最新酒店式湖景别墅项目可行性研究报告
湖景别墅项目可行性研究报告软件系统测试报告下载sgs报告如何下载道路沉降报告535n、sgs报告如何下载竣工报告下载内容股东8 Part II项目提供的产品和服务9 1项目的创意和定位9 1 项目创意 9 2 项目定位 9 2 项目优势 10 1 优越的地理位置和便利的交通 10 2 更大的市场空间和目标客户群 11 园区三多项目形成资源共享和优势互补11 四大创新“大型人工湖+旅游+酒店式别墅”商业模式 12 三项目规划建设方案 气瓶现场处置方案。 pdf钢瓶现场处置方案。 doc 见习基地管理计划。 doc 集体参观事件解决方案施工现场扬尘治理专项方案下载12 1项目地址12 2酒店式湖景别墅规划设计领导形象设计循环作业设计ao工艺污水处理厂设计配套工程施工组织设计保洁机器人结构设计13 三项目业务范围 14 四项目实施保障条件 15 第三部分项目背景及可行性 16 一宏观经济协调 16 一社会消费水平稳步提升 16 二旅游业是政府扶持产业 16 三酒店别墅面临良好机遇发展机遇 17 2 当地政府的大力支持和优惠政策 18 1 生态园项目得到了天津市和静海县政府的大力支持 18 2 相关优惠政策 18 3 面临的良好机遇 18 1 2008年北京奥运会带来了大量京津地区客流占比 18 2 中国加入WTO加快旅游业发展 19 3 旅游业成为拉动经济发展的新经济增长点 19 周边地区具有强大的消费能力和市场需求 19 4 主办方有优势及承接项目建设能力 20 1.管理能力 20. 2.资本运作能力 20. 3.创新产权机制和开放经营理念 20.第四部分 市场分析 21.外部环境分析 21.天津投资价值地区亮点 21. 天津别墅市场发展空间大 22 2 市场需求分析 23 1 巨大的潜在市场规模 23 2 京津地区市场需求旺盛 23 3 目标客户分析 23 Part 5 竞争分析 25 1 竞争影响因素分析 25 1价格 25 2 交通 25 3 环境 25 4 娱乐项目 配套设施设置 25 2 竞争优势分析 26 1 完善的配套娱乐设施 26 2 创新的“大型人工湖+旅游+酒店式别墅”商业模式 26 3 庞大的人脉和畅通宣传渠道 27 第六部分 业务发展规划 28 第七部分 营销 30 1 市场规划 30 1 市场进入 30 2 市场开发 30 2 销售策略 30 3 公共关系 31 1 平面媒体广告 31 2 电视媒体广告 31 3 广播广告 31 4 互联网广告31 5 户外广告 32 八项项目运营管理 33 1 治理结构 33 1 关于股东和股东大会 33 2 关于董事和董事会 33 3 关于监事和监事会 34 2 管理团队 34 3 激励和约束 35 Part IX 投资估算 37 1 项目实施进度 37 2 投资估算及筹资情况 37 3 运营第一年流动资金明细 38 Part 10 经济效益分析 40 1 收入预测 40 1 租金率预测 40 2 租赁价格预测 41 3 租赁收入预测42 二成本预测42 三利润及投资回报预测44 四大特别提示45 五结论45 第十一部分风险分析与对策46 一政策风险46 二市场风险46 三行业风险47 四不可抗力风险47 第十二部分结论49 前言本商业计划书成语阅读相关阅读社区书籍漂流约定投资回报期等投资人关心的问题。 酒店式湖景别墅是天津城市生态公园项目的子项目之一。 生态公园的整体介绍，请参阅本项目所有项目的《天津市城市生态公园项目手册》。 所有外部数据都有确切的来源。 财务预测数据按相关方法计算。 第一部分内容提要 1 项目概况 酒店式湖景别墅是天津城市生态公园旅游度假区的重要组成部分。 是集旅游、娱乐、住宿、餐饮、会议等为一体的高端休闲度假旅游项目。 酒店式湖景别墅依托已建成的800亩人工湖。 是整个生态园最好的休闲观光景点之一。 建成后生态休闲旅游度假区别墅群项目可行性研究报，度假村风景秀丽，设施齐全。 最好的去处之一。 本项目建设分为三期。 一期为项目策划、设计、市场宣传推广等，目前正在推进中。 二期将建设20栋异域酒店式湖景别墅，形成丰富的亲水资源。 湖畔别墅区包括日式建筑8栋、欧式建筑8栋、中式建筑4栋。 三期建设规划为100栋风格各异的别墅。 项目二期建设将正式启动。 项目审批手续齐全。 二期地面建设概算总投资2280万元。 元占地30亩。 根据投资强度和投资规模的增加，预留50亩用于三期后续开发建设，可在现有规划基础上进行调整创新。 第二项目发起人介绍 天津市科技发展有限公司为项目牵头人 发起单位为项目统筹规划，作为投资方投资建设项目。 公司简介如下。 公司名称天津股份有限公司 注册时间 注册资本 4500万元 公司地址 公司电话 公司传真 管理制度设计和管理将按照现代法人治理结构的标准进行 人力资源规划最终形成完整规范公司治理结构和科学、合理、精简、有效的组织管理体系。 三大股东单位的两大股东分别为第二部分项目所提供的产品和服务、项目的创意和定位、项目的创意“酒店式湖景别墅”项目为一天津城市生态园区最核心、最赚钱的项目。 鉴于北方的地理条件，相对缺乏亲水地产别墅的高端消费。 酒店式湖景别墅背靠800亩人工湖。 高端消费者的需求。 度假村建成后，风景秀丽，设施齐全，功能齐全。 将成为都市人休闲度假的最佳去处之一。 本项目的规划融合了西方建筑特色和现代社区规划理念。 将建成中式欧式等不同风格。 别墅典雅开阔，休闲怡然。 建设目的是营造优美的生态环境。 一个集旅游、休闲、度假、生活功能于一体的社区，是成功人士梦想中最耀眼的风景。 第二个项目定位为酒店式湖泊。 景山庄以休闲、自然为主题，采用星级酒店式管理模式，提供多方位的服务，满足前来度假、休闲、商务、会议等群体的需求。酒店式湖景别墅项目包括别墅和800亩风格各异的人工湖。 其设计和每栋别墅独立码头的游轮工作犬结合生态园的美景和众多高端休闲娱乐项目，必将成为国内众多休闲度假胜地中的佼佼者。 这也是该项目能否盈利的关键。 从景观特点分析酒店风格 湖景别墅的主要发展方向是打造以人工湖为中心的水景。 通过景区内独特的水景，结合健康、有趣的娱乐设施，吸引了远近游客。 从旅游项目的规划建设来看，酒店式湖景别墅是一种都市生活。 国家公园旅游项目开发的重要组成部分与周边休闲娱乐项目共同构成了休闲、娱乐、度假、会议、住宿等多功能的旅游环境，可满足不同年龄结构、职业人群的需求。结构，从现代生活的节奏来分析长期生活在城市中的人们的日常生活。 工作和生活节奏紧张，渴望利用假期在自然环境中寻找乐趣，放松身心。 旅游度假区交通便利、畅通。 园内精心设计、新颖创意的游乐设施，能够捕捉现代人的旅游心理和消费心理，为游客营造一个自然的环境。 休闲空间是从时间和空间距离来分析的。 酒店式湖景别墅交通便利，设施齐全。 天津、北京等距离较近的大城市居民或游客可开展为期12天的假期旅游，全国其他地区的游客也可利用各种节前假期。 来旅游度假。 该项目的第二个优势是优越的地理位置和交通。
便利酒店式湖景别墅位于天津市静海县西双塘村城市生态公园内。 东临京浦铁路，紧靠京沪高速和104国道，距天津市区40公里，距天津新港80公里，距天津滨海国际机场60公里。 首都距北京140公里。 经公司申请，天津市政府同意在京沪高速城市生态园建设出口。 未来，京津可以通过高速公路直接进入城市生态公园。 交通会更方便。 这也体现了天津市政府对天津的承诺。 城市生态园二期的大力支持，拥有广阔的市场空间和目标客户群体。 酒店式湖景别墅的市场定位是酒店式尊贵别墅，小区比较大。 总建设规划面积80亩。 随着国民经济保持快速增长，国民收入不断增加。 中国有相当一部分人已经致富。 这些人对居住条件和休闲度假住宿有更高的要求。 因此，酒店式湖景别墅项目的目标客源更为丰富。 3、与园区多个项目形成资源共享、优势互补的酒店 风情湖景别墅是城市生态公园的重要组成部分。 是生态园二期工程之一。 其他子项目已于去年开工建设。 根据生态园区设计规划，整个园区工程路基工程安全技术交底工程 控制工程造价，加大工程量。 基本原理采用年度零星工程技术标准正交投影法。 施工将分四期进行。 2003年3月开工建设，预计2007年竣工，一期部分工程已接近竣工并进入试运行阶段。 生态园一期工程包括马术俱乐部、特种犬养殖、斗牛场、动物竞技、大土炕餐厅等项目。 主体工程已基本完成，预计2004年10月1日前开园。一期工程完成后，园区即可正式对外开放。 开放接待来自世界各地的游客，已成为京津地区热门的旅游胜地。 届时，园区可开展农业大棚采犬、观看马术俱乐部、表演动物比赛等游乐活动，酒店式湖景别墅项目属于二期工程 届时届时，您将享受一期项目的相关资源和配套设施。 四大创新的“大型人工湖+旅游+酒店式别墅”商业模式围绕800亩人工湖打造的酒店式湖景别墅项目整体形象彰显多样建筑设计风格独特服务丰富在内容和功能上，各类配套设施齐全。 具有良好的硬件条件。 酒店式湖景别墅作为生态园的重要组成部分，与其他项目优势互补，共同运营，形成资源共享。 城市生态公园环境优美，独具特色。 经营休闲项目带出酒店式湖景别墅潜在价值三个项目规划建设方案一个项目地址酒店式湖景别墅二期占地30亩，环绕城市生态公园. 生态园人工湖南侧在生态园图标F3处。 项目位置如下图 2、酒店式湖景别墅规划设计。 酒店式湖景别墅二期将建设20栋异域湖景别墅，形成风格各异的湖畔别墅区，其中日式建筑8栋，欧式建筑8栋。 4 中式庭院湖景别墅规划设计 图1 湖景别墅规划设计 图2 日式别墅 通过景观带在空间和景观上将花园和别墅融为一体。 引入空中花园设计理念与内院形成立体绿化效果日式温泉浴场、露天大浴场、日式榻榻米等独特的日式建筑风格和日式园林景观让游客充分体验东方风情的优雅与精致。 古典建筑风格还包括俄罗斯哥特式建筑和以小瓦屋檐为主要风格的西班牙式建筑。 大理石的细腻质感和波斯地毯的质感厚重而柔情。 特制进口壁纸的富丽堂皇，衬托出别墅的高雅与奢华。 中式四合院由北屋、东西厢房和南房组成，形成一个独立的院落。 北屋两侧为东西配房，以廊相连。 青砖灰瓦，绿藤绕梁，鸟语花香，水井磨坊，时刻投射出清新古朴的典型中国式湖泊。 湖景别墅规划设计 3 湖景别墅规划设计 4 三个项目的经营范围主要包括住宿、会务等。 1、住宿采用星级酒店式经营管理。 湖景别墅在日常运营中为游客提供住宿。 提供配套服务的商务会议及培训 四、项目实施保障条件 1、该项目已获得公司股东大会批准及静态投资数额。 2、本项目建设用地地质结构稳定，水文条件良好。 3、本项目建设用地公共设施齐全。 水电道路均到达建设用地红线。 本项目建设用地具有良好的清场条件。 没有高压输电走廊。 微波通信走廊在地下。 市政管网无阻塞。 4配套环境和休闲娱乐设施基本完备。 2000年以来，中国宏观经济发展取得了举世瞩目的成就。 尽管近期国际经济形势风云变幻，但中国经济增长平稳。 根据我国制定的“十五”规划和2010年远景目标规划，未来十年GDP平均增速在72左右。目前，我国人均年收入已达到约1090美元。 北京、天津及周边部分地区已达到或超过3000美元。 国民经济保持了持续快速健康发展的良好局面。 社会消费水平稳步提高。 在良好的宏观经济环境下，随着居民生活水平的快速提高，居民节假日增加，休闲时间呈上升趋势，人们对生活的追求正在从数量向质量转变。 中国居民的恩格尔系数逐年下降。 越来越多的居民倾向于休闲旅游和回归自然。 休闲体育旅游是旅游业发展的一大趋势 高品位旅游 以品质为导向的休闲型生态旅游在现代旅游中的权重与日俱增，更符合现代人的旅游消费心理现代都市人。 旅游业是政府支持的行业。 旅游业已成为我国经济发展新的经济增长点。 已逐步成长为全国经济支柱产业之一，党中央、国务院和天津市委、市政府高度重视旅游业的发展，出台了一系列政策措施支持旅游业的发展和部署。 《通知》将旅游业列为国民经济支柱产业，制定了明确的发展措施，出台了《天津市旅游管理办法》等保障旅游业持续、快速、健康发展的法规措施。别墅面临良好发展机遇 目前，我国一、二、三产业稳步增长。 经济主体结构不断优化。 经济运行质量不断提高。 在宏观经济快速增长的同时，通胀水平相当低。 各价格水平的变化相对平稳。 随着生活水平的进一步提高，人们对居住空间和品位的追求也上升到了一个更高的层次。 充分考虑经济可行的技术、环境保护和满足精神需求，选址和建设更能体现居住的相对舒适、安全和文明。 小康住宅在组合住宅受到广泛欢迎后主要分为三种情况。 一是城市中心区的低密度大容积高层住宅，二是郊区边缘的中等密度、高绿化率的小高层住宅。 第三类社区是位于城郊的低密度、低容积率、高绿化率的低层住宅，距离约一小时车程。 酒店式湖景别墅迎合了都市人、家庭团体等集体休闲度假消费的需求。 大家庭、大群体回归生态、回归自然，会更加自然和谐。 另一方面，酒店式别墅只有在别墅房产的时间段内才有使用权。 人们可以根据自己的需要选择适合自己的租赁时间段。 别墅的住宿待遇 二、当地政府的大力支持和优惠政策 1、生态园项目得到了天津市和静海县政府的大力支持。 该项目从规划阶段就引起了县委、县政府等领导部门的高度重视。 2002年11月28日 静海县为此项目专门召开了县长办公会，将此项目列为静海县第一批农业生态观光项目，要求各有关部门全力支持。本项目的开发建设。 当地政府的大力支持无疑是该项目。
目标规划、开发、招商、运营为各项工作的顺利开展提供了有力保障。 二是相关优惠政策。 酒店式湖景别墅项目的发起者。 天津方舟天马有限公司于2004年初获得速生农业产业化经营市级重点龙头企业称号，高产林业基地项目获得国家财政贴息贷款3000万元，国家林业部门财政贴息贷款5500万元。 三大良机——2008年北京奥运会将为京津地区带来大量游客。 天津地区吸引了大量的国内外游客，提供了绝佳的机遇。 天津也将成为重要的比赛场馆之一。 届时，将吸引大量海内外游客，形成两三年的旅游高潮。 中国加入世贸组织将加速旅游业的发展。 产业发展 加入WTO将为我国旅游业的突破性发展创造重要机遇。 加入世贸组织对旅游业发展的总体影响是积极而有力的。 我国加入世贸组织后，将加快旅游相关产业对外开放步伐，有利于建立更加符合国际规则的运行机制。 国外旅行社将通过合资、独资等方式逐步进入中国市场，这将直接带来入境游客的增长。 外国投资者进入中国的机会也将增加。 也将为商务旅游的发展带来广阔的市场。 成为推动经济发展的新经济增长点。 国内旅游业的快速发展极大地拉动了经济消费，同时产生了大量外汇。 国家主要部门越来越重视旅游业的发展，人们越来越能够享受到休闲度假的乐趣。 周边地区消费能力强，市场需求大。 天津和北京的经济发展迅速，尤其是天津的经济。 连续十多年发展壮大，多项发展指标位居全国前列。 GDP增速连续三年居全国各省、市、自治区前三位。 呈现出越来越强劲的发展潜力。 北京和天津人口稠密。 随着生活水平的不断提高人们的消费观念和消费意识不断增强，尤其是休闲度假消费需求旺盛，从而为酒店式湖景别墅提供了广阔的市场空间和客户群。 四家发起人具备承担项目建设-运营管理能力的优势和能力 公司通过建立完善的管理控制体系和必要的制度确保公司战略方针和文化的统一性，并在此基础上充分授权各级管理人员建立一个目标驱动和利润驱动的系统，并且可以遵循程序。 确保积极、高效、稳定的局面 二． 资本运作能力明德投资作为本项目的资本运作平台，将依托积极探索资本运作和运用产权机制，在更大范围内调动资源，取得良好效果。 实践表明，这一转型的实现取决于整个集团的综合实力和时机。 外延的扩大取决于内涵。 机会的捕捉取决于提前的准备。 明德投资在进行资本运作时，重点选择与公司有实力、有市场、有互补性的战略合作伙伴。 公司资本运作遵循有利于巩固公司已形成的价值分配体系的原则，并取得了良好的效果。 三创新的产权机制和开放的经营理念，强调追求产权制度和管理体制的优化，成就卓越的管理人才。 员工持股在企业收入分配中体现了业绩突出的员工在企业价值创造中的重要作用 第二梯队的发展远远落后于毗邻的北京地区，但天津地区自2002年以来发展迅猛。各项发展指标位居全国前列，显示出日益强劲的发展后劲。 这符合中国经济重心转移的大趋势。 这是密不可分的。 天津是中国四个直辖市之一。 是环渤海地区的经济中心。 20多年来生态休闲旅游度假区别墅群项目可行性研究报，中国经济中心经历了珠三角发展到长三角经济中心的形成。 在这个阶段，它已经迅速向北移动。 未来是可以预测的。 未来十到二十年，中国新的经济中心将在以环渤海地区为核心、辐射三北地区的新区域崛起。 环渤海地区经济中心的崛起，带动了天津地区投资价值的显现。 从经济学的角度来看，梯度过渡发展理论支持天津的投资价值，因为一个国家会在一定时期内将人力、物力、财力集中在本国最有利的地区。 经过一定阶段后，将转移到第二个梯度。 所以经历了珠三角和长三角的发展历程。 以天津为中心的环渤海地区发展机遇已经到来。 2010年后，天津港口优势日益凸显，给天津地区带来了无限商机和投资价值。 二是天津别墅市场具有良好的发展空间。 从市场的角度来看，真正意义上的天津别墅建设的发展始于90年代初。 几个别墅项目的开发，主要是独栋别墅项目，一度带动了天津高端住宅的发展。 但由于天津别墅市场尚处于发展初期，开发和销售均较为缓慢。 20世纪90年代后期，天津别墅市场开始呈现稳定增长态势，表明天津高端住宅市场存在一定的潜在需求。 由于别墅的目标客户群普遍属于高收入阶层，对住房质量要求较高，因此短时间内的需求量非常大。 此后，天津别墅市场日趋成熟，逐渐进入稳定增长期。 经过几年的开发建设，天津的别墅市场日趋成熟。 在区域市场方面，摆脱了起步阶段，主要集中在环境较好的中心城区和天津。 经济技术开发区布局开始向中心城区城乡结合部和区县经济开发区等区域发展。 特别是在天津经济开发区投资的韩日企业较多，如三星摩托罗拉。 这些企业在天津落地多年，已形成一定规模。 The and by them have of local villa . to , the of in and Zone has in years, for about 60% of the total in . The is in good . At , some high-end in The of the group has not been . There will still be a large for in the . With the of 's , as the sub-venue of the 2008 Games, the local will also in fixed . With the 2008 The year is , and the villa in is its in the right time and place. There is no limit to the space. , . A huge size. and are . There is a for and by , , , and . There is a huge for . in the - area. The pace of work and life of is and . the of high-rise in the city every day, most need to to the to relax and enjoy the fun of and . The urban park to the needs of the crowd. The hotel-style built the lake to with are works in the park. of the three The green and water- hotel-style are the to An place for is a of . Large and -sized often hold , press and other . In order to show their image and , they hope to hold them in a more and quiet place. , the group of this is in the . ★Large and -sized and ★High- ★High- ★ and other high- ★Young who high-level and have power The hotel-style lake view villa is on the south side of an 800-acre lake in Urban Park. So far, it is the only hotel-style villa in the park. At the same time, who stay in the hotel villa can also enjoy some and in the 10,000-mu park for free. 1 price The price of hotel-style lake view will refer to the level of clubs of the same level in to Bohai Rim based on the of high and good price
in the 2. Park Hotel-style lake view are in the with and enjoy 3. The the , , , , , etc. The show that the fresh air is , and the star Hotel-style can a large of to come to . The hotel-style lake view villa is in an urban park with an area of 10,000 mu. The is good, which will a good for . , the of for How much is the of and It is to 's . the of the of high- and high- , we found that the lack of and often lead to the of . The more , the more the . On the one hand, it can the 's stay time On the other hand. It can the of and the . The hotel-style lake view villa is the phase of the park , and will enjoy the and by the first phase . , the of . One . The high-end and low-end items in the park are . High-end club and club. Mid-range , , , arena, range, range, rock , bar, , , etc. items farm . These will a to the hotel-style lake view , club with more and . , the lake + + hotel-style villa rdquo model is a hotel-style hotel built an 800-mu lake. The image of the lake view villa , , rich and , and with good . Hotel-style lake view are an part of the park and each other with other . The in the urban park and the many and set off the value of hotel-style lake view . Three huge of and . Ark is the top three in and is also a . One of the main of the hotel-style lake view villa can find with the help of Ark and its , and bring the lake view villa to the in the time and high-level . club have a large of local high- . A huge of has been . Part VI: , , and Co., Ltd. and of the urban park hotel-style lake view As a -owned of the park, the is for the and of the hotel-style lake-view villa. At , its core is and by Ark Co., Ltd. The core of the hotel-style lake-view villa has rich . They are fully for the of the and the of other with in and real and , and are to the , that is, Co., Ltd. the of the first phase of the , the of the hotel-style lake view villa the and . The is . With the of the , the human and will to be and . After new in the , the will with the new to the hotel style on the basis. The and of the lake view villa and and of the plan. From the point of view, the of the is into three . The first phase is and , and , etc., and the phase is in . 20 hotel-style lake view will be built to form a villa area with rich , 8 -style , 8 -style , and 4 -style . The third-phase plan is 100 with . The of the first phase is about to be . The are . It is that the total of the phase of will be 22.8 yuan and the area will be 30 mu. to the in and scale, 50 mu will be for the -up and of the third phase, which can be based on the . Make and on the part sales- - entry In the early stage, use the of the and units to and from and , as well as from the and in and , and make full use of them. Good with the media hold press , and Use their to their to drive a group of high- to in and and them with that by them While and in a of from , we will with the of clubs in the park and to their . When the are ripe, we will 100 in the later stage to form a large-scale high-end villa . a in the villa 2. Sales with clubs in the park, clubs, etc. to and . with other in and to co- VIP cards. who come to the club with cards to will be given a of to the unit to their . Make full use of their to with the of hotel-style . The joint unit, Ark , a of Ark Group, and other and them with a base to and . 3. as a new It is for the of the model to a group among . The can be used to and image. In order to the high-end of hotel-style lake view in 's minds, the are only used in and . Such are the of these have a and are in line with our . , TV media are not TV , in the form of high-end and other forms to 's brand of hotel-style lake-view . 3. Radio are out on the . the price is low, about 20,000 yuan per month, the can be used on car , in taxis, and other with high power, which can . 4. is our main means of . The price is lower than that of media. Many are in line with our , the of users is much than that of . We are going to on many and . 5 are set up in the areas of the urban area and the - and the - . Large-scale are set up to brand and a of brand . In , they can also and with radio and , and in or hold . and other the and of this . Part VIII and — to the " Law" and laws and , the is to a to the and of . its own and In , with the entry of new , the will the " of ", "Rules of the of ", " Rules of the Board of ", " Rules of the Board of " and " Rules of " to and the of the the of the - About and the of treat all and the and of The " of " will that the of is the 's The holds a of in with the to that the of ' meets the - and and full of the 's major are made by the of and the board of in with the law. The of the 's and and the and of are in with laws and and the in the " of ".机构业务ldquo五分开rdquo各自独立核算独立承担风险和责任公司董事会监事会和内部机构独立运作二关于董事与董事会公司董事的选举将严格按照《公司章程》规定的董事选举的条件和程序进行公司董事能够认真学习有关法律法规了解自身的权利义务和责任能够忠实诚信勤勉地履行职责认真出席股东大会和董事会
对所议事项能够表达明确意见公司董事会的人数及人员构成符合有关法律法规的要求董事会对股东大会负责并严格按照法律法规《公司章程》及《董事会工作规则》的规定行使职权董事会会议定期召开并根据需要及时召开临时会议并严格按照规定的规则和程序进行以确保工作效率与科学决策公司董事会秘书认真组织记录和整理董事会所议事项并由出席董事和记录人在会议记录上签字对会议记录进行妥善保存公司正积极按照有关规定建立独立董事制度和董事会专门委员会进一步完善公司董事会工作制度三关于监事与监事会公司监事会的人数及人员构成将符合有关法律法规的要求监事会对全体股东负责并严格按照法律法规《公司章程》及《监事会工作规则》的规定行使职权二管理团队本项目的管理团队将以在母公司公司的指导和选拔下建立公司具有高度的专业水准丰富的企业领导经验和企业员工培训在公司的指导下酒店式湖景别墅项目公司将组建一支有凝聚力专业高效的管理团队目前已有部分专业人员在项目中进行工作项目公司将建立一支有凝聚力专业高效的管理团队并兼有以下特点1团队成员确立起明确的共同目标增强吸引力感召力和战斗力2做到合理分工与协作使每个成员明确自己的角色权力任务和职责以及与其他成员之间的相互关系2加强团队成员之间的相互信任促使成员间相互关心彼此认同实现成员间有效的沟通及反馈形成开放坦诚的沟通氛围5保证职责分明分工明确责任清晰三激励与约束公司正积极筹备建立公开透明的董事监事和经理人员的绩效评价标准和激励约束机制对高级管理人员按照经营计划进行月度考核并根据考核结果确定月度效益奖年终兑现分红按照公司年度企业经营者绩效考核办法执行公司在适当的时候将引入股票期权的激励机制一般情况下激励机制包括如下几方面1每年平均每个雇员的工资将增长10奖金将增长5以上2内部调动雇员以其个人意愿为主导最大限度发挥人的潜力3每年评定ldquo特殊贡献奖rdquo发放特别奖金和证书4提供主要研发人员和管理人员期权奖励5为雇员提供医疗保险及社会保险6骨干人员年终分享红利业务人员奖金与业绩挂钩第九部分投资估算酒店式湖景别墅项目二期建设的20栋别墅总投资额2280万元不包括土地评估价值及流动资金前期已投入100万元还需再投入资金2180万元项目运营第一年日常经营流动资金需求为万元不包含在总投资内一项目实施进度酒店式湖景别墅项目二期计划2005年1月份全面开工工期约一年将于2006年1月竣工验收年度投资计划如下时间完成投资万元工程进度2004年8月100前期策划项目规划设计宣传及推广目前已完成2005年1月前430项目二期主体工程完成年8月前1200项目二期主体工程完成80200项目二期主体工程封顶2006年1月50项目二期竣工验收正式营业二投资估算及资金筹措一已投入资金总计100万元1前期策划含人员费用20万元2项目规划设计及市场宣传推广费用80万元2需要再投入资金单位万元项目金额别墅本体建筑安装别墅1100配套码头守护特种犬及其他100小计1200内部配套包括家具电视空调冰箱音响灯具厨卫具装饰等600园区配套道路120水电气管网135配套景观145小计400总计2200三运营第一年流动资金明细单位万元1别墅维护费用1别墅维护费用按1万元年计算第一年为1万元2土地租赁费用36土地租赁费用根据项目公司与签订的相关合同的规定按每年1200元亩计算本项目共计占地30亩每年的土地租赁费用为36万元3管理费用48员工总数24人月工资总额40000元年工资总计48万元4销售费用60选择电视路牌广告报纸广告DM单投放网络广告等推广形式年广告投入预计60万元5财务费用756财务费用按占销售收入的3计算第一年为265万元6综合费用115水电费交通费以及低值易耗品等第一年计12万元7第一年合计13166万元第十部分经济效益分析本商业计划采取求实稳健保守的原则进行财务预测我们不排除在出现不可抗力或难以预测的政治经济等风险的情况下财务预测将可能受到较大影响为此我们加上了较大的安全系数这就使得正常情况下投资者的收益将大大超过本财务预测一收入预测一出租比例预测本项目主要为前往生态园休闲度假的人群提供住宿服务因此湖景别墅的出租率受旅游行业的周期性影响一般来说国内每年的5月月是旅游旺季其他月份为旅游淡季本项目湖景别墅的出租率也将随着淡季旺季的不同而有所改变年份出租比例旺季淡季平均项目建成第一年项目建成第二年项目建成第三年项目建成第四年项目建成第五年项目建成第六年项目建成第七年财务说明★项目运作初期别墅存在一定的闲置率保守预计第一年的旺季出租率为70淡季出租率为30后三年每年以10的比例递增在第五年项目进入稳定运营以星级酒店的入住率为计算依据旺季别墅出租率为95淡季别墅出租率为45二租赁价格预测年份租赁价格元套天团体散客平均项目建成第一年0项目建成第二年0项目建成第三年0项目建成第四年2项目建成第五年2项目建成第六年2项目建成第七年2财务说明★参考同地区市场价格项目运作第一年团体客户每天的出租金额为1200元套零散客户每天的出租金额为1800元套其后年项目周遍环境得到大幅改善每套别墅的出租金额以比上年增长300元运作第五年后租赁价格基本稳定保守估计团体客户每天的出租金额为2400元套零散客户每天的出租金额为3000元套三租赁收入预测时间项目建成第一年项目建成第二年项目建成第三年项目建成第四年项目建成第五年项目建成第六年项目建成第七年出租比例570租赁价格元套0
2700租赁收入万元财务说明★受项目所在地气候环境等因素的影响谨慎预计每年实际能入住的天数为280天年二成本费用预测单位万元项目建成第一年项目建成第二年项目建成第三年项目建成第四年项目建成第五年项目建成第六年项目建成第七年别墅维护费用土地租赁费用管理费用营销费用625财务费用75673综合费用26573合计财务说明★别墅维护费用按1万元年计算★土地租赁费用根据项目公司与签订的相关合同的规定按每年1200元亩计算本项目共计占地30亩每年的土地租赁费用为36万元★管理费用第一年为48万元以后三年每年递增3运作第五年后管理费用按占租赁收入的5计算★出于酒店式别墅的经营特点营销费用在项目运营初期金额较大随着客户认知程度的增加营销费用呈大幅递减的趋势在进入稳定经营期后营销费用将维持在一个固定的价格水平★财务费用按占租赁收入的3计算★综合费用第一年为115万元以后年度按占租赁收入的3计算三利润及投资报酬率预测单位万元年份项目建成第一年项目建成第二年项目建成第三年项目建成第四年项目建成第五年项目建成第六年项目建成第七年收入合计费用合计营业利润所得税净利润投资报酬率财务说明★销售收入来自本商业计划本章之收入预测★成本费用来自本商业计划本章之成本费用预测★2006年年的所得税按利润总额的33计算四特别提示酒店式湖景别墅的盈利模式在于出售别墅房产时段使用权并代为管理使拥有房产使用权的客户可以将自己的权益通过交换系统与其它地区同等级别的进行交换日常经营中为游客提供住所本商业计划书中的经济效益分析仅仅针对可以量化的正常酒店经营模式从目前国内酒店式别墅的整体经营状况来看很多客户往往对配套服务较好管理规范的别墅进行整时段购买在此情况下本项目的财务状况及经济效益将远远超过商业计划书中的预测为投资者带来更大的投资收益五结论湖景别墅项目一期良好的盈利能力和现金流量将大幅提高本公司的资产盈利水平改善现金流量状况不仅使旅游资源的边际收益得到更加充分的释放而且有利于提升本公司抗御市场风险能力和双方的核心竞争力从经济效益上看本项目投资收益率较高投资风险较小第十一部分风险分析与对策本项目作为天津生态园项目中的一个子项目其所可能面临的经营管理财务等风险等因素及其对策请参阅《天津都市生态园项目商业计划书》一政策风险风险用地政策风险和大规模开发高档别墅项目政策风险同时国家其它相关法律法规的颁布与修订以及产业政策税收政策等方面的调整都可能会给公司的运营带来一定的风险对策天津都市生态园属于种植林木养植为重点其土地性质为集体用地经营涉及到了生态旅游农业采摘动物养殖等项目未涉及到大规模土地开发和房地产建设的问题湖景别墅采用酒店式经营不属于产权别墅范畴未来公司的运作一如既往的严格遵守国家的法令法规和政策并加强对有关政策法规的研究掌握国家法规政策的最新动态及时调整公司的发展目标和经营战略二市场风险风险酒店式湖景别墅的未来市场开发主要依赖于生态园内其他子项目的建设经营情况游客数量和市场推广力度对策对于本项目所处市场环境及其所具有的市场竞争力公司已进行过充分的评估和论证本项目的竞争优势不仅体现在优越的区位环境较低的地价成本良好的公司品牌而且体现在其旅游高尚运动和住宿结合独特的ldquo生态园rdquo的概念此外本公司还将继续以生态园旅游环境作为依托充分利用ldquo大型人工湖旅游房地产rdquo的资源整合优势项目的含金量提高项目产品的市场竞争力规避市场竞争可能引致的风险三行业风险风险旅游行业进入壁垒低行业竞争激烈旅游企业在经济效益旅游业管理旅游业信息化建设等方面还存在明显的差距对策我国地大物博历史悠久旅游资源极为丰富加之目前国内全年法定节假休息日已达114天特别是ldquo五一十一rdquo和春节的三个长假大大推动国内旅游业的发展实际上我国旅游业已经连续多年快速增长我国也已成为世界最大的国内旅游市场国发展潜力巨大公司主要股东天津方舟天马集团经营旅游行业经验丰富并形成了庞大的旅行社网络市场开发能力极强天津地区旅游资源匮乏市场需求量大园区项目设置时考虑到项目的新颖性和独特性赛马斗牛等项目在天津市独一无二四不可抗力风险风险主要是水灾风险由于静海县本身海拔较低历来为天津的泄洪区历史上曾出现过被水淹没的记录对策由于在如今的北方水灾很难发生加之随着科技的进步自然灾害的预警系统十分发达所以水灾给我们造成危害的概率很小但为了防患于未然公司根据生态园外围的地形利用挖湖产生的大量土方在四周低洼之处构筑简易堤坝并疏浚园区内外排水沟渠保持畅通无阻使之与近在咫尺的南运河相连一旦有水灾发生即可随时导入运河避免损失第十二部分结论酒店式湖景别墅项目是天津都市生态园的优质子项目本项目依托于生态园突出回归自然与休闲度假的主题以ldquo大型人工湖旅游＋酒店式别墅rdquo的先进理念在天津都市生态园的大环境下谋求社会效益与经济效益最大化本项目具有良好的宏观经济背景并且具有广阔的市场空间建成后将成为天津市极其周边地区度假休闲住宿的精品项目为当地带来巨大的社会效益及经济效益同时为项目投资者带来丰厚的回报第5页共50页