文/乐居财经 闫明辉
时隔半年，珠海万达商管仍未能成功登陆港交所，但王健林的心情丝毫没有受到影响，他在等待最佳上市时机。
半年多来，在房地产行业的风波中，王健林麾下的万达不仅经营得游刃有余，成为众地产老板眼中最羡慕的对象，甚至开始充当“白衣骑士”，为河南建业、鑫源、广东世荣兆业、山东天元、山西天森等多家地产公司伸出援手。
招股说明书到期前一周，王健林悄然拿下北京东西区两个重要商业中心，万达官方并未透露任何消息，是蓝港资本主动透露细节并准备宣传材料。
据了解，4月中旬，万达相继拿下北京蓝色港湾项目和北京五棵松卓展购物中心整体经营管理权。其中，5月1日，蓝色港湾的管理权将全面移交给万达，经营期限为20年；五棵松卓展中心将更名为北京五棵松万达广场，未来将是万达广场第四代产品。
这两个项目的老板王耀辉，对项目出售十分热心，在万达接手前，他曾与地产基金等开发商多次洽谈，但因项目价格过高，没有一家公司愿意接手这两个“烫手山芋”。
只有王健林站出来，以轻资产的方式全面接手该项目的运营管理。乐居财经独家获悉，在万达入主蓝色港湾的过程中，盛京银行扮演了一定角色。“蓝色港湾的老板无力偿还债权人盛京银行，因此盛京银行要求蓝色港湾寻找可靠的合作伙伴，盘活资产。”
有趣的是，王耀辉还曾是多家金融机构的贵宾，这位善于社交的神秘商人与多家银行、信托机构都有着密切的私人关系。
然而10年前的中国农业银行第一副行长案，将王耀辉挥霍无度的财务手段暴露在公众面前，此后他的仕途开始走向下坡路。
“消失”的王耀辉
2008年开业的蓝色港湾位于北京朝阳商圈，总建筑面积15万平方米，是北京地标性商场，与北京SKP、三里屯太古里、国贸并称为“朝阳商圈四大美景”之一。
另一家购物中心是五棵松卓展购物中心，位于北京西四环与长安街交汇处，商业面积逾34万平方米，2009年正式开业，2016年被蓝色港湾接手。
蓝色港湾新闻稿称，虽然管理权将全部移交给万达，但蓝色港湾股份有限公司（简称“蓝色港湾公司”）仍为蓝色港湾项目的所有者。
据了解，蓝港成立于2004年，注册资本12.8亿元，法定代表人为王生火，股权方面由永泰金丰投资有限公司100%持股。
可以看出，永泰金丰背后是国成达科（北京）科技有限公司，该公司由邹志莲和吕俊祥全资拥有，二人分别持股64.0288%和35.9712%。邹志莲和吕俊祥十分神秘，网络上没有关于二人的公开信息，二人只投资了一家子公司——国成达科。
据乐居财经了解，五棵松卓展购物中心隶属于北京卓越盛世商业地产有限公司，该公司成立于2014年5月，注册资本3.9亿元，法定代表人为邹金辉。股权层面，天天兴业持股100%，法定代表人与蓝港资本相同，均为王生火。
继续深挖可以发现，天天兴业由丰益华泰实业有限公司全资拥有，而丰益华泰背后还有中泰华丰实业（集团）有限公司（简称“中泰华丰”）和王峰，二人分别持股84%和16%。
中泰华峰是衔接两大业务项目的关键企业，其不仅是五棵松卓展背后的股东之一，更是蓝港的原始股东。
令人奇怪的是，无论是蓝色港湾，还是五棵松卓展的主体公司的股权结构中，都找不到王耀辉的踪迹。
在地产圈和商圈，王耀辉被广泛认可为蓝色港湾背后的老板，也是北京朝阳区蓝色港湾国际商务区的缔造者。他起家于黑龙江，发迹于北京，投资领域涵盖房地产、基础设施建设、矿业、收藏品等。但无论哪个行业，王耀辉总是把杠杆运用到极致。
王耀辉何时将这两项业务转让给他人？是真出售，还是另有隐情？
事实上，早在2020年8月，蓝港就出现股东大洗牌，中泰华丰将其持有的永泰金丰100%股权转让给现股东国成大科旗下子公司。
据乐居财经了解，中泰华丰成立于1999年，注册资本11亿元，其法定代表人与蓝港同为王生火，最早的创始人为王耀辉，该公司也是王氏早年主要资产的持股平台。
2019年8月，王耀辉悄然将其持有的中泰华丰15.27%股权转让给北京美瑞矿产品销售有限公司，剩余84.73%股权则由北京宏世通达商贸集团持有。
从中可以看出，美瑞矿产销售由雷素桐、姚文柱分别持有51.58%、48.42%的股份；而红石通达成立于1996年，注册资本1.2亿元，由赵芳、雷素桐分别持有51.6667%、48.3333%的股份。
红视通达也不是一家简单的公司，其除了投资中泰华峰外，还持有乐视影业1.5364%的股份。
尽管两年多前王耀辉与蓝港并无股权关联，但他在2021年仍以“蓝港集团董事长”的身份与潜在买家进行洽谈。这难免引发外界怀疑，他虽然没有股权，但其实是蓝港背后的真正主人，只不过找了个人代持而已。
目前，王耀辉已不再拥有有境外投资的子公司，中泰华丰转让蓝色港湾后，仍拥有北京中孚盛世实业集团（100%）、丰益华泰实业（84%）、北京盛世精品文化发展（60%）三家子公司。
被财务技能打败
据一位业内人士透露，盛京银行是万达入主蓝港的牵线搭桥人，“蓝港业主无力偿还债权人盛京银行，盛京银行就请蓝港寻找一个靠谱的合作伙伴。”
乐居财经发现，2019年，盛京银行北京分行曾因金融借款合同纠纷，将五棵松卓展开发商卓越盛世、蓝色港湾公司、北京京发房地产开发有限公司、北京英瑞共赢实业有限公司、北京首润投资管理有限公司等5家公司告上法庭。然而，2020年，该行“诡异地”撤诉。
除了盛京银行外，蓝港还有一家银行债权人——锦州银行，也一直在动用法律武器追债。
截至目前，蓝港旗下有两家全资子公司，分别是中广国发实业（北京）有限公司、中盛博宇（北京）商贸有限公司。但因借款合同纠纷，这两家公司合计1.46亿元的股权被锦州银行山西路支行冻结至2024年3月28日。
此外，锦州银行山西路支行还申请冻结中泰华丰子公司丰益华泰实业价值1.68亿元的股权、中泰华丰子公司中孚盛世实业价值4亿元的股权、盛世精品文化价值120万元的股权。
除了盛京银行、锦州银行外，王耀辉还与中国农业银行、中国民生银行等关系密切。
10年前，时任中国农业银行头号副行长的杨昆因涉嫌“蓝色港湾”事件被有关部门带走协助调查。2013年，监察部官网发布消息称，杨昆利用职务之便为他人谋取利益，收受巨额贿赂，构成严重违纪行为。
当时业内人士表示，问题并不在于贷款本身，而在于贷款附带的私人交易。
涉案王耀辉的农行副行长长期分管公司业务，而业内普遍知晓，农行长期为蓝色港湾项目提供贷款。至于贷款规模，坊间传言不一，但保守估计可能超过10亿，包括房地产开发贷款和商业地产贷款。
王耀辉与杨坤既是生意伙伴，又是赌友。农行与蓝色港湾的渊源可以追溯到2004年。那一年9月29日，一块备受瞩目的“宝地”在北京土地储备中心挂牌出售，即“蓝色港湾公园商业配套用地”。
仔细研究上述土地出让公告，可以发现此次土地出让与通常情况不同，一般土地在挂牌交易时，一般都会按照大致位置来命名，但这块蓝色港湾地块似乎从一开始就被命名过。
巧合的是，该项目的最终受让方为北京蓝色港湾地产有限公司。根据转让公告，挂牌阶段该地块仅有一家竞标者，而由王耀辉实际控制的蓝色港湾地产以10.08亿元的起拍价“轻松”中标。
目前，工商登记网站上已经查不到蓝色港湾地产的信息，只有一家蓝色港湾有限公司，该公司是蓝色港湾项目的开发商。
此外，蓝色港湾共计9.63万平方米的商业设施用地被抵押给中国农业银行北京东城支行，两份抵押登记的起始日期分别为2011年7月6日、2011年12月15日，同一地块两份抵押登记中的土地评估价值分别为15亿元、65亿元，相差5个月意味着土地评估价值暴涨50亿元。
两笔抵押贷款均是在2011年办理的，但实际上蓝色港湾2007年就已建成，2008年开业。在正式对外开放后的一段时间内，这个商业项目经营状况不佳。蓝色港湾一位内部人士回忆，王耀辉曾多次试图出售，但因为价格太高，没人接手。
王耀辉不仅擅长与银行打交道，其重要的金融技能还体现在他与信托公司的合作上。
2008年2月，吉林信托开始发行“北京蓝色港湾地产有限公司股权投资信托计划”，发行规模为9.9998亿元。与此相对应的是同期发行的民生银行非凡理财“T87”计划人民币理财产品。该产品被吉林信托用于募集收购蓝色港湾地产股权的资金。
公开资料显示，王耀辉是一名身份复杂的商人，是近年在北京朝阳区崛起的蓝色港湾国际商务区的缔造者，也涉足基础设施项目，是京津唐高速二线项目的投资人之一。他也是艺术品投资市场的大买家，2010年春拍上，他以4.368亿元的天价拍得黄庭坚《地柱铭》震惊全场。
那些富丽堂皇的藏品，不过是王耀辉手中的棋子，用来取得财务杠杆而已。
而对于这幅被天价收购的名画，王耀辉很快将其作为抵押品交给了吉林信托，并于同年9月30日成立了“雅英堂艺术品收益权集合资金信托计划”，募集资金4.5亿元，期限为2年。
当时有业内人士认为，艺术品基金惯用的运作方式，是在拍卖公司制造假拍卖，然后用“高价值”的艺术品作为抵押，向银行等金融机构融钱，而这笔钱很大一部分流入了房地产。这种模式在王耀辉身上确实可以找到。
几年来不温不火
开业14年的蓝色港湾和接手6年的五棵松卓展为何选择此时携手万达？
首先我们来看看整体商业地产环境。近年来，中国商业新开工面积和竣工面积逐步减少，购物中心面积增速整体呈现下行趋势。购物中心正在走向存量市场。截至2020年底，中国购物中心存量规模为4.4亿平方米，城镇人口人均购物中心面积接近0.5平方米，与日本2017年同期水平接近。
而存量市场化的另一面，则是出租率的下滑、空置率的上升。据机构报告，2015年至2020年，全国出租率在70%以下的商业广场数量由6662家增加至9606家，占全国在管商业广场总数的45.7%，接近一半。
加上过去三年疫情的影响，教育、影院、餐饮等行业都受到了很大影响，国内不少商业地产业主更是资金拮据。2020年11月，天天兴业将五棵松卓展旗下公司“卓越盛世”的全部股权，价值3.9亿元，质押给泰禾（北京）生物科技有限公司。
同日，丰益华泰还将其持有的天天兴业全部股份，价值4亿元人民币，质押给泰和生物科技；与此同时，永泰金丰还将所持有的蓝港股份，价值13.8亿元人民币，质押给泰和生物科技。
那么这位神秘投资人究竟从何而来？据乐居财经了解，黄龙和郑瑞熙分别持股70%和30%。
早年，五棵松卓展引入耀莱成龙影城及多家餐厅，吸引了不少消费者，但此后一直不温不火，这与其十余年发展过程中管理团队的动荡，以及运营团队多次变动甚至易主息息相关。
全国房地产商会商业地产工作委员会会长王勇平曾估算，从华熙到卓展、蓝色港湾，到文化硅谷，再回到蓝色港湾，在这个来回的过程中，财务成本不断积累。
“这个项目后期交易额已经超过100亿元，按照10%的财务成本计算，一年包括利息在内的财务成本就有10亿元，而一个商场如果正常经营，一年的利润和租金很难达到10亿元，而且财务成本会不断积累，在这种情况下，通过商业运作很难收回投资。”
该项目2016年被蓝色港湾母公司接手，2017年1月，卓展购物中心正式更名为“蓝色港湾”。但当时相关媒体报道称，该项目当年7月空置率已超50%，客流稀疏。
2020年5月，卓展承认目前项目运营确实遇到了一定困难，也在努力寻找合适的改造方案，但目前还没有明确的关店改造计划。但事实是，2020年以来，商家已经逐渐退出。
而仅一街之隔的华熙LIVE人气极高，演出规模和影响力都远超五棵松卓展。
“其实五棵松商圈的消费水平还不错，但五棵松卓展历史上产权关系复杂，一定程度上影响了有影响力品牌的选择，没有呈现差异化的业态给消费者。在目前的竞争环境下，五棵松卓展很难分流世纪金源、翠微百货等商圈的业务。”中国购物中心协会中国购物中心发展委员会主任郭增利认为。
截至目前，卓越盛世旗下共有司法文书169件，其中合同纠纷57件，房屋租赁合同纠纷15件，其曾10次被列入历史性债务人，2次被列入历史性限制高消费对象。
目前，朝阳蓝色港湾虽然做得比五棵松卓展好，但也面临着口碑好却没人气、有口碑没业绩的困境。据蓝色港湾一位内部人士透露，“这么大的项目，营收不到5个亿，除了餐饮，店内销售很少。”
2021年10月29日，珠海万达商业管理新增两家全资子公司，分别为北京五棵松万达广场商业管理有限公司、北京亮马万达广场商业管理有限公司。接手北京两大商业主体后，王健林立下了一个flag：重振五棵松卓展，让蓝港重获生机。