南都·深圳记者 陈蓉 事件：不少临街商铺空置，经营商铺入不敷出，整体生意难走红……经过66轮竞价，总价、单价深圳中海金城项目当年最高，据透露，临街商铺整体经营状况不佳。即使是曾经每平方米1元天价的金角地区，也有不少商铺空置。中海金城一期交房已近三年。当小区整体入住率超过95%、周边人流良好的情况下，为何小区内还有那么多空置的商业街商铺？
民塘路与建商路交叉口金角商铺空置
抢店“大战”上演
时间拨回到2014年12月24日下午，当全城都沉浸在圣诞节的火热气氛中时，一场激烈的抢店“大战”在深圳百汇大厦如火如荼地进行。据媒体报道，中海地产委托广东旭通达拍卖公司主办的中海金城商铺拍卖活动，吸引了数十位资深投资者参与竞拍。整个拍卖会在紧张的气氛中进行，竞拍者纷纷敲击计算器或寻求建议。最终，经过多轮竞价，012号竞买人以人民币/平方米的天价成功购买该房产。
公开资料显示，中海金城商业本身规划为5.3万平方米的地标性商业MALL，连接两条地铁，享有百万社区最大的交通枢纽和大量高消费人群。本次拍卖的商铺位于中海金城一期1-10号商铺，为复式商铺，建筑面积68.31平方米。整体空间利用率高。位于建商路与民塘路交汇处。其外观美观，并具有餐饮功能。未来可以实现多种业态，具有极高的商业价值。
据中标该商铺的012号投标人介绍，他之所以如此看好金城商业，还在于看好周边学校、公园、商业中心和高端社区的氛围。经过精确的计算，他认为这家店有较高的升值空间。
金角许多店铺都空置
四年过去了，购买黄金角商铺的业主们依然看好COOC金城商铺的区位价值，但对商铺的现状和未来走向却相当悲观。中海晋城一楼黄金角店老板告诉南都记者，他对中海晋城两个地铁口的位置极为看好。再加上附近有学校，未来店里的人流量将是无限的。但现在，他买下的店铺已经有了第二个租户。
据黄金角店老板介绍，该店的外挂起售价为1万，但一年多以来没有人感兴趣。后来减到7000多才租出去。第一个房客是一位卖花的。经营不到一年，他就放弃了这家店，“连两个月的押金都没有要”。业主为南都记者算了一笔账：总价超过200万元的店铺现在每年收取的租金约为9万元。按照目前的租金水平，需要30年才能收回资本。业主表示，虽然最初的目的是长期投资，但最初的预期是年租金12万以上，与现在的水平还有很大差距。
5月5日，南都记者在建商路与民塘路交叉口看到，中海金城1-10号的黄金角商铺有3家空置，民塘路一侧不少于5家商铺空置。 ，结语街一侧更多，有10多家无人商店。
与此同时，二楼临街区域也普遍出现空置现象。二楼露天电梯旁的一家理发店老板给南都记者算了一笔账：包括装修费、租金费，他一共花了60万多元。他已经租房两年了，每月租金接近2万元。客户维持的收入基本上都是从租金中扣除的。
整个商业综合体人流量并不多。
南都记者采访获悉，中海金城商业综合体分为购物中心和临街商铺两部分。商场由开发商回购商铺使用权五年出售，而临街商铺则直接批量出售给业主。
据贝壳搜房APP新房顾问介绍，中海金城位于深圳北站核心商圈，客流量超4000万人次，常驻消费群体超30万。照此计算，商场的客流量应该还不错，但实际情况又如何呢？
中海金城项目工地周边有腾龙路、建商路、民塘路、解榆路。南都记者多次、不同时间前往中海金城商业综合体进行观察。由于该楼盘建在地铁口上方，因此上下班期间，不少行人会经过小区两侧的腾龙路和建商路。用餐期间，餐饮店内三三两两坐着一些顾客。人气最高的火锅店里没有人排队，而服装店则相对冷清。临街商铺多为房产中介店和花店、水果店、社区生鲜超市等生活服务业。他们消费频率高、在店停留时间短、整体客流量低。
此外，还有网友在深圳论坛抱怨中海金城。该网友称，开业当天他就去商场看了。他看完后立即表示，这和他想象的很不一样。一方面，硬件条件与所在地定位不匹配；另一方面，商场规划混乱，品牌招商不到位。对比周围的九方和一方天地，差距还是比较大的。
昔日众人争夺的“金角”为何如今如此冷清？
随着新零售的蓬勃发展，社区店逐渐受到投资者的青睐。调查报告显示，居民就近消费意愿高达92%左右。对于大型社区商业来说，如果商业业态足够丰富，不仅可以满足居民的消费需求，还可以节省出行的疲劳和交通成本。这是一个多用途的选择。
中海金城社区商业街拥有庞大的居民消费群体。再加上其区位和交通优势，为何还有这么多空置商铺？美联物业深圳工商店某商业部负责人表示，中海金城是一家社区购物中心，规模中等，主要服务周边居民。目前，奈雪的茶、汉堡王等商业综合体内的主力门店经营状况良好，而销售服装鞋帽等生活服务的门店则经营较差。
该负责人告诉南都记者，龙华上塘是一个高档住宅区。周边基础设施仍在建设中，住宅尚未全部入住。尚未完全具备形成成熟购物中心的资格。同时，任何一个商场都会经历3-5轮的商户更迭，才找到自己的定位。中海金城的主营业务已于2017年底投入试运营，仍需要3-5年的沉淀才能形成固定的业务业态和客户群。
业内人士提示：
店铺初期租金不要定得太高
给企业足够的稳定空间
对于黄金角商铺租金低于预期的情况，业内人士指出，商铺分为生店和熟店，从生店到熟店的结算需要时间。目前，中海金城商业综合体仍是崭新的，真正的配套设施尚未完善。单价仍难以达到700/㎡-800/㎡（以金角店业主购买的13平米商铺为例，如果单价为700/㎡，则租金为达到9100元）。同时，业主和商家是一个利益共同体。她建议商铺的前期租金不要定得太高，给商户足够的稳定空间。
在租金定价方面，业内人士建议考虑“低价值-中价值-高价值”。如果商业实体的到期时间为6年，建议前两年采取较低的租金，接下来的四年以此类推。租金应参考当前经营状况确定。
未来几年，红山6979、特发和平里、龙光酒钻等多家商业实体将在距中海金城直线距离约2公里的地方入驻。这是否会对中海金城的商业实体产生影响？业内人士以洪山为例进行解释。红山定位为文化中心，上塘定位为高端住宅区。两者涵盖不同的人群。中海金城的商业综合体以日常消费为主，而洪山的商业也大多与文化相关。而且，地铁4号线设有7个换乘点，交通分流能力较强。如果中海金城的商业团队能够开发消费者的深层需求，那么购物中心就能建成。