休闲农业与乡村旅游项目可行性研究报告
休闲农业与乡村旅游项目可行性研究报告软件系统测试报告下载 sgs报告如何下载 道路沉降报告535n,sgs报告如何下载 竣工报告下载目录 方法2 3.项目可行性研究的依据 2 4.主要经济指标项目概况 3 五、可行性研究结论 3 第二章##、##县基本情况分析 4 1.##自然社会经济概况 4 2、##县自然社会经济概况 7 第三章项目客户分析 12 一、##县域近年来旅游客源分布 表 12 二、项目客群分析 17 第四章发展原则与目标 19 一、项目区休闲旅游、度假住宿发展SWOT分析 19 二、项目发展原则 20三、项目开发指导思想 20 四、项目开发目标 20 第五章项目规划方案 气瓶就地处置方案。 pdf钢瓶现场处置方案。 doc 见习基地管理计划。 doc集体参观活动解决方案 施工现场扬尘治理专项方案 下载 21 一、项目规划指导思想 21 二、项目规划依据 22 三、项目规划方案 22 第六章项目选址及施工条件 23 一、项目选址 23 二． 建设条件 23 第七章项目功能区划和重点项目建设 24 一、项目规划范围和空间布局 24 二． 项目总体规划布局 25 三． 项目土地利用综合指数 26 四． 项目功能区划 261 现代创意农业观光区 282 根雕创意博览区 213 养生疗养区 29 第八章项目开发阶段及各阶段目标 29 一、项目阶段建设计划 项目进度计划 样本计划下载 计划下载 计划下载课程教案下载 29 二、一期工程建设 29 三． 项目二期工程建设 30 第九章项目工程技术方案 30 一、基础设施建设 30 二． 生态园林工程 33 第十章工程环境影响分析 34 一、环境与生态状况 34 二、生态环境影响分析 35 三、环境保护措施 41 四、地质灾害影响分析 50 五、特殊环境影响 51 第十一章工程建设组织管理与人力资源配置 51 1.项目管理体系 51 2.项目建设阶段划分管理 51 三． 项目责任制及流程 如何处理快递问题流程 河南自建厂流程下载 关于规范招聘要求审批流程 圣经PDF制作流程下载 52 四． 项目安全生产管理 52 五、人力资源配置 53 第十二章 项目投资估算与资金筹集 54 一、项目投资估算范围 54 二、项目投资估算依据 54 三、项目测算期限 54 四、项目总投资估算与资金筹集 54第十三章项目财务评估LEC评估方法下载评估专栏免费下载LEC评估方法下载高校评估表文件下载高校评估表文件下载56 1.项目财务评估原则、依据和参数。
. 56 二。 项目销售收入及税收估算 56 三． 项目财务指标分析 57 四． 项目不确定性分析 58 五、财务评价结论 58 第十四章项目风险分析 59 一、项目风险因素 59 二． 主要风险对策分析 59 第十五章项目综合效益评价 60 项目生态效益分析 60 项目示范效应分析 60 三、项目社会效益分析 61 四、项目经济效益分析 61 第十六章 项目研究结论 62 一、项目研究结论 62 2 、建议62 第一章总体介绍 一、项目概况〔1〕项目名称：某休闲农业乡村旅游景区〔2〕项目地址：某镇十里画廊〔3〕项目建设单位：某工艺品XX〔4〕建设单位性质：新建 （5）建设工期：3.5年 （6）项目建设内容及规模 本项目拟建在距县城3公里的十里画廊景区南门对面的岚月山庄。 景区建设单位为工艺品XX，技术依托单位为##根艺学会、中国根艺学会、##农科院、中国国防科技大学、中国蛇协会研究所暨南大学生物系急救与重症医学科。 景区计划投资1.2亿元，占地面积160亩。 其建设的主要内容是：建设十二生肖迎宾区、根雕创意博览区、现代创意农业观光区、养生疗养区。 主要建设规模如下： 1、十二生肖迎宾区：主要有主入口大型根雕大门、总面积3000平方米的生态停车场、40个旅游大巴车位、50个旅游小巴车位、轿车车位60个。
迎宾广场8000平方米，设有喷泉、景区标识牌、十二生肖、景区内大型广告牌80平方米，景区游览图50平方米，4个商业设施齐全，占地18亩。 2、根雕艺术展区：临时建筑（轻钢结构）22000平方米，主要为五百罗汉、根雕历史人物馆等项目占地57亩。 3、现代农业观光区：新技术新品种孵化中心【燕窝智能温室】、珍稀种植组培中心等占地40亩。 4、健康疗养区：健康检测疗养中心、保健食品种植基地等占地10亩。 [7] 项目总投资及筹资情况 1、项目总投资1.2亿元。 2、资金筹措：项目资金全部由业主自筹。 〔8〕市场预测：近年来，我县乡村旅游产业蓬勃发展，大批XX游客涌入##。 带来了无限商机。 2013年，##县旅游人数突破1170万人次，发展形势喜人。 效益预测：按年接待30万人次，人均消费300元计算，年产值9000万元，年利润3900万元。 预计4年内收回全部投资。 项目进展：已完成项目的可行性研究报告 二、本项目的研究方法 本项目的研究方法主要运用经济、环境、人文等方面的理论知识，结合当前的现状对本项目的各个方面进行分析。项目所在地的情况。 就开发是否可行得出结论的条件。
三、本项目可行性研究依据 1、国家和地区经济建设方针、政策和远景规划； 2、国家批准的旅游发展总体规划、详细规划； 关于建设发展的若干意见； 4. ##国际旅游景区规划纲要； 5、十里画廊总体控制的详细规划； 6.自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料； 四、项目主要经济指标 项目主要经济指标一览表 单位：万元 编号 项目内容 金额 单位 备注 1 项目总投资12000万元 [1] 建设投资11550万元 [2 ] 建设期利息为0 [ 3）流动资金 450万元 2 募集资金 1.2亿元 〔1〕 企业自筹1.2亿元 所得税按15%计算 6年净利润 3900万元 正常年7 税前财务内部收益率 40.5% 8 税前投资回收期 3.5年含建设期 9 税后财务内部收益率 32.4 税后财务净现值 1.62亿元 11 税后投资回收期 4 . 含建设期2年 12 总投资收益率 43.7% 正常年份 13 项目资金净利润率 34.6% 正常年份 14 保本点 39. 3% 五、可行性研究结论 1.从##经济发展的角度大势所趋，该项目的开发顺应了##市建设国际旅游度假区的要求，有利于壮大区域经济，促进##市新农村建设的旅游业发展。发展和改善人们的生活质量。
2、从##县旅游总体规划体系来看，休闲农业观光园项目的开发对##县其他相关产业的发展具有促进和示范作用，有利于促进和谐。各行业和地区的发展。 3、从十里画廊景区本身的条件来看，其自然风光、人文资源、风土人情等都具有一定的特色，享有一定的知名度。 这为本项目的生态旅游开发和各方面的发展奠定了坚实的基础。 4、从本项目的开展来看，本项目挖掘和体现了##县休闲旅游的特色，既符合国情，又具有地方特色。 同时，本项目坚持保护同步发展、保护优先的原则，实现经济效益、生态效益和社会效益的完美统一。 第二章分析##市、##县的基本情况 1.##市的自然社会经济状况 1.自然地理和社会状况 ##地处低纬度，属中亚热带季风气候。 境内气候温和，雨量充沛，无霜期长，光照充足，热量充沛，夏长冬短，四季分明，雨热基本同季。 气候条件十分优越。 年平均气温18.9℃。 8月最热，月平均气温23℃，1月最冷，月平均气温15.6℃。 年平均无霜期309天，年平均降水量1949.5毫米。 平均蒸发量为1490-1905毫米。 年平均相对湿度为73-79%。 全年风向以偏北风为主，平均风速2.2～2.7米/秒。 年平均日照时数1670小时。 平均气压为 994.9 hPa。
全市总人口493.8万。 总面积2.78万平方公里，其中市区面积565平方公里，人口72万。 ##自古享有“天下第一山川”之美誉。 是中国乃至世界重要的旅游目的地城市。 ##风景秀丽，以漓江风光和喀斯特地貌为代表，被誉为青山、美水、奇洞、奇石“四绝”。 是中国自然风光的典型代表和经典品牌。 “千峰环野，一江抱城”，景在城中，城在景中，是##城的独特魅力。 早在2009年，国家就提出了建设##国际旅游度假区的目标。 2009年底，《国务院关于进一步促进##经济社会发展的若干意见》出台，提出##建设国际旅游景区，建设##国家旅游综合改革试验区，建设国际旅游目的地和旅游集散地，形成XX、XX、##"一岛
一省一市国家旅游综合改革三个试验区格局。 其发展目标是，2012年至2015年，全面推进国际旅游景区建设，进一步完善全市旅游服务功能； 交通条件明显改善，发展环境和质量明显改善。 改变。 2016年至2020年，国际旅游度假区基本建成，成为世界级的山水观光、休闲度假胜地。 经国务院批准，国家发改委正式批复《##国际旅游度假区建设发展规划纲要》，标志着####的发展上升为国家战略。 2012-2015年，全面推进##国际旅游度假区建设，全市旅游服务功能进一步完善，发展环境明显改善，旅游管理体系和先进示范在国内的作用将初步确立。 公共服务体系。 2015年至2020年，基本建成##国际旅游度假区，成为世界级的山水观光、休闲度假的旅游胜地。 二、经济初步统计，全市生产总值1492.05亿元，增长13.3%，高于预期目标2.3个百分点。 组织财政收入163.56亿元，增长15.2%，高于预期目标0.2个百分点。 完成全社会固定资产投资1462.4亿元，增长28.2%，高于预期目标8.2个百分点。 城镇居民人均可支配收入2.23万元，增长12.2%，农民人均纯收入7328元，增长15.9%，分别高于预期目标1。
2和3.9个百分点休闲农业乡村旅游，城乡居民收入差距继续缩小。 居民消费价格上涨3.5%，控制在4%的目标区间内。 城镇登记失业率为3.9%。 万元国内生产总值能耗下降4%，规模以上工业万元增加值能耗下降12%，主要减排指标控制在年度目标之内。 城镇化率达到41.8%。 三大产业结构为18. 4: 46. 6: 35. 0. 三、发展情况 随着我国农村改革开放不断深入，经济不断发展，西部大开发和世界大开发旅游业东移，##市观光农业势必逐步发展。 在“##出水”旅游业大发展的带动下休闲农业乡村旅游，未来二十年必将蓬勃发展，成为农业和农村经济新的经济增长点和“##山水”重点旅游项目之一。 1、丰富的旅游农业资源 根据国家旅游局发布的《中国旅游资源普查规范》旅游资源分类##旅游农业有人文景观点、田园风光点、生物景观点、古植物、休闲知识、购物等六大类旅游资源。 2、越来越多的领导认识和重视发展“观光农业”，农民积极参与发展“观光农业”##各级市政府也逐渐意识到发展旅游业带来的巨大效益及其在国民经济中的重要地位，制定发展规划，重点建设旅游项目，不断完善旅游体系。 在龙脊梯田景区、月亮山农民导游及民居游、榕江果园新农村游、大围茅洲生态游等典型观光农业的影响下，全市旅游农业开始得到社会各界的认可。大多数农民。 .
3、观光农业被越来越多的游客所接受。 随着人们生活水平的提高和收入的增加，居住在闹市区、常年高强度工作的人们，在节假日和周末都向往大自然的美景。 山清水秀，田园诗般的风光，宁静悠闲的生活，他们在开展山水旅游的同时，也下乡观光、农耕。 近两年随着观光农业旅游的兴起，兴安县榕江镇先后开设了“##----大墟一日游”和“快乐满地----香格里拉----新村”旅游专线使年接待游客量从2000-3000人次增加到10000多人次。 平乐县荣金村的农民看到越来越多的城里人下乡观光，2001年4月中旬举办了自己的旅游节，展出当地的十榕、八桂、九井、十二塘，跨越两岸。江河曾经的三岸美景，吸引了5000余名外地游客； 近年来，灵州县抓住旅游农业发展势头，开辟了东、中、西3条旅游线路，吸引了数万人前来观光旅游。 4、存在的问题##城市观光农业目前处于起步阶段，市场只是在一些地方形成。 还存在一些问题：（一）观光农业总体规划尚未制定，有关部门培育引导力度不大。 他们大多是自发参加的中外游客和农民； 观光农业景区交通不便，客源市场极不稳定； （四）现有农业观光景区旅游项目较为单一，游客游玩困难； 对项目运营管理的认识需要在实践过程中不断提高。
五、国际旅游景区建设机遇 2012年11月28日，经中华人民共和国国务院批准，国家发展和改革委员会近日批准了《##国际旅游景区建设发展规划纲要》 》，这是我国第一个旅游专项发展规划，标志着随着##国际旅游景区建设正式上升为国家战略。 “建设##国际旅游景区，是我们与全国人民一道确保全面建成小康社会的重大历史机遇，也是##的重要引擎。实现全面赶超。” 《纲要》明确了建设##国际旅游度假区的四大战略定位，即：将##建设成为全国生态文明建设示范区、全国旅游创新发展先行区、区域性文化旅游中心和重要平台。面向国际交流，实现城市功能提升、城乡协调发展、旅游引领、产业综合振兴、城市带动乡村、产业融合、生态环境保护的发展格局。 据了解，《纲要》规划期为2012年至2020年。为打造##国际旅游景区，建筑美丽##，制定了当前、近期和远景三个阶段的发展目标。提出，并制定了相应的指标体系。 到2020年，##国际旅游度假区基本建成，旅游总收入占地区生产总值的比重超过1/4，旅游公共服务体系和综合服务功能完备，形成一批有影响力的旅游、会展文化品牌将形成。 交通运输条件全面优化，服务业增加值比重达到50%以上。 二、##县的自然社会经济情况 1、##县的地理环境##县是著名的风景秀丽的地方。 面积65平方公里。
位于东经110°13′-110°40′，北纬24°28′-250°4′。 东与恭城县、平乐县接壤，南与荔浦县接壤，西与永福县、临桂县接壤，北与灵川县、燕山区接壤。 全县幅员面积1428.38平方千米。 正在打造一个国际旅游胜地。 2.##县自然资源##县历史有##全县辖5个镇、5个乡、105个村[居]委会。 全县总面积1428平方公里，耕地面积2万公顷，总人口30万。 该地区资源丰富。 【水资源】 全县拥有水资源21.33亿立方米，其中地表水14.5亿立方米，地下水6.82亿立方米。 农业用水0.9亿立方米，人畜饮用水和工矿用水1.6亿立方米，合计消耗1.07亿立方米，仅占5.02%，还有95%未被利用。 富里镇艾山有一处温泉，水温29.8℃-31.8℃，流量2.5-2.68升/秒，尚未开发。 【矿产资源】 境内矿产资源丰富。 已发现的矿产资源有金属矿产铅、锌、铜、铁、锰、铝土矿，非金属矿产有重晶石、XX石、石灰石等。 【动植物资源】 主要动植物有170多种。 其中，鱼类110种，两栖类7种，爬行类17种，鸟类21种，兽类18种。 国家重点保护野生动物有穿山甲、果子狸、丛林鸡、壁虎、麝等。 植物主要包括真菌、地衣、蕨类、根茎和被子植物。
其中比较稀有的灵药有青天花、月桂、古榕、黄兰、观景木、鸡粪杨梅、竹柏、杉木等。 用材林主要有松、杉、毛竹，经济林主要有油茶、油桐，水果主要有柚、柑、金桔、柿子、板栗，主要粮食作物有水稻，油料作物有花生、芝麻、油茶为主要农作物，甘蔗、青麻、槟榔芋为主要经济作物。 【旅游资源】 ##县城拥有丰富的自然景观和人文景观。 自然景观主要有山、水、洞、古榕树等； 人文景观主要有亭、台、楼、亭、石刻等。全县有数百座山峰可供观赏，一条极具魅力的漓江，30多个石窟，10多座楼阁，近百座石刻，一株让人流连忘返的千年古榕。 分为5大景区，150多个景点。 1986年至2002年新开发的著名景点有莲花洞、碧莲洞、聚龙潭、世外桃源、刘三姐水上乐园、滨江公园、蝴蝶泉、遇龙河、田家河等。【农作物资源】##县城被誉为“金橘之乡”。 全县金橘种植面积15.8万亩，产值13.5亿元，并仍在快速增长。 白沙镇、葡萄镇等北部乡镇是##县最大的金橘初加工基地和鲜果集散地，年产量上万吨。 金桔产业逐渐发展成为##县的支柱产业。 其他经济作物有沙田柚9.1万亩、蜜桔1.6万亩、黄皮2.33万亩。 有淮山9.4万亩，苗木花卉5500亩，总面积4万亩，产值2。
65亿元，。 四、社会经济情况 在##国际旅游度假区建设中，##县发挥了中心城市的重要作用。 经济发展势头良好，产业结构进一步优化。 2009年，全县生产总值21.65亿元，比上年增长14.2%。 其中：第一产业完成10.14亿元，增长9.7%； 第二产业完成3.33亿元，增长24.6%； 第三产业完成8.18亿元，增长15.7%。 三大产业占比为4
6.8:15.4:37.8.地方财政收入1042亿元，增长46.1%，首次突破亿元大关。 城镇居民人均可支配收入8835元，增长22.5%，高于全省17%的平均增速5.5个百分点。 农民人均纯收入3336元，增长16.6%。 社会消费品零售总额6.15亿元，增长16.5%。 农业产业结构调整不断深入，高效农业质量效益大幅提升，农产品“两出口、两进口”取得可喜成效。 全县出口金桔47.2万吨，增长6.4%。 农民人均纯收入比上年增加474元。 葡萄镇工业园区建设步伐明显加快。 全镇工业园区占地面积3800亩。 入驻环保企业50余家，其中规模以上企业6家，年税收600万元。 2010年11月，镇专门成立了工业园区联合党支部，推动企业保持良好的发展势头。 园区##市华士茶产品XX荣获“##工业旅游示范点”称号，填补了全县工业旅游的空白。 旅游经济健康发展，全县景区接待过夜游客921.34万人次，比上年增长15.4%； 旅游收入81.3亿元，增长18%。 五、基础设施建设 城乡建设进一步加强。 一是新城区基础工作稳步推进。 完成征地拆迁基础资料备案、主次干道桥梁命名，编制退耕还地安置初步方案。
一期拟实施的4条主、次干道已完成施工招标，二期6条主、次干道已完成初步设计编制和专家评审。 安置小区、行政中心区、管道燃气、电力等项目的规划建设设计正在克服各种困难，努力推进。 总投资8307万元的新建城镇供水系统工程和总投资4992万元的新建城镇污水处理工程相继开工建设，进展顺利。 二是城乡规划和土地管理不断加强。 《##县城总体规划[2012-2030年]》修编基本完成，新一轮县级和9乡镇土地利用总体规划修编完成，白沙镇总体规划和福利和兴坪两个乡镇已经建成。 10个镇控制性详细规划编制、250个村规划基本完成，为城镇建设提供了保障。 项目建设用地年度指标4289亩，是全市指标最多的县，征转分离指标超过全市其余11个县的总和。 新批建设项目258个，总建筑面积77.6万平方米。 建立了XX用地和XX建设联合监管机制，查处XX占地案件34件，涉及面积3.7万平方米； 查处XX楼77栋，面积3.1万平方米。 三是基础设施建设不断完善。 投资650万元，县城生活垃圾处理场渗滤液调节池整改完成并正式投入使用，生活垃圾处理率达98%； 改造全县公厕13座，新建乡镇旅游公厕8座； an of 7.5 yuan, and of 3,650 of pipe in towns such as Anti- War Road, Road, Road, Road, Road, the park lot to the of the Party , and the rate 96%.
The per green area in and towns was 7.6 , and the per area by 2 with the year. has been , and the has been . 6. ##县旅游发展位置## The on an , the and of the , the level of the , and to speed up the of the with the goal of a ## . The first is to the up of the . High-level of the of in ##. the new of up as an , plan a of , of such as food, , , , , , etc., the scale and grade of , and start 1~2 five-star of and clubs, of and high-end , of . The is to speed up the of brand . the and of , guide and help add stars and spots, and urge Tree, Liu Yuyi Art and other high-end to be and put into trial this year. Start the River Night Tour , the and of Spot, Shili Spot, and River Spot; the of the lower of the Li River, , and the of 's town. forms, and , and high-end and deep , and and . The third is to the of the . and , local, and , the , crack down on , and , crack down on " gangs", crack down on raft , the order of spots, etc.
the , and of , rural tour , put an end to the of , rude and rough of , the , and of the , and and in line with . Turn the into a happy that ## and are with. The is to the of . Focus on the , plan and the of the real . With ## and World, Tree Villa, and as , we will the of , care, and , and build high- care that meet the needs of and . the of , , , , , , and other . 7. ##The party and the to the road of , and to "three high and one " . After , Group in ##瑞士旅游乱世界 and other and in ##. Among the under , the of the Group has begun to take shape and will be soon; the Tree Villa of the Tree Group in is up . ##The first phase of the super five-star hotel hotel was and good , and the phase is under . By to the road of "three highs and one ", ## is the goal of a world . ## the goal of a world-class . The of the is from to multi-, from to , from scale and to scale, and . , , the of , the a good of .
One is to the of . The with an of 70 yuan and the Shima Sixty-meter with an of 60 yuan have been and put into use. ## Park and Shili Spot have 150 yuan in , and are to be for trial in 2014. In , the for a of key such as and World , and , , Moon Bend Bay and , XX , Tree Villa, etc., to The of the will the of . The is to carry out the of the of , the of the , the , and the of rafts on the Li River, which has . 8. ## is 65 away from ## city, by roads, XX, XX, XX in the south, XX, XX in the , the road from ## to XX runs the whole line, ## to XX The road has been to . There are three and exits in the of ##: Putao, , and . Along the , you can go to in the north of ## and . The goes up to ##, down to , XX, XX, and can be used for all year round. There are 5 piers in the ; can rely on ## to reach all parts of the . , and can reach major . Civil can rely on ## to with and large and -sized . ## has now more than 50 , which can fly to such as XX, XX, etc. The is to be 10 , from It takes only 45 from XX to ## by plane, which is and fast.
In terms of , the - under ## and sets up a . 3 Core , , and Hunan, River Delta, , , Henan, Hunan, River Delta, , River Delta, , Hunan, , , , River Delta, , , , Hunan, , , , River Delta, , , , and and for more than 50% of the total , and , Hong Kong, , , Korea, Japan, , Hong Kong, , , Korea, Japan, , Hong Kong, Macau, and , , South Korea, , Hong Kong, , , South Korea, Japan, , Hong Kong, Macau, , , and South Korea for more than 90% of the total of . Major in , Hunan, Hubei, , , and the River Delta , , Hubei, , , , Hubei, , , , , Hunan, , Hubei, , , , , , Hubei, , , , for about 25% of the total, from , , , , , , , , Asia and South Korea for about 5% of the total of . The of for 85% of the total of , and the is by , , River Delta and North China, XX, XX
The is the core and of ; are , Hong Kong, Macao and Asia. 〔1〕 of and to the of and , they can be into the two : 1. The per GDP level of and is the basis for the level. China's per GDP US$1,000 in 2003 and US$1,700 in 2005. to the of , by the end of 2006, the GDP per had 2,000 US . The per GDP 2,000 and 5,000 US is a , and there will be rapid of . At , my 's , urban-rural , and class have been fully . Due to the large gap, the and upper have a group, and the and upper are very . China has a large base, and every high- class has a scale. Their for and is a that the must face. Even for one- of the top rich, the power of this class is an . The and total of the and high- class will for an of the . The in by the needs of the and high- class are the into a new of and . The main of this is the of . in not only , , but also , and .
It is based on the of , and forms the of the and chain. can be the of a trip, the of a , or the area . Under the trend of , and can be into two : and . 〔1〕 This type of is of and , based on self- , and on or trips. Among all the , - and high- for more than one day. Type Time Mode Group Low- Low or Low- have power on or Short- or short- , one-day trips and short- with a of 3 to 7 days. Self-help and group tours. in the and in the urban . High- have high power. or with long free time High- in self-help urban and the age group time mode group youth youth is often first in and and camps, red , , camps and other or , youth and other to - with power and of time. The for spots, , , and tour guide are high, and this is high-end. The such as group , , etc. is based on , and such as , , and self- by is also .
Types of time Group Self- is the most type, and the main items are , and meals on or , with a high of in spots the city, or long- cross-, or is self-help by and , white- , , , , etc., young and -aged aged 20 to 40. and All are to the AA on or 山地：以郊游、自行车游、登山游、漂流等为主要内容；水域：以帆船、帆板、潜水、冲浪、赛艇等为主要内容；飞行：以高空跳伞、滑翔伞、私人飞机驾驶等为主要内容网络化召集或朋友结伴出行,无导游安排以20到40岁、收入在3000元以上的人群、学历较高的人群为主生态休闲观光与休闲相结合,停留时间较长长假以生态环境为基础,如自然山水、森林等组团或自助偏好自然山水、养生休闲的人群乡村休闲消费不高,旅游加观光周末或节假日观光农业、农家乐等自驾车城市人口中的有车族〔2〕私人休闲度假类休闲度假在中国是个新事物,一种新的社会生活方式。根据消费者休闲时间的长短,休闲可以分为以下三类：第一类：大闲,时间比较长一点,比如带薪休假、年假等；第二类：中闲,基本上是目前"五一"或"十一"黄金周的概念；第三种：小闲,即周末双休日。
休闲度假对应的主要是中闲和大闲。根据国际经验,人均GDP超过1000美元,是一个国家旅游需求急剧膨胀的时期。但这种旅游需求仅局限于观光性的需求。休闲需求急剧增长的门槛是人均GDP达到2000美元,从而形成对休闲的多样化需求和多样化的选择。人均GDP达到3000美元时,度假需求才会普遍产生。因此,从总体来看,我国旅游产业已经进入到休闲需求急剧增长的时期,部分人均GDP较高的发达省区已经进入了休闲度假需求产生的阶段。度假需求的产生意味着产生了一类新的市场需求,这类需求的满足必须由市场提供一套新的产品供给来解决。从客户层面来看,休闲度假具有以下相当明显的消费特点：一地时间长。即游客往往在一个地方停留较长的时间消费方式主要是散客和家庭式的组织方式。散客方式以自驾车旅游为主；而家庭式主要出现在环城市旅游度假带中,尤其是在双休日期间复游率高。游客认准了一个度假地,甚至一个度假酒店,其忠诚度会非常高指向集中。即游客的度假需求非常集中,对目的地的选择也非常集中对文化的需求高。度假游客要求度假地有文化、主题、丰富的内涵游客类型居住方式度假时间群体特征出游方式短期〔1—2天〕入住酒店周末当地客户为主,近程旅游,多为利用双休日的时间休闲放松乘车或自驾车中期〔3—7天〕购买或租赁产权式酒店、产权式度假屋节假日以度假区周边地区客户为主,利用黄金周等长假的时间乘车或自驾车长期〔7天以上〕购买或租赁产权式酒店、产权式度假屋带薪长假或时间较长的自由假期以度假区周边地区及外省客户为主,多为度假建筑物的购买者,按自身需要不定期度假自驾车为主2、公务消费类公务旅游近年在我国取得了长足的发展,在一些旅游业较为发达的地区,公务旅游已显现出旺盛的生命力,呈现出良好的发展势头,逐步成为重要的旅游产业形态,并为地方社会经济发展发挥着越来越显著的作用。
在我国加入WTO以后,公务旅游将具有更好的发展机遇、更大的发展潜力。〔1〕公务休闲旅游类公务休闲旅游包括一系列不同的类型,有的是由商贸人员结合贸易特点,根据业务活动情况自行办理食宿和游览；有的是由业务接待方安排洽谈和旅游活动；还有的是委托旅行社综合安排服务。公务休闲旅游市场的主要内容包括：商务休闲旅游市场：以企业接待为主体,形成商务交流的休闲消费需求,其中特色餐饮、会所、俱乐部等中高档消费较大；会展、培训、奖励休闲旅游市场：会展旅游是旅游产业和会展产业相互作用的必然产物,市场巨大,包括大型的会展、企业的商务型会展、机构培训、系统会议等。奖励旅游是企业为了对有优良工作业绩的员工进行奖励,增强员工的荣誉感,加强单位的团队建设,用公费组织员工进行的旅游。在欧美盛行多年,近年来在中国也日渐受到企业的重视。公务休闲旅游和私人休闲旅游之间有着很多的联系,就需求而言,两者在某些方面有重叠,也有差异。比如,在一天的工作结束之后,公务消费类客户通常会变为私人旅游度假类客户；会议期间往往为会议代表安排各种休闲旅游活动；许多公务消费类的旅行者都会携带他们的家属随行,这些随行人员在整个或大部分行程中可能是私人休闲旅游者。
另一方面,两者在需求方面也存在差异。私人休闲旅游公务休闲旅游谁付费旅游者公司或机构,个体商务旅客自付费用谁来决定目的地旅游者公务旅游的组织者、公司客户所在地,组织者通常会考虑会议代表的意愿旅行时间通常是在节假日或周末全年〔从周一到周五〕,避免在7、8月份举办重大活动旅行前期准备提前1个月或几天不等有些公务旅行的准备非常仓促,重大会议要提前几个月甚至一年以上安排谁旅行任何有闲暇和有钱的人那些工作中需要旅行的人以及各协会的会员,一些公务旅客有不参加工作的配偶
陪伴目的地任何地方——海滨、城市、山区以及乡村等主要是在经济发达地区的大中型城市,一些会议和培训是乡村举行,奖励旅游的目的地和高档度假旅游目的地相同〔2〕公务休闲度假类公务休闲度假类以商务会议、培训以及政务会议的形式居多。许多奔波于各地的商务人士,工作中的压力非常大,如果能从日常安排中抽出点时间放松一下,可以算是最大的享受。于是,开会成了放松的最好时机。许多会议的组织者都意识到了这一点,会议进程之外的安排,正在从吃喝旅游转向休闲娱乐。安排度假正在成为各类会议营销的主要手段,度假村也正成为各企业会务人员普遍欢迎的对象。二、项目客户分析项目的开发具有丰富的自然资源和历史人文背景,可利用的旅游资源很多,对外交通也比较便利,景区生态系统保持良好状态。无论是私人旅游度假,还是公务旅游度假,都非常适合。因此,本项目的目标客户定位可按以下五个层面来进行细分：1、从客户消费水平来看〔1〕第一类客户是都市高端消费阶层诸如国际政要、影视明星、企业高管、富豪等,消费能力很强,追求高品质生活,私密性要求高。这一群体的社会影响较大,他们的行为往往表现出一种气派,他们的需求往往表现为对特权和效率的要求。这类客户是市场的最上层,往往会产生较大的购买行为,是本项目产权式度假屋的主要潜在买家。
通过别墅、产权式度假屋等产品最大限度地留住客户,特别是该类影响力较大的客户。抓住他们就可以引起大众的关注,因此,该类客户是本项目客户的重要来源。〔2〕第二类客户是一般的经理人和白领这一类客户实际上是旅游市场的主体,他们处于中高收入地位,消费能力较强。他们对旅游度假产品的要求也较高,希望得到的是增值性的服务,这类客户是本项目客户的主要来源。与第一类客户不同,他们对于度假区的物业购买意愿不强,仅仅局限于一般性度假的需要。〔3〕第三类客户是关于政府会议、学术会议等方面的会务人员,也包括一些顶级活动的主办方。这些活动的特点各异,但均属于公务消费类,消费能力很强。该类客户是本项目的关键客户,抓住了他,就抓住了整个公务休闲旅游度假市场。2、从客户地域来看从客户地域来看,主要定位于大陆具有强烈的旅游、度假、居住、投资、避寒需求的客户,他们对大海和热带气候比较向往,有的还具有强烈的占有这些稀缺资源的欲望。尤其是大陆寒冷地带发达区和经济发达但污染比较严重的区域。如东北三省、XX、XX、等等,这一区域的一些富裕阶层人士必将成为本项目休闲旅游市场的主要客户来源地。3、从旅游动机和出游目的看〔1〕近期目标定位近程观光旅游、休闲旅游及节庆旅游等类型的客源市场。
##本地的市场很旺盛。〔2〕中、远期目标定位逐步扩大到生态、文化、度假、公务、商务、会议、体育及其它专项客源市场。4、从乡村型旅游度假区的市场特征看本项目是乡村型的亚热带休闲农业与乡村旅游度假区。休闲农业与乡村旅游型旅游度假市场特征有：〔1〕休闲农业与乡村旅游度假旅游市场占有比例逐渐增加,已成为重要的旅游市场,客源市场发展潜力巨大；〔2〕客源市场主要以外地市场为主,区域市场也很发达,还能吸引大量的国际游客数量；〔3〕出游方式以家庭、朋友结伴、商务会议和旅游团为主,和家人、朋友一起到附近出游度假是市场的发展趋势。5、结论本项目目标市场客户定位是从不同角度、不同方面和不同阶段进行的,是一种立体型的市场定位,小结如下：〔1〕以XX、XX、XX、XX、XX、XX客户为主要的目标市场；〔2〕以近距离##市以及整个##为次要目标市场,成为周末短期度假的中心；〔3〕以国内旅游黄金周及带薪假期出游者为主要目标市场,发展成为国内著名的度假圣地；〔4〕国内与国际市场并重,通过与国际上著名的旅游公司合作,进入全球分时度假体系,从而打入国际度假市场。根据这些市场定位的情况,采取切实可行的对策措施,将上述潜在的目标市场变为现实的目标市场,这样才能实现既定的战略目标。
第四章项目开发原则和目标一、项目区域发展休闲旅游度假居住的SWOT分析1、优势〔〕分析〔1〕项目属于十里画廊景区的一部分,十里画廊景区位于##旅游圈的南部及##旅游圈的南部,是XX的后花园。对外交通方便,附近有桂梧高速公路连接##和XX；〔2〕十里画廊景区的自身资源优势为喀斯特峰林峰林峰丛地貌和河流风光,两者构成完美的山水景观,而且生物景观资源也很突出,人文资源类型多样。农田与山水、村庄融为一体,构成一幅美丽和谐的山水田园景观。〔3〕十里画廊景区乡村旅游度假已在##及国内享有较高的知名度和美誉度；〔4〕项目处在十里画廊景区内,拥有较佳的自然风光,生态资源优势明显,景区内的生态系统基本保持良好状态；2、弱势〔〕分析〔1〕景区公路交通较为不便,路面质量较差,景区通达能力较差,旅游旺季堵车比较严重；〔2〕十里画廊景区封闭的阵痛,去##游玩,而十里画廊是基本是必去之地,如果以大门封闭,恐怕会让许多人望而却步,改变初衷。〔3〕景区及周边接待配套设施尚不完善,未形成完善的休闲、度假、旅游的氛围；3、机会〔〕分析〔1〕##休闲旅游度假产业的形成和加速发展为本项目的开发带来了新的契机；〔2〕##国际旅游胜地建设的概念形成和深化提升了本项目的更高层次的可持续发展定位；〔3〕随着经济增长、人民生活水平的提高,休闲度假旅游越来越受到大众的欢迎；4、威胁〔〕分析〔1〕与周边乡村旅游区如遇龙河景区、百里新村景区等存在一定程度上的竞争；〔2〕随着十里画廊的开发,生态环境可能会面临一定程度的破坏；〔3〕开发周期较长,市场与客户具有一定程度的不确定性；二、项目开发的原则以原生的自然、人与自然和谐共生的生态系统为依托,以深厚的文化背景为内涵,以保护、改善、利用、提高相结合的基本原则为纲,把本项目打造成以休闲度假为重点,集休闲度假、运动娱乐、生态环保、现代农业观光于一体,参与性强、品位高雅、能为地方生态环境保护和社会经济发展做贡献的生态旅游休闲度假园区,从而实现生态效益、经济效益和社会效益的协调发展,维护人地的和谐统一。
三、项目开发指导思想1、处理好项目开发和十里画廊景区总体开发的关系项目是十里画廊景区总体开发的一部分,是##县休闲旅游度假市场的稀有品种,是##国际旅游胜地建设的一个有机组成部分,必将推动##县旅游市场的进一步发展,实现区域旅游业的共同发展。2、处理好项目开发和##国际旅游胜地建设的关系##国际旅游胜地建设是篇大文章,本项目应该按照《国务院关于推进##国际旅游胜地建设发展的若干意见》、《国际旅游胜地建设纲要》的指导意见和规划要求做好开发,实现社会效益、经济效益、生态效益三者协调发展。3、处理好项目开发与环境保护的关系项目开发要注意杜绝水质污染,注意生态环境的保护。在不破坏环境的前提下,有规划的、有指导的、有层次的科学开发。因此,正确处理环境保护与资源开发的关系,做到绝对保护与相对开发的有机结合,更好的让景区可持续发展。四、项目开发目标1、力争把本项目开发项目建成以休闲度假为重点,融休闲度假、根雕创意博览、生态环保、现代创意农业观光于一体,参与性强、品位高雅、能为地方生态环境保护和社会经济发展做贡献的生态旅游休闲度假项目。2、重视景区的自然生态环境保护,为长期保持生态平衡奠定基础。3、处理好水域环境保护与利用关系,促进十里画廊景区与周边地区的协调和谐。
4、保护好十里画廊景区的历史文化遗迹及传统村落,挖掘历史文化资源,提升旅游产业的价值。5、实现生态效益、经济效益和社会效益的协调发展、维护人地的和谐统一。第五章项目规划方案一、项目规划指导思想本项目的规划与布局必须以国际旅游胜地建设大背景为前提,以十里画廊片区总体规划为依据,突出地域优势和资源特色,将本项目建设成为一个生态型、可持续发展的新型、特色的农业休闲度假旅游区,促进使十里画廊成为享誉全国的生态保护区和休闲度假区。为此,在本项目总体规划布局中应坚持"以资源为依托,市场为导向,生态为主体",结合##旅游建设总体目标,使规划能够利用十里画廊景区特有的资源优势,整合山、水特色旅游资源,以"生态度假,观光休闲"作为本项目的
主体形象。1、坚持保护与开发并重对景区的生态环境保护,主要体现在提高景区的绿化率,对生态环境脆弱地区进行生态保育,注意建筑风格与周围环境的协调一致,尽量减少旅游活动的负面影响,并开始重视环保规划以及生态产品的生产。景区的生态包括自然生态与文化生态,景区生态保护是要尽可能保护度假区内外的原生态环境,保护动植物的多样化和文化的多样性。充分利用地形环境特点,解决好山上山下、室内室外、石山与平地之间的关系,努力节约土地,增大绿化面积,提高土地使用率。2、突出资源特色项目地处十里画廊景区,处于蝴蝶泉景区附近,是一个能够真正实现"山水风光一体,生态农业观光旅游为目的"休闲旅游。基于此特色的旅游开发优势,在功能分区、项目创意以及标志性建筑设计上均应充分体现其资源特色,将优势资源开发转化为旅游特色产品。3、强化主体形象主体形象是本项目的灵魂,塑造的形象是否鲜明将直接影响对客源的吸引激发能力,从而关联到项目开发的经济收益。在空间分区布局规划中必须通过各种产品与服务来突出旅游区主体形象的独特之处,通过自然景观、建筑风格、规划设计等的有机组合来塑造与强化本项目的形象,给游客、业主形成一种一目了然的视觉印象。优先建设重点景点,重点开发优势资源和特色产品,静景展示与动景参与相结合,依据资源空间分布规律和表现形式,形成以自然湖泊与生态休闲旅游开发为主轴线,形成十二生肖迎宾广场、创意根雕博览区、农业观光区、养生理疗区四个形象突出、功能独立,但又相互联系的四个主体区域。
4、集中功能单元对不同类型的设施如观光、休闲、康体、娱乐、住宿等功能单元采取相对集中布局,并在其间布设快捷方便的道路系统,力求使各类旅游服务综合体在空间上形成规模集聚效应。一方面,集中布局带来的景观类型多样性可以吸引游客停留更长时间以增加旅游区的经济收入；另一方面,它还有利于环境保护,对污染物进行集中处理和连续控制,使敏感区域得到有效的保护。5、协调发展原则一方面,优化配置项目内部六要素,六大要素能协调有序发展；另一方面,项目的市场开拓应以##的整体市场背景为依托,各区功能定位、项目布局应尽量考虑到与周边资源配套,且避免在十里画廊景区内的项目重复设置。二、项目规划依据《中华人民XX国城市规划法》《中华人民XX国环境保护法》《中华人民XX国土地管理法》《国务院关于推进##国际旅游胜地建设发展的若干意见》《十里画廊景区总体规划》《中国旅游业发展"十五"计划和2015年、2020年远景目标纲要》《风景名胜区规划规范》三、项目规划方案项目打造以创意根雕博览、现代创意农业观光、休闲度假、健康疗养为一体的生态休闲度假目的地、身心休憩的农业观光区。具体规划上可划分为四大板块：十二生肖迎宾广场、现代创意农业观光区、创意根雕博览区和养生理疗区。
现代创意农业观光区的主题是生态农业；根艺博览区主题为根艺文化和博览；养生理疗区的主题为养生文化与健康。第六章项目选址和建设条件一、项目选址本项目拟选址于##壮族自治区##市##县十里画廊景区南大门对面揽月山庄处。二、建设条件〔一〕地理位置十里画廊景区位于##县城附近,东起##镇矮山村委燕村,西至白沙镇旧县村委兴隆寨,北以##镇凤鸣社区建起的北大门为界,南到月亮山赏月路出口处的南大门为止。十里画廊景区是一个沿遇龙河东西走向的狭长区域,占地面积约25平方公里。项目处在十里画廊景区内。项目距离桂梧高速公路高田出入口处仅4公里,距##县城约3公里,距##国际机场约75公里,贵广高铁兴坪站20公里,距##市约67公里。〔二〕气候条件##地处低纬度,属热带海洋性季风气候区,年平均气温25。7°C,气温最高月为6月,平均28。7°C；气温最低月为1月,平均21。4°C。全年日照时间2534小时。年平均降水量1347。5MM。素有"天然温室"之称。〔三〕地形地貌##县境内山峦叠嶂,地形错综复杂,分布有XX〔248。68平方公里〕、低山〔258平方公里〕,石山〔602。81平方公里〕、丘陵〔42。37平方公里〕、台地平地〔251。
96平方公里〕等多种地貌类型。东北部和西部地势较高,为XX、低山盘踞,分布有黄壤、黄红壤、红壤、紫色土,是我县主要林产区。其中以东北部地势较高,最高峰海拔1701米；西部次高峰为海拔1394米。石山星罗棋布,约56%为喀斯特地貌,无数奇峰平地拔起,遍布于江河两岸。特别是漓江两岸,山青、水秀、洞奇、石美,清澈见底的漓江水蜿蜒于丛山之中,江流成峡,山光水色相互辉映,景象万千,构成绮丽多姿的山水美景,素有"##山水甲天下,##堪称甲##"之称扬名于世界,成为祖国锦绣河山的一颗明珠,吸引着众多的中外游人。境内中部、东部、南部地势平坦,水源条件好,是我县最主要的产粮区。在县内的中心地带有一块方圆150平方公里的丘陵,坡度较缓,土层较厚,土壤含钾高,是我县四大名果金桔的主要产区。##县地貌以石山、丘陵为主,山地为辅。东北部和西南部两侧地势较高,属海洋山脉〔东瑶山〕和架桥岭山脉〔西瑶山〕的边缘,山脉走向大致呈西北－－东南,是县内主要河溪发源地。中部为一块约150平方公里的山丘,海拔200-500米之间。自西北贯穿东南的宽阔地带属岩溶地貌,地势较低,且自北向南倾斜,东南太平洋暖湿气流入时,受到地形抬升,容易降雨,同时寒潮易于浸入。
境内河流大多自西北而流向东南。岩溶区内石山林立,海拔200-500米,相对高差50-300米。石山间容蚀洼地、峰林谷地、河流冲积平地交错分布,地势较平坦。〔四〕地震灾害根据《中国地震烈度区划图谱〔1990〕》,该场址地震基本烈度为六度。〔五〕交通条件1、公路：四通八达的公路直通##各地和临近省份,国道322、323线穿境而过,其中市境内322线已改造成高等级公路。拥有桂柳高级公路、桂黄一级公路、桂阳二级公路等一批公路网络,已实现100%乡镇通车。2、铁路：铁路北接京广线,南接黔桂、枝柳动脉,湘桂铁路纵贯湘桂走廊,火车可直达国内主要城市。##新火车客运站,大厅可容纳1。5万人。3、航空：##两江国际机场,目前拥有国际国内航线44条,21家航空公司飞行##机场,可通航29个国内城市和XX、澳门及日本福冈、韩国济州。4、水运：水路有湘江和漓江,沿漓江经XX与珠江相联,可直达XX,XX和澳门。第七章项目功能分区与重点项目建设一、项目规划范围与空间布局1、规划范围为保障项目环境景观和土地利用的完整性,以利于生态的保护和项目的开发,本项目的规划范围主要限定于蝴蝶泉对面160亩水田和山地下图所示区域内。
2、空间布局考虑到自然资源保护、生态景观审美,以及旅游功能性互补的需要,结合自然地形,依照布局原则,本项目以生态环境为基础,以现代创意农业观光、创意根雕博览为主题,在空间布局上充分考虑环境的承载力。具体规划上可划分为四大板块：十二生肖迎宾区、农业观光区、创意根雕博览区和养生理疗区。现代创意农业观光区的主题是生态精品农业；创意根雕博览区的主题为根雕创意与博览；养生理疗区的主题为养生文化与健康。二、项目总平面布局图总平面布局图〔见附图7-2〕三、项目综合用地指序号板块/功能分区取地方式投资回收方式用地比例容积率总建筑面积亩一迎宾区1生态停车场租赁经营型53。2%0。十二生肖迎宾广场出让租赁106。3%0。商业配套出让租赁31。9%1。21000合计小计1811。4000二根艺博览区4五百罗汉租赁经营型2213。8%0。根雕历史人物馆租赁经营型3521。9000小计5735。7%22000三现代农业区9新技术新品种孵化中心租赁经营型2012。珍稀种植组培中心租赁经营型159。4%0。311蛇国探秘53。1%小计40