古北水镇：45亿融资套路
目助
古北水镇是在北方水文化基础上建立起来的小镇。 位于北京市密云县古北口镇司马台村。 由三个自然村组成，面积近10平方公里。 2010年6月，中青旅与北京市密云县签署战略协议，共同开发古北水镇国际旅游综合度假区项目，并于2014年10月正式开园。
2015年接待游客147万人次，实现营业收入4.62亿元，净利润4701万元。 预计进入成熟运营期后，每年可接待游客400万人次，年旅游综合收入可达10亿元。
古北水镇距市中心仅100多公里，一个多小时的车程，同时处于（北）京成（德国）黄金旅游干线上，高速公路直达景区，交通十分便利。
规划设计思维
整个水乡规划为“六区三谷”，即老营区、民国街区、水街风情区、卧龙堡民俗文化区、汤河古村落、民宿餐饮区、后川禅谷、伊甸谷，云峰绿谷。
一大批酒店、民宿、餐饮、温泉、演艺、娱乐等配套服务业在整个水乡规划实施。 总体规划包括43万平方米精致的明清民国风格山院建筑。 包括2家五星级标准酒店、6家小型精品酒店、400余家民宿、餐厅、商铺，10余个文化会展体验区和完备的配套服务设施，满足客户观光、休闲、度假、会议等需求。
此外，后期还规划了高尔夫球场、别墅地产、度假公寓等多种业态和设施，以满足项目的可持续发展。
从设计特色看，为保证水乡与周边环境的协调，从外观到内部布局，公共场所、活动空间、生活和旅游配套设施均按标准设计建造的现代社区。 现代设施隐匿于建筑之中，既展现了北国小镇的历史风貌，又满足了游客、度假者舒适的居住需求，经典与时尚融为一体。
商业价值
古北水镇以独具特色的“长城观光，北方水乡”为核心卖点。 旅游平台间接拥有数千万甚至上亿的潜在世界客源市场，成功预期有保障。
除门票外，还包括索道、温泉、餐饮、住宿、娱乐、演艺和展览等，使项目的收入来源减少对门票收入的依赖，同时，各项目相互促进，增加整体收益规模。
运营公司除通过招拍挂获得1000余亩土地外，还在原古镇采取租赁经营方式，减少重资产投资规模，提高投资回报率。 古镇新建酒店采用自营模式，其他商业物业自营，计入损益表的收入规模尽可能大，便于日后持续融资。
尤特
首先，古北水镇享有“北方乌镇”的美誉。 乌镇，江南水乡，温润如玉； 古北水镇是北方边陲小镇，沧桑、坎坷。
因此，古北水镇在城镇特色上与乌镇完全不同，更能体现出独特的北方特色。 水对于任何一个景区来说都是不可或缺的旅游资源，但是古北水镇根本就没有水，原本只有一条小流域小流域的小溪流。 在建造过程中，设计师巧妙地利用水坝等设施打造出贯穿整个小镇的首尾相接的水面，最终形成了令人叹为观止的“北方水乡”，水乡名副其实。它的名字。
二是古镇复兴。 一走进小镇，就能感受到小镇悠久的历史和深厚的历史文化积淀。 建设者多采用“修旧如旧”的方式，力图重现小镇的历史风貌。 有些院落，从斑驳的墙壁和大门可以看出，显然是整体从其他地方重建的。
再次，古北水镇是一个有文化有故事的北方小镇。 通过以英华书院、杨无敌祠堂、镇远镖局、司马逍遥、八旗会馆等为代表的建筑改造，最大限度地实现了北方城镇的场景化营造，边陲城镇在北方已经显示。 历史风貌和民俗文化与司马台长城有机融合，形成了独特的自我特色，对游客具有极大的吸引力。
古北水镇还非常重视对当地民俗文化的挖掘。 通过酿酒、染布、镖局、戏楼、祠堂等情景活动的再现，让游客更真实地体验和感受古镇生活。
实际融资
古北水镇总体投资45亿元，投资回收期8至10年。 项目投资数额较大，主要是由于原有基础设施薄弱，缺乏自来水厂、污水处理厂和供热设施，基础设施建设需投资12亿元。
从项目运作来看，古北水镇类似于乌镇模式的异地翻版，满足了资源、区位、政府支持和管理四大成功要素。 从投资的角度来看，它有自己的优势和以下特点：
1、项目所在区域资源稀缺：依托司马台长城和鸳鸯湖，地理位置险要，人文历史遗存，自然资源丰富。
2、引起多方关注：项目在建设过程中引起了多方关注。 引入了IDG资本、北京能源集团等战略投资者，并进行了多轮增资，可见外部投资者对项目前景极为看好。
3、政府大力支持：政府有强有力的资金和审批支持，加上大股东东能集团为北京市国有企业，项目与地方政府的关系进一步加强。
4、项目管理团队经验丰富：项目由原乌镇团队打造，最大程度保证了项目质量。 项目的建筑设计团队，以及未来的运营管理和营销宣传均由乌镇团队负责，使项目在借鉴乌镇成功经验的基础上“胜于蓝”。
政策与资金支持：
作为北京市“十二五”重点旅游建设项目，古北水镇的开发得到了当地政府的大力支持。 除2012年获得密云县政府4100万元基础设施补助外，还在道路交通、征地拆迁、水电供暖等方面得到当地政府的支持和帮助。
古北水镇项目总投资超过40亿元。 面对如此庞大的资金需求，投资方采用成熟的市场化资金运作方式。 投资方共同成立北京古北水镇旅游有限公司，共同出资、按比例参股，承担古北水镇的开发建设，成为项目开发建设所需巨额资金的保障。
此外，古北水镇的投资人还与知名房地产开发商龙湖地产合作，共同开发打造区域内唯一的地产项目“龙湖？”房地产开发资金快速回笼，实现资金平衡。
古北水镇融资历程：
2010年7月，中青旅成立北京古北水镇旅游有限公司，注册资本2.1亿元，由中青旅全资控股，作为古北水镇项目的建设主体，推进建设的项目。
整个古北水镇景区规划面积9平方公里，其中项目公司已购买土地1000余亩，其余将以租赁形式使用。 在景区规划区域内，如企业尚需用地，当地政府也将给予相应的用地支持，促进景区长远发展。
当地政府对项目支持力度大，采取市级部门领导牵头、区县政府牵头的行政审批模式。 除项目审批和建设用地使用手续外，市级行政审批权全部下放密云县。 .
密云县成立“古北水镇”项目审批工作协调领导小组，优化审批流程，构建“政府主导、部门协商、集中审批”的项目审批模式，最大限度加快审批流程，所有有关部门将行政许可从受理到批准的时限压缩到最短时间。
此外，还提供财政补贴和政策支持。 除了项目征地、征地、水电供暖、基础设施补贴等支持外，在交通方面，政府还协助建设景区入口道路。
2011年6月，中青旅以出具一年期保函的方式为古北水镇旅游公司向北京和谐成长投资中心借款1亿元人民币提供担保。
同年8月，古北水镇旅游公司取得国际休闲度假旅游区一期旅游用地，总面积717.54亩，成交价2.59亿元； 11月，收购旅游用地359亩，成交价1.94亿元。
项目征地为当地村民的宅基地。 借助新农村建设政策，村民可以获得更高的拆迁补偿收入。 另外，在水乡开发之前，会招收当地人，优先培训当地人成为工作人员。 水乡开发后，将设立10000平方米的民俗风情区，向社会公开招标，村民享有优先租赁权。
2011年12月，古北水镇旅游公司引入战略投资者乌镇旅游公司和IDG资本。 旅游公司注册资本由2.1亿元增至5亿元。 增资后，中青旅持股42%北京密云古北水镇国际休闲旅游综合度假区，乌镇旅游持股18%。 ，IDG资本持有40%的股份。
2012年8月，古北水镇旅游公司再次引入战略投资者京能集团增资扩股，投资5亿元，占股20%。
本次增资后，古北水镇旅游公司资本金15亿元，为项目建设提供了充足的资金支持，增强了公司信用，降低了公司财务费用，提高了项目抗风险能力。
同时，项目建设运营团队、国有资本、战略投资者均持股15%至20%，可以很好地平衡项目管理团队与资本之间的利益关系。
旅游公司以项目用地及地上建筑物为抵押，获得中国银行北京市分行、交通银行北京市分行共计15亿元的10年期银团贷款。 除旅游公司自有资金外北京密云古北水镇国际休闲旅游综合度假区，项目建设资金已达30亿元。
2013年5月，项目公司全体股东共同对古北水镇公司增资，增资总额为3.02亿元。 因中青旅持股比例下降，古北水镇不再纳入财务报表合并范围，变更为合营公司。
2013年10月，水乡项目一期开业，2014年元旦开始试营业。水乡酒店及部分客房开始接待游客，部分旅游景区、文化展示体验区、商铺和特色餐厅同步开业。 试运营几个月后，清明节当天，游客量迎来大爆发，日均客流达2万人次。
2014年7月，古北水镇股东按持股比例向公司增资，总投资8亿元，注册资本由13.02亿元增至15.32亿元，为公司发展提供资金新项目和降低财务成本。
融资思路
借鉴古北水镇“整体产权开发+多元复合经营投融资方案”的成功经验，是否可以采取其他方式或运作模式，也能达到募集资金投资项目建设的目的和操作？ 接下来，我们不妨假设性地尝试一下古北水镇建设的其他方法和运营思路。
首先从操作思路说起：
1.梳理古北水镇自有资源，发现特色亮点，准确定位，为特色小镇建设寻找依据，促进项目立项。 在这个项目中，“土地”是重要的融资来源。 无论是购买1000多亩土地，还是以租赁方式使用土地，都大有可为。
2、与当地政府充分沟通，了解其政策支持，主要是政府的意向和规划决策，特别是政府对具体合作事项的承诺或“背书”。
3、勾勒小镇布局，绘制蓝图，即古北水镇总体规划和各建设项目的具体设计方案。
4、总体财政预算，即总投资和分期投资规模，了解当地经济实力，落实政府直接和间接扶持资金数额。
5、构想古北水镇运营的商业模式，预测未来三年的投资收益，分析核心产业链的价值体系和成长空间，探索在资本市场的定位。
6、选择与本阶段相匹配的投融资模式和金融工具。
7、确定参与古北水镇建设的合作伙伴，即搭建合作平台和管理架构。
其次，根据上述思路开展具体工作：
1、“特色定位”——“登长城游北水乡”，这是古北水镇的核心卖点。 这是一个靠近京郊少有的山水城合的天然古村落。 是北方旅游重镇，区位优势无可替代。
2.参考模板——乌镇模型。
3. 确认地方政府的支持和参与建设的能力和资金投入（事实上，2012年密云县政府投入了4100万元基础设施补贴，还在道路交通、征地和资金等方面统筹解决和支持）拆、水、电、暖气等）。
4、商业模式及市场预测：仅包括索道、温泉、餐饮、住宿、娱乐、演艺、展览等门票，年收入可达亿元，再加上高尔夫球场、别墅地产、度假公寓等多种业态后期的扩建和设施，经济效益也是可衡量、可实现的。
5.适合的替代融资模式包括：银行贷款、BT、TBT、PPP(5P)、ABS、REITs、股权融资模式如PE、VC、Pre-IP0等，债转股也适用.
只从融资模式上选择与其相匹配的进行运营。
1、商业银行贷款。 只要有抵押物，这是一个比较容易的融资渠道。 只要合理利用古北水镇建设所需的土地和建筑材料，就可以与各商业银行建立合作关系进行融资。
2、TBT融资模式，TBT是一种结合了TOT和BOT融资方式的融资模式，以BOT为主体。 在TBT模式下，TOT的实施是辅助性的，主要用于推动BOT和TBT的实施进程。 古北水镇政府将已运营一段时间的项目和未来几年的经营权通过招标方式无偿转让给投资方； 投资方负责设立项目公司建设和运营拟建项目； BOT项目公司获得与项目经营权等值的收益； 根据TOT和BOT协议，投资者陆续将项目管理权交还给政府。 本质上是政府将一个已建项目和一个待建项目打包，逐年取得（待建项目的）协议收益，最终收回待建项目的全部权益。
在TBT融资模式中，政府通过TOT方式一次性筹集到资金后，将参股BOT项目，甚至主导项目的实施。 这样一来，其他投资者就不用担心资金问题和政府履约问题，而且在政府的大力参与和资金保障下，项目实施的成功率大大提高。
3、PPP融资模式，作为财政支出创新的重要形式，政府和社会资本合作（PPP）仍将是2017年的投资主力军，PPP或将掀起2万亿元的落地热潮，因为2016年PPP规模约在1.2-1.5万亿元，税收优惠、操作规程等相关政策密集出台，鼓励与监管并举的政策框架进一步完善。 一方面，2017年经济稳增长仍需投资； 另一方面，地方财政收支矛盾进一步激化，财政扩张空间有限。 基础设施投资将更寄希望于PPP等创新融资工具。 财政政策的重心将从“补项目”转向“补业务”。