江西凤凰山庄（生态农业休闲养生旅游度假区）项目可行性研究报告.pdf 26页
江西凤凰山庄（生态农业休闲健康旅游度假区）项目可行性研究报告 1、项目名称 江西凤凰山庄 2、项目地址 江西省**县向塘镇梁家渡行政村梁溪自然村内。 项目所在地有一座山，古称凤凰山。 三、项目内容根据项目区内的自然地形和资源分布，结合旅游市场的实际需求，本着因地制宜、文化为魂、错位发展的原则，项目将建设成以农耕文化体验为主要内容。 集旅游、农耕体验、农家餐饮、田园休闲、乡村养生为一体的多功能复合型生态农业休闲养生旅游度假区，使园区成为高端市民乃至外地游客拥抱自然、体验农耕的场所文化，重拾童年 全国知名休闲农业旅游景区，铭记身心，收获身心健康，已成为**市和江西省“休闲旅游”的经典景区。 在功能上，一是为当地及周边城市居民打造第三生活空间，成为人们观光旅游、体验农耕文化、丰富农业知识、体验农业生产劳动和农民生活、享受农家乐的场所。成就，并利用田园休闲和假期。 并成为农业纵深发展的典范。 二是充分利用凤凰沟景区的社会认知，充分发挥其边际效应，与凤凰沟景区形成鲜明对比，聚成风景群，更好地满足游客需求。 在文化方面，将成为传播宝石文化和传统农耕文化、弘扬中华农耕文明的体验中心。
在品牌方面，通过循序渐进的发展，日臻完善，成为乡村旅游、休闲农业旅游的新名片； 江西省知名休闲农业旅游目的地、全国知名休闲农业旅游目的地； 江西省AAAA级乡村旅游景区； 国家AAAA级旅游景区。 四、项目背景 近年来，随着人们生活水平的不断提高，城市生活节奏的加快和竞争的日益激烈，人们渴望在原始淳朴的乡村生态环境中放松身心，越来越多的人有强烈的回报大自然愿望的愿望。 加之我国城乡之间千丝万缕的血缘关系，加之以往“上山下乡”的历史经验，寻根的潜意识驱使他们寻找合适的归宿。重新体验过去生活的时间和方式。 体验吸引了大量消费群体，成为休闲旅游度假的新时尚，发展势头迅猛，得到了政府和社会各界的大力支持。 本项目就是在这样的背景下提出的。 区内地势平坦开阔，依山傍水，交通便利，农业生产资源丰富。 优越的基础条件、市场需求和休闲农业的蓬勃发展，为本项目的建设带来了无穷的发展机遇和广阔的发展空间。 五、项目环境 本项目位于江西省**县向塘镇梁家渡行政村梁溪自然村。 东临府河，北靠316、320国道和浙****铁路，距香塘火车站6公里，距**火车站28公里。 距**市旅游集散中心不到20公里，交通十分便利； 南邻江西省蚕桑茶叶研究所（江西省凤凰沟风景区），周边旅游资源丰富； 西与G60沪昆高速相对，与黄麻高速出口距园区仅3公里。
该项目位于**县重点建设的“两河生态农业走廊”上。 电力、公路通讯等基础设施齐备，可与**市、全省旅游资源形成优势互补、共同发展的格局。 响堂镇是江西省最大的行政镇。 地理条件优越，素有**市“南大门”之称。 既可直接承接区域中心市县的辐射带动，又可促进快速全面融入**长城市发展体系。 向塘作为中国最大的交通枢纽闻名全国。 316、320、105国道和G60沪昆高速公路穿境而过。 沪昆铁路、在建的杭长高铁贯通东西，京九铁路纵贯南北，在建的湘浦铁路贯通**经济区。 地处浙、**、粤交通枢纽。 从香塘到长三角、珠三角、**地区仅需6-8小时。 江南最大的货运编组站——湘西货运编组站也位于境内，独树一帜。 优越的区位和强大的交通，使香塘成为全国“连接东西、连接南北”的战略要地和连接港澳的重要节点。 六、项目规模 项目总规划用地面积约3260亩。 316国道至G60沪昆高速的连接公路（兰园高速）横贯东西，使项目规划区分为南北两个区域，其中南区约3000亩，北区约3000亩。约260亩。 项目区内多水库多山，其中水库900多亩，山地1450多亩，洼地750多亩，耕地140多亩，耕地20多亩。池塘。 大部分土地为荒地或未利用地，开发建设潜力较大。
项目区地势南高北低。 南部以山地、水库、洼地为主，北部以耕地、池塘为主。 区内土地肥沃，水质优良，草木茂密，自然景观良好。 是人们放松身心的场所。 调剂心情、陶冶情操、愉悦身心的好去处。 七、项目开发计划本项目由江西凤凰山庄生态农业开发有限公司投资建设。开发原则：项目开发按照“整体规划、分期建设；整体包装、专业化运作”的原则进行。 . 在发展战略规划上，主要分为“生态农业区、休闲养生区、旅游风景区、旅游度假区”。 旅游景区位于项目区内唯一的一座山上：凤凰山。 景区内主要有凤凰山、藏宝洞、日月潭、红谷湾、宝石滩等主要景点。 酒店作为别墅的主要设施，布置在临近工地的显眼位置。 酒店周边还建有其他休闲娱乐设施。 农业种植项目布置在现有耕地上，养殖项目布置在项目区边缘、林地深处、旅游区内。 远离，以免相互影响。 各区相对独立或自然隔离，水、电、路根据旅游和生产需要统一设置。 加强休闲度假区消防救生设施建设。 八、项目规划 体验生活和劳动已成为旅游热点和时尚。 很多游客到旅游目的地不仅是为了欣赏独特的风景，更希望能够亲身参与劳动，体验生活的乐趣。 规划将强调旅游体验、参与、娱乐和知识的紧密结合。 项目设计将力图将休闲、旅游、生产过程转化为参与式运营，为游客提供尽可能多的直接体验活动。 以及参与寻宝、耕作、播种、收获、加工、烹调等机会，让游客深度参与体验享受田园生活的乐趣，留下美好回忆。
文化是旅游的灵魂。 本项目坚决杜绝以次充好生产，充分挖掘农耕文化内涵。 通过人文景观的设计、文化设施的配置、文化活动的开展，演绎展示传统农耕文化的魅力，满足游客。 求知心理使他们获得知识和美的享受，提升景区的文化品位，实现景观资源的高水平利用。 特色是旅游休闲产业发展的命脉，越有特色，竞争力就越大。 “吃农家饭、住农家房、干农活”的传统乡村旅游模式中的消费者已经司空见惯。 因此，本项目要努力做到地域不同、产品质量不同，突出农耕文化浓厚的特色，充分发挥后发优势。 适度、合理、科学开发农业旅游资源，合理划分功能区，强调景观要素、色彩、材料和建筑特色的协调，有序确定景观空间和游览路线，科学圈定旅游容量，兼顾当前和长远——长远利益，协调人与自然的关系，保护区域的活力和多样性，走可持续发展之路。 根据规划区资源，依托地形，依山傍势建设，保持乡村特色。 动静分离：主要通过公共景观娱乐区和休闲度假区之间植物的时间分离和过渡，实现旅游品质的保障。 滚动开发：根据市场需求，给予分块开工及配套安排。 一期重点打造精品，树立品牌，为后期开发建设打下坚实基础。 布局结构：根据项目的地形地貌条件，结合项目所在地的开发思路，在充分考虑项目特点、可操作性、人文建设的合理性和连续性的基础上，功能整个项目分为“一心、三街区、八区”。
“一颗心”——游客服务中心； “三版块”——农耕文化体验版块、田园风光旅游版块、休闲养生度假版块； “八区”——传统农耕文化展示区、农耕记忆体验区、渔家鱼乐区、畜禽欢乐区、蔬菜水果观赏采摘区、山顶休闲娱乐区、海滨农家别墅度假区、宝石沙滩景区。 ①宜新——旅游服务中心：位于北部260亩区域。 功能：展示形象，服务游客。 项目设计： 景观大门：入口大门的设计起到形象展示和宣传推介的作用。 本项目景观门营造田园生活氛围，让游人释放回归自然的欲望。 以“渔、柴、耕、读”为创作主题，设计景观大门。 宽节气：宽节气是由平分二十四节气的十字形铺地和十二生肖小雕塑组成。 花园的简单特征。 生态停车场：景区大门入口区建有生态停车场，面积3000平方米； 植树遮阳，嵌草砖体现生态。 此外，在农家小院和生态餐厅旁边将建设一个面积为1000平方米的小型停车场。 区周边小溪：沿北部260亩区域的边界，围绕其修建一条小水渠（小溪）。 池塘（按大小分别命名为湖、塘、塘）相连，环环相扣，形成一水一平的格局。
旅游配套设施：主要包括售票、旅客集散中心、导游图和趣味标识等，为游客提供基本的便利服务。 ②三大街区之一（农耕文化体验街区）：位于北部260亩区域。 功能：体验农耕活动，了解农耕文化。 项目设计： 传统农耕文化展区：以展览形式展示农村传统劳动方式、农耕文化等，集知识、科学、休闲于一体。 参观者可进入农耕文化记忆馆，了解更多蓑衣、打谷机等，通过视听，了解农业转型的发展历程。 无论是忘却往事的父母，还是不明往事的少年，都可以在品味农耕文化的同时增长见识，陶冶身心。 生产工具厅：展示农具、浇灌工具、收割打谷工具、烘干工具、运输工具、储藏工具、编织工具、量具、渔具等。作坊厅：展示传统村落豆腐作坊、榨油作坊、铁匠作坊、木工作坊、竹篾作坊、棉作坊的面貌。 农家馆：是对农家整个生活的代表性、综合性展示。 农耕记忆体验区：充分利用规划区现有良田，挖掘乡村农耕文化，成为自然、生态、传统文化的体验中心休闲旅游山庄图片，为游客提供采摘、种植、手工艺学习制作、垂钓，让游客融入大自然，体验农耕活动的无穷乐趣。
格子菜地-您做主您的网站：采用会员制，会员缴纳一定的会员费，租种给会员。 每个网格菜地都有标示会员信息的牌子，租用的土地在一定时期内属于会员。 格子蔬菜地块用来干什么，怎么玩，完全可以靠成员自己的创意。 他们可以圈养鸡，种菜什么的。 网格菜地的日常管理可委托园区专业工作人员进行。 自我耕作：准备一些农具、农服、种子、苗木等，让游客参与赶牛耕地、播种插秧、浇水、施肥、松土除草等农事作业，体验农耕生活的辛酸与劳累，感受“亲力亲为”种满田野的绿苗，低头见水见天； 身心安宁才是正道，逆行才是正道。” 编织馆：用于草编、竹编、藤编等工艺品的研究和制作。 参观者可以DIY并带走自己的自制作品。 农业作坊：区内有水磨坊、磨坊、油坊、豆腐作坊、牛车、木茶机、织布机等。 游客可以观看碾米、制茶等农耕过程，也可以亲身参与水车、碾米、磨面等活动。 感受榨油、泡茶、做豆腐等农活的无限乐趣。 菜棚餐厅：打破传统就餐方式，顾客可以自己动手，随时挑选自己喜欢的蔬菜。 农家厨房让游客大显身手。 农家院及生态餐厅：区内大池塘挖深形成小湖，挖出的土堆在湖北侧形成小山丘。 背山面湖，打造两栋独立的高端休闲别墅——Farm House，建筑面积10000平方米。
拥有“采菊东篱下，悠然见女子”的田园风光，为城市居民提供“卸甲归田”的悠闲生活。 此外，还配备会议娱乐设施和标准休息室设施（100张床位）。 利用休闲山庄距离省会**较近的区位优势，建设集会议、娱乐为一体的会议娱乐中心，可容纳约80-100人。 中小型会议可满足周边地区中小型会议的需要。 在农家乐旁边建生态餐厅，建筑面积400平方米。 生态餐厅营造轻松、民俗的用餐环境，提供多种餐饮品种可供选择，四季时令蔬菜、农家特色菜品应有尽有。 农家美食PK赛：由各村推荐的农户现场制作，邀请观众组成评委，进行现场评比，投票选出“农家大厨”和“十大农家菜”。 农活PK比赛：组织游客进行挑水、插秧、挑水稻等农活比赛。 渔家鱼趣区： 钓鱼池：设置多个钓鱼池，开挖多个鱼池，养殖多种淡水鱼，主要分为鲫鱼池、鲤鱼池、草鱼池、青鱼池等大小不一的池塘. 为垂钓、销售之用，建有各种垂钓平台，方便游人垂钓、休闲。 钓鱼比赛：组织钓鱼比赛，钓鱼的朋友可以一起讨论钓鱼技巧。 浑水摸鱼：将鱼、鳗鱼等放入水田，游客可下田捕鱼，展示游客的捕鱼技巧，设置有挑战性和趣味性。 网盖鱼：在改造后的现有运河（福州干渠支流）放养鱼虾，提供网盖鱼工具，体验不一样的垂钓乐趣。
美洲牛蛙养殖捕捞：选地5亩作为养殖场，人工放养美洲牛蛙。 可供游客观赏、捕捞、购买，也可作为休闲别墅中的一道美味佳肴——清蒸（红烧）美国牛蛙。 畜禽欢乐区：散养家禽：划出专门区域饲养鸡、鸭、鹅等畜禽，饲料原料为粮糠等国货，保证产品原汁原味和营养价值游客观看和购买。 宠物饲养：为消费者提供鸡、小鸭、小鹅饲养，也可带回，或由专业人员帮忙饲养。 趣味游戏：组织游客赶猪入圈、赶鸭回窝、随时抓鸡等，增添趣味，聚集人气。 ③三块——第二块（乡村风光旅游板块）：位于北部260亩区域。 功能：营造生态、景观、艺术的观光游览。 项目设计：创意领域领域：特色水稻：种植荧光米、彩色米、香米、糯米等稀有的特种米。 旱稻：种一小块旱稻，对于吃惯了水稻的南方人来说，也是很新奇的。 八卦农田：围绕着一块正八角农田。 八卦场整齐地分成八个角，场分为八座小山。 ，八种作物呈现出不同的颜色。 稻草人：鼓励游客用废弃的稻草自己制作稻草人。 形状各异的稻草人被放置在稻田旁，以吓唬鸟类啄食稻谷和小麦。 稻草垛：各种农产品用稻草垛堆放起来，形成丰收的现象。
稻米文化：设置一些与稻米有关的文化标志，如“中午锄地之日，汗水滴入土中”、“稻花香说好年，听蛙声”等. 猕猴桃园：根据当地的气候和土壤条件，从体积、形状、颜色等方面种植异国瓜果，如超长丝瓜、超软瓜、迷你冬瓜、黑苦瓜、等，集观赏、食用、科普于一体，开阔了游客的视野，创造了观赏的乐趣。 四时花果园：建设花果园和葡萄等藤蔓果树长廊，使之不断延伸，形成四时花果园，四季鲜花鲜果，可品尝枇杷、李子等、梨、葡萄和夏季的柑橘。 花果旅游活动，举办水果“自采”活动。 织材植物园：用于种植竹、草、藤等各种织材植物。 **月光：利用现有**，增设水廊亭及相关游乐设施，修复护岸，方便游人观赏、拍照、作画。 ④三片——第三片（休闲、养生、度假、探险、寻宝）：位于南部3000亩区域，是（远期）二期开发的重点。 功能：休闲娱乐、养生度假。 项目设计：探险寻宝区：将成为人们观光旅游、体验宝石文化、丰富宝石文化知识、体验寻宝、寻宝、藏宝乐趣的场所，享受带来的无价快乐成果关于它。 沙山休闲娱乐区：主要包括滑沙、欢乐草坪、户外烧烤等参与、体验、精彩项目。 滑沙：利用山体的细沙土，设置10个滑道。 游客可以毫无危险地从沙山山顶飞下来，感受速度的刺激，在运动的同时欣赏美丽的田园风光。
欢乐草坪：大地景观让当地的野花野草茁壮成长，形成独特的原生生态草坪。 在这样一片原生态的草原上，生长着各种类型的草本植物，可以提供当地的昆虫、鸟类等生物。 提供良好的居住条件，对当地生态有很好的保护作用。 野外烧烤：选择空旷、无草木的安全地带，为游客提供烧烤工具和原材料，开展烧烤野餐活动。 滨水休闲度假区：区内良好的生态小环境依山傍水（水库），形成养生度假的有利条件。 因此，需要突破传统的乡村休闲项目，跳出农业生产，向田园生活方式转变，将其打造成为环境优雅、水质清新、空气清新的宜人休闲旅游环境，满足最大程度的放假需要。 小农家院——“田园牧歌”乡村宜居组团：根据地形变化，依水而建乡村宜居组团，接待来园休闲度假的游客，并为其提供各类服务设施和良好的环境条件. 农村宜居房屋多为独栋或联排式建筑，以中式风格为主。 建成风格各异、各具特色的农家乐500间，每间面积约300平方米。 配备厨房设施，为家庭和小团体游客提供分时度假、休闲养生、异地养老。 优美的环境、完备的配套服务设施、完善的安全保障措施，让游客住得舒心、安心。 休闲会所：建设1-2个生态型、简易型休闲会所，配备完善的保健健身设施设备，满足接待中小型会议、企业培训、团体游客休闲娱乐的需要。
观景木屋：区内散布着少量观景木屋，供游人观景休憩，增添了度假村独特的自然宁静氛围。 水上娱乐：依托项目区水库，建设小型码头，购置游艇、木船、碰碰船、水球等水上运动器材，建设水上运动休闲中心。 九、项目定位 主题形象定位：山地公园通过自身资源、开发目标及周边旅游景点的对比分析，开发主题为“感受农耕文化，找回失落的记忆”，旅游形象定位为：农耕世界，幸福故乡。 悠然山庄，慢生活的世界。 寻宝冒险，刺激又让人上瘾。 形象宣传口号：感受农耕文化，寻找丢失的记忆！ 悠闲游凤凰山庄，稻香农庄！ 战略定位：以市场需求为导向，以科学发展观为导向，突出“感受农耕文化，找回失落的记忆”的特色主题，展现乡村休闲魅力，通过科学规划、合理布局、精心设计、井然有序以提升文化、促进休闲、度假升级为契机，打造市民参与和体验家庭活动的“农家休闲别墅”和“城农休闲人”的农业休闲基地，设置**近郊休闲农业旅游新模式。 概念定位：项目将展示“自然农耕”、“悠闲生活”、“第三空间”的美好理念和创意，提升住户幸福指数。 （一）自然耕作法； 中国古代农业体现了自然农法的思想。 《老子》第25回写道：人法地，地法天，天法道，道法自然。
即自然界中人、地、天的关系。 这三个因素缺一不可休闲旅游山庄图片，所以农业必须遵循自然规律，即自然农法。 1931年，冈田茂吉先生发表了《从枯叶悟自然轮回法则》一诗，歌颂自然的意志。 “土地即物质，物质生于土地又归于土地。” 环境科学的这一高明思想，特别是生态学中以生命为中心的物质循环规律，是自然农耕的基点。 自然农法对我们发展休闲旅游农业很有启发。 一方面，我们可以按照自然农法生产出优质的天然农产品。 另一方面，我们可以扩展自然农法，增加一些特殊的体验项目； 自然动力：如水车、风车、地热、大篷车、人工发电、太阳能等。自然绿化：如在小路边、湿地边缘播种混合花种，形成自然绿化景观。 自然放养：如兔、野鸡、松鼠在林地自然放养，黄鳝、泥鳅在水田自然放养，观赏鱼苗在溪流自然放养。 : such as sun baths, soap trees to raw , with rice water from brown rice, soil mud baths, etc. : For , using to chaff, using tanks to crush and , hand-made cloth shoes and , of wine and , etc. (2) life; life means "happy life, slow life".
"Lohas" is an group from the West. It comes from the LOHAS, which means to live a and self- life. ", , , and " are the core of LOHAS. The "slow life " Karl Horno out that "slow life" is not a , nor is it lazy, but to let the speed index "" and make life more . This is way of life to the and fast-paced life in the . The "" here is a kind of , a to , and . "Slow life" has to do with the of , and don't worry that it will your and your , slow life is a state of mind, a , and the of life is a , , , and calm way of with the world. It just makes you more , more , and to . How to make life slow down? You can do slow (such as , Tai Chi, yoga, , golf, ), slow (), slow food (), slow (), slow love (), slow (). , to the is a way to a slow life. (3) The third space; "The third space" is an term, also known as the third space, which means that the third place home and , bars and cafes , clubs, , etc.
As and as a home or an , it is a place where , catch up, relax or play. The will an for the third space of in ** City and towns. : are in the stage, and focus on . The of is the of . The area of is small. With the -up and of the and and of the brand , and long- will be . This is in the of ** City. Based on this, its is: on ** City, Hunan **, the River Delta and the Pearl River Delta , the whole of China, an whole with other spots ** City, each other, and the road of . to the park's , , goals, and , it can be into the to : (1) white- home ; A group of young and -aged of , , and their of and lost rural by the of and . (2) - home care ; a group of who have care and care needs. The and , fresh air, and green food a good place for the who have lived in the noisy city to slow down and relax. (3) " youth" go to the to seek ; a group of young who are about and have a for in the city. By going to , they can see many that have never been seen in the city, their and . , the joy of and the pain of , your , and your will.
Brand : (1) 's ; (2) 's first all- ; (3) 's green life ; (4) 's first of life. a of image and , the value of the brand is and : 's , chief, , life , is with and of . 10. The scale of the main areas of the to the and , the on the of the areas: (1) The scale of the and area: it is to an area of 100 mu, and a new area of 5,000 will be built. and style: a hotel , , and other ; the hotel boxes with , and hires chefs to cook. can such as rural , game, etc. to their own . (2) Scale of plaza and lot: the plaza is to an area of 48 mu, and a plaza will be built for hosts and ; the lot is to an area of 50 mu, and the area will be 10,000 . and exits, and areas for large and small , are by . (3) Scale of small : to cover an area of 600 mu; and style: of the of and rich in the area, build 500 small with and , each is 300 , to build a high-end , the in the area are , the are , are all year round, and the and are .
(4) Scale of area: to cover an area of 200 mu, and style: use the water of the area to build a area with an area of 200 mu, carp, carp, grass carp, , soft- , and other Fish can of for and at the same time. (5) Scale of and fruit area: It is to cover an area of 100 mu. and style: Peach trees, trees, trees, trees, trees and other fruit trees are in the area, and a new 20,000--meter is built, and and are in with the of and , for a year Fresh and can be in all . (6) The scale of the area: it is to cover an area of 200 mu. and style: There are many and ponds in the area, which can be used as a area for , farm , ducks, geese, , and other and . The is with the area, and the three- and are . The can not only be sold to , but also for . (7) Scale of water area: It is to cover an area of 600 mu. and style: on the in the area, build a small pier, , boats, boats, water polo and other water , and build a water and . (8) Scale of area: It is to cover an area of 200 mu. and style: on the hills in the area, build , , and seats, and plant and trees such as peach , , , plum , , , etc., so that can enjoy in . and , .
(9) The scale of and area: it is to cover an area of 150 mu. and style: A field and a paddy field are set up in the area, and and are as a base for to . (10) Scale of and area: It is to cover an area of 380 mu. and style: The area is based on the of ages, , and of . and set up a batch of such as field , , , , , etc., to to . (11) Scale of and spot: it is to cover an area of 100 mu. and style: The area and of gems and jades, for gems and jades, gems and jade , and , and is a multi- and . Make the spot a spot for " " and the city and . (12) Scale of and area: It is to cover an area of 100 mu. It such as sand . (13) area: in the area, 2 into the with road , of road in the , of power , of , lot and staff of 1,000 . 十一. and The of this will be out in two . The of the first phase is 2 years, and the of the phase is 2 years. The first phase of the : 1. The of 2011 is the stage of the . It the and lease of the site, the of the site, , and units to .
2. The was in the first of 2012. The first phase of the is land and , , and , : ( ), lots, gates, and . The is about 8 . 3. The of the water park and the area in 2012, and other were at the same time. 4. In 2013, the small farm yard and other were . In , all the were and , and for use. The phase of the : 2014-2015 will sand and ( , happy lawns, etc.), and ( clubs, , water , and , etc. ), Area ( Beach, Cave, etc.), and it is to the 2 years. 十二。 of the The and of the will the : (1) the and Fast lane, but the of is slow, are , small in scale, few , low in , and the of in the is low. These are not in line with the of ** . After the of the , the of ** can be , the brand of ** will be and , the of will be , and 's and will be . Most of the tax is tax and tax, which to local tax , which can the scale of local , local , and local .
(2) the of and the level of The part of the will to the model, and the will be , , new and , which will play a role of and lead the to 调整种、养结构，促进农业农村经济的产业结构和品种结构更加优化。项目产业化效益凸现后，可引导群众进行土地流转，组建各种类型农村经济合作社，改变过去农民单兵作战的方式，抱团闯市场，提高抗击市场风险能力，提升当地农业产业化水平。 （3）带动农户及农民增收效果分析项目建成后，因游客的增多，人气的提升，可带动周边农户发展小型农家乐，向游客出售自产农产品即增加农民收入，又可对项目实行有效补充。项目区农民即可去项目单位务工增收，也可借机自主创业。经测算，项目区农民人均纯收入可增加1200元以上。 （4）带动就业分析项目可直接安排就业员工800余人，年人均劳务增收2.2万元，间接带动农户500 户（约2000人）从业。随着项目的发展，游客的增多，还可带动项目区农业生产、交通运输、饮食服务等行业发展，为社会创造更多的就业机会和增收途径。十三、SWOT分析（优势、劣势、机会和威胁分析） 优势分析（1）政策优势：国家为支持旅游业发展、调整农业结构、发展生态农业及增加农民收入出台了一系列文件；有关部门制订了旅游业及生态环境农业发展中短期规划等，从政策和产业导向上，为项目建设和实施提供了政策层面的保障。
早在2007年3月国家旅游局与农业部签署了《关于促进社会主义新农村建设与乡村旅游发展》的合作协议，决定共同推进乡村旅游工作。“十一五”期间，在全国范围内共同组织实施了乡村旅游“百千万工程”，建成具有乡村旅游示范意义的100个县，1000个乡（镇）和10000个村，使乡村旅游项目得到了明显提升和完善，基本形成了种类丰富、档次适中的乡村旅游产品体系，以及特色突出、发展规范的乡村旅游格局，满足了人们生活水平提高后对旅游消费的新需求。2011 年8月23 日农业部颁布了《全国休闲农业“十二五”规划》，为休闲农业的发展提供了坚实的政策保障和财政倾斜，农业部和国家旅游局将持续开展全国休闲农业与乡村旅游示范县、示范创建活动，在推进新农村建设、统筹城乡发展、建和谐社会的大背景下，迎来了休闲农业发展的又一高潮。 在国家政策大力扶助发展旅游产业的形势下，江西省先后提出了建设“三个基地一个后花园”的战略决策，着力打造“红色摇篮，绿色家园，观光休闲度假旅游胜地”的旅游目的地。**市修编了《**市旅游发展总体规划》，并将**县的旅游定位于“农业生态观光及度假休闲”为主的发展模式。2010年**市下发了《关于加快发展休闲农业与乡村旅游、森林旅游的意见》，提出通过一年时间，完善休闲农业与乡村旅游、森林旅游基础设施和配套服务设施，建设一批示范景区，培育一批精品目的地，打造一批精品线路，培养一批高素养从业人员，开发一批有地方特色的绿色旅游商品，全面提升**市休闲农业与乡村旅游、森林旅游发展水平。
**县委、县政府根据全县的实际情况，编制了《**县旅游发展总体规划（2008-2020 年）》，规划充分发挥了**县独特的自然生态优势和丰富的旅游资源优势，将南部规划为重点发展乡村文化、生态休闲度假游区域。 （2）市场优势：随着城市化进程的加快，注重健康、注重生活品质的生活方式， 将越来越受到人们的欢迎，渴望回归自然，亲近自然，而又不远离城市将是未来城市人群一种常态休闲生活方式；从这角度来看，项目的市场发展前景符合未来趋势，前景看好。 （3）交通优势：项目建设地紧邻抚河和316国道，上G60沪昆高速仅3公里， 距省城**火车站28公里，交通便捷，出行方便，有较大的交通优势。 （4）资源优势：项目位于**县农业产业带，无工业“三废”污染，并具有土地资源、劳动力资源、水资源等优势，气候条件好，人文景观丰富，交通方便，运输成本低，农村劳力充足。种、养业互补发展，种植业为养殖业提供部分饲料，养殖业为种植业提供有机肥料，有效解决种、养业的需求矛盾，“畜—沼—果”农业生态模式能有效促进投入物多层次利用和生态平衡，有利节能减排。 项目地表水和地下水资源丰富，项目地既有山地、林地又有水塘、水库；既有耕地，又有低洼田；地形起伏，土地肥沃，水源充足，既有利于建设旅游休闲设施， 又有利于有机农产品生产；使项目具备天然地资源优势。
（5）产业优势：我国目前处在经济快速增长时期，产业递度转移进一步加快， 沿海等经济发达地区更多考虑的是土地利用价值，环境卫生和产业利润指数，投资方面向高新产业转移，种养业由盛转衰，天然资源也呈下降趋势，休闲度假也选择更远的自然环境优美的中部地区。江西定位于沿海发达地区人们休闲旅游的后花园，旅游产业在社会经济所占比重越来越大。**县作为江西的首府首县其区位优势、交通优势、资源优势日渐凸现，开发潜力巨大。项目建设地优势明显， 其生态种养业即是高效农业，更是一种可贵的旅游资源，随着生活水平的提高， 其发展前景极为可观。 劣势分析（1）零知名度：项目的开发建设需要重头开始，对后续的市场营销和形象推广，会是一个明显的劣势；（2）投入较大：项目所处环境，其对外吸引能力基本为零，基本是在一张白纸上描绘诱人前景，所需预热时间和投入成本较大，也是一个较大的运作与运营劣势。 机遇分析（1）、项目周边已有的旅游资源，逐步被**市民认知，比如黄马乡的樱花节和江西省凤凰沟景区的休闲产品已越来越被关注，游客人次俱增，这是项目建设运营中可利用的较好机会；（2）、随着汽车保有量的增加，郊区和城乡结合部的农家乐度假休闲，将会成为一种普遍性的家庭生活方式，这意味着项目的建成，将能面对较为庞大的消费人群，对项目的运**景是一个利好；（3）、 由于江西定位为沿海发达城市的后花园，农家乐休闲度假作为城际旅游的一种重要组成部分，也会与江西其他名胜古迹游一样，逐步受到欢迎，这对项目打造特色主题的农家乐度假，也是一个宏观上的机会；（4）、目前农家乐形式的度假项目，虽然方兴未艾，但在规模、特色、主题等方面，基本处在一种低层次的发展状态下，还缺乏规模大、主题鲜明、健康理念突出、形象好、品质高的同类项目，在竞争上还有较大的市场空间。
风险分析（1）投入大，回收周期存在较长风险；（2）知名度低，对建成营运后的受众吸引，将会是一个较为漫长的过程，无形中加大投资盈利的风险；（3） 管理运营要求高，对客户需求的把握反应要求高，如在这方面无法建立起精干、 专业管理团队，对项目的可持续性发展会是一个很大风险；（4）健康的信念导入，无论在论证还是现实中管理，要获得消费者的长期信赖，所需时间和科技投入都是巨大而长期性的，能否坚持并一如既往提升，将是对项目繁荣或衰败的关键考验。 结论：综合上述SWOT分析，对项目市场发展前景结论如下： （1）项目属于朝阳产业； （2）项目获得政策支持，后续发展动能足； （3）项目符合未来城市健康休闲生活需求，有及时性和长期性的需求支持，发展空间大； （4）项目存在竞争空挡，有利于项目脱颖而出； （5）项目交通、地段、资源、环境等因素，都有利于项目的定位成功，并进而影响项目建设营运成功； （6）项目投入大、回报周期长、管理要求高。 综合衡量，项目属于优质项目，但需建立在资金实力雄厚、管理专业、运营富有前瞻性、对市场与客户需求反应灵敏的基础上来进行，其获利能力与获利前景巨大。
十四、项目资金计划及财务分析1、项目资金计划（1）土建工程共计投资35，800万元，主要工程如下： 土地征用、租用计1900万元住宿接待设施（含滨水休闲度假村、农家四合院、农家别院等）：40000平方米计11，000万元农家小院500幢计21,500万元休闲亭阁、休闲广400平方米计80万元停车场10000平方米计50万元景区大门50万元假山2座计30万元垂钓池改造（护坡及配套） 计200万元员工宿舍1000平方米计120万元项目区内路网计150万元水上乐园码头、堤坝等计200万元演艺广2000平方米计80万元旅游附属建筑240平方米计36万元水井、水塔及输水计50万元水车一部计5万元高低压输变电计30万元消防设施计20万元通讯及其它设施计20万元排水计污水处理计150万元路灯计50万元畜、禽棚舍计29万元景区旅游辅助设施计50万元（2）设备购置、安装投资，计1600万元宾馆家俱、电器、洁具计800万元炊具及净化设备计50万元旅游车及工具车计130万元游艇、快艇、救生艇40艘计80万元水上其它娱乐设施计50万元儿童游乐设施计170万元割草机计0.5万元手扶拖拉机2台计2万元农耕设备计6万元大棚20000平方米计100万元灌溉设备计10万元办公用具及家俱计70万元电动水泵2台计0.6万元有线电视设备计10万元货运车、工作车5台计60万元计算机计配套30台计15万元化验室检测仪器、试剂等计20万元演艺用灯光、音响等计25.9万元（3）苗木、种禽、种畜等投资，计900万元果园200亩栽种劳务、种苗计100万元大棚土地整理、种子计10万元垂钓区水产品计50万元养殖区种禽、种蓄等计50万元园林、蔬菜栽种基肥计30万元苗圃、花卉基地等计200万元各类观赏植物计250万元景区绿化树、草皮计200万元科技示范及推广计10万元（4）其它投入700万元主要用于勘测设计、广告宣传，开业庆典、员工上岗培训等。
（5）预备流动资金800万元2、项目财务分析财务分析目的是探明项目的各项利润指标，从而测评项目的投资风险性及可行性，为项目的决策提供数量化指标参考。 （1）财务分析依据① 《江西省建设装饰工程预算定额》； ② 《全国统一安装工程预算定额》； ③ 《全国统一建设工程基础定额——江西省单位估价表》； ④有关税费政策规定； ⑤设备及其他物资供应商提供的数据； ⑥其他相关定额及价格依据； 项目投资估算根据以上政策及文件精神，结合项目实施地实际情况估算。 （2）投资概算项目预计总投资39，800万元其中：①固定资产投资项目固定资产建设预计总投资39,000元。其中土建工程35，800万元，设备购置及安装计1600万元，苗木种禽等投资,900万元，广告设计等700万元。 ②流动资产因旅游运营资金周转较快，预计投产需流动资金800万元，项目建设期可能需少量流动资金，但项目计算以第二年一次投入流动资金800万元。 ③资金来源◆项目建设单位自筹资金5000万元，主要用于征地、固定资产建设投资。 ◆项目拟以投资入股、独立开发子项目等形式引进外地资金33，800万元，主要用于固定资产投资建设与开发经营。
◆政府扶助和银行融资项目拟争取政府扶助和银行融资1000万元，其中200万元用于项目基础建设， 800万元用于投产的流动资金，该项目农业技术含量较高，旅游产业经济效益好， 公司信用度高，且有资产抵押，融资可随时到位。 ④资金管理和使用项目资金设立专项资金户头管理，已筹集部分先行到位入帐，项目资金坚持专款专用，任何情况不得挪作他用。使用上根据工程进度情况分期分批投入，银行融资在统一与对方办妥手续后，按建设情况分次分批借入，纳入专项资金管理。 （3）财务评价①财务评价计算分别按照企业财务管理制度和国家税务有关政策规定等。 ②银行贷款年利率5.6%、贴现率为10%、项目经济效益分析计算期12年(含建设期) ③销售收入、税金估算第二年项目预计接待旅游人次9万，每人次旅游平均消费为300元，农产品销售收入为900万元，当年服务及产品销售收入为3600万元。 项目第三年旅游服务收入预计增加900万元，农副产品销售收入增加300万元， 当年服务及产品销售收为4800万元。 项目第四年及以后达到预定目标，年接待旅游人次超15万，每人次旅游平均消费为400元，农副产品销售收入增加800万元为2000万元，当年服务及产品销售收入基本稳定在5000万元以上。
项目的养殖业、种植业等为农业生产，按现行政策免征税收；旅游服务营业税及附加从第二年的300万上升到第四年的500万，项目经济效益计算分析期内营业税及附加税共计4700万元。 ④总成本及经营成本估算项目的种植业初期没有产出，但投入还应维持，旅游成本计算较为复杂，成本费用主要有旅游休闲易耗品、水电费、燃料费、维修费、员工工资福利、设备添置费、材料费、折旧、办公费等，项目服务及生产总成本费用每年稳定在3000万元。 项目生产由于期初，总成本减去折旧及财务等费用后，年经营成本稳定在2000 万元。 ⑤财务效益分析项目建成达产后年综合收入5000万元，上缴各项税费800万元，其中营业税250 万元、城建税50万元、所得税500万元，税后利润1500万元，项目投资利税率37.7%，利润率33.3%。 （4）财务分析结论项目筹资计划主要是企业自筹，少部分财政补贴和银行贷款，负债清偿能力强。 通过财务效益分析表明，该项目经济效益较好，抗风险能力强，项目从财务角度看可行的。 十五、项目市场营销策略分析（1）品牌策略通过立体化、多层次、系统性的形象及品质展示、推介，最终要建立起项目在农家乐旅游度假这一领域的品牌价值：即项目于消费者心中是——江西最大的；是——首席的；是——品质保障的；是——有机品质生活倡导者；是——休闲、体验农家乐的代名词；为此，需要建立的通路主要集中在以下几个部分：利用平面媒体，编辑旅游手册，发布平面媒体广告；利用电子媒体制造音像宣传品及电视、 广播广告；制作立体媒体，例大型广告牌、霓虹灯等；定期召开新闻发布会，组织记者采风，征集广告语，主题曲等（2）推介策略组建一支精干的旅游推销队伍，建立营销网点，推介旅游项目，采取打折、特价包、赠送土特产等，全力打造“生态旅游”品牌。
新辟旅游客运专用线路：即：项目地→剑霞→向塘→荆山→银山角→莲西→昌南客运站（市游客集散中心）→市区老**。从早上5：30开始至晚上22：00循环运转，即方便旅游、垂钓、休闲、 娱乐的游客，又有利项目区沿线群众的出行。 （3）产品直销策略项目种养产品主要用于项目餐饮食材和游客采摘、购买，同时建立直销点，创建自己的品牌。产品策略定位于优质有机农产品及售后信息反馈制度。随着人们生活水平提高，保健意识增强，整个社会开始从数量型转到质量安全型。项目产品符合人们对无公害食品的需求，要加强售后服务和信息反馈制度建设，不断提高产品质量，不断改进服务方法。 （4）旅游业组合策略充分发挥周边的历史文化遗留、人文景观、自然风光优势，开辟亲水、休闲、度假、旅游线路，统一定位，整体营销，优势互补，增强市场吸引力。 （5）差异化竞争策略在项目建设上做到人无我有、人有我优、人优我特。极力提高服务质量。在宣传促销时，要在适当的时间，恬当的地点。利用适当的方式突出卖点。 （6）灵活定价策略要充分利用资源丰富和成本较低的优势，采取灵活定价措施，争取客源。例一票游、一票食宿、定期游及淡季降价、集体低价、特**免门票等措施，充分发挥价格杠杆作用，提高服务水平，争取更多客源。
十六、项目组织管理（1）组织机构设置本项目由江西凤凰山庄生态农业发展有限公司申请立项并组织实施。项目建设期，将成立项目决策机构、指挥机构、监督机构，以确保项目顺利实施。决策机构：项目单位和其他有关部门主管领导和相关专业技术人员组成。主要职责是从项目设置、项目规模、市场走向、种养技术、投资额、农产品产供销等各方面对项目建设和运行过程中可能出现的问题进行预测和论证，提出应采取的措施，制订详细的实施计划。指挥机构：由项目单位主要领导和技术人员组成。主要职责是按照项目决策目标和确定的方针计划，有效地组织人力、物力、财力等，对项目实施的各个环节和与外部关系及时进行调度控制，协调管理，确保项目如期建成，按期经营，高效运营。监督机构：由旅游局、农工部、财政局、审计局、农业局、土地局等相关业务人员组成。对项目实施过程监督，对不符合有关政策和不利于生产经营的问题，及时提出建议，采取相应措施，予以妥善解决，确保项目按规定建设，资金安全，管理规范，达到预期目标。项目建成后，项目单位将建立相应管理机构，保证项目正常运转。（附项目内部组织机构图） 总经理旅游副经理种养副经理财务副经理综合副经理餐饮部住宿部游乐部供销部生产部技术部财务部办公室维护部环卫部人力资源部项目内部组织机构图◆办公室：综合性日常事务的管理，协调各方关系； ◆餐饮部：负责对餐饮方面的管理； ◆住宿部：负责对游客住宿方面的管理； ◆游乐部：负责对项目区各类旅游、娱乐、运动设施等方面的管理； ◆供销部：负责种植、养殖业种苗各类原材料的采购及产品的销售； ◆生产部：负责种植、养殖方面日常生产管理； ◆技术部：负责技术培训、新品种引进示范、病虫害防治技术指导，及时对产品进行检测，确保符合产品规定的要求； ◆维护部：负责对项目区各类设施的维修，保养； ◆环卫部：负责对项目区整体的清洁卫生和绿化，树木的维护； ◆人力资源部：负责员工的招聘、培训考核等方面工作； ◆财务部：负责财务结算和管理日常财务工作。
（3）运行模式项目经营采取统一管理，各部门独立核算的方式，同时实施效益挂钩制度，调动企业各部门及每个员工的积极性，形成服务良好、生产科学、管理严格，注重品牌的现代化企业管理模式。 （4）岗位及定员本项目依据项目经营规模、设备和岗位等因素，确定满负荷后工作人员800人， 其中管理人员131人，占定员的16.4%。技术人员74人，占定员9.2%，一线人员595人占定员的74.4%详见人员构成表。 项目劳动定员及构成表序号单位名称一线人员技术人员管理人员合计1 总经理10102 副经理40403 办公室30304 餐饮部1555 住宿部游乐部1517 供销部生产部955 1009 技术部维护部环卫部人力资源部2213 财务部516 合计59574 131 800（5）管理措施①实行项目法人责任制。项目法人对建设项目的工程质量、工程投资、工程进度、生产安全等负责并严格监督。②实行工程质量终身负责制，对项目建设工程质量负主要责任的领导、参建单位和有关人员，实行工程质量终身追究制度。
③严格按照基本建设程序办事，接受有关部门的监督。④严格项目资金管理， 对项目资金实行专户储存、专帐核算、专人管理。⑤项目竣工后，由项目建设单位负责项目的经营管理。按照《公司法》现代企业制度的要求，建立规范的公司管理制度、法人治理实体，实行独立核算，自主经营、自负盈亏机制。 （6）技术培训项目将根据经营管理的要求，加强对一线人员的技术指导，使其熟练掌握与其工作相对应的工作方法和技术要点。并定期聘请有关专家对一线人员进行技术培训。项目建设期内，计划举办培训班5期。培训人员600人次。 （7）劳动安全卫生与消防◆劳动安全①游乐设施周围安装必需的防护设施，机械传动部分设有保护罩， 设备配制安全控制按钮。②各电气设备备有清晰醒目的标志，主要设备配有过载保护装置、切断保护。③制订安全技术措施和安全管理制度，加强安全教育， 做到安全文明生产。④设置相应的防火间距和消防通道，低压配电系统采用TN-CS制接地方式。加强全体员工防火知识和灭火知识培训，及时消除火灾隐患。 ◆卫生①设置卫生防疫专职机构和人员，专门负责卫生监督检查。②严格坚持污染源的隔离，直接从事服务、生产的人员定期体检。
③加强对污水、废弃物、 厕所等的管理，达到环境卫生标准和处理排放标准。④客房、厨房等设施定期消毒，随时清扫区内垃圾。 ◆消防①配备合适及充足的消防设施。消防设施配备率、完好率100%。②确保机械电气设备完好率100%。③发现消防隐患，即刻进行整改，火灾隐患整改率100%。④加强消防安全教育，牢固树立消防安全意十七、环境影响评估1、编制依据（1）《建设项目环境保护设计规定》（2）《建设项目环境保护管理条例》 2、环境影响（1）项目方案设计中采用先进的生产工艺和设备，在保证运营的前提下，注意保护生态环境，在注重社会效益、经济效益的同时，考虑生态环境效益，因此， 项目建设对环境污染影响很小。（2）生活废水经处理后，水质能达到我国现行污水排放标准，符合国家环保要求。（3）养殖业的畜禽粪便进入沼气池，沼渣、 沼液作为种植业的有机肥料，实行零排放。 3、节能原则（1）认真贯彻国家及行业节能规范，合理利用和节约使用能源。（2） 积极采用先进的节能新工艺、新技术、新设备，严禁使用国家已公布淘汰的机电产品。（3）强化企业对能源的计量和管理。（4）加强污染减排工作，强化污染减排监管。
4、节能措施（1）采用节能指标先进、低能耗、高效率的设备。（2）采用节能型变压器，低压配电使用静电电容器低压集中补偿，以提高功率因数，节约电能。 （3）加强能源的计量设施配置和管理。（4）采用高效绝缘材料，尽量减少热量损耗。 5、环境保护与治理措施（1）加大对游客环保的宣传力度，力争使每个游客的环保意识提高，并身体力行。（2）养殖业方面：从饲料选择和投饵技术上减少饲料的损失；实行多品种混养，立体养殖，充分利用天然饵料；安排专人收集残饵、粪便等，以防二次污染。采用新技术、新方法进行养殖，使其对环境的损害降到最低。（3）种植业方面：使用有机肥料，禁止使用化肥，提高土襄质量：病虫害采用生物防治手段为主。禁止使用高毒，高残留农药。精心挑选种植品种从环保方面考虑品种之间的搭配。（4）对生活污水统一收集处理，并循环使用。 6、环境影响评价本项目属新建项目，应进行环境影响评价，取得环境保护部门的认可。只要项目在建设和营运中严格落实环评提出的各项污染防治措施，达到环保要求，则从环保角度分析，项目建设是可行的。 十八、项目可研结论经过详细的市场调研与分析，本着客观、可操行的立场，本项目基本结论如下： 1、本项目符合国家产业政策和省、市、县关于切实加强旅游产业的要求及旅游产业发展规划，有利于促进地方经济的发展。
2、项目建成后，将对当地经济产生巨大的影响，逐步拉长相关产业链条，促进当地农业产业化进程，经济效益和社会效益十分显著。 3、本项目建设对调整农业结构、解决农村剩余劳动力就业，增加农民收入等方面成效明显，并具有较强辐射带动作用。 4、该项目符合社会新农村建设要求和现代城乡居民生活方式转移的需要，且投资见效快，对环境无污染，生态效益明显。 建议有关部门和单位，加强对项目实施的协调，在政策上、资金上给予大力扶助， 力争使本项目早实施、早经营、早见效。 5、该项目从政策层面、建设条件时机层面、环保层面、财务效益层面、社会效益等层面综合分析，项目建设是可行的。