解码江宁潜力股时代！搜狐焦点系列策划，寻找大南京蓝筹股。本期聚焦江宁买房“四象限”，本文将为您带来第二象限的解读：九龙湖、上秦淮、正方新城。
随着百家湖开发逐渐饱和，可开发土地越来越少，新建住宅市场一直处于供应不足的状态。九龙湖凭借自身的实力，如今已经与百家湖比肩，成为江宁又一个高价住宅集中区。
百家湖有“小兄弟”——小龙湾、科学园，九龙湖当然也不能落下。沿着地铁三号线往下走，上秦淮、正方新城正紧跟老大哥九龙湖的步伐，一步步向江宁置业第一阵营迈进。
行业发展迅速，配套设施逐步完善
目前这三大板块的配套主要集中在九龙湖—上秦淮区域。
九龙湖北连玄武，南接九龙，湖水量相当于6个玄武湖，是国内最大的城市生态湿地公园，空气负氧离子超乎想象，是南京其他任何地区都无法比拟的。
上秦淮湿地公园效果图
未来科技城、华谊电影小镇
区块内规划40平方公里南京未来科技城，是南京向南发展的核心区，包括6.22平方公里的未来网络小镇核心区（U湖片区）和即将开发的总部经济区（云台山河南岸）。
预计到2020年，该区将入驻企业3000家，其中高新技术企业100家，产业人口聚集20万人。无线通讯、智能制造、文化旅游三大产业链的构建，将为江宁打造创新名城核心区提供有力支撑，也将成为南京发展新的增长极。
未来科技城
正方新城是江宁区政府重点打造的以软件研发为主的新兴科技园区，有“南京新兴硅谷”之称。
目前已引进微软、IBM、惠普、甲骨文、腾讯、中兴等多家知名企业，按照规划到2020年这里高端行业从业人员数量将达到30万人。
华谊兄弟（南京）影视小镇位于上秦淮片区，目前已开工建设，多栋建筑的外立面已基本完工，正在进行室内装修。
小镇建成后，预计每年可吸引500万人次游客，并与“南京未来网络小镇”共同形成南京未来科技城两大特色小镇。
地铁3号线三期、地铁5号线
地铁三号线贯穿整个九龙湖，终点为秣陵东路站。未来三期将在秣陵东路站后继续沿双龙大道西侧向南延伸两个车站，增设和丰路站和秣陵街站，将大大改善整个路段的交通组织，打通秣陵新城“最后三公里”。
3号线三期建成后，直接受益者是上秦淮，九龙湖、正方新城等也将相应受益。
据网友透露，鹤峰路站目前已初具雏形，位于秣陵东路站与秣陵街站之间，大致位于爱岭路与白沟路交汇处，预计2022年11月建成通车。
此外，九龙湖地区还规划有地铁5号线，途经江宁东山副城、南部新城、夫子庙地区中心、五台山体育中心、北京西路行政中心、山西路—湖南路商业街、滨江商务区，预计2021年左右通车。
根据规划，地铁5号线将设14座换乘站，成为南京轨道交通“换乘王”，其中诚信大道站建成后将可与地铁3号线换乘。
幼小分校、南京师范大学附属中学分校、拉校分校
目前上秦淮地区有右府西街小学江宁分校，现在正在招生；九龙湖有南师大附中江宁分校、东南大学九龙湖校区等；正方新城有拉萨路小学江宁分校，所以教育资源还是很丰富的。
沙瑟尔，珀尔
砂之船奥特莱斯购物中心于2015年9月正式开业，商场总建筑面积20万平方米，引进600余个国际国内品牌，以及众多餐饮、休闲、娱乐设施，定位为南京规模最大、品牌最多、业态最丰富、创新力最强的超大型奥特莱斯商业综合体，目前已成为江宁区继百家湖畔赏枫、1912之后的又一热门打卡点。
去年6月，江苏保利首个商业综合体也落户九龙南，规模约2万平米，产品名为“保乐汇”，定位为管理式迷你MALL。
从基本需求到改善，还有哪些其他的购房机会？
目前九龙湖以二手学区房为主，上秦淮以改善性住房为主，正方新城定位为基本住房，各板块功能明确。九龙湖二手房在3.3-3.7万元/平米左右；上秦淮新房限价在3万元/平米左右，二手房在3.2-3.4万元/平米；正方新城新房均价在2.3万元/平米左右，二手房在2.2-2.3万元/平米。
九龙湖
目前九龙湖已经没有什么新房在售，二手房成交价也逼近4万，不过还有一个老项目或许会成为大家的购房机会。
君景华庭（君景华庭_楼盘详情-南京手机搜狐焦点网）上次开盘于2015年8月，当时优惠后均价1.5万元/㎡，毛坯房交付。时隔近四年，该楼盘现已成为北京东路小学的学区房，二手房挂牌均价飙升至3.4万元/㎡，涨幅近2万元/㎡！
项目目前仅剩最后一栋5号楼，约150套93㎡、100㎡、136㎡户型，已基本具备入住条件，但距离正式开售尚需时日。
此外，商业项目荣盛城市之窗(荣盛城市之窗_楼盘详情-南京手机搜狐焦点网)现正在销售公寓，项目自带商业配套。
土地储备方面，2017年九龙湖板块相继出让九龙湖G20商住混合地块、九龙湖G58商办混合地块，分别由金域迪、景丰地产竞得。
金域地G20地块规划建设11栋住宅、2栋商业，目前已在建；京丰G58地块为商办混合用地，由苏宁、徐汇、京丰地产三家公司联合开发，未来将建设不少于6万平方米的自有商业楼。
二手房方面，保利中央公园、新城九龙湖等优质小区均价基本在3.5万元/平米以上，而最热门的万科翡翠公园、万科金地蓝湾、银城千花溪等小区二手房价格均接近4万元/平米。
银城千花溪在售公寓单价在3.7万至4.1万元/平方米左右，复式公寓售价较高，有的甚至挂牌价在5万元以上。
目前万科金隅蓝湾、万科翡翠园大部分楼盘均价在3.8万至4.1万元之间，翡翠园稍高，多套4万元以上在售房源。5月份，万科金隅蓝湾一套84平米的楼盘以4.1万元/平米的均价成交。
这些优质小区都是新建的，位于九龙湖核心区，生活配套非常齐全，但价格不低，而且九龙湖开发已接近饱和，二手房升值空间有限，适合需要学区房的人。
秦淮河上游
作为江宁市场主力供货商，上秦淮现在人气爆棚，连总价700多万的复式别墅都能“亮眼”，江北的复式别墅真是让人羡慕不已……
目前，上秦淮新盘已全部在2016年至2017年间售出，土地全部由品牌地产商拿下，产品以“复式别墅+高层”为主，定位高端装修。对于预算有限，买不起复式别墅的购房者，可以考虑高层。
武冈揽月奇苑
6月5日，项目新增14#、19#、23#复式别墅，共计54套，销售均价32013-32356元/㎡，总价500.91-726.41万元，复式别墅面积140-240㎡，当天即被全部售完。
据地产顾问介绍，项目将于6月底首次推出高层产品，包括3号楼和8号楼（共18层），户型分别为119平米和140平米。7月份将新增5号楼和13号楼，户型分别为90平米、99平米和130平米。这五种户型基本可以满足基本生活保障人群和改善型人群的各种需求。
红圈处为预计六七月份开盘的高层建筑。
平面图一览：
值得一提的是，五矿蓝月期原建有4000平米幼儿园，未来将由政府引进，预计今年9月入学。而且相较于周边同类项目，五矿是唯一自带底商铺的项目，未来生活配套也将更加成熟。
天津徐汇云台银城
6月18日，项目推出3、7、8栋18层高层216套，均价3.01万元/㎡，已售出超九成，尚有少量120㎡、140㎡户型在售，预计7月中旬将推出10#、13#户型，户型分别为80㎡、90㎡、120㎡、140㎡。
同时，项目近期已实现首批交房，首期5栋共504套公寓，套数从80至140平米不等。此批房源于去年9、11月开盘，精装修均价2.89万元/平米，购房9个月内交房，为即开即住房，为购房者节省了大量等待时间。
葛洲坝融创南京紫金府
今年3月，葛洲坝融创紫君福首开15、19#，共36套复式别墅，销售均价30500元/㎡，上层复式面积约235㎡，中层复式面积约245㎡，下层复式面积约308㎡。整体总价650万元起，下层复式高达1000万元！项目高层产品预计今年下半年上市。
银城徐汇铂金别墅
银城旭辉铂苑首批房源将包括四层和六层两种户型，现房销售，预计验资100万。据置业顾问介绍，该项目六层产品开盘价可参考周边，四层产品均价会略高一些。联排别墅今年肯定不会上市。
碧桂园柏悦酒店
碧桂园博云建景峰展示厅于5月正式开业，示范区将于6月30日正式对公众开放。
不同于市面上大部分低容积率项目，碧桂园泊云间容积率低至1.1，为纯5层别墅，别墅产品建筑面积约125㎡-140㎡，底层别墅约250㎡-280㎡。绿化率超过40%，平均楼间距约22米，最大楼间距约40米。
上秦淮大部分项目为新盘，唯一老项目是两年前交割的翠屏城苑，该项目2017年上次开盘时新房均价约2.8万元/㎡，目前二手房均价约3.2-3.4万元/㎡，两年涨幅达5000元/㎡左右。
正方新城
目前正方新城在售楼盘有远洋山水、绿地理想城、全新荣盛骏峰等，目前该区域二手房均价在2万元/平米左右。
海洋景观
海景位于正方新城北部，以一梯两户6层电梯房为主，项目目前有房源在售，户型约93、108、135平米，预计2020年9月30日交房，销售均价18710-18830元/平米，毛坯房交房。
绿地理想城
绿地理想城位于S1号线正坊中路站附近，项目由18栋住宅、5栋商业、2栋写字楼及1栋18层的酒店式公寓组成，其中18层建筑10栋、22层及25层建筑各1栋、24层建筑2栋、26层建筑4栋。
绿地理想城目前在售房源面积为102、108、118平米，毛坯房均价2.3万元/平米。项目预计近期推出二期11-18栋，22-26层，户型为95、105、110、118平米，共计约790套，前期均价2.3万元/平米。
同时项目还在售47㎡、38㎡全装修公寓，均价优惠1.7万元/㎡。
荣盛俊峰
荣盛骏峰共规划17栋住宅楼，包括10栋别墅、7栋高层，规划户数1156户，毗邻拉肖江宁分店。
项目即将首次开盘，4栋别墅共计约132套烂尾房，两户一电梯，现房出售，据了解别墅目前在板块内十分稀缺。
同时户型面积涵盖115㎡、130㎡、156㎡、178㎡等面积区间，其中主力115㎡为3房设计，130㎡为3+1房设计，购房者选择空间很大，可根据自身需求决定。
总体来说，正方新城虽然距离主城较远，但配套设施正在逐步赶上，未来升值空间很大。区域内有地铁S1线，交通比较便利，未来还能享受3号线南延的利好辐射，未来产业发展会比较多，预算有限的朋友不妨考虑一下这里。