从2019年的平均估值44倍到2021年的13倍，地产股正在逐渐回归理性。
在地产大潮中“游”过的房企，正在积极寻找下一个估值目标。建筑代理、营销、环保、园艺……很多生意被拆除，看似让人眼花缭乱，但背后的原因是赚钱难。
内部融资审慎，外部环境趋紧
4月份房企发债规模有所下降
今年一季度房地产企业融资规模明显下降。
据贝壳研究院统计，2021年一季度房地产企业境内外债券融资总额约为3040亿元，同比下降23%，为历年最低发行规模。 2018年以来一季度，特别是境外发债规模大幅下滑，较2020年一季度下降43.5%。
“房地产企业融资规模下降主要是由于政府持续推动房地产行业降杠杆，房地产企业整体债务融资环境较为严峻。”同策研究院分析师左跃认为，新的“三条红线”融资规定叠加“两条红线”住房贷款集中度管理政策，房地产企业债务融资的供给和需求都受到了限制，融资环境全面收紧。
易居房地产研究院院长严跃进表示，“一季度各大房企整体销售情况良好，给房企带来了较为充足的现金流，房企主动出击的意愿也增强了。”债务融资也有所减少。”
进入4月份，房地产企业发债规模进一步下降。
先行指数显示，2021年4月中国房企境内外融资榜单显示，4月境内外融资规模继续分化，延续了2月以来的走势。其中，境内债券发行规模与境外债券发行规模差距进一步拉大。境内债券发行规模约为799.86亿元人民币，而境外债券发行规模仅为27.97亿美元。国内债务远远超过海外债务。与此同时，房地产企业境内外发债规模较3月份进一步下降。
“目前，房企融资更加审慎，很多房企降杠杆的意愿也更加坚定。部分房企也在业绩会上宣布，将在6月底进入绿营。”先导指数负责人表示，“住宅用地集中供应”下，首次土地拍卖已经开始，房企的融资能力也面临着前所未有的挑战。
利润空间再次被压缩
限制有息负债的增长将导致外部资金的使用减少。现阶段，房地产企业更多地依靠销售回款来运营。但投资端拿地成本上升、销售端热门城市限价也持续挤压房企利润空间和盈利能力。
科瑞机构提供的数据显示，2020年，行业内66家典型房地产上市公司整体毛利率、净利润率、归母净利润率持续下滑，且降幅较去年进一步扩大。 2019年。
其中，毛利率指标下降幅度最大，2020年毛利率中位数同比下降4.8个百分点至24.3%。净利润率中位数和归属母公司净利润率也分别下降2.6和1.9个百分点至10%和8.2%。与往年相比，净利率指标回落至2016年水平，归属于母公司净利率为2015年以来最低水平。
一位不愿透露姓名的业内人士告诉记者，“现在房地产行业的利润率正在下降，大部分项目的利润率不超过15%。融资成本12%，基本上很难为了赚钱，只能勉强生存。”
这种现象仍在继续。以即将启动的北京首次土地集中拍卖为例。另据媒体统计，30幅住宅用地起拍价为1035.81亿元，平均溢价率仅为9.8%。
“按照以前拿地的计算标准，有些地块的利润无法计算，但如果不抢，我们就会失去北京市场。”北京一家房地产公司负责人表示，以前的招拍挂，比如去年的大瓦窑、分钟寺，各家公司按照价格算下来，应该能有20-30%的利润率。起始价。后期正式招标时，可能会降低到10%，甚至更低。不过，本次推出的这批地块，一开始普遍利润率很低。尤其是最低住宅建设标准的出台，使得成本大幅上升。许多地块的起始利润率仅为个位数。
对此，严跃进表示，对于一些专注于一二线城市或近两年在热点城市高价拿地的房企来说，地块的利润比例将会显着增加。低于公司自身预期，项目利润空间将受到限制。 。
分拆业务多元化
融资渠道逐步收紧，主营业务利润长期面临下行压力。近期，一些房地产企业纷纷剥离业务、上市融资。
近日，建业地产发布公告称，公司目前拟通过分销及全球发行的方式拟分拆中原建设，其中将包括公开发行和国际发行（含优先发行）。这也意味着去年11月提交上市的中原建设取得突破，或将成为建业集团在香港的第四个上市平台。
此前，朗诗、中骏、领地、越秀、新丽等多家房地产企业也分拆业务赴港上市。克而瑞统计显示，今年已有8家房地产企业分拆赴港上市。今年一季度，熔盛、松都、银河等业务公司成功上市。其中，银河旗下的兴盛商业是国内首家纯商业运营服务类上市公司。
3月26日，在佳兆业召开的2020年业绩发布会上，佳兆业集团董事局副主席、总裁兼执行董事麦帆表示，佳兆业商业集团与文体科技分拆上市小组已被列入议程。
继首次赴港上市失败后，雅居乐城市集团在更新财务信息等内容后，于3月2日再次向香港联交所提交招股说明书。
继2020年12月恒大分拆物业在港交所成功上市后，恒大在2020年业绩说明会上透露，计划将旗下8个业务平台全部分拆上市。尚未纳入上市平台的房车宝、恒大儿童世界、恒大冰泉都有相关计划。剥离多元化业务是恒大集团2020年的主要动作。通过多轮投资和配股融资，恒大已在恒大汽车、恒大地产、房车宝、恒腾网络等几大平台融资近888亿。港元股票。
“房地产企业业务板块拆分上市，可以在一定程度上促进主营业务的发展。行业也会不断向集团化发展，物业管理、文化旅游、以及健康和保健正在兴起。”贝壳研究院高级分析师潘浩表示，与单一上市平台相比，多个上市平台显然更加灵活，尤其是在融资端监管政策不断收紧的情况下，多个上市平台可以实现轮流融资的效果。