湖北清江傻瓜岛生态休闲旅游度假区别墅群项目可行性研究报告.doc

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湖北清江愚人岛生态休闲旅游度假区别墅群项目可行性研究报告 生态旅游产业要求 10 二． 傻瓜岛生态旅游区的筹建助力清江流域旅游业的可持续发展 11 三． 傻瓜岛别墅群项目开发助推傻瓜岛生态休闲旅游区发展 11 第三章市场分析与市场定位 13 三、别墅群项目SWOT分析 18 第四章营销 20 第五章建设条件与选址 24 第六章项目制定与实施方案 29 第七章投资估算与资金筹措 31 第八章财务分析与财务评价 34 4.敏感性分析 35 第九章风险分析 35 1.风险因素 39 第十章结论与建议 39 2.建议 43 附表 3 ：愚人岛别墅群项目投资成本表45 附表5：表45 愚人岛别墅群项目现金流量计算附表六：愚人岛别墅群项目敏感性分析表旅游生态环境可持续发展。 是以欣赏和研究生态区的自然景观、自然环境、野生动植物和文化特色为主要目的的旅游形式。 旨在突出旅游区的生态环境。 生态旅游使都市人回归自然、了解自然、亲近自然、享受自然，暂时摆脱城市嘈杂、尘土飞扬的环境，达到彻底放松、休闲、健身、智力开发的目的。 它正逐渐成为都市人生活的时尚。

据世界生态旅游大会介绍，国际生态旅游市场潜力巨大，每年以20%至25%的速度增长，高于其他旅游项目和旅游产品的发展速度。 另有数据显示，近年世界旅游业的构成中，生态休闲旅游占62%，而宗教、健身旅游和文化、商务旅游分别仅占20%和18%。 鉴于生态旅游的发展前景及其巨大的环境和社会效益，联合国特别发起生态旅游年，鼓励世界各国通过可持续的旅游活动促进环境保护和经济发展。 （二）湖北宜昌生态旅游快速发展 近年来，湖北省旅游业正处于快速发展阶段。 目前，湖北旅游业基本形成了以武汉、宜昌为中心，向周边地区辐射的旅游布局，形成了以“一江两山”为主的空间格局和全方位开放的旅游网络格局。 “十五”期间，全省累计接待国内外游客3.32亿人次，年均增长12.91%； 旅游总收入1985亿元，年均增长15.96%。 我省旅游业正逐步成长为快速发展的新兴产业和新的经济增长点。 宜昌市地处长江中上游交界处，湖北省西部，秦巴山脉、武陵山脉向江汉平原过渡地带。 旅游资源得天独厚，既有优美的自然风光，又有丰富的人文景观。 ，以及宏伟的现代建筑工程，集自然景观、人文景观和现代建筑于一体。 全市拥有各类旅游资源601处，其中世界级3处、国家级30处、省级40处，年接待万人次以上的景区104处。

长江三峡是我国最大的国家级地质公园，也是全国40佳旅游景区之一； 三峡大坝旅游区、三峡人家景区、车溪景区、西岭峡口景区四大景区为国家4A级景区，玉泉寺景区、中华鲟园风光，昭君寨、百宝寨、四溪景区、屈原寺、紫阳龙洞景区、奥陶纪石林、嵩山、古朝印洞景区、情人泉景区等11个景区。 国家3A级景区。 三峡大坝旅游区、车溪风景区、三峡任家景区入选湖北省首届“十佳”旅游景区。 以长江三峡为代表的自然风光和以三峡水利工程为代表的人文景观奠定了宜昌在全国乃至国际旅游中的重要地位。 以诗人屈原、美人王昭君、圣贤关羽、学者杨守敬为代表的古代名人文化； 以巴人遗迹和土家族风俗为代表的民俗文化； 以柴布溪国家森林公园和后河国家级自然保护区为代表的生态休闲度假胜地共同构成了宜昌三峡旅游神奇浪漫的画卷。 （3）愚人岛生态旅游资源丰富，亟待开发。 清江作为长江在湖北的第二大支流，拥有丰富的人文旅游资源和自然旅游资源，在宜昌乃至湖北省的旅游规划中具有很高的优先地位。 地位。 愚人岛位于湖北省宜昌市长阳土家族自治县清江流域高坝洲水库区。

愚人岛水库支流、半岛群落、山水交错密布。 是清江下游水库支流形态最复杂、水质最好、人口密度最小的半岛群。 山清水秀，草木葱茏，山清水秀，生态环境优越。 愚人岛所在地区是巴人文化和荆楚文化的发祥地和交融地之一。 民间流传的各种谜语、神话传说、民歌、舞蹈、民居、饮食、风俗习惯等，都是巴楚文化。 具有极高的旅游文化价值和欣赏价值。 愚人岛距早期人类活动“长阳人”遗址仅40公里。 与岛相邻的红花桃城北溪新石器时代遗址距今已有7500万年的历史。 农耕文化源远流长。 愚人岛周边的农作物耕作方式、劳动工具、农舍建筑风格、生活习俗等土家族风俗也具有荆楚文化和民俗特色。 愚人岛的资源环境具有良好的舒适性、健康效益和安全性，为旅游业的发展提供了根本保障。 （4）愚人岛别墅群项目的开发有利于生态旅游资源的综合利用。 )和《湖北省清江愚人岛生态休闲旅游度假区控制性详细规划》（以下简称《条例》），愚人岛生态休闲旅游度假区项目投资金额较大（总投资18亿元）建设周期长（建设周期为10年），如果不分期、滚动发展，其资金压力是任何民营企业都难以承受的。

因此，傻瓜岛生态休闲旅游度假区的开发应走滚动开发循环的道路：首先开发资金回笼快的别墅群项目，通过别墅群项目的开发快速回笼资金，支持傻瓜岛生态休闲旅游。度假村长远发展。 二、项目概况 1、项目名称：湖北清江鱼人岛生态休闲旅游度假区别墅群项目 2、承办单位：湖北鱼人岛实业有限公司 三、项目建设地点 清江鱼人岛生态休闲旅游度假区（以下简称“愚人岛”）位于湖北省宜昌市长阳土家族自治县东部清江高坝洲水库区，地理坐标为东经11106′，北纬3024′。龙洲坪镇，全县政治、经济、文化中心 旅游开发区位于龙洲坪镇，由位于磨石镇和龙洲坪镇的清江河及附近的低山丘陵组成，规划总面积为24.209平方公里三、项目规划：（1）用地面积（2）建筑总面积（4）建设内容：清江傻瓜岛生态休闲旅游度假区别墅群位于樟树脑、皮家堡、尹家山、花花桥岛内，规划别墅总建筑面积370套，其中独栋别墅250套，联排别墅120套。 （五）投资规模：项目总投资45811万元，其中一期投资25040万元，二期投资20771万元。

单位建筑面积投资1693元。 （六）项目建设进度：项目分两期开发，预计3年建成。 一期重点开发皮家堡、樟树脑、尹家山150栋别墅和基础设施建设。 2010年1月1日至2011年6月30日完成竣工验收，2011年12月31日完成销售，2012年用时2； 二期重点开发花桥岛220栋别墅，于2011年7月1日至2012年8月31日竣工验收，2012年12月31日销售，历时一年半。 三、项目投资方概况 1、基本情况 湖北育人道实业有限公司成立于2007年3月，注册资本1亿元。 其全资子公司湖北清江育人岛生态林业有限公司成立于2003年3月，公司经营场所位于长阳土家族自治县磨石镇黄井庄村五组。 经营期限为2007年3月26日至2027年3月25日。经营范围包括：旅游、房地产、农业、林业、水电开发与投资； 文化、教育、体育投资； 计算机网络工程服务； 工艺美术品、针纺织品、生活用品、塑料制品的销售； 旅馆、餐饮单位的委托管理； 企业形象策划、会展服务等。现有职工108人，其中管理人员20人，占18.5%。 公司作为长阳县规模最大、服务功能最全的龙头旅游企业，致力于傻瓜岛生态休闲旅游度假区的开发。

2、公司治理情况 公司实行董事会领导下的总裁负责制。 公司自成立以来，建立了完整、科学的管理制度，设立了董事会、监事会和经营班子、权力机构、决策机构、监督机构和执行机构，职责明确，各司其职，它们彼此独立。 并相互协调。 董事会是公司的最高决策机构，经营班子作为执行机构，对公司的生产经营活动全面负责。 公司管理力求科学化，符合现代企业制度的管理要求。 四、编制依据及研究范围 （一）编制依据：北清江傻瓜岛旅游度假区控制性详细规划 2、湖北省清江傻瓜岛生态休闲旅游度假区控制性详细规划编制协议 3、项目初步设计方案 4． 初步可行性研究报告 五、《傻瓜岛社会主义新农村规划编制协议》 （二）研究范围 1.项目规划设计 2.项目建设计划 3.项目经济效益分析 4.项目开发风险分析 第二章项目建设必要性分析1、开发傻瓜岛生态旅游区是宜昌发展生态旅游的必然要求。 宜昌地处长江北岸，三峡东口。 “名字是楚文化的发源地。宜昌西接长江三峡，上游直达巴蜀，东接两湖与鱼米之乡。“门户”和“Gap Pearl”。

随着三峡大坝的建成和宜昌建设国际水电城市战略目标的逐步实现，宜昌作为国际旅游目的地的地位日趋成熟。 作为鄂西生态文化旅游圈的两大引擎之一，宜昌的旅游业发展对于鄂西生态文化旅游圈乃至湖北省旅游业的发展具有积极的推动作用。所有的。 但宜昌市旅游产品存在旅游产品种类单一、产品开发深度不够、各类产品缺乏有效整合等问题，导致客流吸引力不足、产业效率低下，严重影响区域发展水平。旅游产业。 同时，清江作为长江在湖北的第二大支流，拥有丰富的人文和自然旅游资源，在宜昌乃至湖北省的旅游规划中具有较高的地位。 清江傻瓜岛现代生态旅游的发展，一方面顺应了旅游业的发展趋势，改变了宜昌旅游结构，促进了鄂西生态文化旅游圈的发展，提高了旅游水平。一方面保护整个湖北地区，保护清江生态环境，实现清江旅游。 产业的可持续发展，为清江旅游未来的发展翻开了新的一页。 2、愚人岛生态旅游区的筹备有利于清江流域旅游业的可持续发展。 开发傻瓜岛旅游，有利于做强做大清江旅游板块，促进鄂西生态文化旅游圈发展，改善宜昌旅游产品结构。 配合三峡大坝观光旅游，提升湖北度假旅游产品的国内外知名度，具有重要意义。

主要体现在： 1、根据《宜昌市旅游产业发展总体规划（2005~2025年）》，由“观光旅游产品”向“休闲度假产品”转变是宜昌市旅游产品发展战略之一。将来。 愚人岛将开展度假旅游开发就是这一战略的体现。 2、无论是宜昌还是湖北，留住三峡游客最关键的一点就是要做好以三峡大坝为点、长江中下游和以清江流域为线，以鄂西旅游圈为面。 愚人岛的开发增加了三峡旅游与清江旅游的互动，形成了观光与度假的结合，增加了游客的停留时间。 3、目前清江旅游线路上也有数家度假村，但规模小、档次低，对宜昌度假旅游市场基本没有影响； 相反，愚人岛可以争取到至少20平方公里的土地面积用于旅游开发，可以扩大度假村规模，打造高端度假产品，或将影响宜昌整体度假旅游市场。 4、发展清江愚人岛现代生态旅游，一方面促进宜昌旅游结构的转变，促进鄂西生态文化旅游圈的发展，提升整个湖北地区的旅游水平，另一方面另一方面，保护清江生态环境，实现清江旅游业的可持续发展，为清江旅游业未来的发展翻开了新的一页。 3、愚人岛别墅群项目的开发助推了愚人岛生态休闲旅游度假区的开发步伐 通过分期开发、滚动开发，这种资金压力是任何民营企业都难以承受的。

因此，湖北愚人岛实业股份有限公司股东集体作出决定：优先发展回笼资金快的别墅群项目，通过别墅群项目的开发快速回笼资金，以支持公司的可持续发展。愚人岛生态休闲旅游度假区。 第三章市场分析与市场定位 一、国内别墅市场分析引爆生态旅游度假别墅市场 随着市场的发展，别墅客户群体也在逐渐发生变化。 过去，别墅主要由国内外成功人士、公务员、金字塔顶端的高端技术人员购买。 随着市场的发展和联排别墅的出现生态休闲旅游度假区别墅群项目可行性研究报，别墅市场的客群趋于年轻化。 一些从事金融、证券、IT行业的年轻白领脱颖而出，逐渐成为中档别墅的消费主力军。 根据 提供的信息，购买Town House的客户中，38%是外资企业的管理人员，24.5%是私营和私营企业主。 别墅客户中，外国人和海归最看重别墅的环境质量和设计风格：国内买家更看重别墅的面积和户型生态休闲旅游度假区别墅群项目可行性研究报，除了强调生活品质外，他们还认为拥有别墅是身份和地位的象征。 目前别墅市场的重要问题是缺乏有特色、有个性的高端项目，项目质量普遍偏低，少数低容积率、高绿化率的项目受到市场推崇. 愚人岛别墅群将居住环境与愚人岛生态旅游区有机结合，实现了人与自然的有机融合，休闲养生功能更加突出，必将成为联排别墅中的精品。

2、品质：追求差异化 为了体现产品的差异化和别墅的品质，目前很多开发商更加注重产品定位，在规划设计中强调实用功能的空间布局，试图以此作为卖点从生活方式的角度进行营销。 愚人岛别墅采用欧式建筑格栅，与优美的自然环境相得益彰。 更容易迎合成功人士和海归追求的“归属感”，市场品味高。 长城房地产市场基本面分析 2009年上半年，在国家宽松货币政策刺激等多种利好因素的综合影响下，《关于促进房地产业健康稳定发展的实施意见》出台宜昌市政府发布《房地产市场》，股市强势反弹，房地产积压需求不断释放，市场逐步回暖，商品房销售呈逐月回升态势. 上半年，市区商品房销售3494套，销售面积67.91万平方米，同比增长55.08%，接近同期水平2007年处于市场高峰期。其中，5月份商品房销售面积达到13.09万套，3、4、6月商品房销售面积均在10万套左右； 城镇住宅销售面积55.68万套，同比增长56.98%。 , 销售面积最大。 上半年销售面积的增加也带动了销售额的大幅增长。 上半年，城镇商品房销售额28.8亿元，同比增长71.74%； 城镇住宅销售额19.18亿元，同比增长65.49%。

随着全国房地产市场的回暖，宜昌市区和非市区消费者入市购房的热情不断高涨。 存量房减少，过去积累的期房消化速度也加快。 三、别墅群项目SWOT分析（一）（优势） 1、优秀的旅游区 素有“千湖之省”之称的湖北省，赋予了愚人岛良好的宏观区位。 “世界中部”的地理优势，有利于与旅游客源建立便捷的航空、铁路、公路交通联系； 良好的营销形象。 靠近三峡大坝使愚人岛成为绝佳的中观位置。 三峡大坝是中国历史上自长城以来最伟大的工程，其旅游景点与长城一样不受时空限制，具有长远效益。 而且，三峡大坝的资源化程度，无形中提升了附近旅游区和度假村的资源化程度。 愚人岛靠近三峡大坝。 一方面，将增强三峡旅游产品供给，优化三峡旅游产品结构； 另一方面，也将共享三峡大坝国际品牌带来的长途客源。 2、优良的自然生态环境 愚人岛湖面幽静开阔，库区岸线蜿蜒曲折，山水格局自然，低山丘陵平缓起伏，森林植被茂盛，峡谷高耸陡峭，幽静幽静宜人的乡村田园风光，其自然生态环境十分优越。

愚人岛山青水秀，山水交织，自然山水格局。 山水构成了良好的区域小气候，山水景观景观资源丰富。 3、丰富多彩的人文旅游资源 愚人岛人文旅游资源以道教和巴楚文化为中心。 始建于明万历十八年（1590年）的石柱寺位于长阳龙洲坪陈家沱南岸。 其石崖如城。 ，云雾缭绕，处处密林，四季葱茏。 古往今来，登临此地者，无不以这样的河山为荣。 从峰腰至峰顶，宫殿庙宇遗址林立，处处残碑残垣断壁，向人们展示着这鄂西南的道教丛林。 愚人岛所在地区是巴人文化和荆楚文化的发祥地和交融地之一。 民风淳朴，民间流传下来的各种谜语、神话传说、民歌、民俗、民俗、饮食、风俗无一不流传。 巴楚文化的魅力展现了极高的旅游文化价值和欣赏价值。 愚人岛距早期人类活动“长阳人”遗址仅40公里。 与岛相邻的红花桃城北溪新石器时代遗址距今已有7500万年的历史。 农耕文化源远流长。 愚人岛周边的农作物耕作方式、劳动工具、农舍建筑风格、生活习俗等土家族风俗也具有荆楚文化和民俗特色。 （二）（劣势） 1、基础设施相对匮乏 基础设施是愚人岛大规模开发建设的重要支撑，对营造便捷、舒适的度假环境至关重要。

目前，愚人岛现有旅游服务接待设施档次低、缺乏特色等明显不足。 基础设施方面，供水、供气、供电能力有限，污水处理和垃圾处理设施紧缺，不能满足未来快速发展的要求。 2、区位和交通网络相对落后。 愚人岛三面环水，短期内无法建桥。 去愚人岛主要靠烟沱码头，对外交通不是很方便。 随着愚人岛旅游开发的逐步深入，停车场容量可能成为限制游客数量的制约因素。 而且，停车场的大小也会受到游客数量周期性变化的影响。 淡季会闲置，不能满足旺季尤其是黄金周的需求。 因此，烟沱码头的停车问题，必然会成为长期制约愚人岛发展的难题。 同时，愚人岛的内部交通路网还没有形成。 （三）（机遇）1、“鄂西生态文化旅游圈”战略确立 湖北省作出重点建设“鄂西生态文化旅游圈”激活资源优势的重大战略决策鄂西生态、文化、民俗风情. 突破交通、通讯、体制机制等瓶颈，打造成为国内外知名的旅游目的地，促进鄂西经济社会发展，实现鄂西地区比较均衡发展。湖北东部和西部。 宜昌是“鄂西生态文化旅游圈”的龙头，长阳作为“鄂西生态文化旅游圈”的重要支点，在“鄂西生态文化旅游圈”中占有重要地位在湖北省。 清江作为长江，是湖北省清江的第二大支流，旅游资源丰富，对宜昌、长阳的旅游业发展具有极其重要的作用，而愚人岛作为“长江旅游”的重要节点清江流域，对改善清江流域乃至宜昌、湖北的产品结构具有重要作用。 潜在的作用。

2、生态休闲度假成为主流 目前，我国正处于从以观光为主向以旅游、度假、特色旅游为主的过渡时期。 度假旅游已成为我国主导的旅游产品之一，占比不断上升。 在“回归自然”、“返璞归真”理念的影响下，人们为了舒缓压力、享受生活、获得身心愉悦，选择在大自然中放松身心的方式，以寻找内心的平静和人们的身心愉悦。日益增强的人文精神与环保意识相结合形成的一种生态休闲度假和绿色消费，逐渐成为我国主导的旅游产品之一，其占比不断上升。 可以预见，随着愚人岛周边地区经济水平的提升，度假需求必将快速增长，愚人岛具有相当大的市场潜力。 3、区域交通日趋好转。 宜万铁路、沪渝高速公路贯穿长阳县全境，大大改善了愚人岛的交通条件。 愚人岛所在的宜昌1.5小时空中圈，可以完全覆盖国内大部分发达地区。 使旅游通道更加畅通，缩短通行时间，从而能够吸引更广泛的游客。 （四）（挑战） 1、环保要求 一方面，愚人岛别墅的开发必然会改变部分土地的用途，破坏部分植被。 如果处理不当，势必会影响愚人岛的整体生态环境。 另一方面，近年来，随着网箱养鱼和上游工业污水的排放，清江水质逐年下降，这对愚人岛的别墅开发也是一个巨大的挑战。

2、协调利益关系 为保证愚人岛旅游开发的顺利进行，必须妥善处理好以下关系：当地社区与度假村的利益关系、清江东岸与清江东岸的利益关系。河流与度假村，三峡大坝与度假村的关系。 区的利益。 为实现愚人岛乃至整个清江流域的可持续发展，需要加强政府宏观调控，协调各部门和利益相关者之间的关系，避免割裂现象和各种短期行为. 这是愚人岛项目开发的重中之重。 综上所述，整合现有各类资源，加快愚人岛别墅开发，将有助于推动愚人岛旅游开发步伐。 在有效保护生态资源的前提下，将愚人岛的资源优势转化为旅游产品。 优势，打造愚人岛整体优势品牌，将对促进宜昌长阳地区经济社会可持续发展产生重要影响。 目标市场定位及产品定位分析 （一）目标市场定位 湖北清江鱼人岛生态休闲旅游区别墅集团是清江鱼人岛生态休闲旅游区唯一的高端住宅项目。