城市商业报告
哈尔滨市商业报道
本期作者
喵，留下来，留下来。
图片来源|视觉中国/官方频道/小红书等
主编丨付庆荣
南方小土豆一句“二滨，我们来了”，将哈尔滨的人气剧推向高潮。
数据显示，2024年元旦假期，哈尔滨共接待游客304.79万人次，旅游总收入59.14亿元。接待游客人数和旅游总收入创历史新高。
从东北的工业之光、东方的小巴黎，到每年12万人想要“逃离”的事实，哈尔滨一度被边缘化、被遗忘、被感叹。
从东北人的“逃亡之城”到南方人的“冰雪梦幻王国”，哈尔滨还是那个哈尔滨，因为资源禀赋和风土人情都没有发生明显变化。
但借助交通，哈尔滨不再是“纯粹”的哈尔滨，有了新的叙事方式。各界博主齐聚参观，媒体报道铺天盖地，连当地文旅局都“开张”了……
层层内容的叠加，丰富了外界对这座城市的了解和认识。作为商业地产行业的首席观察者，我们想抛开喧闹的交通外衣，用最直观的数据来看到这座“顶级城市”的商业生态和未来机会。
哈尔滨“破人气”
AB面
A面：
城市文化底蕴充足，冰雪经济突出
如果用一个词来形容哈尔滨的建筑，一定是“混搭”。
登顶的哈尔滨有着鲜明的城市性格和底蕴。这座“东方小巴黎”因其特殊的地理位置和历史进程而具有异域风情。漫步街头，你会看到古老的俄罗斯建筑、巴洛克建筑和现代摩天大楼。这就是哈尔滨特有的城市风格。
◎哈尔滨圣索菲亚教堂 图片来源：图片网
哈尔滨还是中国音乐之都，拥有中国最早的交响乐团；这里也是美食之都，有红肠、糖糕、格瓦斯等东北特色菜，还有各种俄式菜肴……
哈尔滨素有“冰城”之称，冬季漫长而寒冷。冰雪旅游资源丰富、稀缺、沉淀时间长。
今年冬天，哈尔滨国际冰雪节将举办第40届，太阳岛雪博会将举办第36届，哈尔滨冰雪大世界将举办第25届。近日，哈尔滨冰雪大世界还荣获吉尼斯世界纪录。 81万平方米的公园已成为“全球最大的冰雪主题公园”。
◎哈尔滨冰雪大世界 图片来源：图片网
B面：
产业优势今非昔比，亟待“重振辉煌”
作为“共和国长子”，哈尔滨是新中国成立初期人人向往的“一线”城市。
20世纪80年代之前，哈尔滨的GDP曾一度跻身全国前10名。但随着改革开放和我国经济重心南移，哈尔滨等东北城市经济增长乏力，GDP排名有所下降。到2022年，哈尔滨GDP已跌出前50名，在全国15个副省级城市中垫底。与昔日的辉煌相去甚远。
经济下滑的背后是哈尔滨产业优势丧失、转型困难。
随着矿产资源的枯竭和全球产业链的转移，东北重工业基地的辉煌已经褪去，哈尔滨的“重工业强市”地位不再有保障。 2022年，哈尔滨市第二产业增加值占地区生产总值的比重低于25%，规模以上工业增加值仅增长1.0%。
目前，哈尔滨经济增长主要依靠传统产业和公共服务。高新技术产业增加值比重低，发展不平衡明显。推动经济多元化仍存在很大空间和挑战。
◎来源：哈尔滨市人民政府
经济增长乏力、产业结构失衡、“留不住人”成为东北发展的更大问题。
近十年来，哈尔滨成为中国第一个出现人口负增长的大城市。一方面，人口深度老龄化，出生人数低于死亡人数；另一方面，劳动力资源正在流向气候温暖、就业机会较多的城市。
人口不足带来了消费市场疲软等一系列问题。只有提升产业、留住人才、吸引人才，才能实现城市良性发展。这就是哈尔滨，这座人气之城，也是商业持续向上发展的基石。
哈尔滨商业网站
2号线中下游发展空间巨大。
热闹的哈尔滨，游客纷至沓来；疯狂过后，他们分批涌出。对于哈尔滨的企业来说，这笔“巨额财富”会成为淄博式的昙花一现吗？这还有待观察。
但可以肯定的是，与全国其他“千万人口网红城市”横向比较，哈尔滨目前的商业形象还有很大的提升和发展空间。
存款/增量：
商业用电有所下降，五年新增不足50万平方米。
但优秀的商场不用担心卖不出去
赢商大数据最新发布的《》中，哈尔滨地处二线商业城市中下游，城市商业力位列全国第31位，较2022年下降4位，逊于省会城市等与贵阳、昆明、福州相比，落后于东莞、温州、珠海等南方非省会城市。
哈尔滨市购物中心存量不足450万平方米（统计范围：商业建筑面积3万平方米及以上的购物中心）。自2019年突破400万平方米以来，年增量一直维持在较低水平，五年仅增加36.6万平方米。
虽然一度超越长春，但由于后劲不足，近年来商业存量始终处于东北“第三”的位置，远远落后于“老大哥”沉阳。数据显示，沉阳市商场存量已超过700万平方米，近五年增量超过200万平方米，在东北区遥遥领先。
可见，哈尔滨在东北的商业影响力较弱，商场存量停滞，市场“新面孔”少，活力不足。
哈尔滨以0.43平方米/人位居“东北F4”垫底，远低于沉阳的0.72平方米/人。是典型的“增量机会城市”。
据赢商大数据监测，2024年至2025年，东北区共计划开业19家购物中心，总面积约160万平方米。其中，哈尔滨仅开业两个项目，且均为非连锁产品线项目。
其中，城市更新项目“湘成渝”定位为“首个24小时城市公园娱乐商业”，建筑面积3.3万平方米，于今年1月开业；哈尔滨孔雀时代广场此前是新城出口项目，将于2022年开业，碧桂园文商旅集团接手业务。目前还没有确切的开通信息，能否顺利开通还是未知数。
如此低的商业体量，显然无法满足这座拥有近千万人口的城市的消费需求。正因为如此，哈尔滨现有的优质商场无需担心销售问题。
2023年12月，哈尔滨市有5家商场日均客流量超过10万人次；东北地区客流量前10名商场中，哈尔滨占据7席。
这种“价值洼地”的消费潜力有待进一步挖掘。
商圈/项目：
中央大街屹立不倒，后浪商圈引来客流
据迎商科技城商务地图显示，哈尔滨市目前共有16个商务区，主要分布在城市中心三区和江北新区。
“前浪”商圈主要围绕中央大街、中国巴洛克街区等历史文化景区以及传统老商业中心形成； “后塘”商圈主要围绕交通枢纽形成，新兴现代购物中心、文化旅游商业、金融中心、会展中心、高等院校形成。
1）“前廊”商圈：老牌商场集合，哈尔滨购物首选
哈尔滨最早的现代商业主要集中在南岗秋林商圈和中央大街商圈，这里聚集了许多老牌购物中心。
“亚洲第一街”中央大街是中国第一条步行街，也是哈尔滨最著名、最具代表性的步行街。是外国游客来哈尔滨必去的景点，也是知名品牌入驻哈尔滨的首选。
◎1月6日，名创优品哈尔滨旗舰店在中央大街开业，面积近1500平方米，成为该品牌在中国最大的门店。
主街长1450米，哈尔滨中央商场、哈尔滨新100、哈尔滨百盛百货（中央大街店）、哈尔滨印象城等商场密集分布。著名的马迪尔冰棍和华美面包也是受欢迎的收割机。
今年元旦期间，中央大街客流量198万人次，日均超过66万人次，同比增长69.74%。
南岗秋林商务区曾被誉为“哈尔滨市商业金三角”。曾上演秋林公司、远大购物中心(南港店)、松雷商厦(南港店)之间的一场大戏。
2）“后塘”商圈：全国一流客流量的优质现代化购物中心聚集地
哈西商圈、群力商圈、会展商圈、爱建商圈等区域新商圈近10年来快速发展，聚集了哈尔滨年轻时尚的客群，现代化一站式综合购物中心已推出。
哈尔滨西商圈紧邻交通枢纽哈尔滨西站，具有先天的客流优势。它周围环绕着高端住宅和大学，拥有家庭和年轻学生等多元化的客户群。 2013年，迎来首家购物中心哈西万达广场，2017年、2019年分别推出宏博西城红坊、金爵万向。该商圈商业体量56万平方米，仍保持哈尔滨商业体量第一的地位。
值得一提的是，根据盈商大数据监测，哈西万达广场、红博西城红场稳居东北地区商场日均客流量前2名，跻身全国前30名（统计）时间：2023年1月~2023年12月）。
会展商务区是哈尔滨重要的CBD核心区。哈尔滨国际会展中心每年举办近百场会议展览，包括世界5G大会、哈交会、中俄贸易博览会等大型活动。区域内外资银行、政府机构、公寓社区、星级酒店、精品餐厅分布广泛。
毗邻哈尔滨国际会展中心的红博会展购物广场和红博中央公园隶属于工大集团红博商业，于2003年8月正式开业，两者通过地下通道相连，形成超大型商业广场。能够满足各年龄段、各群体不同需求的购物空间。客流表现在哈尔滨名列前茅。
爱建商圈位于道里区，由哈尔滨汽车厂旧址改造而成。是哈尔滨第一代金融中心。周围有高档住宅区、写字楼、银行，是道里区乃至哈尔滨市的高端消费中心。商圈拥有哈尔滨市唯一的高端购物中心——卓展购物中心，一、二期商业总体量近30万平方米。
企业类型/品牌：
奢侈品表现不错，但首店表现乏善可陈
1）商业丰富度较低，但高端奢侈品业务表现良好
据《新闻报》报道，哈尔滨是一座“富裕型城市”。这些城市大多位于区域的绝对中心，品牌质量指数较高，但商业丰富度指数不足。
*城市商业丰富度通过线下品牌门店规模和业态分布平衡情况综合分析，反映城市实体商业各消费品类的繁荣程度。具体包括业务丰富度指数和品牌质量指数两个维度。
民间有句话叫“东北人只有富人和穷人两种，没有中产阶级”。花钱买路易威登、去洗浴中心、装修时髦、送孩子出国……东北人觉得花钱很“急”。
从门店数据来看，东北地区的哈尔滨、沉阳、大连在高端奢侈品消费业态优势更为突出。赢商大数据显示，沉阳、哈尔滨、大连现有奢侈品店（购物中心+百货店）总数位列商业二线城市前三名，哈尔滨第二；哈尔滨市甲级及以上品牌专卖店（购物中心店）数量排名第五。
具体来看，哈尔滨高端品牌分布不均，卓展购物中心贡献了60%以上的奢侈品牌店；经营指标普遍低于同级城市平均水平，难以满足和适应消费者多样化的需求和需求。改变。
*业态丰富度指数：通过对品牌店数量和规模、细分业态数量、分布平衡情况的综合评估，反映城市线下消费业态的规模和分布平衡情况。
2）“首店经济”表现疲软，落后“东北老大哥”沉阳
据迎商大数据不完全统计，2021-2023年全国新开首店将超过1.3万家，其中东北地区占比不足1%，处于边缘下滑状态。即使是在全国范围内大规模扩张的知名品牌，也有很多尚未涉足这一领域。 “不投资山海关”的魔咒亟待打破。
其中，东北地区以沉阳为首，尤其是东北地区首店基本将落户沉阳。哈尔滨紧随其后，但总体数量较少，引人注目的品牌更是凤毛麟角。
哈尔滨
值得更好的生意
与旅游业的霸主地位相比，哈尔滨的商业似乎是一种小而透明的“默默发财”方式。
一方面，这里有众多实力项目和品牌：有在东北排名前列的奢侈品牌店，也有客流量在全国排名前列的商圈和项目。
但另一方面，“国民意识”较弱：现有企业大多服务于当地客户群体，很少开展强有力的营销活动或高调引入重磅品牌。近年来增量增长几近停滞，专业商家数量不足，知名开发商和品牌谨慎进入，商业活力不足。很难展示哈尔滨独特的城市个性和风格，也很难匹配当前的高层次消费需求。
另一方面，同为二线商业城市的沉阳近年来也不断发力。商场库存稳步增长，收购了大悦城、万象城、万象城、K11等多条优质产品线，以及中德国际风情街等特色新商场。商业场所已成为众多品牌在东北开设首店的首选……
基于此，热门的哈尔滨迫切需要多方共同努力，推动城市商业的进步。喜欢：
政府层面，出台一系列措施优化营商环境，推动优质商业新项目、各类首店/旗舰店/专卖店的落地；发挥异国风情和历史文化优势，推动城市更新，振兴老建筑，打造商旅一体的文化目的地商业，使哈尔滨成为新名片；引导企业推出文化创意产品，满足个性化、多元化的消费需求；
商圈和现有业态要积极调整改革，如结合文化和旅游优势，大力挖掘当地休闲娱乐餐饮潜力，最大限度丰富体验业态，开展针对游客的促销活动，加强与旅游者的联动。联合节庆等项目，不断提高商业吸引力……
如今，命运的齿轮已经转动。尔滨的商人，开工吧！
· 结尾 ·