在本系列的第10篇《工业园区的得与失》中，我简单描述了深圳工业园区的发展历程，包括上一篇详细讨论的华强北，以及本文详细讨论的汽车产业。文章。公庙工业区-天安数码城。
业内人士对于天安数码城有着不同的看法。这就是为什么我将标题中的空间扩大到包括整个车公寺区域。有研究人员认为，高估天安数码城模式并不合适。它是一家房地产开发商，其主要目的是赚钱，而不是帮助一个城市发展科技产业。而且，为了利益可以牺牲城市的整体利益。
我认为房地产开发商的逐利属性需要冷静看待。一切企业的存在都是为了追求利润。这是他们贡献社会的主要方式，其次是就业、纳税、技术进步和社会责任。房地产开发商——无论是住宅开发商、商业地产运营商还是工业园区运营商——都不应该因对城市的未来承担责任而受到严厉指责。那是政府的事。如果许多房地产开发商出现道德败坏和贪婪的情况，我们不能简单地责怪他们。这可能意味着缺乏法律和市场规则体系的建立和运行，行业协会和商会无法承担行业自治的职能。
在各类房地产开发商中，我个人认为，产业园区经营者可能是商业道德下滑相对较轻的群体。也有不少原住宅开发商近年来转向或延伸至产业园区运营领域，以期分得老工业园区改造这块蛋糕。因此，在现有的产业园运营商中，我个人认为最早进入这一领域的就是天安数码城，作为该领域专业的产业园运营商，可能是更值得肯定的一个。
这就是我写这篇文章的原因。
当然，我会把它挂在车公寺的旗下。
一
我之所以多次向外地的朋友推荐华强北和车公庙，是因为这两个区域或街区是深圳主城最繁华的两个街区，而且主要是繁荣的私营中小企业。邻里。深圳的活力正是在这种民间市场力量驱动下疯狂生长、自由发展的结果。
车公庙地区的范围比华强北更容易确定。是深南大道、广深高速、滨河大道、特发高尔围成的空间，面积约1.2平方公里。 2012年制定的《福田区产业空间布局规划》指出，该区涵盖电子信息、纺织服装、商业与咨询、装饰装修、物流仓储等多个产业，特别是电子信息产业。该地区产业正在逐步向总部办公、研发设计等产业链高端环节转型升级。是一座集办公、商业、居住于一体的综合性科技工贸园区。
规划称，当时，“全区有各类建筑114栋，企业2045家，年经济收入533亿元，上缴税金15亿元。一座集高新技术企业、金融、物流、配套于一体的十万年老城已经形成。员工众多的科技城已成为福田区最重要的高新技术产业发展区和“总部经济”集聚区。如果细分的话，“电子通信行业进驻企业806家，占比41.55%；入驻企业790家，占比40.72%；研发设计入驻企业205家，占比10.57%。”
但2019年的一份研究报告得出结论，车公庙片区拥有企业7000多家，是福田区国家高新技术企业密度最高的区域。国家高新技术企业数量占整个福田区的五分之一以上。 2021年的数据还称，该地区共有企业8000多家，车公庙工业区就业人员约30万人。另据资料显示，整个车公庙地区约有50万人口，是“世界上人口密度最高的地方”。
无论如何，说车公庙是深圳最繁华、人口最密集的地区应该没有问题。
现在的车公庙工业区包括几个部分。东临天安数码城，西临泰然科技园，深南大道沿线高层写字楼林立，还有皇冠社区、杜邦公司、大连金公司、好顿公司等。以及安化社区及部分配套住宅区。但在20世纪80年代中期，这里是整个泰然工业区。
1985年是深圳大规模工业化开始的一年（在之前的文章中，我已经描述了梁翔和李浩的交替，以及进出口贸易行业资金链被切断的情况，以及李浩向大规模工业化的转变）。工业化，吸引香港制造业入驻），也是泰然工业区的奠基年。当时，深圳市政府成立了一家国有企业来开发和经营这个工业区。当时，泰然工业区距离罗湖和上步重点开发区较远。周边基本未开发，香蜜湖只规划了旅游区。
从后续发展来看，泰然工业区主要引进两个产业，一是电子，二是纺织服装。早期的电子工业主要是泰然西北的皇冠电子厂（该区2005年工厂搬出后定位为高科技工业区，华为早期曾在此居住） 。后来，泰然工业区被切割成现在的布局。 （有五六大小区域，包括皇冠片区、泰然金谷、安华工业区、泰然工贸园、泰然科技园、天安数码城）。主要是原来引进的工厂和投资开发企业的划分。至于深南路旁原来的废弃土地，后来被分割出售，成为今天深南路上的一排高塔写字楼。
现在看来，泰然工业区最重要的举措是1990年引进香港天安中国投资有限公司，在其最西侧以香蜜湖路为界开发一块南北狭长的小片区，也就是后来的天安工业区。网络城市。 。这将在稍后讨论。
泰然工业区的主体实际上是以纺织服装产业为主。 1988年，泰然从美国引进杜邦公司，在此成立杜邦（中国）有限公司。这是杜邦公司在中国投资的开始。事实上，它还为纺织品提供纤维材料。 （至于泰然引进润滑油生产商好顿在此设厂，似乎与纺织业无关？） 2001年至2008年，深圳产业升级，特区轻工制造业外迁出去。原本以出口为主的服装行业工厂转型为专注于国内市场的自主品牌服装企业。也有设计师在这里创立自己的品牌，利用工厂的小批量生产能力，逐渐成为有影响力的服装品牌。
因此，当福田区政府2006年首次提出泰然工业区改造规划时，这里就已经形成了以女装为主、聚集了大量时装设计师的大型时尚产业基地。当时，福田区科技局的一份报告指出，“车公庙片区共有时尚企业90余家，其中上市公司（含上市控股）3家，总销售额超过300亿”。元。拥有众多玛斯菲尔、格丽丝、影儿、凯拉蒂尔、纳尔西、纳帕佳、木兰、杰西、卡文、邦宝、艾特艾等高端品牌，已成为以品牌女装为核心的时尚总部高地。主体。 ”
深圳市服装行业协会位于车公庙地区中国有色大厦。该协会会长在接受采访时指出，近年来，全国70%的高端女装集中在深圳。深圳拥有3000多家服装企业、30万名从业人员、3万名服装设计师、1000多个服装品牌。 2016年销售总额突破1000亿元，出口额近100亿美元。
她提到了该产业的三个主要聚集地：“深圳服装产业拥有研发设计、中试、生产制造、展览展示、流通销售、总部经济等完整的产业链，形成了各具特色的产业园区。大朗时尚小镇已形成制造、设计、展示、交易、消费、总部等较为完整的产业链，南山丽秀服装文化街由原来的三对一服装加工生产基地转型为时尚创意基地。苗泰然片区服装基地是发展总部经济、会展、个性化定制、试点、销售服务等的重要产业环节。
因此，车公庙地区的繁荣，从人流来看，首先得益于时尚产业的集聚。同时，也带动了该地区的餐饮业。当然，还有其他行业。例如，国信证券泰然九路营业部经常走在全国证券交易的前列，经常占据资本市场的主导地位。总之，即使不包括天安数码城，这里也是深圳最具创新创意的区域。
泰然工业区的城市更新改造是近几年才真正取得进展。 2021年5月，深圳市规管自律局将车公庙片区纳入“深圳市城市更新连片整治100平方公里工业区”，包括皇冠片区、泰然三单元片区、泰然二单元片区、五社区片区、安华工业区、都彭片区、三片住宅区、天安公寓区纳入城市更新单元规划适用范围，涉及15个住宅区更新。更新后的待拆迁单元土地面积为0.5㎡，待拆迁建筑面积为0.66㎡。更新方向为新增工业用地、住宅用地等。
根据《方案》要求，福田区将通过建设“湾区时尚总部中心”，将车公庙片区打造成基地五中心（即“1+5”）发展模式，即打造时尚总部基地及时尚发布传播中心、时尚价值链集聚中心（人才、资本、创意链）、时尚人才培育中心、精致生活体验中心、粤港澳时尚中心等五个中心交流中心（论坛、联盟）。
理想很丰满，但现实可能很骨感。且不说疫情深刻地改变了我们的世界，就算它依然拥有整个世界，城市更新后车公庙还适合女装产业链的生存吗？车公庙之前的繁荣其实建立在一个前提：深圳两大CBD（福田中心区和南山科技园-前前海）之间的相对低成本的办公区域。拥有最好的交通区位优势和最便利的生活设施，但成本却远低于福田中心区、南山科技园和前海地区。
城市更新后，租金成本增加、生活设施便利性下降是必然结果。即便时尚行业依靠补贴勉强生存，那些交通便利、价格实惠的餐厅、超市、商店、酒吧咖啡馆、电竞馆、密室逃脱、羽毛球场、理发店等，难道就这么密集、实惠吗？还会有那种生机勃勃、鲜花盛开、烧油的生活吗？
很多时候，无论是科技创新还是文化创意，它不仅仅是各种所谓创新元素的配备，而是一种生活和工作的氛围，那种狂野生长、自由向上的空间。
二
从科技创新角度看，车公庙片区的主要科技产业空间是天安数码城。其对深圳科技创新的主要贡献在于，除了为特区内的中小型科技企业提供发展空间外，更重要的是，它可能是最早探索的孵化器模式。
天安数码城集团由天安中国投资有限公司和深业泰然集团于1990年成立，各持股50%（推测泰然出资土地，天安中国出资）。 《天安中国》的背景是香港新鸿基。
据说，1969年，被称为“三剑客”的冯景熙、郭德胜、李绍基共同创立了新鸿基地产公司，随后三人各奔东西。 1969年底，冯景熙出售了新鸿基公司的大部分股份，成立了新鸿基证券有限公司，专门从事证券业务。 1983年，在联交所上市。但1996年，冯景熙的二儿子将公司卖给了联合地产李明志家族。卖给李明志后，该公司仍名为新鸿基公司，或新鸿基金融，与李兆基控制的新鸿基地产没有任何关系。天安集团的老板是李明志的儿子李成辉。因此，天安中国投资有限公司是一家1987年在香港联交所上市的房地产公司（港交所：00028），其控股股东为香港联合集团（港交所：00373） 。
1988年中旬，深圳天安车公庙项目开始筹建； 1990年4月，天安中国与泰然合作的深圳市天安实业发展有限公司正式成立。车公庙工业区产业定位为“工厂后加工”，以传统的“三来一补，出口加工”为主。 1999年9月17日，公司名称在工商信息变更为深圳市天安数码城股份有限公司。
天安工业区于1990年投入运营，占地面积30万平方米。 1990年代末，公司更名为天安数码城后，原有的老工业区被逐步拆除、分期重建。 2006年，公园以高层建筑为主，建筑面积80万平方米。增至90万平方米。
天安数码城的产品形态经历了工业园区、工贸园区、科技工业园区、城市工业综合体、工业城市园区。 2015年提出“创新企业生态圈运营商”概念，以企业生态圈建设和运营为基础，构建创新企业生态圈。以核心、智慧空间和财控平台为支撑的“一体两翼”发展模式，服务于企业从苗圃孵化到成长壮大的全生命周期。 2018年，我们进一步理顺定位，升级为创新型企业解决方案提供商，打造多元复合功能的产业园区独特社交体系，构建集产业、商业、通讯、生活于一体的企业圈和生活圈。
1999年升级为“数码城”，大概是受到香港“数码港”概念的影响。这是天安向科技型中小企业转型的开始。当时天安数码城最大的创新就是对中小型科技创新企业采取租金换股的政策——这实际上是一种VC模式，但不是现金投资，而是以未来一段时间内办公室租金的形式。代替。当时这个创新在深圳是开创性的——原来可以这样做——所以很受中小创新企业的欢迎。这可以说是当时深圳最早的孵化器模式。
此后，天安数码城尝到了甜头，自称为“产业园运营商”或“民营科技产业园”，积极为中小科技企业提供产业链整合、生产性服务、商业和生活设施，以及创新与文化融合的全方位成长环境和氛围，最大限度地融合土地、金融和工业三大资本。 2001年，天安数码城荣获国家创新科技园区发展典范奖。 2002年被国家科技部授予“国家民营科技园区”称号。 2002年被评为全国十佳民营科技园区之一。 2006年，天安数码城号称吸引孵化了500多家民营科技企业和优质民营企业，入园企业年科工贸总产值超过120亿元。
2008年10月公布，园区现有企业1600多家，其中78%为民营科技企业。 2007年总产值约350亿元，税收约35亿元。园区拥有爱仕德、研祥等纳税百强企业，以及三洋电机、崇发康明斯、凯曼顿、嘉杰等跨国企业，还有精良、云海、海川、德润、万利达等行业巨头宇龙通信、宏天智等园区内拥有深圳市认定高新技术企业81家，占福田区的15.3%、全市的4.3%；全市第一批民营龙头企业（106家）和2007年重点软件企业（62家）中，天安各有8家。
深圳天安数码城的成功，与华侨城、华强集团等其他深圳企业一样，2003年开始在全国复制所谓“天安数码城模式”：成立天安节能科技产业园2003年在番禺成立，2005年龙岗天安数码城开业，2006年常州、佛山（南海）天安数码城开始运营。
2009年，天安数码城提出“城市产业综合体”概念，声称其最大特点是打造以企业为核心的产业生态环境，引导人才、资金、技术、信息、市场等发展。 、业务、政策等要素。集聚，在企业空间聚集中形成上、中、下游完整的产业链，建立产业配套服务体系，通过产业链之间的互动发展，最终形成产业集群的融合，形成强大的内生机制，成为新产业、新业态的发源地。这是天安数码城在全国运营多个园区后的经验总结，也迎合了当时国内城市追求产业发展的雄心。 2010年，公司更名为“天安数码城（集团）有限公司”。
2010年后，天安数码城不断在天津、东莞、江阴、重庆、青岛等地复制。
2014年，天安数码城宣布开始从产业综合体运营商向创新企业生态系统运营商转型，覆盖创新企业全生命周期。创新企业生态系统聚集了创客、创投、项目、孵化器、企业家、人才等各种创新资源，使创新环境像生物圈一样形成自己的体系、自我发展。天安数码城作为“大孵化器”，平台上聚集了大量的资金、技术、导师、市场等资源。园区内还有许多小型孵化器，如天马创业营、3W咖啡孵化器等，并形成创新孵化链。创新企业生态系统。
2015年12月，天安数码城集团旗下天安金控（深圳）有限公司成立，建立了包括实业投资、股权投资、债权投资、基金管理、投资银行服务、财富管理等综合金融服务。
后来，天安数码城股东天安中国投资有限公司放弃了公司平台，在南京、无锡、南通等地投资了其他项目，直至2019年转售给天安数码城公司。到2021年，天安数码城集团宣称已在全国13个城市建设运营19个“天安数码城”产业园，总运营面积超过2000万平方米，超过1万个园区企业包括上市企业100家。我们与华为、阿里巴巴、IDG、麦当劳、肯德基等100多家行业领先企业、知名商业和服务机构建立了战略合作伙伴关系。
天安数码城的每一次理念转变都是当时国内各个城市政府的首选应对。作为房地产经营者，这种餐饮是可以理解的。也许研究者会认为工业地产经营者在作弊，但以我个人的经验来看，目前内地的地方政府，甚至县级政府，都有极其精明的管理者，并不那么容易作弊。仅仅靠一个概念（腐败因素除外）就可以骗得对方获得大片土地，这是绝对不可能的。
在普遍存在的“地方政府法团主义”的指导下，地方政府不再只看你能给我带来多少GDP，更看你能给我带来多少地方财政收入。许多项目需要签署赌博协议。但我曾在几个城市工作过（比如2012年，时任佛山市委书记问我可以向佛山高新区引进哪些产业园运营商作为合作伙伴。我推荐了天安，他笑着说我们已经介绍了天安数码城），大家都对天安数码城的产业园运营能力相当认可，尤其看好其众多战略合作伙伴的跟进投资。这种声誉显然不是通过欺骗就能获得的。
2013年，国家发改委城市和小城镇改革发展中心对“天安网络城市模式”进行了专题研究。其研究报告在肯定的同时也指出：
“天安数码城发展中还存在一些问题，综上所述，在一些领域还不能充分利用市场手段，合理利用社会资源，为企业提供更加完善、周到的服务。”
“从目前园区科技创新比较成功的企业来看，主要有两类：一是具有一定实力的中型企业，这类企业与科研机构合作相对容易；二是具有一定实力的中型企业，这类企业与科研机构合作相对容易；另一类是那些拥有某些技术的创业者。企业。但由于经济技术实力薄弱，大量普通中小企业很难独立与科研机构合作、建立博士后工作站。因此，他们在科技服务方面获得的帮助仍然较少。”
“园区为中小企业提供一些融资服务，比如东方富海、UA融易贷等，也与招商局、华夏等银行开展中小企业贷款合作。不过，调查发现，中小企业融资依然困难，主要原因是大型金融机构不愿意与园区合作为中小企业提供贷款，主要是抵押贷款少。为中小企业融资提供融资、担保等方式，在风险控制方面难以统一操作，导致商业银行在开展中小企业贷款时存在风险和成本。更高。”
应该说，这两个问题是中小企业共同面临的痛点，无论是地方政府还是园区运营方都没有找到好的解决方案。十年过去了。天安数码城有更好的解决方案吗？
三
应该说，2018年之前，深圳是国内城市中少数不以吸引大投资项目作为经济发展起点的地方政府之一。相反，它专注于培育和孵化中小企业，从而培育出自己的本土大公司。而深圳在这方面也获得了丰厚的回报。支撑现在深圳经济的正是华为、腾讯、平安等大企业。
从某种意义上说，2001年之前的深圳整个城市就像一个巨大的孵化器，众多中小企业在这里创业、发展，从而在这2000平方公里的范围内形成了多个产业集群。
在此保护伞下，一些领域表现较好，是深圳大型孵化器中较有吸引力的小型孵化器。这些区域包括招商蛇口工业区、华强北、车公庙工业区。等，他们特别自由的市场经济体制氛围，给了创业型企业成长的机会。
中国加入世贸组织后，全国各大中城市特别是沿海地区都获得了开放的机遇。外资已遍及中国各省份，全国各地掀起了招商狂潮。从此，深圳成为招商引资的目标。 。
一些城市正在努力建立自己的创新科技产业，也在努力促进中小企业创业。因此，“孵化器”成为21世纪头几年中国各城市地方政府最时髦的术语之一。市政府希望利用该平台，在政府的资金支持下，促进科研成果产业化，为科技创业提供更好的公共服务环境，从而培育地方新兴技术领域的企业集团。然而，大多数城市并不了解法治和自由市场是孵化器最重要的因素。如果你的城市缺乏这两点，即使政府建设再多的孵化器，也可能收效甚微。
华强北和车公庙（不仅仅是天安数码城）是在深圳这样的自由市场体制氛围下最成功的孵化器。然后深圳和其他城市一样，政府出台政策和资金，建设某个产业的孵化器。事实上，这是浪费时间和金钱。
2003年4月，深圳市政府出台了《深圳市鼓励科技企业孵化器发展的若干规定》，从三项科技经费中安排资金支持孵化器建设。
深圳政府本身还打算建造一个由政府在类似高科技区资助的完全资助的孵化器。例如，深圳高科技区的生物孵化器是专业的孵化器“量身定制”，适用于生物工程，基因工程，医学和相关行业的小型创业企业公司。该项目于2001年2月构思，于2002年8月开始建设，并于2004年10月正式运营，面积为20,000平方米。这个孵化器来自刘的想法。
为了发展深圳的生物制药行业，我们必须首先解决技术来源的问题。 Liu 在2001年的高科技办公室年度工作会议上指出，大约在2000年，外国投资的重点开始从珍珠河三角洲转移到杨氏河三角洲。进入深圳的外国投资的速度放慢了速度，深圳的经济增长也减慢了，高科技行业的发展必须依靠独立的创新。与北京，上海和广州等城市不同，深圳有许多著名的大学和研究机构，可以将科学和技术成就直接直接转化为产品和商品。为了发展深圳的生物医学行业，政府只能投资于专业平台，以整合高端项目和高级才能，然后通过各种专业的公共服务，可以改善和工业化科学研究结果。
政府资助的另一个孵化器是国际学生创业公园。
2000年4月6日，市长李·齐金（Li Zibin）主持了市政政府第二届会议第159届会议，该会议讨论并批准了“鼓励海外学生在深圳创办企业的几项法规”，并与市政高科技同意办公室的“建立深圳建立”请求要求在高科技区的国际学生企业家公园上要求指示在当年10月的高科技博览会上奠定了国际学生企业家公园的基础。这次会议拒绝了高科技区服务中心提出的一个政策概念：深圳海外学生 Park Co.，Ltd。是由美国海外学生 Park Co.，Ltd。的高科技区服务中心共同建立的。加拿大海外学生创新有限公司，通过这项合资公司，该公司为进入公园的企业提供了免费的启动住房。
高科技区国际学生企业家公园是由市政府在2000年的第二届高科技博览会上进行了投资和建立的。2001年7月，建立了朗格孵化中心，总面积超过30,000平方米。 2001年10月，市政政府再投资了3.5亿元人民币，以建造“国际学生企业家建设”。此外，市政政府从财政年度分配了1000万元人民币，每年从三个科学和技术资金作为特殊资金中分配了2000万元人民币，以在科学研究和发展，技术成就转型和工业化方面为国际学生提供财务支持。
在政府政策的鼓励下，该行业还建立了与企业作为投资者的各种孵化器。一个典型的例子是由Beida Port分支投资和企业家建立的Beike企业家建设。到2003年，深圳有近30种各种形式的业务孵化器，总孵化面积超过500,000平方米，有1,000多家公司定居下来，总投资近20亿元人民币。
在深圳有如此多的孵化器和加速器，许多研究人员注意到，自2010年以来，深圳从未见过像1980年代那样成功和大型企业家公司。实际上，DJI（该公司成立于2006年），是在2003年之后创业并变得更大的唯一典型的公司。
深圳的企业家环境是否不再好，还是企业家时代已经过去了？显然，后者有许多对抗事件。
在Hurun研究所的“ 2021年全球独角兽榜单”中，中国总共有301家公司，其中只有32家在深圳。尽管排名第三，但远远远远远远远远落后于北京（91家公司）和上海（71家公司）。存在很大的差距，其中很大一部分是深圳现有大型公司的子公司，例如网络机，ping智能城市，水笛，SF ，Byd 等。
当整个城市不再是一个很大的孵化器时，深圳必须与北京和上海竞争以抵消其权力和资源优势的核心竞争力？
在这样的质疑下，回顾中国商人工业区，和工业区，作为替代孵化器，他们创造了企业家和财富的传奇人物，这将不可避免地会使人们叹息。
如何检索他们的基因？