总问题 447
回顾2015年郑州商业，过度集中（二七商圈）导致竞争激烈。与此同时，商圈同质化严重也拖慢了发展步伐。
万象城和大卫城开业；大商金博一期改造竣工；大上海城市商业定位的调整；而正在建设中的新天360广场和金博二期（将于2016年5月竣工的会展中心开业），为二七商圈未来成长为华中第一商圈奠定了坚实的基础。
2016年随着更多项目入市，郑州商业发展将逐步完善，形成两核多点的格局。新的一年，杉杉奥特莱斯、汇集万达、埔里中心蜻蜓广场、赛博未来城、西递港等项目的落成开业，将为郑州商业发展增值！
回顾过去的2015年，就商业地产市场而言，郑州依然走在商业发展潜力热门城市的前列。在大型商业地产开发商加速布局的同时，原有开发商也积极活跃，房地产投资总额也名列前茅。位居全国前列，保持10%以上增速，成为商业地产开发新热点。
但从品牌商的角度来看，2015年的日子并不那么好过，甚至绝大多数品牌商和加盟商的日子都过得很艰难。以超市巨头为代表的零售企业纷纷试水电商，竞争从线下蔓延至线上；奢侈品和高端化妆品品牌也在网上试水；以餐饮为代表的体验式业态已经成为传统零售企业的竞争工具，但不断上涨的开店成本、日益降低的毛利率以及市场经济的低迷，最终导致了苦苦开店竞争的品牌商们对于土地这两年变得更加谨慎。
2014年，我们盘点了郑州8家主流商场的经营情况；今年我们缩小了范围，重点关注万象城、大卫城、360和金逸城。我们来看看这四个项目一年来的表现。变化。
不提万达，并不代表其在郑州商业中的地位不重要。相反，正是万达的进入，给沉寂多年的郑州商业注入了新的活力。同时，万达带来的管理模式也为郑州提供了新的活力。企业培养了一批人才；万达刚进驻郑州时就带来了70多个新品牌，如今它们已成为各个场馆家喻户晓的标准品牌。不得不承认，郑州商业观察这六个月对万达的关注较少，掌握的信息和数据也有限。因此，出于对读者负责的态度，我选择在本文中跳过万达。希望您能原谅我！
大卫城
万象市
国贸360广场
金一城
在郑州商业的发展历程中，亚洲只能算是惊鸿一瞥。真正把郑州的生意推向巅峰的是丹尼斯。正是丹尼斯将经历了八年发展停滞的郑州商业推向了新的高度，成为全国工商界广泛关注的焦点。
丹尼斯通过超市量贩撬开了低迷的市场。 1998年6月27日，丹尼斯在人民路店一楼开设了郑州第一家丹尼斯量贩店，提供郑州前所未有的产品和价格。环境、服务重新点燃了郑州的零售市场。当年该店营业额达到1.8亿元，为郑州商业的复兴奠定了基础。
该项目位于二七商圈核心，周边区域被标记为未来供应项目。
2015年，丹尼斯大卫城的开业不仅是郑州顶级商业盛事，也是百货巨头丹尼斯在综合体发展转型中的首个产品。建筑面积40万平方米，堪称行业巨头。超级产品。 Tony在项目开业前有机会3次近距离观察该项目，也亲眼目睹了项目开业后身边的很多朋友在这里开店。虽然距离大家心目中的“完美”标准还有一定距离，但我们也可以看到他正在逐步完善的道路上行驶，一个项目的开业只能称得上是万里长征的第一步。英里。
商场区中庭
与万象城纯粹的购物中心不同，丹尼斯选择了百货+商场+酒店的综合商业综合体模式，因为它具有百货零售的DNA。搬迁至原址的人民剧院也加入到该项目中。卫城剧院总营业面积680平方米，设有260个座位。
纵观国内其他开展此类业务的商场，不难发现，大部分都是自营型，且以公益性居多。但它在吸引人群方面发挥着极其重要的作用。 RET中国商业地产研究中心统计显示，约40.47%的消费者表示在商场观看展览或戏剧演出后会继续进行其他购买，52.56%的消费者表示会继续进行其他购买观看展览或戏剧表演后。我偶尔也会继续逛逛购物中心。可见，这种看似租金承受能力较弱的业态，不仅吸引了消费者，也产生了消费需求。
CGV Star （大卫城店）IMAX厅
大卫城自今年5月开业以来，业绩增长良好。人民路店用了不到半年的时间就达到了60%的销售业绩，这与丹尼斯庞大的会员体系密切相关。随着业态逐步完善，周六日及节假日客流量也呈现上升趋势。随着B1级精品超市拜特及40余个轻餐品牌于8月1日开业，营业额再次爆发。其中，广受欢迎的米其林奶茶曾创下单日生产超过500杯的记录。
2015年12月的最后一周，位于大卫城六楼的CGV星空影院开业。截至12月31日，CGV运营8天票房已达71万。不过，据艺恩咨询最新公布的2016年第一周（1月4日-10日）票房统计显示，CGV星聚汇影院票房为51万元，整体小幅下滑。
截至12月31日，CGV大卫城门店数据统计
郑州商报通过票房数据认为，郑州商圈商业消费仍集中在周五、周六、周日，而2月7日商圈平日的客流和消费则受到多重因素影响，无法实现。保证。与周边其他二线城市（武汉、长沙、西安）相比，二七商圈所在区域常住人口（少）、商务办公人口基数（小）、交通可达性较差（大部分道路规划为单向街道、地铁公交车等），带动的客流有限），这也间接导致了，虽然桂桂是唯一的市级商圈，但它更像是一个工作日期间的孤岛。
因此，二七商圈真正绽放尚需时日。大卫城正在用自己的努力去落实。随着2016年的到来，相信项目将会有更多的业态和品牌调整。
最近开业品牌： 、CGV星聚汇影院、必胜客、我在书店
大卫城
万象市
国贸360广场
金一城
转眼间，万象城进入郑州已经两岁了。近两年来，万象城一直未能展现出真正的商业竞争力。一楼已被封锁。
杜嘉班纳
已无法打开；总店金标百盛也于2015年第四季度正式宣布退出……面对种种质疑，更换新的经营团队后，万象城势必将进行新一轮的调整。
从未脱下外套
金标百盛退出后，万象城已被接管进行内部调整
通过各楼层的调整，部分品牌的位置发生了变化。 L6上的美食广场也换成了一线城市更受欢迎的“雅汇美食”；原百货区将效仿沉阳万象城进行改造。物业规划布局调整、流通路线调整、业态定位调整以及新一轮招商（传闻Zara已进入该区域，消息真实性有待进一步证实），该区域预计2016年10月装修。L6层美食广场——雅汇美食将于4月装修开业。
美食广场由美乐汇改为雅惠美食公园
总体而言，虽然万象城一期因区位、交通等因素未能吸引更多客流，但华润带来的先进的购物中心运营理念、合理的商业布局、建筑规划都给了当地极大的启发。商业项目。随着百货区域的重新规划和调整，我们预计该项目将为2016年国庆期间二七商圈的这一轮升级带来更多惊喜。
郑州万象城史努比巡展
2015年夏季郑州万象城首届创意市集举行
郑州万象城（一期）优秀垂直交通规划
万象城为郑州带来了更全面的品牌和更细分的业态，但这两年仍难以避免其在郑州的衰落。其在选址和定位上的考虑不足，在《郑州商业观察报》看来是致命的。虽然定位为城市级一站式高端购物中心，但开业后的经营状况更像是区域性商业。不仅受到流量的限制，其品牌驱动力也大大降低。
作为典型的“M”型社会，郑州中产阶级消费下降已是不争的事实。中小白领更愿意选择国贸360广场作为消费首选；大众消费者更愿意去万达广场、金逸城；而高端消费群体又可以分为三类：富人基本把钱花在欧美；金领阶层的企业高管将消费能力集中在北京、上海、广州；最后剩下的中小企业主、企事业单位高收入人群或者当地白领，消费能力都集中在丹尼斯和大商，而正是这部分消费可以归入部门存放化妆品、化妆品和珠宝。 ，二等服装的销量有保证。
根据总编过往的市场观摩经验，郑州万象城的情况与沉阳中街66广场的情况类似。它们均位于城市核心商圈，受交通影响较大。相比之下，恒隆作出了适当的调整。不再坚持高端，而是根据商圈的主要客流逐步重新调整品牌。
无论在什么地点，尽管该项目在开业时间和招商方面都取得了领先，但仍很难获得消费者更多的信心。在Tony看来，近期引起业界广泛关注的广州正佳广场是核心商圈未来的商业管理理念和运营方式。
在周边常住人口基数有限的情况下，城市核心商圈项目需要做的就是如何增加周六日节假日的消费者光顾量。如果经营比例和品牌组合无法与分布在城市各个角落的经营相比，如果存在区域性或社区性经营的差异，未来的生意只会更加黯淡。识别需求、创造需求、满足需求，是体验式商业的“体验之道”。
大卫城
万象市
国贸360广场
金一城
随着消费者需求的探索和释放，零售业明显在向不断细分的方向发展。儿童城、青少年综合体等商业形态的不断涌现，体现了开发商细分客群的野心。国贸360广场自开业以来，就瞄准了18岁至35岁的新兴中产阶级和时尚客群，明显感受到了这些“最挑剔的顾客”的需求变化。
近年来，零售、餐饮、娱乐成为不少商场的主要业态。几乎所有的购物中心都充斥着ZARA、HM等快时尚品牌。品牌“泛滥”且同质化。人们将永远记住他们。几个品牌，以及购物中心品牌的概念将会被淡化。
仅从规划角度来看，花园路国贸360项目并不是很理想。严格来说，动线的走向应避开主店，为其功能留出足够的空间，并表达内部动线的意图。同时注意沿活动线一侧留有铺深，避免活动线出现单面铺贴。在国贸360项目中，单面铺装设计直接导致了活性线利用价值的大幅降低。 360从2013年下半年开始对内部动线进行调整改造，三楼国美电器改为儿童零售体验区，正下方大面积商铺改为小集合商店模型。并增设了一条动线和一套上下自动扶梯，极大地盘活了二三层的客流，带动了销售业绩。同时，新增商铺也增加了商场整体租金收入。
2015年，国贸360广场业绩同比增长15%，实现既定目标，全年销售额突破11亿元。同时，受整条农农路建设影响，虽然日均客流量较去年同期有所下降，但郑州商业观察人士认为，道路建设完成后，国贸360的销量广场还会更高。释放空间大。
不得不再次感叹，后期的运营能力可以决定一个项目的成败和未来。运营管理能力是目前被开发者忽视的重要问题。由于忽视经营管理，商业地产的运营环节与经营管理脱节。例如，大量商业项目往往为了招商而招商，商户组合缺乏竞争力和协调性。性和盲目追求投资指标，给今后的经营管理带来了隐患。
2015年新引进品牌：玩具反斗城、许留山、悦诗风吟、欧舒丹、米其林、RIVER STONE、煎饼侠、EHE、太平洋童装、MAKU、map by BELLE、HOZ、魔豆坊、纽约薯条、日出查塔，迪士尼时尚，女孩
大卫城
万象市
国贸360广场
金一城
被誉为郑州西区最大单体商业项目、郑州首家王府井百货、西区人民休闲娱乐必去之地的美誉，金逸城于年底迎来了三岁生日2015年，作为整个金邑城项目商业部分的最后一期，C区于2015年底正式揭幕。
与A、B区传统业态组合不同，C区引入了UR、CA等多个快时尚品牌，以及河南首家购物中心室内海洋馆、成龙耀莱巨幕影院、大厦等。耶艾米1895电影街、悠悠堂儿童乐园、海底捞等休闲、娱乐、餐饮、儿童等体验商家。
说起这个项目，我们不得不回顾一下它2014年的主要运营情况。影院票房补贴带来的双倍客流迅速提升了三四层的就餐效率。此外，四楼西侧儿童乐园关闭后，选择与当地实力雄厚的餐饮企业巴奴毛都火锅携手，也在一定程度上巩固了其餐饮客群的复现。虽然2015年其影院让出了郑州票房市场第一的位置，但随着2016年成龙影城C区巨幕厅的开业，相信2016年其影院仍将保持竞争力。
金艺城成龙影院2014年VS 2015年演出对比
2015年，金亿城还与A区主租户王府井百货达成协议，收回A区L4层租赁权益，并重新调整业态和品牌。
调整前，A区四楼为品牌代表。
萨奇、萨巴蒂尼、卡努迪路、龙威高、JEEP、、、GXG；
调整后A区四楼代表品牌
范KTV、网吧、麻辣新闻、分子冰淇淋、泰一阁、糖果研究实验室、济州村、新鲜烤鱼、蜜果、原味；
本月23日，金邑市与马来西亚建荣集团耗资2亿元合作建设的海洋馆将开业。据主编托尼介绍，锦邑城市海洋馆采用独特的体验设计理念，结合国际领先的多媒体技术。立体呈现海洋世界中鲸鱼喷水游弋、鲨鱼游动觅食、海豚嬉戏跳跃、形态各异的珊瑚、水母荧光闪烁的生动场景，营造出沉浸式环绕影像，包裹视听体验，并将给观众带来前所未有的震撼体验。这一业态也将成为整个项目最大、最有特色的亮点。位于金逸城C区B1层，建筑面积8000平方米。
实地参观金一城海洋馆
金逸城C区实拍
但C区开通后，高峰期的客流并不像B区那么拥挤（据报道，2015年B区的高峰客流在11.7万人左右，而B区的最高峰客流则在2015年）。 C区开业后为4.5万）。调整是不可避免的。 2015年，金亿城的管理团队也发生了重大变动，挖走了大批原万达团队成员。相信2016年将在运营管理、招商引资等方面带来更多创新和惊喜。
回顾2015年，展望2016年，郑州商业地产未来仍将面临供给过剩、缺乏专业运营团队、同质化严重等问题。传统业务无论是知名度还是收入增长都不太理想。未来的商业地产必须围绕满足消费者全方位的体验和感受来建设和规划。
2016年将是郑州业务发展的关键一年。虽然今年将有郑州第三个万达广场、第二个王府井百货、郑州第一个真正的奥特莱斯项目等十余个商业项目开业，但与北京、上海、广州、深圳等地相比，仍存在差异。与已进入更加细分的社区商业和小而美商业阶段的一线商业城市相比，郑州商业仍处于购物中心初级阶段。尽管近两年华润万象城和丹尼斯大卫城相继开业，但业务发展仍有阶段性。
近五年来，郑州零售市场快速发展，社会消费品零售总额从2010年的1678亿元翻了一番，到2015年10月末达到2711.32亿元。与中部地区其他城市相比，郑州的社会消费品零售总额翻了一番。零售额与武汉、长沙仍有一定差距，但正在逐步缩小，并保持11.6%的较高复合年增长率（CAGR）在过去的五年里。
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