作者/颜明辉
六个月期结束，珠海万达商管未能成功打开港交所大门。但王健林的心情却丝毫没有受到影响。他正在等待上市的最佳时机。
六个月来，在房地产风波中，王健林领导下的万达不但游刃有余，反而成为了所有房地产老板眼中最羡慕的对象。甚至开始充当“白衣战士”，帮助河南建业和鑫源。多家房地产公司包括广东世融兆业、山东天元和山西天森。
招股书到期前一周，王健林悄然收购了北京东区和西区两个重要的商业中心。万达方面暂无官方消息。主动打开盖子，摆出宣传品的是莱康。
据了解，4月中旬，万达先后拿下北京蓝色港湾项目、北京五棵松卓展购物中心的整体经营权。其中，5月1日起，蓝色港湾经营权将全面移交给万达，期限20年；五棵松卓展中心将更名为北京五棵松万达广场，未来将入驻第四代万达广场产品。 。
这两个项目的老板王耀辉急于出售这些项目。在万达接手之前，他还与房地产基金和其他开发商进行过数论方面的交流。遗憾的是，由于项目漏洞太大，最终没有公司愿意接手这两个“烫手山芋”。
只有王健林挺身而出，以轻资产的方式全面接管了该项目。乐居财经独家获悉，盛京银行在万达收购莱恩康过程中扮演了中介角色。 “莱恩康的所有者无法偿还债权人盛京银行的钱，因此盛京要求莱恩康寻找可靠的合作伙伴来盘活其资产。”
有趣的是，王耀辉还曾做过多家金融机构的座上宾。这位长袖善舞的神秘商人与多家银行、信托机构有着良好的私人关系。
然而10年前，农行第一副行长案被曝光，王耀辉的奢侈金融伎俩被公之于众。从那时起，他的事业就开始走下坡路。我不禁感叹，成功是成功，失败也是理所当然。
“失踪”的王耀辉
蓝色港湾于2008年开业，位于北京朝阳商务区，总建筑面积15万平方米。是北京的地标性购物中心。与北京SKP、三里屯太古里、华贸中心并称为“朝阳商圈四美”。 。
另一家购物中心五棵松卓展位于北京西四环与长安街交叉口，商业面积超过34万平方米。 2009年正式开业，2016年被蓝色港湾接管。
蓝色港湾新闻稿显示，虽然管理权将全部转让给万达，但蓝色港湾股份有限公司（简称“蓝色港湾公司”）仍将是蓝色港湾项目的所有者。
据了解，莱康公司成立于2004年，注册资本12.8亿元，法定代表人为王盛火。股权方面，永泰金丰投资有限公司持有100%股权。
从穿透中可以看出，永泰金丰由国城大科（北京）科技有限公司全资持有，而邹志廉、卢俊祥分别持有国城大科64.0288%、35.9712%的股权。邹志廉和卢军翔都很神秘。互联网上没有公开信息。他们只投资了一家子公司“国成大科”。
据乐居财经了解，五棵松卓展购物中心隶属于北京卓越盛世商业地产有限公司，成立于2014年5月，注册资本3.9亿元，法定代表人为邹金辉。股权层面，天天兴业持有100%股份，法定代表人王胜火为莱康公司法定代表人。
进一步渗透显示，天天兴业由丰亿华泰实业有限公司全资拥有，而丰亿华泰则背靠中泰华丰实业（集团）有限公司（简称“中泰华丰”）和王峰。分别持有84%和16%的股份。
中泰华丰是连接两个商业项目的骨干企业。不仅是五棵松卓展背后的股东之一，也是蓝港公司的原始股东。
奇怪的是，目前蓝色港湾或五棵松卓展的主体公司股权结构中，并没有王耀辉的踪迹。
在房地产圈或者商界，王耀辉被公认为蓝色港湾的幕后老板，也是北京朝阳区蓝色港湾国际商务区的建设者。他起家于黑龙江，发迹于北京，投资房地产、基础设施建设、矿业、收藏等。但无论哪个行业，王耀辉都将杠杆“玩”到了极致。
王耀辉什么时候将这两个经营主体转让给他人的？他到底是真的采取了行动，还是另有隐情？
事实上，早在2020年8月，蓝港公司就曾发生过大股东变更。中泰华丰将其持有的永泰金丰100%股权转让给现有股东国成大科的子公司。
据乐居财经了解，中泰华丰成立于1999年，注册资本11亿元。法定代表人与莱康公司相同，均为王生火，最早创始人为王耀辉。这家公司也是王老板早年主要资产的控股平台。
2019年8月，王耀辉悄悄将其持有的中泰华丰15.27%股权转让给北京美瑞矿产品销售有限公司，其余84.73%股权则由北京红石通达贸易集团持有。
从渗透率可以看出，雷苏通、姚文柱分别持有美瑞矿产品销售51.58%、48.42%；而红石通达成立于1996年，注册资本1.2亿元，赵芳、雷苏通分别持股51.6667%、48.42%。 48.3333%。
红石通达不是一家简单的公司。除投资中泰华丰外，还持有乐视影业1.5364%的股份。
尽管两年多前王耀辉并没有蓝色港湾公司股权，但2021年，他作为“蓝色港湾集团董事长”，仍然与意向买家洽谈收购事宜。外界不禁质疑，虽然他没有股权，但他实际上是蓝港背后的真正所有者，只是想找人代持而已。
目前，王耀辉不再拥有任何对外投资子公司。中泰华丰转让莱康公司后，仍拥有北京中复盛世实业集团（100%）、丰亿华泰实业（84%）、北京盛世精品文化发展（60%）三个子公司
失去财务技能
据知情人士透露，盛京银行是万达收购莱恩康的经纪人。 “莱恩康的所有者尚未向债权人盛京银行付款，因此盛京银行要求莱恩康寻找可靠的合作伙伴。”
据京乐居财经报道，2019年，盛京银行北京分行上市了五棵松卓展开发商卓业盛世、莱康公司、北京京发房地产开发、北京盈瑞共赢实业、北京首润投资管理等。某公司因金融借款合同纠纷诉至法院。但到了2020年，该银行“诡异”地撤回了诉讼。
不仅是盛京银行，莱康还有一个银行债权人锦州银行，也一直在动用法律武器追债。
截至目前，蓝港公司拥有两家全资子公司，分别是中广国发实业（北京）有限公司和中盛博宇（北京）贸易有限公司。但这两家公司的总股权价值为1.46亿万元，均被锦州银行山西路支行冻结至2024年3月28日。案件起因是借款合同纠纷。
此外，锦州银行山西路支行还申请冻结中泰华丰旗下丰亿华泰实业1.68亿元股权、中复盛世实业4亿元股权、中泰旗下盛世精品文化120万元股权。华风.元权益金额。
除盛京银行、锦州银行外，王耀辉还与农业银行、民生银行关系密切。
十年前，中国农业银行副行长杨坤因参与“蓝色港湾”事件被有关部门带走协助调查。 2013年，监察部官网发布公告称，杨坤利用职务便利，为他人谋取利益，收受巨额贿赂。其行为已构成严重违纪行为。
当时业内人士表示，问题不是贷款本身，而是贷款附带的私下交易。
王耀辉案受牵连的农行副行长长期主管企业业务，农行长期为蓝色港湾项目提供贷款在业内广为人知。行业。至于贷款规模，传闻不一，但保守估计可能超过10亿，包括房地产开发贷款和经营性物业贷款。
王耀辉和杨坤既是生意伙伴，又是赌友。中国农业银行与蓝色港湾的关系可以追溯到2004年。当年9月29日，北京土地储备中心一块备受瞩目的“宝地”挂牌出售，即“蓝色港湾公园商业”。配套设施”用地。
仔细研究上述出让公告可知，本次土地出让与平常情况不同。就一般土地转让而言，在挂牌和成交时，通常会根据地块的大概位置来命名。不过，对于蓝色港湾地块来说，项目名称似乎从一开始就已经规划好了。
无独有偶，该项目的最终受让方为北京蓝色港湾置业有限公司。根据转让公告，该地块在挂牌阶段只有一份报价。王耀辉实际控制的蓝色港地产以10.08亿元起拍价退市。
目前，在工商注册网站上无法查到蓝色港湾房产的状况。蓝色港湾有限公司只有一家，是蓝色港湾项目的开发商。
此外，蓝色港湾商业配套用地共计9.63万平方米抵押给中国农业银行北京东城支行。两笔抵押登记的起始日期分别为2011年7月6日和2011年12月15日。同一块土地有两笔抵押。抵押登记的土地评估价值分别为15亿元和65亿元。五个月内，土地评估价值飙升50亿元。
两笔抵押贷款都是在2011年取出的，但实际上，蓝色港湾早在2007年就已竣工，并于2008年开业。在正式对外开放后的一段时间内，商业项目状况不佳。蓝色港湾内部人士回忆，王耀辉曾多次想出售，但由于价格太高，无人接盘。
不仅擅长与银行打交道，王耀辉重要的金融技能还体现在与信托公司的合作上。
2008年2月，吉林信托开始发行“北京蓝色港湾房地产有限公司股权投资信托计划”，发行规模为99998万元，对应民生银行临时理财“T87”计划。同一时期。吉林信托募集资金收购蓝色港地产股权的人民币金融产品。
公开信息显示，王耀辉是一名身份复杂的商人。他不仅是近年来在北京朝阳区兴起的蓝色港湾国际商务区的建设者，还参与了基础设施项目。是京津唐高速公路二线项目的投资人之一。他也是艺术品投资市场的大买家。 2010年春季拍卖会上，他以4.368亿元的天价买下黄庭坚的《柱铭》，震惊了所有人。
那些瑰丽的藏品无非是王耀辉手中的棋子，用来实现财务杠杆。
至于那幅被拍出天价的名画，王耀辉很快就把它拿到了吉林信托作为质押。同年9月30日，设立“雅英堂艺术品收益权集合基金信托计划”，募集资金4.5亿元，期限2年。
当时，有业内人士认为，艺术品基金常见的运作方式是在拍卖公司制造虚假拍卖，然后以“高价值”艺术品作为抵押品，向银行等金融机构筹集资金，而这资金数额非常大。其中一部分用于房地产。这种模式在王耀辉身上确实能找到一些痕迹。
几年的不温不火
创业14年的蓝色港湾和创业6年的五棵松卓展为何选择在此时携手万达？
首先我们来看看目前商业地产的整体环境。近年来，我国商业新建面积和竣工面积逐渐减少，购物中心面积总体增速呈现下降趋势。商场正在全面走向存量市场。截至2020年底，我国购物中心存量规模为4.4亿平方米，城镇人口人均购物中心面积接近0.5平方米，接近日本2017年水平。
走向股市的另一面是租金率下降和空置率上升。机构报告显示，2015年至2020年，我国出租率低于70%的商业广场数量从6662个增加到9606个，占在管商业广场总数的45.7%，接近一半。
再加上近三年来疫情的影响，教育、电影院、餐饮等行业都受到了很大的影响。中国许多商业地产业主的情况更糟，资金短缺。 2020年11月，天天兴业将五棵松卓展旗下公司“卓越盛世”价值3.9亿的全部股权质押给泰和（北京）生物科技有限公司。
同日，丰益华泰还将价值4亿的天天兴业全部股权质押给泰和生物科技；同时，永泰金丰还将蓝港股份价值13.8亿元的股权质押给泰和生物。
这位神秘的金融大佬到底从何而来？据乐居财经显示，黄龙和郑瑞熙分别持股70%和30%。
早年，五棵松卓展在引进耀莱成龙影城和多家餐厅后，也吸引了不少消费者。但此后一直不温不火，这与其十余年发展过程中管理团队的动荡、运营团队的多次变动乃至所有权的整体变更密不可分。
全联房地产商会商业地产工作委员会主席王永平曾估算，在从华西到卓展、莱恩康、到文化硅谷、再回到莱恩康的往返过程中，财务成本持续累积。
“这个项目后期的交易额已经超过100亿元，按照财务成本的10%计算，含利息的财务成本每年将达到10亿元。如果商场正常运营，预计将达到10亿元。”一年的利润和租金很难达到10亿元，而且财务成本会不断积累，这样的话，就很难通过商业运营收回资金。”
直到2016年，该项目被蓝色港湾母公司接管。 2017年1月，卓展购物中心正式更名为“蓝色港湾”。但当时相关媒体报道称，该项目当年7月空置率超过50%，客流稀少。
2020年5月，卓展坦言，目前项目运营确实遇到了一定的困难，也在努力寻找合适的改造方案。不过，目前还没有确定关闭商店并进行翻新的计划。但事实是，自2020年以来，商家逐渐退出。
仅隔一条马路的华熙LIVE人气极高，演出效果和影响力远高于五棵松卓展。
“其实，五棵松商圈的消费水平还不错，但五棵松卓展历史上产权关系复杂，一定程度上影响了影响力品牌的选择，没有给消费者呈现差异化的体验。 “目前的竞争环境下，五棵松卓展很难从世纪金源和翠微百货分流。”中国购物中心发展委员会主任郭增利认为。
截至目前，卓越盛世共有判决书169份，其中合同纠纷57份，房屋租赁合同纠纷15份。 10次被列为历史被执行人，2次被列为历史高消费消费者。
目前，朝阳莱康虽然经营状况比五棵松卓展要好，但也面临着口碑好无业绩的困境。据蓝港在线内部人士透露，“这么大规模的项目，收入还不到5亿元，除了餐饮，店内销售额特别小。”
2021年10月29日，珠海万达商业管理新增两家全资子公司，分别为北京五棵松万达广场商业管理有限公司和北京亮马万达广场商业管理有限公司。北京，王健林立下旗帜：让五棵松卓展起死回生，让莱康法师焕发青春。