农旅融合——休闲农业地产
文：东滩智库
2020年，脱贫攻坚战全面收官，“十四五”期间将迎来新一轮乡村振兴政策。 在乡村振兴中，农业与旅游融合不断被强调，成为近年来引领乡村建设的重要方向。 农业旅游一体化以农业科普体验、观光度假、休闲养生为核心功能，以商务、文化创意、乡村生活为配套。 创新发展新出路。
从早期的农家娱乐时代，到乡村休闲，再到乡村度假时代，休闲农场、特色民宿、农业主题公园、农业园区等业态不断创新，田园观光、农耕体验、创意农业、农业休闲度假、田园住宅等，功能无穷无尽。 乘风破浪，华润、蓝城、万科、协信等地产巨头纷纷涉足，规划布局自己的休闲农业地产业务，农业旅游项目遍地开花。 未来，乡村旅游市场将持续激活农旅融合发展热潮，成为文化旅游投资者、开发商、运营商的热点。
1、休闲农业地产五类
随着资本涌入农村市场，休闲农业创新活跃。 开发商和投资者在城市、郊区、乡村都有布局。 业务种类丰富多样。 从发展模式看，以生态保护为主的生态度假农场与以高效农业为主导的科普体验农业科技园的核心驱动力不同。 结合各类休闲农业案例分析，根据不同产品的功能侧重点，休闲农业地产可分为以下五类：
休闲农业地产分类
1.体验式观光
主要依托良好的农业基础和乡村田园风光，主要功能为科技农业科普展示、生态田园观光、种植采摘体验、农业消费。 核心吸引力。 具体业态包括公民农场、共享农场、农业园区等。
2、主题娱乐
围绕科技、文化创意、美食等主题，开发建设各类景观、娱乐设施，策划丰富多彩的活动。 具体业态类型包括农业主题公园、农业嘉年华等，如台州华阳星球太空农场，专注于太空主题的科技农业游乐公园； 依托创意农业，北京农业嘉年华已成功举办七届。
3、民俗文化类型
以文化创意为基础，深入挖掘地方特色乡村风情和民俗文化资源，在记忆中寻找乡愁，依托特色文化资源，打造特色文化景观、建筑、场馆、街区，举办民俗活动和节庆活动。以吸引人气。 乡村空间的思维重构。 具体产品包括民俗风情园、特色文化村等，如桂林丽江民俗风情园、陕西礼泉县袁家村等。
4、休闲度假型
通常依托乡村乡村良好的生态环境和气候条件，以新建和旧房改造的形式建设农场、民宿、度假村等，并配套温泉、休闲体育设施、旅游度假等功能。健康餐饮得到改善。 在大健康产业热潮下，此类业态还可以创新叠加养生保健功能，为人们打造生态休闲、养生度假、分时度假的多功能度假农场/共享农场/特色民宿等产品。老年人。
5、综合发展
综合休闲农业地产兼顾新农村建设改革、农业发展和农民利益。 通常具有雄厚的农业产业基础，以大农业为基础，一二三产业融合互动，强调综合价值，通常在县域内打造大尺度空间，属于复合业态，田园复杂是一种典型的格式。
2、休闲农业地产主要开发模式
1. 共享农场
对于城市居民来说，拥有一块可以体验农耕乐趣的土地就是一种理想的生活。 在共享经济蓬勃发展的今天，共享农场应运而生。 共享农场通常由农业种植公司和个人建设。 由生态农田、户外营地、迷你牧场、田园餐厅、特色民宿组成，占地约100亩。 农场以农业种植为核心，通过农田租赁种植、举办农业活动、特色健康餐饮、牧场体验、特色农产品销售等特色，吸引了以亲子家庭游客为主的核心客群。
共享农场的运营有三个关键点，“有效利用闲置资源+不断完善服务内容+品牌管理”。 农场通过整合周边闲置土地、农房、森林等资源，扩大农场面积，进行规模化经营，提高经济效益。 如广州艾米农场，通过改造废弃农田、修复危旧农房等方式完成农场建设。 通过不断完善农场服务内容，提高服务质量，打造优质共享农场品牌，在全国推广共享模式。
河南君源有机农场新郑基地目前拥有微型蔬菜大棚1500余个，每个30平方米，年承包费3980元。 租用后，会员可以在网上发出指令，农场工人负责日常管理。 期间还可以带孩子去体验种植和采摘，最后收获的有机蔬菜全部属于会员。
2.农业主题公园
农业主题公园以农业为基本元素，通常以科技、空间、美食、家庭为主题。 它们通常由农业技术公司开发和运营。 从功能上看，主要以主题娱乐、科普展示、活动举办等为主。 成功的农业主题公园将特色IP融入各种丰富的娱乐休闲设施和场所，不断更新升级内容产品和服务，策划举办多品类体验活动，多地复制品牌产品模式。 典型案例是德国卡尔斯亲子游乐庄园、台州华阳星球太空农场的家庭主题。
农业主题公园运营有四个关键点，“精准客群定位+文化IP塑造+丰富完善的设施+产品服务持续升级”，目标群体精准定位有助于打造有针对性、有吸引力的产品，留住目标客户群体。 文化IP是主题公园的灵魂。 围绕IP衍生出丰富的产品形态和活动，成为主题公园区别于其他休闲地产的标志和特征。 在资本蜂拥而入的市场环境下，一个成功的IP成为成功的法宝。 此外，围绕IP打造的产品和服务需要不断迭代更新，乐园内容也要不断升级，才能让主题乐园保持活力。
3.度假农场/共享农场/特色民宿
农村大量闲置房产，带来了特色民宿、度假农场的可能性。 在不改变农民房屋所有权的前提下，热衷于乡村旅游的规划者或旅游经营者将主导对原有闲置的旧村屋进行设计改造。 升级吸引城内各类度假者前来享受。 这一模式盘活了农村闲置房产，带动了乡村旅游的发展。 近年来，随着乡村旅游的快速发展，农家乐的功能和档次不断升级，各种主题、各种档次的特色民宿日益受到欢迎。 例如，浙江莫干山已经形成了民宿产业集群和闭环。 民宿经济带动了当地金融和客运。 、餐饮、建筑装饰和农业特产等领域，使旅游业成为当地的支柱产业。
莫干山民宿空间分布
共享农场业态种类较多，可分为休闲度假、文创、田园体验、分时度假养老等产品。 其核心功能包括度假、农耕体验、文化创意、休闲养老等。共享农场运营的关键在于“完善设施+平台搭建”。 一方面，要有比较完善的道路通讯基础设施、乡村景观整治、商业设施、公共服务设施等，能够充分满足便捷交通和生活设施的需要。 在景观方面，要营造良好的环境，完善农场的景观； 另一方面，在运营方面，需要以合作或自建的方式搭建网络交易共享平台，链接农贸市场客户群体、投资开发商、农户和村集体、农场经营公司等主体，实现闲置土地、农房、资金、经营者、消费需求的信息匹配，实现共享资源的宣传和推广。
4. 田园综合体
2012年，田园东方创始人张成首次提出田园综合体的概念。 2017年，田园综合体被纳入一号文件，引发资本热潮。 田园综合体以“三产联动、产村融合”为核心理念，集农业、文旅、休闲、康养等功能为一体，管理运营现代化和城镇化新农村，结合农村产权制度改革，是乡村振兴的重要抓手。
田园综合体应选择在具有良好农业生产基础的村庄，且该地区的优势农业与旅游紧密相关，具有良好的互动性。 村庄需要有一定规模的建设用地，以及大片的平地，以利于大型休闲度假项目的建设。 田园综合体通常由多个村庄共同建设，有利于发挥产业集聚和规模优势。 为保护农民切身利益，配合土地流转相关政策，我国大型田园综合体大多采取“政府+企业+村集体+农户+X”的运作模式。 建设过程中秉承“尊重自然、生态设计、界面融合”的理念，最大限度地保留或恢复了村庄的自然形态。 从田园景观、建筑形态、空间格局、原生植物装饰等方面进行景观和建筑整治。 乡村空间与产业功能融合，实现农业生产空间与田园休闲生活空间一体化。
3.案例链接——成都多利农场
成都朵丽农场位于四川省成都市郫县白云村，总规划面积约2万亩。 拥有新农村社区52万平方米，家庭农场63万平方米，有机生态农业示范基地1万多亩。 拥有5万亩有机生态农业，是集农业一二三产业于一体、“宜商、宜游、宜居”的农业特色小镇。 被誉为中国田园综合体最成功的案例之一。
1、开发运营
该项目由多利农场与村集体公司共同开发。 农民以宅基地、集体建设用地入股成立村集体资产经营公司。 成都多利与村集体资产公司共同投资开发建设。 由于后续发展资金需求较大，2016年多利引入中国平安集团投资多利。2018年协信集团控股多利为多利桃花源住宅项目提供资金支持。
项目本着“不增加建设用地、不减少农用地、不损害农民利益”的原则，构建“政府+企业+村集体+农户”的经营模式。 +乐园+家园”综合开发运营，实现土地整理项目收入和农业综合经营收入。一期项目核心示范区占地2650亩，于2019年11月正式开业。 2017 年 3 月 25 日。
2、功能组成
成都多利农场集“田野、乐园、家园”三大功能于一体，实现了生产、生活、生态的和谐统一。
成都多利农场规划示意图
“田园”：打造都市农业科技创新中心、文创空间、智慧温室、成果展示中心、产品分拣包装中心等农业科技创新业态。 其中，农业文创空间约2000平方米，聚集了一批创意农业企业； 发挥农产品生产加工、科技成果转化、科研孵化、有机蔬菜产业标准研究等功能，并为入驻农业创客、合作社提供技术指导和支持服务。
“乐园”：包括有机生活体验馆、休闲体验农场、药草园、欢乐动物园、药食餐厅、度假酒店等项目，实现农业观光、主题游乐、餐饮购物、文化创意、休闲度假的复合发展和假期。 有满足田园亲子体验的绿道儿童花园，包括农耕体验、萌宠乐园、自然乐园、有机餐厅、有机小教室等，享受多莉有机健康的生活方式； 设有满足乡村旅游度假新体验的度假酒店区，度假酒店由世界知名的法国LUX酒店管理集团运营管理。
“家园”：建设家庭农场、朵丽桃花源高端田园别墅、新农村社区等。其中，多莉桃花园由成都多莉、平安集团、协信集团投资。 绿城集团负责建设，将其打造成高端生态住宅社区； 家庭农场践行共享农业理念，对原有农民住宅进行统一规划、改造和管理，配套周边农田。 ，租赁给游客进行生态种植体验和农耕活动，有效整合生态种植、农业共享、生态生活、社区农产品供应等功能。
3、模式创新
一是借助“市场准入改革”试点，农民确权后使用宅基地、集体建设用地投资设立公司，实现多方共赢，保障权益农民和企业。 多莉通过多元化的产业链接机制，让农民拥有5种新身份，获得5种新利益。 一是作为耕地经营权出租人获得土地出让收入； 二是作为合作社股东获得合作社的利润分红； 三是作为产业工人取得劳动报酬； 租金收入； 五是作为农业生产者获得的创业收入。
二是建设农村创新创新中心，设立都市农业创新创新基金，提供人才培训、技术指导、农业金融、市场拓展等多种服务。 工程技术研究中心成立“都市农业科技创新中心”，采用“成果转移+创新导师+孵化基地+服务平台”的模式，开展农业高新技术成果孵化、新技术示范和示范应用。新品种、有机蔬菜行业标准研究。 入驻园区的农业创客、合作社提供技术指导和支持。