2015年，奥特莱斯业绩的高增长与百货业态整体下滑形成鲜明对比，新奥特莱斯遍地开花。在此背景下，第三届中国奥特莱斯产业高峰论坛邀请到香港现代商业管理集团总裁陈崇文先生，为与会嘉宾作了《全面迎接奥特莱斯时代——新时代奥特莱斯面临的机遇与发展趋势》的专题演讲。以下为演讲主要内容。

过去一年，中国传统百货经历了非常严峻的考验，业绩下滑、经营亏损、停业调整、门店关闭等负面词汇频频出现在商业版的头条新闻中。相比之下，中国较为成熟的奥特莱斯普遍保持着40%左右的高增速，新奥特莱斯如雨后春笋般涌现。奥特莱斯在中国的发展即将进入一个前所未有的繁荣阶段。那么，奥特莱斯究竟有着怎样的天然优势？它的发展需要什么样的土壤？

首先，完善的交通体系、对百万以上城市人口的有效辐射是奥特莱斯发展的首要条件。

奥特莱斯作为一种目的型消费业态，依托便捷的城市及城际高铁、地铁、机场、高速公路等发达的交通条件，影响和辐射100至200公里范围内的目标消费群体，可以位于距离市中心40至100公里的郊区，可以位于200公里或2小时车程范围内的区域性中小城市之间，甚至可以位于拥有多个交通枢纽的小城镇。

在项目设立选址方面，奥特莱斯需直达高铁站、地铁站、城轨站、公路交叉口等大型交通系统节点，实现与整个区域快速交通网络的无缝衔接，并通过快速交通网络的接驳换乘节省顾客的时间成本，实现百万以上城市人口的有效辐射。例如上海青浦奥特莱斯位于距上海市中心约30公里的郊区；天津佛罗伦萨小镇距北京五环60公里，距天津市中心38公里，距武清高铁站仅100米；武汉佛罗伦萨小镇位于鄂州葛店，紧邻乌石地铁葛店南站。

二是自贸区建设、平行贸易、跨境电商的快速发展为网点带来机遇。

随着各类自贸区的批准、建设和发展，平行贸易、跨境电商的兴起和快速发展，越来越多的国际品牌更加看好国内庞大的市场，而奥特莱斯平台将成为最佳选择，将为各地奥特莱斯带来更加丰富的品牌、业态和消费体验。

第三，奥特莱斯成为传统零售业与电子商务竞争的选择。

2015年，天猫“双十一”购物节交易额高达912亿元，单店销售额较去年“双十一”增长超过50%。据工信部、发改委等权威部门预测，“十三五”期间，我国电子商务交易规模仍将以年均20%的速度增长。电子商务的发展将通过分流、分割业绩，直接影响传统百货业的发展和生存。在这样的市场格局中，只有奥特莱斯在增加市场份额，且增速超过电商整体市场增速。奥特莱斯显然已成为引领实体商业发展的风向标，将与电商并驾齐驱。

第四，奥特莱斯成为传统百货解决和降低高库存的选择。

随着电商的兴起和商业物业的供大于求，传统百货正价商品库存居高不下，不少传统百货都在寻求转型发展、去库存，如王府井、老佛爷、天河城等零售百货巨头都在转型发展传统百货，拥抱和发展奥特莱斯成为不少百货巨头的选择。传统百货的转型和正价商品的高库存促使不少品牌开设专门的奥特莱斯线，这为奥特莱斯的发展提供了有利条件和必要的土壤，奥特莱斯业态成为必然的市场选择。

五是新型城镇化发展趋势下奥特莱斯与旅游资源结合的发展空间与机遇。

随着产业、休闲、生活的协调发展，第三产业在经济结构中的比重大幅提升，而旅游资源开发、地域文化的传承发展恰恰是第三产业发展的重点方向。据权威机构预测，旅游收入每增加一个单位，可带动GDP增长约8个单位。奥特莱斯将成为当地人休闲旅游生活的重要内容，也是外地人了解当地文化的重要窗口。新型城镇化的发展、国家宏观政策的支持，将为奥特莱斯带来更大的发展空间和机遇。

第六，奥特莱斯提升商业物业价值、投资回报率和物业增值效率。

按照一般金融机构对商业物业的估值标准：月租金翻200倍就是物业的市场价值。以上海青浦奥特莱斯为例，2014年平价销售率约为5700元/平方米/月，按照12%的毛利计算，物业价值约为95760元/平方米，比同区域商业物业价值高出数倍。在奥特莱斯运营的带动下，物业的投资回报率将是普通商业物业的几倍甚至数十倍。