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“金融大事件”被100万富豪关注！
香港楼市以昂贵、供不应求而闻名于世。
今年5月，国际地产顾问世邦魏理仕最新发布的《全球生活报告》重点分析35个主要城市的楼价，发现香港楼价全球最贵，平均楼价高达963万港元豪宅均价达港币5,417元。百万港元，连续第五年成为全球生活成本最昂贵的城市。相比之下，排名第二的新加坡，房价仅为682万港元。
例如，5月份，香港土地注册处的数据显示，香港登记售楼总数约为10,353栋，创近七年来单月新高。然而，从6月份开始，香港楼市出现断崖式下跌。 6月和7月房屋销售合同数量分别仅为6,211份和6,380份，同比下降32.9%和24.6%。
此外，香港土地拍卖市场价格也有所下降。香港楼市到底怎么了？
短短两个月，香港楼市发生了天翻地覆的变化！
香港土地注册处8月2日公布的7月份统计数据显示，7月份向土地注册处提交登记的各类楼宇买卖合约共有6,380份，按年减少24.6%； 7月份楼宇买卖合约总值为540亿港元。同比下降45.7%。
下降趋势从六月开始。 6月份，共有6,211份各类房屋买卖合同向该部门提交登记。上个月，登记的房屋买卖合同数量高达10,353份。
从上图可以看出，自2018年7月以来，香港楼市经历了两次下行曲线。
土地注册处数据显示，香港住宅市场自2018年7月开始下滑，环比下跌9.3%。其中，2018年12月，香港住宅销量仅为2,060个单位，较6月峰值6,713个单位减少69.3%。
中原地产统计数据显示，有二手房指数数据的香港十大屋苑成交量在2018年创下近十年来新低，仅有2,088套。下半年同样进入下行周期的2015年，当年二手房成交量为2153套，略高于2018年。
香港楼市一般以蓝筹屋苑的表现作为市场参考指标。据中新网援引香港商报报道，香港中原地产研究部高级联席总监黄良胜指出，今年7月份，登记的二手买卖合同有169份。 10个蓝筹屋苑总价值14.32亿港元，较6月份有所上升。案件189起，涉案金额17.6亿港元，分别下降10.6%和18.6%，创六个月新低。香港新盘陆续发售，预计8月份二手传统屋苑登记量将进一步减少。
香港利凯地产和美联物业的数据显示，两个行业的十大指数屋苑周末（8月3日至4日）仅录得4宗和3宗成交，并持续在低位徘徊。
香港楼市低迷也反映在土地拍卖上。据《21世纪经济报道》报道，香港特区政府近日推出启德跑道区新住宅用地，仅收到4份投标。与此前同区土地竞拍相比，开发商的反应明显冷淡。最终，会德丰、嘉华国际和中国海外组成的财团以127.398亿港元的价格中标，相当于地价仅为每平方英尺11,842港元，比地价低9%以上。市场估值下限为13,000港元。它创下了该地区两年多以来的新低。
6月以来，新鸿基地产股价累计下跌8.62%，长和同期下跌7.36%，九龙仓地产下跌14.38%，恒基兆业地产下跌5.93%，新世界发展下跌增加了 14.36%。恒生指数同期下跌3.4%。
香港领先房地产开发商的秘密
多年来，经过几轮“动荡”，香港中小型房地产企业逐渐被淘汰，房地产销售收入进一步向龙头企业集中。香港十大房地产公司的销售收入占整体市场的77%。
数据显示，香港本土四大发展商（恒基地产、新鸿基地产、长江地产和新世界地产）目前共拥有1.06亿平方英尺的农地储备，控制着香港整体住宅供应市场的半壁江山。
由于这些龙头房企坚持稳健的财务管理，负债率控制在较低水平，能够支撑长期精细化的发展模式和强大的持有能力。
据21世纪经济报道记者了解，香港大型房地产开发商的负债率通常在20%-30%左右。房地产开发商在进行土地招标时，一般采用余值法计算出价。他们首先从已竣工房产的销售价格中扣除成本、预期利润等。相比之下，一些内地房地产开发商仍在利用高杠杆来支撑其快速扩张，资产负债率往往超过200%。
“根据过去40到50年的经验，香港的住宅市场非常独特。对于一些刚进入市场的内地开发商来说，他们可能低估了这个市场的难度。”恒隆地产董事长陈启宗坦言。他认为，香港楼市价格波动较大，且本地市场上有多家实力雄厚的领先房地产开发商。 “这类房地产开发商的实力非常强大。他们不仅财务非常稳定，杠杆率极低，而且身经百战。我们经历过房地产市场的许多起起落落。”
以恒隆地产为例，截至今年6月底，该公司净负债股本比率仅为17.6%。近年来，香港房地产市场持续繁荣。专注于高端住宅产品的恒隆地产对其物业采取了“稳住销售”的策略。以九龙大角咀浪盛湾项目为例，共有1,829个住宅单位。恒隆自2007年售出600伙后就已停业，五年后，直到2012年才恢复一些较晚的销售。整个项目的销售周期已超过10年。
在张翘楚看来，香港龙头地产商的高度垄断和囤积居奇模式是由多种因素造成的。 “香港是一个小而高度自由的市场，过去有很多开发商参与。但随着市场竞争的加剧，地价和开发成本的飙升，使得中小开发商参与的难度越来越大，从而出现寡头垄断的局面。不过，香港一直追求自由经济。多年来，政府唯一能做的就是进一步提高保障性住房的比例，以缓解住房供应。长期不充分的情况。”
开发商囤积
“香港长期缺乏土地，导致楼价高企，严重影响民生，很多市民被迫居住于劏房（小分房），政府必须想方设法解决问题因此，政府应该考虑进一步提高公共住房的比例。”新加坡组屋政策的效果非常显着。大多数当地人居住在政府补贴的住房中。私人住宅已经成为奢侈品而不是必需品，市场需求自然不大。”张巧初坦言。
然而，香港政府网站2018年5月公布的数据显示，在1111平方公里的土地总面积中，建设用地占24.3%（270平方公里），其余75.7%为非建设用地或未建设区域。建成用地包括房屋（6.9%）、基础设施（5.9%）、经济用地（2.7%）、政府和社区设施（2.3%）以及开放空间（2.3%）。这意味着，尽管香港地势多山，但仍有超过70%的土地未开发，其中包括房地产开发商囤积的土地。
因此，有人认为，香港住宅用地供应不足，往往是少数大型地产商囤积的结果。
公私博弈
自2003年以来，香港房价创造了连续15年上涨的“神话”，这是香港历史上最长的房价增长周期。香港私人住宅价格指数从去年底的71点飙升至321.5点，15年来升幅超过3.4倍。相比之下，2018年香港家庭每月收入中位数仅为28,000港元，较10年前仅增加约45%。
国际公共政策咨询机构发布的2018年国际房价负担能力报告显示，香港连续第九年位居最难负担城市之首。房价与家庭收入中位数的比率进一步恶化，由2017年的19.4倍上升至20.9倍，意味着香港家庭要在20.9年内断粮断水才能买房，继续冲击为该调查历史最高水平。
事实上，特区政府早已意识到楼市的异常情况，并不断推出各种措施试图扭转这一局面。
首任特首董建华在任期间曾雄心勃勃地推出“85,000”政策，意味着他希望每年供应85,000个新住宅单位，以改变香港房屋短缺的状况。他提出70%的香港人拥有自己的房产。 ）目标。不过，这一政策尚未正式实施。恰逢亚洲金融危机爆发、香港楼市崩盘。 “85,000”被无奈地搁置了。
此后，政府大幅放慢了公营房屋建设和填海造地的步伐，以增加土地供应。此举无疑为香港楼市随后的飙升铺平了道路。数据显示。过去十年，香港土地供应增加的步伐显着放缓。 1995年至2004年，香港已开发土地增加7,800公顷。过去十年，这一数字大幅下降至仅1,100公顷，填海工程几乎陷入停滞。
去年6月29日，香港特首林郑月娥上任一周年前夕推出六项新房屋政策，其中包括将政府资助房屋（俗称“居者有其屋”）定价脱钩。 ）根据市场价格，根据申请人的实际负担制定。按能力定价将居屋单位的价格从目前评估市值的70%降低至52%。同时，政府宣布将拨出9块私人房屋用地发展公营房屋，合共可提供约10,600个住宅单位。
与此同时，已竣工但未售出的一手私人住宅单位数量近年来持续上升，由2013年3月末约4,000个单位增至2018年3月末约9,000个单位。为加快项目推出，特区政府决定将过去12个月内超过6个月未入住或出租的单位视为空置物业，以及每年征收相当于房产价格5%的附加费。
林郑月娥直言：“在自由经济下抑制商品售价极其困难。由于香港国际化程度高等因素，私人楼价难以下跌，只能依靠公营房屋。” ”
然而，特区政府推出的多项楼市降温措施，包括收紧住宅按揭贷款，导致二级市场交易大幅下滑。仲量联行董事总经理曾焕平表示，上述措施导致市场购买力主要流向一级市场，而二手交易却日益萎缩，市场日益畸形。 。他指出，目前香港二手住宅市场约有120万个住宅单位，是最大的住宅供应来源。政府增加初级供给的做法实际上是本末倒置。 2007年至2016年，初级住房年均供应量不足1.1万套，仅占总体供应量的一小部分。
这让“财力雄厚”的领先房地产开发商看到了新的商机。由于香港金管局收紧物业按揭措施，不少买家无法向银行取得足够的按揭贷款。 2015年以来，不少房地产开发商旗下的金融公司趁机推出“高收益抵押贷款”（即90%抵押贷款）服务来吸引这些购房者，为他们提供无压力测试、无收入证明，甚至高达到房产价格。 95%按揭。
同时，为了营造“低息”效果，开发商提供的按揭贷款通常前2-3年的利率优惠在2.15%至3%左右。然而，“低息”优惠期一过，利率立即飙升。比如新鸿基地产新项目筲箕湾墟，前两年按揭贷款利率为P-2.85%，即2.15%，但后来直接飙升至P-1，即4%利息。部分开发商的房贷利率甚至飙升至6%，远高于目前香港银行房贷利率2.35%。
此外，被称为“纳米大厦”的超小型住宅单位近年来也出现在香港楼市上。由于总价较低，深受渴望购房但预算有限的买家追捧。据仲量联行统计，预计2019年至2021年间将竣工超过3000栋纳米建筑（面积小于200平方英尺），比2016年至2021年近三年竣工数量高出60%。 2018年，该行表示，2019年至2021年，纳米建筑新增供应量将占整体的5%左右私人住宅的新供应。这些纳米建筑每平方英尺的单价很容易达到2万港元以上，为开发商带来更大的利润。
三英尺厚的冰不会在一夜之间持续下去。楼价持续高企，对香港经济造成诸多负面影响。香港楼市周期会逆转吗？
林浩文坦言，所有的房地产政策都应该定期检讨。 “事实上，根据新政策，开发商每次销售的单位数量必须占总单位数的20%。然而，在自由市场中，不可能强迫开发商以更快的速度推出新产品。 ，否则楼市下行时影响会非常大。”与此同时，7月25日，即将接任香港金管局总裁的余伟文在记者会上表示，他会密切关注这些因素，以确定房地产市场周期是否已经演变以及可能即将发生变化。
香港房地产的“黄金时代”结束了吗？
2019年5月28日，91岁的李兆基出席恒基地产股东大会。这是他最后一次作为亨德森董事长出席会议。此前一天，该公司宣布李兆基辞去公司董事长兼总经理职务。股东大会结束后，他正式生效。
随着他的退出，香港首富“四大天王”的时代正式结束。李嘉诚、李兆基、郑裕彤、郭德胜的财富无一例外都来自于房地产行业。如今，香港已不再是房地产的“黄金时代”。如今，香港楼市多年来一直在高位盘整，土地供应今非昔比。在内地，港商普遍跟不上大势，他们的大时代正在挥手告别。
多年来，恒基的收入一直保持稳定。 2018年，恒基地产营收为219.82亿港元，较2017年的279.6亿港元下降21.38%；股东应占溢利为311.57亿港元，较2017年的308.09亿港元增加约1%。
虽然新鸿基地产近年的主营业务已扩展至物业销售及物业租赁、酒店营运、电讯、交通基建及物流，但其主要收入来源仍是物业租赁。
上一财年，新鸿基香港及内地租赁组合的净租金收入分别为145.49亿港元及35.34亿港元，较去年分别增长6%及19.7%。
多年来，租金收入已超过物业销售，成为新鸿基地产利润的大头。新鸿基地产的表现向来不意外也不意外。中国大陆偶尔也有引人注目的房地产开发项目，但这属于“碧万恒”时代，只能在商业地产中找到一席之地。
前首富李嘉诚下台一年后，长和集团在其子李泽钜的带领下稳步前行。长和年报显示，公司2018年净利润同比增长11%至390亿港元，自2013年以来首次呈现两位数增长。
但昌河这一年过得并不平静。 5月14日，做空机构发布了长和的研究报告。 GMT在报道中称，长和最近发布的年报显示，长和隐瞒了577亿港元的债务。
这是对长和的严厉指控。在随后的股东大会上，李泽钜也做出了强烈回应，称“我们的年报就像电话本一样厚”。一不留神就会读错。所以，“要多读书”。可以理解。
然而，近一年来长和集团股价持续下跌已是不争的事实。近两年来，张和记股价从约104港元跌至目前的68港元，张和集团也逐渐告别巅峰时刻。
注/本文根据重大财经事件编辑、编译、发表。它来自互联网。转载时请注明。
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