌入投资，房地产销售一度异常火爆。
那么，在雄安新区的支持下，白沟的房地产是否值得投资呢？
白沟为何受到投资者的疯狂追捧？
中央对雄安新区发展定位态度坚定，严控房地产大规模开发、禁止房地产投机。
商品房销售全部停止、二手房中介全部关停、房地产投机全部遏制，早在去年雄安三县就已采取极其严厉的措施严防房地产。
雄安新区对炒房行为采取零容忍态度，还建设了大量安置房、保障性住房，用于“安置”雄安居民。
近日，河北省发展改革委、河北省住房城乡建设厅发布《关于分解下达河北省保障性安居工程配套基础设施建设2018年第二批中央预算内投资计划的通知》，批准河北省6市及雄安新区中央预算内投资27.533亿元，其中雄安新区批准22.8亿元。
据介绍，雄安新区容东安置区面积约13平方公里，具体位于雄安市民服务中心以东的空旷区域内，津保铁路容城县段县城以南至南北河赵段以南，容城县大河镇刘村以西，荣乌高速公路容城段以北。在官方描述中，容东区域对于雄安新区高质量建设发展具有重要的示范和样板作用。
笔者了解到，目前网上流传的雄安安置区共有三个，分别是容东安置区、容西安置区、寨里安置区，除“容东”外，其余两个安置区暂无消息。
雄安新区房地产市场的发展基调已经由政府定下。
其实，早在去年雄安新区房地产市场全面限购后，雄安新区周边城市自然成为购房者的次选，而从区位上看，“雄安周边四小龙”——白沟、徐水、巴州、定兴等地已成为投资者的目标。
纵观雄安周边的房地产市场，白沟似乎更受投资者青睐。从产业基础来看，白沟是中国北方著名的商业重镇，箱包产业发达，是北京批发市场的重要场所。从政策基础来看，白沟新城的行政级别已经是副厅级管委会架构，由保定市政府直接管理。从区位优势来看，白沟是距离雄安最近的新城，距离北京只有110公里。对于满怀热情投资白沟房地产的投资者来说，无非就是看好雄安新区的溢出效应。
自去年雄安新区成立以来，白沟房地产市场迅速增长，从5000-6000元/平方米涨至16000元/平方米，涨幅速度惊人，且价格时涨时跌。加之不少楼盘关停，房源紧张，购房者要“碰运气”，才能买到合自己口味的房子。热潮是短暂的。雄安地区的炒房热潮已经引起政府的警惕。经过一轮严厉调控，白沟二手房价格已从近2万元的高价位回归到9000元/平方米左右的稳定水平。
那么，随着白沟房价逐渐回归正常，对于看好雄安新区效益的投资者来说，雄安新区的溢出效应还可靠吗？
雄安新区溢出效应还未显现？
“我坚信雄安新区肯定不是滨海新区，最坏的结果也应该是北京亦庄那样。”知名自媒体地产绯闻女主在去年白沟炒房热潮中，曾写过一篇题为《我为什么看好雄安新区，却在白沟买了房？》的文章。作者认为，在白沟买房，明显是押注雄安新区能不能成功。
确切的说，她押注的是雄安新区对白沟房地产的溢出效应，在她看来，只要雄安发展起来、火起来，雄安附近的白沟房子就一定值钱。
这种观点与民众不谋而合，雄安新区“玉石俱生”的形象已深入人心。然而，媒体和舆论对雄安新区的热捧，与冰冷的现实形成了鲜明的对比。一位在雄安的朋友向笔者描述了雄安的几个场景：从夏夜雄安大街上空无一人的烧烤摊，到大门紧闭的共享办公空间，这座崭新的城市显得有些落寞。在这里，满怀热情来到雄安淘金的年轻人，因为工作闲置、商业发展乏力而逃离雄安。这虽然不能代表雄安发展的全貌，但却折射出雄安发展的现状。
人们逃离北上广，逃离的是拥挤和焦虑。但在现在的雄安新区，人们逃离的是雄安的孤独和荒凉。雄安新区是一座在一张白纸上建立起来的城市，蓝图虽然诱人，但产业发展是一个比较漫长的过程，而且还处于人才聚集阶段。在这样的情况下，雄安新区对白沟的溢出效应还不足以体现出来，目前来看溢出效应的显现还需要较长的时间，不确定性因素较多。
再加上雄安新区严控房地产不炒作的政策，雄安新区“0地价”、“0房价”的优势，可以吸引企业、人才落户雄安，如此一来，人们对雄安周边房地产的刚性需求到底有多大，值得怀疑。
房地产评论员戴耀邦也在近日撰文表达了对雄安新区溢出效应的谨慎态度。他认为，白沟房价是在预支雄安新区带来的收益，在雄安新区真正成立之前，白沟房价都是泡沫溢出，受益的是雄安新区成立的时间差，而不是白沟本身的区域价值。
毫无疑问，白沟新城未来的发展，将惠及雄安新区。但白沟新城就等于雄安新区吗？戴耀邦认为，这种想法有些想当然。
要解释这一点，我们只要回想一下，2017年4月1日之前，白沟的房价还在4000到5000元/平米之间，而当时宇宙中心北京的房价与现在的房价不相上下，而燕郊的房价当时还接近4万元/平米的制高点。由于限售限贷，近一年来北京房价基本在框内平稳运行，燕郊则一片狼藉，目前上报2万元/平米的房子依然很少有人买，4万元的高点也成为遥远的记忆。白沟新城的房价水平在多大程度上是建立在雄安新区溢出的基础上的，不言而喻。
白沟房地产升值的基础是人才的流动
俗话说，铁匠必须自己强大。
对于白沟房地产，白沟新城党工委副书记、管委会常务副主任杨建军曾表示，“白沟新城深化转型升级、产城融合，在推进‘京津大卖场、国际商贸城’建设的基础上，打造现代商贸物流产城融合高水平示范区，努力把白沟建设成为宜居宜业、安全友善的美丽城市，以产业和城市发展作为支撑房价的基础，做到产业与北京对接，但房价不能先对接。”
这是一个美好的愿景，就投资和房地产而言，推动房价上涨的最重要因素依然是人口流入，雄安新区目前还处于人才流动不稳定期，这对白沟来说更是难上加难。
白沟地产是否具备投资价值，不仅需要考虑雄安新区的影响，也和白沟本身的价值有关——这在一定程度上取决于白沟能否吸引人才流入。因为人才的流入是拉动消费、产业升级、经济发展的必要要素。而人才的流入，又依赖于一个地区的产业结构。
白沟的产业基础有优势吗？白沟目前的产业基础还是以箱包产业为主。白沟素有“南有义乌，北有白沟”之称，以箱包为主营业务的各类专业市场总营业面积达400多万平方米，年交易额达760亿元，位居我国十大市场第二位。箱包远销130多个国家和地区。依托京津冀一体化和北京产业转移红利，特别是在承接北京流动批发业外溢方面，为白沟的产业发展提供了更多可能。但到目前为止，白沟的产业形态仍然以箱包、服装等低端产业为主，尚未形成真正国际或国内知名的品牌。即便在大力引进的服装产业上，白沟也面临着不少竞争对手。
戴耀邦认为，即便东陂、大红门市场关闭，白沟这个小商品批发之都，面对来自石家庄乐成国际、天津卓尔电商商城、河北燕郊的竞争，尤其是河北燕郊和石家庄乐成国际的竞争，也难以高枕无忧。在他看来，三地对服装商贸之都的称号，将长期展开激烈竞争。三地相较之下，各有优势，最终胜出者尚待观察，但可以确定的是，京津冀地区，北方商贸中心，甚至世界商贸中心，只能有一个，也就是说，最终只能有一个胜出。
谈及白沟的发展，人们常常将其与紧邻北京的燕郊进行比较，两者的共同点是紧邻超级城市，且区位特征相似。
有人认为，白沟与燕郊的区别在于，白沟的产业支撑力比燕郊强很多，白沟房价也更接地气。但在京津冀一体化进程中，白沟的产业对接才刚刚开始，能否从产业洼地转型为产业领地，吸引更多高层次人才，成为白沟房地产市场稳定最关键的内在动力。
“从人口集聚的角度看，白沟不具备人口集聚发展的基础，至少在雄安新区建成之前，白沟的人口极有可能是缓慢增长的。”戴耀邦认为，这不足以支撑白沟当地房价的上涨。需要注意的是，白沟房价一夜暴涨是以2017年4月1日为分水岭的，维持当前房价的基础是雄安新区的因素，但白沟与雄安、燕郊与北京有很大不同。对于在北京工作的人来说，看中北京房价高，选择在燕郊买房。而现在选择在白沟买房，是押注雄安未来的发展，但雄安还是一张白纸，需要引进大量人才来填补城市空白。雄安新区建成后，对于白沟来说，人口不是溢出，而是吸收，这是本质的不同。 因此雄安新区建成后，人口集聚将是白沟面临的一大挑战。
此外，近年来中央对房地产投机的态度更值得关注，多次重申“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，这一定位恐怕在雄安新区及周边地区只能更加严格地执行，在这样的情况下，白沟房地产市场的“投资属性”势必会大打折扣。
综上所述，对于投资者来说，京津冀协同发展和雄安新区给白沟新城带来的实际利好不容忽视，也意味着一定的投资机会。“房住不炒”的政策走向也将对雄安地区房地产的投资价值产生深远影响。过去十几年北京周边房地产价格的发展趋势，并不能等同于未来雄安新区周边房地产价格的走势。这就需要我们选择更加理性的方式来看待白沟的房地产市场现状和投资价值。