农业农村部发布关于休闲农业最新土地政策的通知
重要通知（详情见底部）
2019年5月28日至6月1日
国家会议中心
尊敬的先生/女士：
2019中国（北京）国际服务贸易交易会，由中华人民共和国商务部、北京市人民政府与世界贸易组织、联合国三大世界经济组织共同主办贸易和发展会议、经济合作与发展组织作为永久支持单位，正式更名为中国国际服务贸易交易会（以下简称京交会）将于5月28日至6月1日在北京举办，2019年。北京国际贸易博览会是全球唯一涵盖世界贸易组织定义的12大类服务贸易的综合性专业贸易展览会。 2019中国（北京）音乐产业大会由中华文化促进会、中国音乐家协会流行音乐学会、中国音像和数字出版协会音乐产业促进工作委员会指导，并得到专项支持。中国文学艺术基金会老艺术家基金。 单位，由中国演出戏剧发展有限公司、丝绸之路国际戏剧联盟、北京演艺行业协会、中国民间演出联盟联合主办。 作为京交会的重要组成部分，2019中国（北京）音乐产业大会将举办展览展示、会议推介、交易洽谈、签约仪式、交流晚宴及配套活动。 我们致力于外国文化“引进来”和中国特色文化“走出去”，寻求国际交流与合作，共同促进我国与世界文化贸易服务交易，提高我国文化艺术水平。音乐产业。 组委会诚邀国内外采购商有效组织买家和卖家，充分发挥自身优势，共同谋划全球文化产业发展，打造国际文化贸易服务最高端的交易平台。
特此邀请
2019中国国际服务贸易交易会
2019中国（北京）音乐产业大会组委会
2019 年 3 月 1 日
农业农村部印发《关于积极发展农业各项功能大力促进休闲农业发展的通知》。 土地不仅可以用于建设，还可以用于休闲农业！
01
鼓励闲置宅基地发展“农家乐”
《通知》明确了用地政策：各地要在实行最严格的耕地保护制度的前提下，纳入对农民就业增收作用大、发展前景好的休闲农业项目用地，纳入土地利用总体规划和年度计划优先安排。
《通知》规定，“农家乐”可通过多种渠道获得土地，闲置宅基地剩余建设用地可用于休闲农业。 与往年包括去年底出台的休闲农业支持文件相比，该文件最重要的部分就是明确了“用地政策”的规定。
02
鼓励“四荒”农家乐发展
《通知》鼓励利用“四荒”（荒山、荒沟、荒山、荒滩）发展休闲农业。 对中西部少数民族地区和集中连片特困地区利用“四荒”发展休闲农业的，建设用地指标予以倾斜。
《通知》鼓励开展城乡建设用地增减挂钩、农民自有住宅开发旅游经营试点。 与一般农业区的土地相比，通过休闲农业项目开发的土地价值会更高。
03
休闲农业将引入PPP模式
《通知》指出：加大对休闲农业的金融支持。 鼓励运用PPP模式、众筹模式、互联网+模式、发行私募债券等方式探索休闲农业多元化投融资机制，鼓励符合条件的休闲农业企业上市。 并探索新的融资模式，探索利用旅游资源、扶贫资金等股权投资方式，让贫困群众从项目开发中获得资产收益。
04
休闲农业政策出台，让土地发挥更大价值！
在城市化快速发展的今天，城市人口“见山、见水、记乡”的需求，也为农民建立农家乐、休闲农场提供了土壤。 随着这份《通知》的发布，我们看到农村土地不仅是耕地，还包括农民宅基地、村集体建设用地、四荒地。
在发展休闲农业过程中，要充分利用这些土地，盘活农民宅基地和村集体建设用地资产，创造更高的土地经济价值。 同时，这些土地的开发利用对于增加农民资产收入也能起到显着的作用。
休闲农田，7个经典问题
1、整个土地规划中，国土部门有一套土地分类标准，住建或规划部门有一套分类标准。 两套标准有何区别和联系？ 它们适用于什么情况？ 如何让两者建立良好的联系？
答：土地分类标准是为了解决土地属性问题，包括农用地、一般农田、基本农田、林地、荒地、宅基地等一系列土地属性。 土地上房屋建筑的分类标准根据土地上附着建筑物的性质确定。
规划过程中，土地标准仅决定土地是否可以使用，具体建设内容由房屋建设分类标准协调。 现在很多地方出现的问题是城市规划和土地规划不同步。 城市规划已经到位，但土地规划尚未调整。
调整城市规划用地只是一个表面问题。 更深层次的问题是调整土地规划。 例如：对于一块农用地，首先要确定它是一般农田还是基本农田。 如果是一般农田，可以调整一次； 如果是基本农田，则必须先将基本农田调整为某一块荒地，然后将原来的基本农田调整为建设用地（荒地：未利用的土地，无土地属性）。
2、旅游开发中遇到的集体土地开发障碍是土地流转等正式制度障碍、开发效率障碍还是非正式制度障碍？ 你能给个例子吗？
答：旅游开发中集体土地开发和土地流转最大的问题不是政策障碍，而是流转土地如何盈利。 旅游业本身盈利能力较弱。 企业一般流转集体土地或建设功能性建筑。 他们不考虑这个利润，而是更关注周边的其他可用土地。 通过推动这些地块的开发和价格，可以建设一些资产。 出售或经营以获取利润。
因此，集体土地开发的主要障碍是盈利能力，很多企业很难实现纯旅游盈利。 但如果附近有房产的话，就比较容易了。 比如古北水镇，从一开始就走的是土地流转的道路。 周边房产众多，土地流转很容易实现。
3、旅游项目用地性质和规范在与国土部门、规划部门衔接时经常遇到无法落实的问题。 目前的城市用地分类中，旅游项目仅在B14中提及，包括度假用地，这给项目的实施带来了很大的困难。
答：根据土地法规，旅游项目用地性质必须是建设用地（非宅基地）。 只有属于国家的土地才可以拍卖、拍卖和挂牌。 集体所有的土地不得用于商业性建设。 从规划的角度来看，问题提到B14子类包括度假村，属于旅游用地。 事实上，中B3类娱乐体育设施用地属于我们常说的旅游用地。
B3级土地原本属于商业用地，但目前部分地区实行差别化供地，例如沉阳。 B3级土地是商业用地价格的三分之一。 虽然不能转售，但适合运营商。 在谈论旅游相关土地时，主要是评估价格。
4、旅游用地为商业用地。 集体土地利用有哪些突破或创新？ 而不是只是坐在那里谈论真相而不脚踏实地？
答：旅游用地具有商业性质，集体土地不能用于商业用途，不能开发旅游。 集体土地的使用，一是通过土地变性，二是通过流转、租赁。 在出让方式中，集体土地多用于建设自营或旅游集散中心等基础服务设施。
5、城市建设用地分类中城市旅游集散服务中心用地应划入什么类别？ 如果按商业服务类别计算，地价差异更大。
答：从某种程度上来说，城市旅游集散服务中心属于基础设施用地，属于甲类用地。 一般由政府分配。 但在政府在实际操作中没有获得任何收益的情况下，并不愿意选择这种方式来分配土地。 需要开发单位与政府进一步沟通协调。 如果政府急需投资，肯定愿意将这块土地划给公司，并方便周边土地的出售。 如果土地本身非常有价值，公司会考虑通过周边的商业楼宇和房地产来分摊土地成本。
6、田园综合体规划开发中，如何最大程度地获得建设用地，能否在农田上建设建筑物而不影响农田的利用？
答：农田上不能修建建筑物（封闭式、覆盖式）（一般情况下，基本不允许）。 可以允许建造（开放式、无屏蔽功能）建筑物，如观光塔、风车等，并需与当地政府通讯调整保持一致。
7、如果宅基地仅作为农舍使用，半对外经营，是否属于旅游用地？ 可以批准吗？
答：自有宅基地可以作为半经营农家乐使用，但不属于旅游用地，不能买卖。 它可以由外部各方操作。
概括
土地问题的方向必须明确（无论是属于土地还是规划）。