（全文约800字，阅读需要3分钟）受益于雄安新区的设立，鹏润控股经过两年的努力，终于开启了IPO征程。
据智通财经APP了解，总部位于河北省保定市白沟新城、高碑店市的房地产开发商鹏润控股2月28日向港交所递交招股书，申请主板上市，创盛融资为独家保荐人。虽然是区域性房地产开发商，但鹏润控股2019年前10个月的业绩却呈现爆发式增长。其中，营收同比增长13.17倍至5.63亿元，净利润扭亏为盈，由亏损497.6万转为盈利2.22亿。 与此同时，鹏润控股的资产负债率也由2018年末的93.48%下降至2019年前10个月的86.13%。事实上，近两年楼市调控政策不断，房地产行业分化加剧，小型房企逐渐退出市场。但在这样的经营环境下，鹏润控股却逆市实现了高增长。它的“秘诀”是什么？高增长还能持续下去吗？
一年拿下16个土地项目
鹏润控股2009年在白沟新城开启房地产开发业务，2015年将业务拓展至高碑店。根据行业咨询公司仲量联行的数据，2018年和2019年按合同销售额计算，鹏润是白沟新城最大的住宅物业开发商，市场份额为17.2%；同时，公司也是高碑店第三大住宅物业开发商，市场份额为6.7%。可以看出，鹏润在白沟新城和高碑店取得了一定的成绩，这不仅得益于公司在这两个区域的积累，更重要的是，白沟新城和高碑店的房地产行业迎来了新的发展机遇。2017年4月，雄安新区正式成立。 和白沟新城、高碑店一样，雄安新区也位于河北保定，白沟新城与雄安新区相邻。随着京雄高速、京雄城际铁路、荣乌高速新线的通车，北京、天津、雄安新区与白沟新城将连通起来。鹏润地产自然发现了机会，加大了拿地力度。智通财经APP发现，2018年，公司共拿下16宗地块，涉及总建筑面积约11.42万平方米，同比增长256.88%。公司近四成土地储备是在雄安新区成立后拿下的。不过，受市场需求增加影响，土地每平方米价格大幅上涨，同比增长近50%。
截至2019年11月30日，鹏润控股总土地储备77.67万平方米，其中已竣工2.12万平方米，在建50.8万平方米，持有待开发约24.8万平方米。可以看出，鹏润控股土地储备充足，其中一半以上的土地储备位于白沟新城。
加大开发力度，实现业绩爆发式增长
鹏润激进的拿地策略可以理解，毕竟优质土地储备也是房企核心竞争力之一，且地价已大幅上涨，提早拿地可以降低成本费用，但这一策略对公司经营还是有一定影响的。由于拿地需要更多资金，2018年鹏润的开发速度明显放缓，导致当年交付建筑面积大幅减少。智通财经APP发现，2018年鹏润的交付建筑面积为4.67万平方米，同比下降超过58%。在此背景下，即便销售均价同比上涨53%，但2018年鹏润的总营收也同比下降超过9%，这也使得2018年公司经营性净现金流流出9647万元。
直到2019年前十个月，鹏润才放缓拿地节奏，投入资金开发，业绩才出现爆发式增长。报告期内，鹏润已交付建筑面积约8.07万平方米，同比增长逾8倍，同时平均售价同比上涨约60%至每平方米6976.7元。量价齐升带动公司营收同比增长13.17倍至5.63亿元。
得益于平均售价的提升和规模效应，鹏润股份2019年前十个月的毛利率为52.1%，较2018年同期的48.27%有所提升。同时，公司费用控制得当，销售费用和管理费用相对于收入增长缓慢。因此，鹏润股份2019年前十个月的净利润为2.22亿，而2018年同期则为亏损。在土地拿地步伐放缓和业绩大爆发之后，鹏润股份的资产负债率也从2018年末的93.48%下降至2019年前十个月的86.13%。
白沟新城房价已回落
通过以上分析可以发现，鹏润的经营受益于雄安新区的设立，但由于公司资金的限制，鹏润无法跟上土地获取和开发的步伐，每年交付的建筑面积波动较大，公司业绩也随之波动，这也是鹏润上市的主要原因。公司表示，本次募集的资金将用于获取白沟新城和高碑店市的土地储备，以及用于鹏润书院一期和鹏润美术家二期的开发。相信在资金相对充裕的情况下，鹏润可以在土地获取和开发之间取得较好的平衡。不过，鹏润面临的风险也值得投资者关注。首先，鹏润目前的业务具有明显的区域性特征，主要集中在白沟新城和高碑店市。当地的经济和政策变化将对鹏润的经营产生较大影响。 其次，白沟新城虽然毗邻雄安新区，但其房价短期内上涨趋势并不平稳。仲量联行的数据显示，2018年，白沟新城住宅平均售价为每平方米5818元，较2017年下降逾8%。
这在一定程度上与当地的限购政策有关，毕竟2017年该区域住宅平均售价同比上涨近50%，预计未来白沟新城、高碑店城区房价涨幅将趋缓，其业绩增长主要依靠交付建筑面积的增加。
第三，鹏润面临的行业竞争或将进一步加剧。事实上，虽然公司业务主要集中在白沟新城和高碑店市，但竞争对手较多。仲量联行数据显示，目前白沟新城共有25家房地产公司，高碑店市共有33家房地产公司。行业竞争加剧，将在一定程度上影响公司的利润表现。第四，虽然2019年前10个月鹏润的资产负债率有所下降，但86.13%的比率仍处于较高水平，对公司的经营和融资能力提出了较高要求。