4月12日，距离北京市中心仅35公里的河北省燕郊小镇，狭窄的街道上，一如往常，车辆呼啸而过，看不见的雾霾，看得见的杨柳絮，混杂在嘈杂的空气中，像一张无形的网，罩在每个人的头上。
房价是人们谈起燕郊绕不开的话题。近两年，这里的房价翻了一番，位居京津冀房地产市场之首。目前，大部分小区的二手房价格都超过3万元，一些地铁主题、相对高端的项目甚至上到4万元。
从3月17日北京实施史上最严房地产限购政策至今已有一个月，依附于北京的燕郊楼市也渐渐由喧闹转为安静，由于新房稀缺，102国道沿线售楼街除少部分尚有营业外，大部分已空置。
燕郊各条主干道两侧，遍布大大小小的二手房中介店。仅在神威北路附近的一个小区，不到100米的一间底楼商铺里就聚集了17家中介店。余莉是其中一家店铺的经理。
“以前我们一天能成交一套，现在十天也成交不了一套，你觉得影响大吗？”余莉谈及近期一系列限购政策对燕郊楼市的影响时说：“价格还是处于僵持状态，但一些着急用钱的业主已经开始降价了。”
交易量暴跌
余莉所在的中介公司2014年8月进入燕郊市场，目前在燕郊有1000多家中介，占据燕郊二手房市场的30%左右。“去年我们占据了40%的市场份额，但后来由于中介行业竞争越来越激烈，特别是本土中介越来越多，我们的市场份额就下降了一些。”
长期以来，燕郊等环京地区房地产市场主要依赖北京市场的溢出效应，北京的房地产政策、市场变化对环京地区的影响首当其冲。“北京打个喷嚏，燕郊一会儿就感冒。”余莉说，2008年、2010年、2014年燕郊房价的下跌，都是不同程度地受到了北京的影响。
余莉介绍，自北京317政策实施以来，燕郊房价整体变化不大，但看房量和成交量开始逐渐下降，尤其是4月1日雄安新区成立以来，整个燕郊二手房交易量大幅萎缩。“以前基本一天一单，现在十天也签不了。”
3月21日，廊坊市发布新一轮限购政策，将廊坊主城区及三河、大厂、香河、固安、永清等地纳入限购范围，外地居民首付比例提高至50%，只能购买一套住房，需缴纳一年社保或个税，实行认购、贷双重限购。
4月5日，三河市发布限购实施细则，对二手房交易做出如下要求：实际成交价高于指导价的，网签按实际成交价执行；实际成交价低于指导价的，网签按指导价执行；并明确应税价格，进一步提高二手房交易成本。
余莉拿出她所在代理公司燕郊成交的统计记录说：“3月17日之前，每天成交量基本在30台左右，好的时候一天能达到60台以上，平均每家门店都能实现一天成交1台。”
但从3月28日开始，成交量开始逐渐下滑。“你看28日成交19笔，29日成交15笔，到现在为止，单日成交没有超过20笔的，4月份的数字我就不给你看了，基本都是个位数，有的日子甚至没有成交。”余莉说，限购之后，不仅成交量萎缩，看房的人也减少了三分之二。
燕郊本地另一家房产中介兴达二手房的一位销售人员表示，北京317限购几天后，他们那家中介的成交量出现过短暂暴涨，“打破了历史记录，但很快就开始下滑，具体成交数据我没有，但从这家店的情况看，4月份日均成交量还不到原来的十分之一。”
在他看来，北京限购后燕郊成交量激增的一个重要原因，就是部分购房者担心燕郊也会因为类似的限购而陷入交易中止，从而加速了交易进程。“北京限购让大量交易停滞不前，很多原本犹豫不决的购房者也不再犹豫了。”
价格开始松动
据余莉介绍，燕郊共有160多个住宅小区，各类住宅楼盘共计25栋，除去部分单位集体住房、家庭住房等不能二次交易的房源，有二手房销售的小区约有30个，“比较活跃的都是一些房源多的小区，比如府城五期、燕京航城、那丹堡等。”
据余莉介绍，25万套房屋中，自住和投资各占一半左右，投资中又有一半左右是存钱，“燕郊以前自住和投资的比例是3：7，现在人口多了，自住的比例就高了，纯粹投机和投资应该占到四分之一左右。”
燕郊等北京周边地区的购房群体主要还是在京居住的居民。随着北京认购贷政策的实施，北京购房门槛和首付比例大幅提高，也加剧了北京周边房价的松动。“特别是北京的一些成交，为了补足首付，一定会把北京周边的房子卖掉，这种趋势未来会更加明显。”
目前，尚无具体数据证明“以北京换北京周边房”的规模，但随着北京及周边地区限购政策普遍要求社保年限，加之近两年北京周边房价大幅上涨，北京周边房地产市场的优势逐渐减弱，在成交量不断下滑的背景下，房价也开始出现松动。
以府城五期为例，整个小区共有房屋2.6万余套，是燕郊最大的小区之一，也是燕郊二手房交易最活跃的小区。3月21日廊坊限购政策实施后，兴达二手房中介告诉经济观察报记者，部分业主将要价由原来的3.1万元下调至2.5万元左右。
3月底，另一名经纪人在电话中称，由于业主在北京急需用钱，福城五期一套两居室如果全款购买，三天内签约，可以卖到2.2万元。而该小区3月份的成交价在3万元左右。经纪人称之为“亏本套现”。
从链家在燕郊公布的房源价格来看，福城五期早期房源价格普遍在3万元以上，新上市房源也大多在3万元以下，部分主流两居室报价已降至2.4万元左右。
这并非孤例，从4月第二周业主最新报价来看，整体报价较3月底均有小幅下跌，这是2015年以来燕郊二手房业主报价首次下跌。东方夏威夷（资讯、团购、论坛）均价下跌1100元左右，首尔甜蜜城、燕京航城等也均下跌500元左右。
二手房实际成交价的下降、业主报价的松动，仿佛在燕郊停滞不前的房地产市场撕开了一道缝隙。据余莉介绍，她家店里的业主降价幅度越来越大，但整体降幅并不明显。“现在还是僵持的局面，卖家不愿意轻易放弃，买家也不着急卖，还在打心理战。”
余莉所在中介机构近期成交以低价为主，“目前业主报价普遍较高，但部分着急用钱的业主也降价不少，这种户型基本每一套都有卖，但如果不降价，基本就没成交，情况还不明朗，估计再过一两个月，就会有一批买家卖家撑不住了。”
北京周边楼市走向何方？
自317北京限购政策发布后，廊坊地区3月21日进一步收紧调控政策，4月1日雄安新区成立后，北京、雄安两大限购圈形成，除京津两大直辖市外，河北的张家口、承德、廊坊、保定、唐山等地也进入限购状态。
与以往限购不同，此轮限购主要有两大特点：一是非本市居民购房的社保或个税要求普遍提高；二是首付比例、交易税费、银行利率等均有不同程度提高。不仅交易成本大幅增加，准入门槛也普遍提高了一个档次。
这种情况下，对于刚性需求，所谓的首套房贷就变得尤为重要，不管是在北京还是在北京周边。余莉说，“以前在北京买了一套房子，在北京周边也可以买一套，现在你名下有贷款，在北京周边再买一套房子，房贷利息就会增加，如果在北京周边有贷款，在北京买就变成二套房了。以前是并存的，现在就是非此即彼。”
而在整个环京地区，除燕郊拥有较多的常住人口且形成了相对成熟的社区和配套设施外，环京大厂、香河、固安、永清、涿州等地区的入住率都很低，且尚未形成相对成熟的二手房市场，这也在一定程度上制约了存量住房的进一步流转。
余莉认为，2015年底至2016年上半年，燕郊进入存量房交易时代，大量房产中介开始涌现。“去年燕郊房产中介数量几乎增长了一倍，今年也有明显增加。我们这个区域，仅两个小区，就有五六十家左右的房产中介。”
由于二手房交易量骤降，大量房产中介失去了工作岗位。“我们是专门做二手房的，市场不好的时候就跟业主聊天，了解业主的想法。其他二手房中介基本也开始做一手房源了，能赚钱的都干！”
至于环京其他地区，尤其是大厂、香河一手房供应量逐渐减少，逐渐进入存量房时代。不过，余莉认为，环京其他地区的二手房成交情况并不好，“跟燕郊不是一个档次的，燕郊现在情况这么差，其他地区怎么会好呢？”
前述兴达二手房销售人员认为，近几年北京周边地区房价的快速上涨，多半是投机炒作的结果。“不像昆山，虽然也是上海的溢出市场，但产业基础好。北京周边地区有什么产业？就只有房价。限购出来后，只能靠本地吸收，但怎么吸收呢？”