目录
1. 城市更新概况
（一）发展背景
(2) 城市更新的定义
（三）城市更新范围、实施方式和内容
（四）城市更新进程
2、城市更新投融资模式
（一）政府投资
1、财政拨款
2、城市更新专项债券
3.地方政府授权国有企业
（二）政府和社会资本
1.PPP模式
2、地方政府+房地产企业+业主模式
（三）社会资本自主投资
1、开发者主导模式
2、当地企业或居民自主更新模式
（四）创新探索
1. 城市更新基金
2. 投资者+EPC
3、国外创新模式
1. 城市更新概况
（一）发展背景
早在2013年中央城镇化工作会议就明确提出，要提高城市建设用地利用效率，城市建设要以盘活存量为重点，不再无节制地扩张建设用地。 2015年中央城市工作会议再次指出，必须坚持集约发展，要求总量限制、产能限制，盘活存量、优化增量、提高质量。可见，城市发展加强了存量优化，为广泛的城市更新奠定了基础。
2021年3月，《政府工作报告》和《十四五规划纲要》相继发布，共同提出“实施城市更新行动”。 “城市更新”首次写入我国政府工作报告和五年规划。 “十四五”期间及今后一段时期，城市更新的重要性上升到前所未有的高度。
(2) 城市更新的定义
目前，国家层面尚无明确的城市更新定义。根据各地出台的城市更新办法和相关规定，城市更新是指对城市中不适应现代城市发展和居民生活需要的区域进行必要的、有计划的修复、重建活动。
（三）城市更新范围、实施方式和内容
城市更新的范围一般涵盖城市建成区的旧住宅区、旧商业区、城中村等。在此基础上，广州市也将棚户区纳入其中，而深圳市则明确城市更新与棚户区改造是相互独立的政策体系；上海 全市城市更新范围较窄，不包括政府确定的旧区改造、工业用地改造、城中村改造等领域。
城市更新的实施方式一般包括综合更新、有机更新和拆除重建。三种方式更新的强度和内容是不同的。
（四）城市更新进程
城市更新流程主要分为立项申请、规划编制、规划报批和项目实施四个环节。
在项目申报过程中，主要是申报城市更新单元规划方案，批准后纳入年度更新计划。城市更新单位也是城市更新实施的基本单位。一个城市更新单元可以包括一个或多个城市更新项目。
在规划编制过程中，申请人主要委托有资质的机构编制城市更新项目实施方案。
在规划审批过程中，城市更新部门将批准实施方案并予以公布。
项目实施阶段，申请人进行拆迁后，将土地公开出让或协议出让给实施单位，并进行最终的项目建设和验收。目前，市场化项目申报主体大多是实施主体。
项目实施环节是城市更新的核心环节。涉及的拆迁、移民安置、土地流转等需要大量的资金支持。由于拆迁时间存在较大的不确定性，对实施主体的投融资要求较高。
2、城市更新投融资模式
城市更新项目根据“更新程度”的不同，有不同的投融资模式和资金来源。一般来说，综合整治项目公益性强，资金要求低。它们主要由政府实施。其投融资模式包括政府直接投资、政府专项债券投资、政府授权国有企业等。资金来源主要有：财政拨款、政府专项债券等。
拆除、重建及有机更新项目具有明显的经营性和盈利性，资金要求较高。根据其经营特点，一般采用政府与社会资本结合运作或纯粹市场化运作的方式。对于可操作性强、规划明确、收益回报机制明确的项目，宜采取市场化模式，引入社会资本主导实施。对于公益性要求高、收益回报机制需要政府补贴、规划调整复杂的项目，宜采取政府与社会资本合作的模式，包括PPP、投资者+EPC、地方政府+国家等。独资企业/房地产公司+村集体等方式。
（一）政府投资
1、财政拨款
以政府部门为主要实施主体，利用财政资金直接进行投资建设。建设资金主要来源为政府财政直接拨款。该模式适用于资金需求较小的综合整治项目、公益性较强的民生项目、以及回报不明确的早期土地开发项目。
优点是项目启动快，政府容易整体掌控；缺点是财政资金总量有限，更新力度普遍不高。
2018年10月，为解决香林寺沟、黑斯廷河周边集中棚户区配套设施不足、交通拥堵等问题，改善环境面貌，南京市宣武区正式启动香林寺沟片区环境综合整治工程。项目包括河道景观工程、园林绿地工程、新建建筑立面、街道改善工程等。
该项目由宣武区建设房地产交通局实施，涉及征用非经营性建筑1300平方米、经营性建筑2300平方米。新增绿道200米，新建绿化景观，硬铺路面改造2.5公里。项目总投资4.1亿元，全部来自财政资金。截至2021年2月，项目拆除及立面改造已基本完成。
2、城市更新专项债券
以政府为实施主体，以城市更新专项债券或财政资金+专项债券的形式进行投资。城市更新专项债券的主要收入来源包括商业租赁、车位出租、物业管理等经营收入以及土地出让收入。该模式适用于具有一定盈利能力、能够覆盖专项债务本息、实现资金自我平衡的项目。
优点是资金专款专用、资金成本低、操作规范；缺点是专项债券总量较小，投资强度有限，运营改善效率不高。
2020年9月，青岛市政府发行第26期特别政府债券，涉及济南路片区历史文化街区城市更新项目。项目预计总投资万元，其中政府专项债券融资8.5亿元，占总投资73.32%。项目收入主要包括客房租金收入、商业租金收入等。债券存续期内项目总收入万元，项目债务应偿还收入覆盖债务融资本息1.31倍。本期发行专项债券利率为3.82%，期限为15年。
3.地方政府授权国有企业
以地方国有企业为主要实施主体，通过承接债券基金和配套融资、发行债券、政策性银行贷款、专项贷款等方式筹集资金。项目收入来源于项目收入、专项资金补贴等。
该模式适用于需要政府统筹规划、有一定营业收入、投资回收期较长、需要一定补贴的项目。
优点是可以有效利用国有企业的资源和融资优势，多元化整合城市更新的各种收入，能够承受更长期的投资回报；缺点是收入平衡期长、难度大，在现行国家投融资体制和政策下融资面临挑战。 。
2020年6月，石榴新村作为南京市首个推进城市更新试点项目正式启动。石榴新村位于新街口附近。住宅区多为3层小楼，年久失修，人员拥挤，设施落后，安全和火灾隐患较大。
南京市秦淮区政府指定南京悦城建设集团为项目实施主体。项目收入来源包括居民承担的改造投资、项目增加的部分面积销售及开发收入、按规定可使用的住宅专项维修资金、国家和省老旧小区改造专项资金以及棚屋改造由有关部门、市政府、区财政安排的城市更新资金等承担。该项目由南京悦城建设集团自筹，通过银行贷款融资。 2021年1月，该项目成功获得中国建设银行首批3828万元项目前期贷款。
（二）政府和社会资本
1.PPP模式
PPP模式下，政府公开引入社会资本方，由政府投资者和社会资本方代表共同设立项目公司，以项目公司为主体，进行项目投融资、建设和运营管理。项目投资资金依赖于股东资本和外部市场融资。该模式适合边界清晰、业务需求明确、回报机制成熟的项目。
优点是市场化运作，引入社会资本提高更新效率和运营价值，风险与回报合理分担，减轻政府财政压力；缺点是受10%红线影响，运营周期长，符合PPP回报机制的项目较少。
2020年9月，重庆市住建委正式启动九龙坡区城市有机更新和老旧小区改造工程。该项目涉及九龙坡区6个老旧小区改造。改造小区总建筑面积约102万平方米，改造建筑数量366栋，主要改造内容包括基础设施改造、改善工程建设和提升工程建设。项目预计总投资37180元。一万元。
该项目通过公开招标方式选择社会资本（北京远景华城复兴建设公司、核工业金华建设集团、九源国际建设公司），宇龙集团与选定的社会资本共同出资设立SPV项目公司。本项目采用“ROT”运营方式，项目合作期限为11年。项目回报机制为可行性缺口补贴。
2、地方政府+房地产企业+业主模式
当地政府负责公共配套设施的投资，房地产公司负责项目改造和运营，业主协调并分享利益。通过三方合作，不仅可以有效加快项目进度，还可以提高项目运营收入。该模式适合盈利能力好、公共属性和配套要求强、项目产权复杂的项目。
优势在于整合各方资源优势，快速解决区域产权更新问题，促进项目有效运营；缺点是涉及主体多，协调困难，往往受村集体影响较大。
深圳市福田区水尾村综合整治项目规划面积约8000平方米，共35栋农房。该项目于2016年启动，2018年竣工，为福田区政府提供504套人才公寓。
项目公共配套部分由区政府投资，全面完善管道燃气、给排水管网、供电系统等配套设施。村民房屋方面，深业集团作为公寓装修及运营商，向水尾公司（业主）租用了29栋村民房屋。按照人才住房标准进行改造后出租给区政府。营业收入由各方共同实现。双赢。
（三）社会资本自主投资
1、开发者主导模式
开发商主导模式是指政府通过城市更新形成的土地出让，开发商按照规划要求负责项目的拆迁、安置、建设和运营管理。在城市更新过程中，政府并没有具体参与。只履行规划审批职责，开发商独立实施。该模式主要适用于商业转化价值高、规划清晰、开发运营属性强的项目。
优点是项目建设和运营可以快速推进，政府只需进行规划和监管；缺点是开发商的利益至上，可能忽视公共设施或空间的建设，缺乏整体协调；在房地产融资有限的情况下，可持续发展融资挑战加大。
开发商主导模式的核心是在改造过程中能够成功拿地并实现容积率的突破，以平衡投资。否则，开发商将没有动力去实施，也不可持续。此前，深圳、广州前期主要采取这种方式，但广州后期逐渐走向政府主导的运作方式。目前，部分城市出台了土地协议出让和容积率激励政策，但尚无国家层面的指导性规定，实施效果有限。
深圳坂田街道宝鸡工艺品有限公司的工厂在2008年金融危机期间破产后被废弃。 2010年1月，佳兆业以8.4亿的价格完成了对宝鸡厂房等资产的整体收购，并向政府申请将土地性质改为商业或住宅。 2011年1月，宝鸡工厂城市更新项目获得龙岗区人民政府批准。 2011年9月，佳兆业完成项目范围内的搬迁拆迁谈判。 2012年12月，所有拆迁户完成选房，项目开始首次销售。
项目改造以“工业改造为工业”为重点，将老工业区更新为集办公、酒店、商业、居住为一体的多功能区。整个项目分六期开发。一期至三期为纯住宅，拥有70年产权和街道商业。第四阶段是经济适用房。五期及未来综合体地块包括住宅、商务公寓、大型商业MALL、五星级建筑等。甲级酒店和超甲级写字楼融为一体。
2、当地企业或居民自主更新模式
当地企业或居民（村集体）自主进行改造改造，满足索赔人的合理利益，分享改造收益。该模式适用于运营价值高、主体独立性要求高的项目。
优点是更新方式灵活，可以满足多样化需求，减轻政府财政压力；缺点是政府监管难度加大，工程进度无法掌控，且容易忽视公共区域的改善。
广州黄埔沙布老村位于开发区黄埔临港经济区内。由于公共配电设施设施不足、管理混乱等诸多问题，城市更新刻不容缓。沙布旧村项目于2016年列入城市更新及基建规划前期项目。2021年7月，沙布旧村改造实施方案正式获区政府批准。由于村民自主更新意愿强烈，最终由村集体批准更新。预计改造总费用为125.51亿元。
本项目规划重建安置面积共计87.98公顷，净用地面积48.08公顷。按容积率计算的总面积为207.27万平方米，平均净容积率为4.31。融资区总面积70.29公顷。完成拆迁补偿安置后，村集体将按规定申请将土地转为国有土地，并转让给原村集体与万科协议组建的合作企业。万科与市国土资源部门签订土地出让合同。
（四）创新探索
1. 城市更新基金
城市更新项目需要大量的资金投入，项目的运营特点需要政府的支持。目前，以政府支持、国有企业为主导、社会资本联合设立城市更新基金，已成为探索的新模式。城市更新基金适用于政府重点推动的项目、资金需求较大、回报较为明确的项目。
优点是可以整合各方优势资源，多元化筹集资金并实施项目融资，加快项目推进；缺点是目前城市更新投资回报水平、期限等与城市更新基金资金匹配不佳，成本较高，且退出机制不明确，面临诸多实施挑战。
目前，城市更新基金的投资者主要是房地产和建筑企业，资金期限短，投资回报和附加要求多。基金结构一般为母基金+子基金，子基金主要针对城市更新各阶段或子项目。广州、上海、无锡均实施了城市更新基金。北京、重庆等地纷纷发文鼓励探索设立城市更新专项资金。
2. 投资者+EPC
针对城市更新中出现的大量工程建设，工程建设企业探索提出了投资者+EPC模式。在该模式中，政府委托所属国有企业和工程建设公司共同出资设立合资公司，负责所涉及城市更新项目的投资、建设和运营管理。项目收入主要包括营业收入和专项补贴。在投资者+EPC模式的基础上，还有类似的ABO+投资者+EPC模式。该模式适合大面积的更新开发，通过整体平衡实现城市更新的顺利实施。部分工程建设企业按照资本投资政策要求，利用联合产业基金投资城市更新项目。
优点是可以引进大型工程建设单位和专业运营商，整合资金优势，推动大型城市更新项目实施；缺点是目前符合这种回报机制的片区开发项目较少，现有项目主要受到土地政策的限制。通过项目和政府补贴实现回报，存在隐性债务风险、融资困难、综合成本较高。
广东东源县城乡基础环境综合整治项目投资约1万元。建设内容包括土地综合整理、饮用水工程建设、环保基础设施建设、灾害治理、流域综合治理、市政和交通设施建设等。其中，土地综合整治涉及水田开垦以及灯塔镇、顺天镇土地整治。
项目采用投资+EPC+O模式实施。东源县政府授权东源县城乡建设投资公司为项目投资主体。通过外部招标，与中标联合体（中铁二十三局集团、中铁建设发展集团、中铁第五勘察设计院集团、广州南粤天德投资）合作成立项目公司。项目收益来源包括农田开垦指标交易等。
3、国外创新模式
（一）以美国税收增量融资为代表的财税支持模式
税收增量融资（TIF）是指利用现有土地增量收入为公共项目提供融资支持的模式。税收增量融资的运作过程主要分为三个阶段：
在第一阶段，制定计划来发展特定领域。地方政府划定特定区域作为税收增量融资实施区域，设立TIF区域管理机构和专用账户，规划区域发展规划。
第二阶段是确定税基。一是采用“均等评估值”法确定TIF地区财产税征收基准值，冻结这部分存量税；随着开发工作的启动，冻结的股票税收部分仍属于原税收征收实体，但将增加新的税收部分，属于TIF区的管理机构，并纳入一个专门账户，以支持区域发展。
第三阶段是推动TIF领域发展。这种发展将持续长达20年。通过发行中长期税收增量支持债券为开发建设提供融资支持，未来增量税收收入将用于偿还债券本息。开发计划完成后，TIF区将自行取消，之前调整的税收安排将恢复正常秩序。
税收增量融资的逻辑在于“政府—社会—市场”的健康有机运行，即政府公共投资改善和提升社会发展环境，吸引更多社会资本和市场主体参与，提升区域经济发展水平。房地产价值，从而带来更多新的税收收入，这反过来又可以补偿初始公共投资支出。
（2）以英国城市发展基金为代表的基金补贴模式
城市发展基金是英国政府专门用于城市更新的专项基金，其所有资金均由政府分配。城市发展基金明确资助支持老城区改造、促进老城区投资环境改善的基础设施更新项目。城市发展基金主要通过财政补助的方式对民间资本进行补贴，弥补民间资本实际收入差距，有效调动民间资本投资积极性。
城市发展基金通过无偿资助、利润分享和低息贷款三种方式提供资金。对于一些本市确实需要的非营利性公共项目，城市发展基金提供无偿资助。对于现金流稳定、未来盈利的项目，可以采取利润分享和低息贷款的方式。其中，利润分享是指城市发展基金以更新项目资本名义投资，可按其出资比例享有所有者权益；低息贷款是指城市发展基金为支持更新项目提供的优惠利率贷款。
- 结尾 -
- 结尾 -
地方债务化解、存量资产盘活、政府项目规划、融资、实施及平台公司转型培训
主题：地区开发投融资实务操作与风险控制
主讲人：宋老师——光环咨询首席专家、高级经济师、PPP双行专家、国家开发银行融资专家。 AAA城投公司投融资部总经理，中关村发展集团董事，京东方集团董事。他在区域开发和平台公司项目管理方面拥有近30年的经验。
1.《政府投资监管和债务化解的实施方法和路径》
2、当前宏观经济发展及政策调整分析；
3、《政府投资条例》的影响；
4、推动地方政府专项债券发行；
5、政府预算管理和使用；
6、持有资源资产的利弊；
7、园区产业升级过程中的机遇；
8、平台公司业务转型升级与地方政府债务控制的相关性；
9、非经营性项目的融资渠道；
10、地方债务变化趋势及风险防控；
11、投融资平台在经济发展过程中减少政府债务的重要性；
12、产业基金在区域经济发展过程中的作用；
13、PPP方式、EPC+F等方式存在的问题及解决方案；
14、土地一级开发问题
十五、新形势下土地一级开发项目实施模式及要点
16、土地一级开发投融资分析、项目投资期限及规模、资金来源及使用要求、债务融资方式
17、案例分析：**房地产进入土地一级开发，长沙**湖项目背景
18、案例分析：**市土地一级开发与调控PPP投融资模式
19. 案例分析：中交**土地开发主次联动
20、案例分析：**公司一二级区土地开发模式
21、项目法律风险防控
22.土地一级开发企业盈利模式审视
23。案例分析：**一级土地开发模型
24.上海替代模式采用了项目公司的股权转移方法
25。“陆基铁”模型
26.主要土地开发，土地储备和工业园区的发展以及当地债务；
27.新城市地区，县经济，工业园区和新城市化的土地运营模型；
28。土地开发融资的渠道，方法和技术；
29。政府和投资者如何看待该项目的主要土地开发和二级项目土地获取？
30。政府平台公司在项目稳定发展中的作用；
31。融资方法和各种融资渠道；
32。融资成本和融资时间；
33。扩大融资渠道和建立政府融资平台是所有项目参与者的普遍关注点；
34。投资者，政府，项目公司，银行和其他方的财务计算和税收管理；
主题：“在新情况下解决基础设施的当地债务和面向市场的运营”
议长：Halo 的主任Yang 长期以来一直从事基础设施投资咨询，当地债务和财政研究；为许多地方政府和城市投资提供咨询服务，从事基础设施投资咨询，PPP咨询，特别债券咨询，平台投资以及融资和转型咨询，并在数十个项目中具有实践经验；对基础设施政策，财政趋势和当地债务的持续研究；长期提供有关上海证券新闻，中国商业新闻和中国商业新闻的政策解释和专业见解。
1。在监管背景下解决本地隐性债务
2。筛选，分类和促进预备项目
3。当地特殊债券的实用工作
4。使用特殊债务基金
5。特殊债务项目的管理
6。城市更新和地区发展的政策框架
7。城市更新和地区发展的融资模型
8。城市更新和地区发展的运营过程
9。城市更新和地区发展实践的要点和困难
咨询老师Jin
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