相比于国内电商的火爆，日本显得安静很多。大阪城、心斋桥、难波、天神桥、梅田等大阪市内比较繁华的商业区，节假日人头攒动，店铺生意火爆，更别提购物天堂东京了。日本的实体商业为何能抵挡住电商经济的冲击呢？
来源：创业派（ID：）、21财经新闻，整理自地产与商业、商业智库、解放日报、北京晚报
最人性化的细节服务
日本的商场都有非常人性化的服务体验，就拿东京来说吧，东京的百货商场集中，安排一天“疯狂购物”是最合适的，大部分商场都是早上10、11点开门，晚上8、10点关门，行家们会选择在营业时间内进店，早上购物赚到的积分可以在商场顶楼的“Food ”兑换免费午餐，省下不少钱。
东京每年有两次大型打折季，分别是六月和十二月（因为日本人一年有两次双薪，所以日本每年有两次打折季），每次持续 3 到 4 周。对于有目标的购物狂来说，打折季一来，往往迫不及待地囤货；对于精打细算的顾客来说，则要等到 Sale（最后清仓）才出手。
和国内商场一样，东京百货也有积分消费的优惠政策，不过国内大部分商场需要一定额度的积分才能兑换商品，而东京百货的积分可以直接抵扣现金消费，也可以立即兑换饮品、餐食等。
此外，代客泊车、行李搬运、推婴儿车、轮椅顾客专用电梯等免费服务都是日本百货商场必不可少的配套项目，现在东京的大型商场还配备了中文前台服务员，为中国游客提供特殊帮助。
当然，日本百货最让人放心的还是品牌多，绝对没有次品、假货。日本商家对商品质量把关非常严格，在大型百货商场买到次品，不但会得到大笔赔偿，店长还要亲自上门道歉，日本百货商场购物最大的好处就是安心。
周到的基础设施
↑三井奥特莱斯木更津占地面积25万平方米，拥有248家店铺、5000多个停车位，仅靠7、8名清洁工就能维持整个环境。
↑七八名保洁员负责商场的清洁工作，分类垃圾桶用白色抹布擦拭得一尘不染，如此干净的环境也让人更愿意一起去维护、保存。
↑ 为带小孩的顾客和身体状况不佳的顾客准备的婴儿车和轮椅，位于正门入口附近。下车即可使用，最大程度减轻特殊顾客的身体负担。旁边还放置了消毒纸巾，用于擦拭婴儿车。
↑为了方便携带行李箱前来购物的外国游客，免费储物柜特意设计得足够容纳行李箱。
↑店家为提早来排队的顾客准备了椅子，让他们不用站着等待商店开门。
↑门口有自动伞盖机，避免雨天雨伞滴水导致路面湿滑。
↑休息区有专门的儿童区，这些小椅子是专门为小顾客准备的。
↑儿童区所有设备尺寸均较小，桌子、椅子、洗手池均为儿童尺寸。
↑这是妈妈们照顾宝宝的婴儿房。里面有哺乳室、尿布台等。
↑婴儿室里的售卖机都是根据小朋友的身材设计的，连饮料盒子都比一般的要小一些，适合小朋友的小手握持。
↑男性可以进入婴儿室给孩子冲奶粉、换尿布。哺乳区是单独的哺乳室，男性不得进入。墙上有紧急按钮。
↑木更津三井 City是日本人带狗狗来的海边小镇，这里是狗狗和主人专用的休息区，拴狗的柱子也很有创意。
↑商场里有些店铺是允许狗狗进入的，为了保持店铺的清洁，这里专门设置了狗狗洗爪子的池子。
将场馆融入社会和城市功能
在大阪新开业的还有日本最高的摩天轮、日本最大IMAX屏幕的4D影院、日本首个体验式英语教育设施、小羊肖恩主题娱乐世界等。
并融入最新科技与概念，将“娱乐”、“教育”、“购物”完美结合，让场馆成为大阪北新娱乐的核心，并完全融入居民的生活。
大前场融合众多新型社会功能，包括高科技实验室、大学研究院、品牌博物馆、创客空间、汽车主题馆、科技体验馆、展廊空间、沙龙空间等。
Grand Front融入多种社交功能，吸引更广泛区域的消费者，增加消费者黏性，目前已成为大阪热门的旅游胜地。
图片来源/盛大官网
工匠品质，创造家的延伸
日本房地产最让人印象深刻的就是它的专注力，寿司店经营150年甚至250年都是很常见的。
日本手工艺人以传统为荣，追求卓越。在他们心中，没有大生意和小生意之分，持续的专注能带来满足感，所以心平气静。开店不是越多越好，而是开出让自己满意的好店。
工匠精神是日本实体产业的活力源泉，格林伍德购物中心就是最贴切的例子。格林伍德购物中心远在东京神奈川县武藏小杉地区，开业13天，客流量突破100万人次。虽然这家购物中心只有3.7万平方米，但却拥有日本最大的屋顶花园。
担任7-11、伊藤洋华堂等公司的会长的铃木先生反复强调“最重要的是让格林伍德购物中心成为一个大家都乐意来玩的地方，大家在玩得开心的同时可以买一些东西回家”。
游览的乐趣比价格更重要
中国人用电商购物的时候，大部分人首先会关注电商的价格，一般来说电商的价格会比线下便宜。
日本曾有机构做过相关调查，发现享受购物是日本消费者购物的首要原因，其次就是“比实体店便宜”。
日本实施电子商务税收政策
日本早已对境内电商企业实行征税政策，而中国是否对电商企业征税则仍在商讨之中。
由于中国目前不对网店征税，在中国开设网店的门槛较低，这也使得网络具有价格优势，而日本电商的价格优势则不是很明显。
近日，日本生活用品品牌“无印良品”全球旗舰店在上海正式开业，开业当天，排队进店的景象刷爆了朋友圈，有网友感叹“这场面堪比2010年上海世博会上人气最高的沙特阿拉伯馆的排队场面”。
随着全球电商持续升温，日本实体店不仅没有降温，反而越来越彰显出其价值和活力。“活得好”的背后，到底是什么？
品质第一，创造独特卖点
日本实体店最可靠的一点就是品牌多，绝对没有瑕疵品、假货。日本商家对商品品质把关非常严格，在大型百货商场买到瑕疵品，不但会得到大笔赔偿，店长还要亲自上门道歉。在日本百货商场购物最大的好处就是可以放心。
比如风靡日本的南前豆腐，在豆腐店几十年手工传承的基础上，打造了独特的视觉系，推出了男人豆腐，做得像桨一样的“吹豆腐店吵架至尊汤豆腐少年”，男人味十足，绿豆豆腐，豆浆摇滚乐，浓炸豆腐队长，豆腐球队长。
南茜豆腐在日本出名之后，售价比原价高出了四倍，他们还推出了更多卡通主题的手工豆腐和各种跨界衍生品，似乎是要打造日本手工豆腐帝国的节奏。
不遗余力地满足消费者
日本设计行业一直追求精准的内容定位，从一开始就要尊重商业定位，再做具体设计。就像我们建博物馆、科技馆，先做展览设计，再做建筑设计。日本人不是以地主心态招商，而是联合经营。
东京六本木商业区从设计到开业用了15年时间，而中国一些著名商场从设计到开业用了半年时间，开业前一天有2000多人通宵工作。
日本松屋百货由原研哉设计，强调事物的原状，坚持商业地产体验场景化设计，一反商业设计中以品牌为主的场所设计，强调百货与品牌传递高品质的生活氛围，深受消费者喜爱。
020思维让电商与实体店融合
近年来，日本不少实体店推出了电商平台与实体店同步销售的服务，消费者可以在百货公司的实体店提货从电商平台购买的商品，实体店缺货的商品也可以通过电商平台购买。
可以看出，面对新形势下的顾客消费需求，日本百货商场并没有拒绝新的购物模式，而是与时俱进，积极搭建网购平台、发展电子商务业务来应对冲击。
合作共赢生态商圈
以大阪为例，大阪的商业形态包括商业街、车站商业生态、便利店布局等。通常商业街集中在市中心繁华地段，同时通过各个车站的生态系统将各个商业街串联起来。在车站之间的区域，布局便利店等，构建地上地下、由点到面的商业生态网络。往往一个商圈内的地方会联合开展营销活动。
每家实体店陈列的商品种类繁多。同时，日本的产品包装一般较小，一个货架从上到下可以分成七八层，所以即使是普通的实体店也能摆放相对多的商品品种供顾客选择。而且每家线下实体店都有不同的特色，顾客的选择空间也更大。
商场无与伦比的售后服务
购物结束后，如果不想拎着一大堆包回家，可以要求商场打包送货上门。这项服务不仅限于家电等大件物品，任何衣物、鞋子、手袋、日用品等都可以直接送到客人家中或酒店房间。
日本的包裹服务商可以利用便利店邮寄包裹，网络零售商也可以利用便利店就近配送商品。正是因为日本的电商配送体系是建立在实体便利店基础上的，所以日本的电商体系与实体店的关系是共存共荣的关系，而非绝对的你死我活的竞争关系。
实体店频繁关闭令人担忧
一个月卖2580个包就够付房租了
近日，一份全球实体店倒闭名单在朋友圈被广泛流传。零售业不景气，百货商场纷纷倒闭，达芙妮等本土品牌节节败退。在电商、租金、消费者习惯改变等多重影响下，实体店大洗牌的危机再度浮出水面。专家称，2015年，连锁百强店销售额仅增长4.3%，创历史新低。实体店历经多年才得以突围，但前路依然漫长。
高昂的租金吓跑了商店老板
新街口北街一直以来都是服装店林立的购物场所，闲暇时逛逛，买些款式好看、价格公道的衣服、鞋帽，也是一种享受。然而近些年，路边的小店一个个关门，换了品牌，渐渐冷清，不再繁华。
昨天中午，入秋后的北京依然闷热潮湿。从积水潭地铁站出来，沿着新街口北街往南走，粗略一数，十几家小店里至少有一半挂着“特卖”或“清仓甩卖”的招牌，原因大多是“合同到期”，两三家已经拉上百叶窗，彻底关门。熟悉的服装店被卖包子和肉饼的店面取代。一家服装店从租金较高的街边店退居到内巷，为了招揽顾客，不得不一路挂着“全场特价”的红色促销牌子。
通过店铺门口的转租电话，记者联系上了一位准备转租店铺的店主。他告诉记者，虽然租约明年4月就到期，但因为生意难做，他准备转租，“主要是房租太高了”。老板透露，新街口的客流量还可以，但他所租店铺两层楼一年的房租就150多万元，平均一个月12.9万多元，再加上前期的装修费用，经营压力太大了。店铺现在卖的是女包，最便宜的能赚20多元，最贵的也只有50多元。即使按照最贵的50元来算，不考虑其他成本，一个月也需要2580单才能付清房租。老板说，为了分担房租压力，这条街上的很多店铺都是两三个人合租的。
大品牌频频登上“死亡名单”
其实，倒闭的不仅仅是街边小店，达芙妮、美特斯邦威、李宁[-0.73%]、真维斯等商圈内的品牌鞋服店也在迅速缩减门店。据达芙妮发布的2016年上半年盈利预警报告显示，仅今年上半年达芙妮就关闭了450家门店，其中直营店400家，加盟店50家。曾经风光无限的美特斯邦威经营状况同样不容乐观，2013年其拥有近5000家直营店和加盟店，但到2015年底，仅剩3700家门店，减少了约四分之一的销售门店。一直与80后为伍的真维斯，四年内关闭了1012家门店，到2015年，零售门店仅剩2249家。
朋友圈流传的一份全球实体零售榜单，揭露了实体零售的惨淡状况。榜单显示，2016年上半年，一二线城市超过八成大型零售商关店。中国连锁经营协会发布的中国连锁百强报告也显示，2015年连锁百强销售额达2.1万亿元，增幅仅为4.3%，为历史最低。百货商场甚至出现了-0.7%的负增长。
中国连锁经营协会相关负责人表示，“今年实体店确实到了生死关头”，但无论是专业店还是便利店都实现了两位数的增长。实体店倒闭，并不完全是因为电商的冲击，也因为实体经济增长乏力，高昂的人工成本、租金成本、税费成本蚕食了原本就不高的利润。上世纪90年代末，连锁店开始快速发展，租金一般10到15年到期，而最近，大部分租金已经到期，租金成本至少翻了一倍，一些毛利率较低的超市、百货等已经无法续租。
北京智启未来咨询集团创始人李志奇指出，电商冲击、房租上涨是其中最直接的原因，但比房租、人工、电商冲击更严重的，是这些持续因素影响下消费者习惯的改变，消费者的消费行为、意识、追求消费便利、对科技的依赖是更重要的原因。另一方面，传统商业转型缓慢，百货商场近几年一直在尝试突围，但没能找到对的方法，没有跟上消费者的变化。
专家建议：转型要跟上消费变化
李志奇表示，从国内外经验看，百货业态转型主要有两个方向，一方面是向高端化方向突破，不断收缩战线，更加聚焦对线下体验和服务要求更高的业态；另一方面是向更加多元包容的方向发展，提供购物中心等大型、综合性的休闲体验场景业态。
中国连锁经营协会发布的《零售业全渠道转型报告》也显示，零售企业正在积极寻找转型方向。前几年转型的重点是向三四线城市扩张、多业态发展、电商化。如今，为了应对消费者消费习惯的变化，正转向以移动购物、微信微博社交营销、海外购物和跨境电商、门店数字化为特征的全渠道业务。零售业必须回归品质和服务，提高成本效益，避免被淘汰或陷入简单的低价竞争。
来源：创业派（ID：）、21财经新闻，整理自地产与商业、商业智库、解放日报、北京晚报