购物中心是一定城市化水平的产物，代表着一个城市的经济商业发展水平。近年来，由于人口和城市扩张，购物中心迅速发展。
据联商网零售研究中心统计，2021年全国新开业商业项目数量为510个（含现有改造物业；不含专业市场、家居建材商场、纯商业街区、文化产业园等）商业建筑面积≥2万平方米），同比增长约36%。
购物中心空置率严重
但受疫情影响，国内不少购物中心空置率严重，一线城市购物中心体量也趋于饱和。
以上海为例，今年上半年新开业购物中心“零评级”，下半年计划新开业购物中心不足10家。克而瑞资产管理研究数据显示，上海重点商业项目平均空置率已达9%，最高的甚至达到70%左右，明显高于北京、广州、深圳，甚至高于热门商业项目。杭州、武汉等地。 2022年疫情爆发前（2021年下半年），上海购物中心平均空置率约为6.9%。
购物中心遇到了哪些问题？
首先我们来梳理一下商场的基本功能。大致有三个功能：一是购物中心解决消费者的需求问题，为消费者提供基本的生活需求；二是在更多城市和地区，商场迎合消费升级问题，提供更丰富的升级换代。消费选择多样化、便捷；三是与城镇化、商业地产一起提供城市消费功能，打造消费中心。购物中心既具有房地产的金融属性，又具有商业的社交属性。
其次，要深刻认识商场的本质。首先，商场做的就是人口红利。商场是人的生意，有一定的消费人群基础，特别是有消费能力的年轻消费群体；城市有一定的支柱产业，可以吸纳一定的就业，在当地形成相对稳定的消费。这是基础和前提。对于购物中心来说，城市人口的增加非常重要。有增长就有未来。城市人口增长包括两个方面。一是基本人口增长，即新生人口多于死亡人口。二是可以吸纳外部人口，形成现有人口的持续增长。
其次，购物中心受益于中国大规模的城市化进程。城市发展有需求，城镇化发展有市场增量需求，政府有建设新城新区的基础设施需求。购物中心已成为城镇化和城市化发展的基础公共设施，为城市区域化发展提供线下消费和交易平台。 ，具有一定的社会属性。此外，优质标杆购物中心与周边高端社区、写字楼、总部经济融为一体。在建筑规划设计、轨道交通连接、一流品牌引进等方面，打造城市地标商业也能促进城市消费，甚至着力打造消费中心城市。
三是购物中心受益于商业地产的快速发展，提供了强有力的资金支持。购物中心是一项重资产投资。 10万平方米商业面积，投资超过8亿元至10亿元，投资回收期超过8至12年。投资大、投资回收期长是购物中心行业的基本属性。与房地产结合，利用房地产的回笼能力，平衡大型商业投资回报慢的矛盾。只有这样，商场才能成为一个基于商业逻辑的高性价比的生意。购物中心不仅仅是商业产品，它通过租赁经营获得租金收入，还通过资产管理实现资产的保值增值。
外部形势正在发生巨大变化
人口逻辑正在发生变化。
中国人口保持持续增长，中国过去二十年的发展靠的是人口红利。当前，中国人口增长和结构正在快速变化。人口增长预计最早在 2023 年达到平衡，比预期提前了几年。人口结构由年轻化向老龄化发展，新增人口将低于当年死亡人数。
大规模城市化已基本结束。城市扩张速度大幅下降，城市人口增长遇到瓶颈。新生儿人口大幅下降，晚婚、少生、甚至不婚不育成为新常态。人口增长红利的趋势已经变得不可持续。
经济形势正在发生变化。
首先体现在失业率上。有关统计数据显示，4月至5月，青年失业率在18%以上，极大影响了居民收入。与此同时，我国产业结构调整和产业升级引发的就业问题已成为严重的社会问题。
房地产宏观调控，在“住着住、不为投机”、维护房地产稳定的政策下，国家进、私营退，民间房地产开发商大面积退却、崩盘。规模，导致房地产从业人员大规模失业。
互联网平台与大资本结合，已成为行业寡头垄断。打破平台经济的垄断也会对各大互联网公司产生一定的影响，也会影响“码农”的就业。
中美经济摩擦和疫情影响导致国际需求疲软、出口减弱，导致国内生产供应过剩。工厂就业压力也较大。从宏观角度看，经济疲软导致商场经营压力加大。
预期低迷，消费萎缩。
收入端疲弱，未来预期不确定性增加，消费者CPI持续上涨，导致消费萎缩。如果用一个词来概括市场的主要矛盾，那就是需求面疲软导致需求不足。
相关数据显示，今年1-4月，社会消费品零售总额13万亿元，比去年同期下降0.2%，其中餐饮收入13262亿元，下降5.1%。这是基于今年的价格高于去年的价格。这样的话，由于今年很多物品的价格上涨了很多，所以消费总量的实际降幅远大于这0.2%。
从产业角度看，供给过剩也是当前主要矛盾。
中国供给能力非常强，无论是商场还是商品生产都处于比较旺盛的状态。
目前商业供应已饱和。商业升级基本上从一二线延伸到四五线。购物中心基本布局在人口100万以上的县市，整体市场相对饱和。一二线市场处于过饱和状态，供应量较大，同一商圈三公里范围内多个项目竞争激烈。
商场同质化，内容更新跟不上消费者需求。
商业规划一再雷同，品牌布局几乎雷同，商场在市中心、主要商圈、住宅区纷纷开业。除了熙熙攘攘之外，提供给消费者的内容大多是同质化的，没有必要对目前的情况更加挑剔。为消费者带来更多创新或差异化的消费体验。
你真的不能享受购物中心吗？
轻资产的崛起也意味着其他商业主体的衰落。
自轻资产战略全面启动以来，万达发展明显提速。截至2021年12月31日，万达商管管理417个商业广场，其中独立第三方商业广场132个。 2022年，万达商管轻资产动作频频。今年4月以来，万达集团先后拿下北京蓝色港湾、北京五棵松卓展购物中心的整体运营管理权，这两家购物中心均为轻资产。
2020年12月，华润置地旗下物业管理及商业运营平台华润万象生活在香港联交所成功上市。经过不断探索轻资产运营模式，华润万象生活加速轻资产扩张，已逐步收购深圳、上海、杭州等一二线城市11个优质轻资产管理项目。沉阳。 2022年4月，华润万象生活与朝阳地产综合体项目“时代朝阳”正式签署商业运营合作协议。 5月，我们将与成都轨道集团旗下专业从事TOD综合开发的成都铁城投资集团合作，在成都引入“万象世界”产品线。
在房地产低迷、中小企业衰落的情况下，全国轻资产合作热潮已经开始。以万达、华润万象生活为首的一批商业巨头加速业务扩张，蚕食业务份额。
品牌大量关店，商铺空置率不断增加，商场投资回报率呈下降趋势。
据联商网零售研究中心不完全统计，上半年至少有超过5200家线下门店关闭，其中不乏沃尔玛、悦诗风吟、海底捞等综合实力较强的龙头品牌。从经营类型看，服装店3400多家、便利店700多家、美容店600多家、餐饮店300多家、超市100多家、专业店59家、休闲娱乐店20多家、26家百货商场等品牌关闭了大量门店，不愿意开店，导致门店空置率进一步上升。
此外，数据显示，2020年至2022年6月末，全国典型城市购物中心平均空置率呈现“V型”曲线。 2021年，该指标环比连续两次下跌，至低点10.9%。今年上半年，一线城市疫情复发，空置率再次反弹，环比上涨22.9%至13.4%。
商场的门槛越来越高。
无论是投资规模、招商、运营等，还是金融复苏周期的各个方面，门槛相比之前都有了很大的提高。
疫情反复后，居家隔离、线上替代已成为消费习惯，对商场尤其是抗风险能力差的中小型社区商家的客流和销售造成巨大影响，有的已经开始关门。以南京为例，社区型商业品牌包括江浦木丝汇、桥北红阳广场对面的金都汇广场、城南卡子门交通枢纽、紧邻地铁3号线卡子门站的绿地万向都会等。许多企业已经倒闭或处于关闭状态。
随着中小企业的淘汰和商业新陈代谢的快速更新，各地城市开设购物中心的门槛越来越高，地标性、高端商业开始在各地流行。
结论
线上电商更多地成为零售的替代品，线下门店沦为试衣间、样品店。
线下消费和娱乐时间大大减少。年轻人选择更多地呆在家里，花时间玩手机、网上消费。因此，购物、社交、娱乐、消费的机会和时间大大减少。疫情的反复出现加剧了这一趋势。消费者对差异化消费内容日益增长的需求，以及商场提供的近乎同质化的品牌组合，也将消费者推得更远。
疫情期间品牌关店潮改变了品牌投资开店的正常商业逻辑。商场开店数量的不断增加、品牌开店意愿的减弱以及投资边界的不断加大，正在造成巨大的供给矛盾。
投资参与者正在退出。购物中心投资门槛提高，经营难度加大，投资回报快速下降。加之房地产行业快速下沉，供给过剩、消费需求不足，更多投资主体逐渐退出该行业。