近日，胡润研究院发布《2023胡润女性企业家榜》，新鸿基地产（00016.HK）女性掌门人邝少卿以财富720亿元位居榜首。
94岁的邝少卿是新鸿基地产（下称“新地”）大股东，其丈夫为新鸿基地产创办人郭得胜，现任董事局主席兼董事总经理郭炳联则是其儿子。
可以说，邝女士的财富主要与香港大型房地产开发商新鸿基地产捆绑在一起。
我们不谈豪门恩怨，说说生意。作为地产龙头的新鸿基地产，在经历家族内部纷争、疫情等外部变局后，是如何创造财富的？目前市值几何？未来前景如何？
市值数千亿
新鸿基地产作为香港顶级房地产企业之一，始终在恒生指数成分股中占据一席之地，即便现在腾讯（00700.HK）等新人入驻港股并占据重要权重，本地金融股、地产股被边缘化。
截至发稿，以现价80.95港元计算，新鸿基地产市值已达2345.75亿港元。
见下图，1972年上市的新鸿基地产，股价整体呈向上趋势，虽然在1997年复牌、2008年全球金融危机两个重要时间点股价遭遇重创，但随后均收复失地，持续上涨。
根据新鸿基地产截至2023年6月30日的2023财年年报，邝少卿个人持有新鸿基地产2.5万股股份，并通过家族信托持有7.96亿股，合计持股7.96亿股。以此计算，单是持有上市公司新鸿基地产股份的价值就高达645.18亿港元，还不包括其他私人资产、物业、珠宝等资产价值。
近年来，受疫情、调控及全球宏观环境影响，香港及内地楼市表现均不佳，新鸿基地产的业务表现是否受到较大影响？
新鸿基地产的业务结构
新鸿基地产集团有限公司是一家多元化企业，在香港从事房地产发展、物业投资、房地产相关业务、电讯及资讯科技、基建、超市等；在内地从事房地产发展及物业投资等业务。
截至2023年6月30日，香港地产发展业务涵盖2160万平方尺（约200.74万平方米）在建物业，大部分用作销售；香港物业投资涵盖3640万平方尺（约338.29万平方米）已落成物业，大部分用作出租及投资。此外，亦从事酒店、物业管理、建筑、保险及按揭服务等业务，涉及房地产开发、售后及物业管理一条龙服务。
此外，新鸿基地产还从事流动电讯服务、数据中心及资讯科技基建等业务，持有电讯公司数码通（00315.HK）逾73%股权，以及数据中心运营商新意网（01686.HK）逾40%股权。以这两家公司分别44.25亿港元及72.51亿港元的市值计算，郭氏家族持股总值逾60亿港元。
新鸿基地产亦从事交通基建营运及管理、港口营运、空运及物流、一田百货营运等业务，业务遍布香港各行各业。
内地房地产开发业务方面，新鸿基地产现有在建物业4,710万平方呎（约437.73万平方米），其中逾四成是可供出售的住宅物业；物业投资方面，现有落成物业2,040万平方呎（约189.59万平方米），大部分用作出租及投资。
收入和收益来源
过去十年，环球政治及经济形势发生巨大变化，疫情冲击、楼市波动、利率上升等均影响各大上市公司，主营房地产业务的新鸿基地产亦不例外。
不过，新鸿基地产在过去十年间，一直维持稳定的盈利规模，派息比率超过40%，实在难能可贵。如下图所示，虽然收入略有波动，但新鸿基地产的盈利水平一直保持稳定。
其中，香港物业发展及租赁业务是新鸿基地产最主要的收入来源，见下表的收入分布，香港物业发展（红色部分）及香港物业租赁（橙色部分）每年均占收入贡献的一半以上。
截至2023年6月30日的2023财年，新鸿基地产香港物业发展业务及物业租赁业务分别贡献收入238.53亿港元及149.96亿港元，占总收入的33.50%及21.06%，目标投资物业包括新城市广场、中环国际金融中心商场、上水广场及新都广场等内地游客经常光顾的物业。
内地物业发展及物业租赁业务分别贡献23.3亿港元及47.5亿港元收入，占总收入比重分别为3.27%及6.67%。内地投资物业包括上海IFC、北京APM、广州天汇广场、成都国际商业中心等。
新世界发展的酒店业务不仅全资拥有及经营多家酒店，亦与国际酒店品牌合作，在香港拥有中环四季酒店、西九龙丽思卡尔顿酒店及香港W酒店等；在内地则拥有主要分布于一线城市的豪华酒店组合，如上海浦东丽思卡尔顿酒店等。
2023财年，酒店业务贡献收入35.04亿港元，占公司总收入的4.92%；扣除合营企业及联营公司（下同）的分部溢利达0.74亿港元，终于摆脱疫情造成的三年亏损。
新鸿基地产主要通过香港主要电讯运营商数码通经营电讯业务，与中国移动（00941.HK）一样具备公众属性，因此能够提供稳定的收入现金流，无惧经济周期波动。2023财年，电讯业务贡献收入67.63亿港元，占总收入的9.50%，分部溢利7.02亿港元，分部利润率为10.38%。
新鸿基地产亦从事交通基建及物流业务，经营香港内河码头、管理停车场及公私交通设施、经营机场空运中心等。2023财年，该部门贡献收入42.76亿港元，盈利12.39亿港元。
新鸿基地产还通过其科技旗舰公司SNEC运营数据中心，该业务的利润率也相当高，该部门的营业利润率在2023财年达到49.91％。
说到盈利能力，尽管楼市表现不尽人意，新鸿基地产2023财年的物业销售分部利润仍达36.83%。不过，最赚钱的业务仍是物业租赁业务，2023财年的分部利润率为75.66%。财华社认为，持有全球最高端物业、位处最核心的金融区，是其能挺过低迷期、继续维持常青利润率的秘诀。
虽然物业租赁业务贡献的收入只占其总收入的21.06%，但分部利润却占了38.18%，邝少卿因此被誉为“最贵女房东”。
如下图所示，在房价下跌、物业销售利润减少的情况下，物业租金收入却坚挺，在疫情三年期间保持稳定，并在2023财年疫情过后恢复增长。
前景如何？
香港的房价一直位居全球之首，孕育了新鸿基地产、长江实业等房地产巨头。
但高房价也带来诸多不便及风险，近期政策措施主要着眼于如何有效解决香港市民住房问题，若高房价真能缓解，香港房地产开发商或受影响，但短期内仍难以实现。
不过，新鸿基地产的发展计划持续推进。2023财年，集团在香港落成物业约300万平方尺，可供出售住宅物业占200万平方尺，大部分已售出。截至2023年6月30日，集团未入账的香港物业发展合约销售额为280亿港元，预计2023/2024财年入账金额约240亿港元。
不过其仍持有2160万平方尺在建物业，足够七年发展。2024财年计划落成的项目总楼面面积或达380.6万平方尺，其中住宅楼面占251.1万平方尺，可见其储备十分充足。未入账金额加上已交付物业确认的收入，或可继续保障新世界香港物业销售收入水平。
随着全球经济复苏，疫情过后内地与香港交流频繁，香港资本市场估值较低，或将吸引更多资金入港，新鸿基地产的租赁物业均位于商业中心及旅游消费区，应可大大受益。
新地将推出全新租赁公寓项目西区，满足年轻人的住宿需求。项目楼面面积约37.4万平方呎，预计2023年第四季启用。元朗旗舰商场元点扩建项目亦将于2024年上半年启用，新增零售总楼面面积10.7万平方呎。位于观塘的裙楼商场楼面面积约50万平方呎，预计2024年启用。
中远期，新鸿基地产亦正在西九龙建设高铁西九龙站发展项目及艺术广场大厦项目，预计2024年全面落成。
内地土地储备6,750万平方尺，其中4,710万平方尺为发展中物业，其余为已落成物业，大部分为位于主要城市策略性位置的大型综合物业，供新鸿基地产作出租及长期投资用途，该等出租物业亦将受惠于疫情后消费复苏。
内地物业发展方面，集团将于2023年8月起推出杭州国际金融中心第三期住宅单位。考虑到新鸿基地产的发展物业主要位于一线城市，该等城市的楼价颇具刚性，应不惧怕周期性波动。
总结
随着经济复苏，新鸿基地产的整体前景应会良好。
如何将集团的利润转化为股东的现金收入——通过股息。能“做大事”的元老，才是集团的主要利益所在。新鸿基地产的股息政策一直很稳定，维持在40%以上，2023财年更是达到60%。在其股价持续承压——这是所有本地房地产股的情况——的情况下，新鸿基地产的股息收益率非常可观。
2023财年，新鸿基地产每股派息4.95港元，以现价80.95港元计算，股息率高达6.11%，比美国联邦基金利率高位高出一个百分点以上，市盈率不足10倍，理论上估值似乎不算太高。不过，资本目前并不看好地产股，除非港股整体反弹、资产价格回升，否则仍难有明显升幅，唯有其稳健的基本面和丰厚的股息，或能提供一定支撑。
本文来自财华网