本报告严格保密。北京卓展购物中心案例分析 版权声明：本文仅供内部使用。版权所有归深圳市世联房地产咨询有限公司所有，未经深圳市世联房地产咨询有限公司书面许可，不得向任何其他组织和个人透露。部分或全部流通、引用、复制、出版报告的内容。由于没有经过市场调查和详细的研究分析，因此该信息的结论和分析不能视为世联地产的官方结果。基本概况项目地点：北京市海淀区复兴路69号卓展购物中心。开通日期：2012年9月1日。区域交通：通用地铁1号线，五棵松站以北600m，西四环中路以西，西翠路以东，五棵松北路北侧，两端为T形交叉点。规模34万平方米，业态包括高端国际奢侈品牌、高档餐厅、电影院、精品超市、4000多个停车位。主要特色是外面有一个超大型的购物中心。立面风格为欧式古典主义，但不利于广告位的设置和商业的对外宣传效果。与五棵松体育场仅一马路之隔。区域认可度高，但商业氛围较差。商家内部购物环境良好，经营状况良好。整体经营状况普遍较高。目前首层空置率较高，以中高端零售业态为主，以服装、箱包、鞋帽为主要业态组合；品牌折扣力度大，吸引消费者；顾客概况：中高端白领消费者，卓展购物中心是一座34万平方米的超大型百货商场，面向商务人士、常住居民、政府人士。定位中高端，位于五棵松体育场内。区域意识较高，但商业氛围较差。目前投资和经营状况一般。有很多品牌折扣和购买折扣*区域交通道路等级：西四环：双向14车道，快速车道为双向8车道，另加每侧3车道；五棵松北路：双向6车道，两侧T字路口；玉渊潭南路：双向4车道；出入口设置：项目三面面临道路，主要出入口设置在林西四环、玉渊潭南路、五棵松北路；车流路线：车辆可通过西四环、玉渊潭南路直接进入停车场；人流线路：主要通过地铁和步行600m或公交；人流主要通过公交或地铁到达五棵松站，步行600m到达项目，项目可达性一般；项目宏观交通状况不佳，距地铁站600m，周边公交车较少，影响项目公共交通系统的可达性。玉渊潭南路一楼复兴路五棵松体育馆600m，西翠路89/620 380m，五棵松北，西四环路568/634/740/740穿过项目内玉渊潭南路与西四环路口道路* 楼层平面图 卓展购物中心各层功能定位较为清晰，以零售为主，业态单一，休闲、娱乐、餐饮业态兼有。减 B1 1F 2F 3F * 4F 5F 6F 6F 5F 4F 3F 2F 1F B1 层高：4.5米 3.5米* 产业规划楼层 楼层定位 产业组合营业面积（㎡） 代表品牌 B1 生鲜市场 高端滋补品、香烟 酒、茶及美食、运动休闲、运动户外、美食街 22803 耐克、阿迪达斯、匡威、、李维斯、华润堂、同仁堂等 1F 经典品质国际名牌、国际名表 14670 雷达、浪琴、帝舵、登喜路等 2F 名牌国际知名品牌、国内珠宝、国内知名男装、男包、男鞋、男士配饰 15156 圣瓦尼、阿尔法利、费雷男包、鄂尔多斯男装等 3F 优雅女士女装服装、女鞋、女包、配饰 15234 飞、九子、白诗美、嘉联威、圣罗兰、吴WOO等 4F盛世时尚休闲、童装玩具、少妇服装、配饰、内衣 14919 龙宝、CK童装、可爱秀、小猪班纳、DKNY童装、新百伦童鞋、芭比文具、迪士尼玩具、十月妈咪、艾木宝贝等。5F倡导健康家居、家电、家具、电影院、水吧11678夏普、欧家、富士、北极、象印、LG家电等 6F 目前没有品牌。行业类型：行业丰富度好，以零售业为主，品牌较多；主要产业类型：主要产业类型为女装、国际知名品牌；各层情况：地下一层主要为食品、滋补品及运动休闲及户外休闲服装，一楼主要为国际知名品牌，二楼主要为国际精品及男装，三楼主要为国际名品及男装。女装，四楼主要为女装、童装等，五楼主要为家电、数码产品、床上用品等，六楼主要为家电、数码产品、床上用品、等，该建筑的品牌尚未确定；品牌力：地下一层品牌知名度高，强势产业涵盖中高端服装、箱包、鞋帽、食品、珠宝、家电及数码产品等，产业丰富度好*平面动漫线入口：项目一楼入口较多，可充分吸纳人流；动线规划：项目每层均为L型动线； B1：地下一层商业分区较多，动线较为清晰，并贯穿主要动线。线条和几个大大小小的中庭组成了“珍珠项链”的动人图案。 B1端设置为购买补品，目的性较强； 1F：设置多个出入口，充分引入客流。主要客运入口为东西两侧和玉渊潭南路北入口；中庭：有两个主中庭，主要起到增加品牌浏览量和疏散人群的作用。
根据百货商场的网格式动线设计，没有主动线。利用中庭、节点、差异化产业群，促进客流流动，增加店铺浏览量。 B1 4F 5F 运动服饰、时尚休闲、户外休闲、烟酒茶食滋补 1F 清单 国际知名品牌 国际知名化妆品 名品女鞋 2F 国际精品 男装珠宝 3F 女装 女鞋 童鞋 女鞋 床上用品精品厨房电器 家庭数码影院 名表眼镜* 垂直自动扶梯：每层设置4-5部自动扶梯；在L形平面中间轴线位置，每隔20-30m设置一部自动扶梯，非常方便消费者到达各层各区域，起到合理疏散、疏导人流的作用的人；结合适当节点的中庭放置，可以减少顾客的视觉疲劳，更加人性化；结合水平动线，有效引导顾客进入购物中心；电梯：每层设置多部乘客电梯，多部自动扶梯和电梯往往与卫生间、辅助功能空间等组合，让消费者轻松到达大型商场的各个区域和中庭，有效缓解人流压力1F B1 2F 3F 4F 5F 运动服饰 时尚休闲 户外休闲 烟酒茶食品 名表 国际名牌 国际名牌 化妆品 名牌女鞋 国际优质男鞋服装饰品 女鞋 童鞋 女鞋 床上用品 精品厨具 家电产品 数码影院 滋补品 自动扶梯 电梯 名表 眼镜 经营方式：扣分；租金：主要扣点范围为13-17%；经营状况：处于培育阶段，目前经营状况较差。
楼层品牌类型 店面面积（㎡） 扣分（元/天/㎡） B1补品20分产品，13%、17%等 采访纪要：目前每天来这里的人不多，还是在培训期...像地下的我们这个位置，很多人来了就迷路了，卖不了多少...比如我们导购现在是固定底薪，没有提成...比如，营业情况采取抵扣形式，抵扣范围主要集中在13-20%之间，尚处于培训期，客流较少。目前，有很多折扣等活动来吸引消费者。项目特色 1、人性化设置：通过设置皮椅、杂志等缓解购物疲劳，并使用导购桌、导购车、导购手册等，提升购物舒适度。皮椅、杂志、导购手册等。 幼儿园各层设置导购桌、导购车。电梯内设置导购栏。项目特色2、节点草图创作：营造舒适的购物环境。吸引顾客来到室内悬挂物花园和中庭的巨型圣诞树。特色3、室内设计：通过灯光、休息区、走廊、中庭等细节营造高端购物环境。电梯品质感很强。中庭的弧形设计和自动扶梯下方的灯光设置，气势磅礴。富丽堂皇的中庭、“宫殿式”的走廊、未开业的商铺、休息区、温馨的灯光彰显高贵品质* 项目缺点：主入口没有明显的姿态 1、古典外立面，商业展示较差，商业元素不足，商业性差外观商业元素辨识度差，商业展示性差。门面不利于悬挂广告。正面挂着商场的主要活动主题。能见度好，商业标识辨识度差* 项目缺点 2、微交通方面，项目周边设置了栏杆 项目的可达性受栏杆影响。该项目的可达性不高。十字路口没有红绿灯。栏杆已安装。马路对面或停车场客流较多。乘客进入项目受到栏杆影响。 * 项目不足 3.业态配置较为混乱，同一业态分布在多个楼层，个别楼层业态较多，主业态带动作用不明显 1F 名表、国际名牌商品、国际名品化妆品、名牌女鞋 2F 国际精品男士珠宝 3F 女鞋、手表眼镜 5F 珠宝店 2F 男装旁边商家种类较多，购物舒适度较弱* 项目可借鉴要点一、辅助购物的人性化设计：为方便消费者购物，提高购物舒适度，设置更多的休息区、自动扶梯、升降机等，每层均设有问讯处和导购车，并设有购物车休息区扶梯入口处设置引导栏，放置杂志、导购等。 2、节点小品创作：舒适、有特色的节点小品吸引客流； 3、舒适的室内环境：通过中庭、走廊、灯光、座椅等设计，改善项目整体购物环境； 4、充分利用空地：设置小品或休息区，充分利用空地； 5、强势品牌实力案例分析总结——本报告严格保密。