昨天，无锡四批土地集中拍卖结束，成交13宗地块。相信这个结果和节奏是很多人预料到的。
因为从此前泄露的登记情况来看，有13块地块对应13家房企。没有悬念。土地拍卖只是一个形式。
不过，从本次拍地的拿地企业来看，向好的一面不乏市场化的房企，如明朗地产、绿地香港、保利文化等，同时也不乏新晋的房地产企业。面对中影黑森林。
为什么城投公司分三批11块地块全部中标，两个月后情况却出现逆转？
事实上，市场化的房地产企业并不专门收购土地。事实上，他们往往以股权的形式与城投公司合作，城投公司占大部分股份。
此次允许市场化房企先行退市，与以往城投公司支撑底线后寻求合作的做法不同。有利于房地产业健康稳定发展。也是“稳地价、稳房价、稳预期”的重要举措。
不。 1｜一
房企投资贝壳城为底，新面孔出现
四批土地拍卖共有13幅地块，全部以最低价成交。其中，梁西区成交了4个地块，也是本次成交最多的区域。其中，工业用布厂B地块，成交价为14206元/㎡，显然该房产已成功拍卖。
东风木业C地块成交价14000元/㎡，由绿地香港中标；盘翔南侧地块成交价17976元/㎡，由绿地香港成功竞得。
美食城33号地块成交价10440元/㎡，由绿地香港中标。与美食园20号地块和美食园24号地块相比，底价似乎略有缩水。美食公园20号地块成交价格为13115元/平方米，美食公园24号地块成交价格为13062元/平方米。
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事实上，这是一块商业和住宅用地。根据用地要求，商业：住宅（含配套）=26%：74%。住宅用地起拍价为13031元/平方米，商业用地起拍价为3065元/平方米。元/㎡，地价梯度不变。
|无锡市自然资源和规划局截图
西山区两块土地挂牌出售。东港美的北侧地块以楼面价6250元/㎡出让，被西润地产成功拿下。
西山人民医院东侧土地成交价13500元/㎡，由兰亭地产竞得成功。很多人看到这个地价水平，都认为西东新城地价缩水了。事实上，这块地并不在西东商圈内。该区核心位置位于商务区与万山湖新城交界处。
惠山区出让三块土地。曙光南路与前进路交叉口西北侧地块以楼面价7500元/㎡成交，被汇创地产成功拿下。
前卫路与江升路交叉口西北侧地块成交价8216元/㎡，由保利文化中标，溢价率为0%；西兴路与前卫路交叉口西北侧地块成交价格为8216元/㎡。售价为8194元/㎡，由保利文化中标。
滨湖区出售一幅土地。良庆路与虹桥路交叉口西北侧地块以楼面价17500元/㎡出让，被程力建设成功拿下。
新吴区出让三块土地。新光地区地块成交价为13933元/㎡，由新旺实业成功拿下。
海力士医院以南地块及五叶地块以楼面价18000元/平方米出让。两者均被黑森林投资成功竞标。这是中鹰集团首次进驻无锡。
不。 2｜二
楼市“稀有客源”，楼价与经开行看齐
大多数无锡人都不知道神鹰集团。总部位于上海，专业从事房地产开发、国际装配式建筑科技产业园等领域，打造以高端健康科技住宅产品为核心的综合品牌。
不少业内人士认为，就高端住宅建设能力而言，神鹰与仁恒、绿城不相上下。
其经典代表是以“森林生态、绿色科技、德国品质”而闻名的中盈·黑森林。除了12万平米的城市林海、360°透明落地窗、恒湿、恒氧、恒净化置换新风系统……还引进国际最先进的绿色低耗碳建筑理念符合欧洲“三升住宅”节能标准，比普通家庭住宅节能7倍。
|中影·黑森林 图片来源网络
对于一家房地产企业来说，首次进入无锡就选择了泰科园。这是对泰科园区板块价值的高度认可。这也让很多人对神鹰集团充满期待。不过，他们还要等到项目启动后才能下结论。毕竟，无锡之后品质缩水的房地产企业并不孤单。
经济技术开发区缺席本次土地拍卖。以往，每当核心区土地拍卖启动时，经开区都会成为全市关注的焦点。然而，这一次，房地产市场的“稀客”泰科园却一下子挂出了2个案例。优质土地是很多人关注的热门板块。
政府对这两块地块寄予厚望。这也是无锡第二次在土地挂牌之初就明确学区用地，并明确规定该地块配套教育资源为无锡高新区（新吴区）科技城实验城学校为一所九年一贯制公办学校，委托无锡大桥实验学校管理。
|无锡市自然资源和规划局截图
学区的确定对于看重教育资源的购房者来说有着强大的吸引力。海力士医院以南的土地和五冶用地不仅可以补充泰科园区的新增住房市场，也将解决未来新增住房供应不足的问题。现状。
泰科园板块此前最高楼面价仍为11018元/㎡，自2019年11月以来已近三年没有出让土地。
泰科园虽然在无锡房地产市场上闹得较小，但早已成为一鸣惊人。此次以18000元/㎡的成交价出售，地价水平逐渐接近经济开发区。
作为太湖新城的东翼，已与经济开发区融为一体，规划起点较高。规划建设科技创新中心和国际宜居社区。是无锡“南向战略”的重要组成部分，也是无锡产业转型的核心区。
|图片来源无锡高新区在线
泰科园区位于太湖湾科技创新带科创基地，是高新区（新吴区）的政商核心。拥有7公里美丽的湖岸线、约34万平方米的汇海湾生态园，高新技术企业云集。多个高科技园区的聚集、大量创业人才的引进，使其成为太湖湾科创区的“创新智核”。
无锡（国家）软件园、太湖国际科技园、江南大学国家大学科技园、中国传感器网络国际创新园、无锡（国家）软件园、太湖国际科技园、 ETC。
9月24日，无锡高新区（新吴区）三年行动计划会议明确指出，作为“一核、四中心、三轴”的“创新核心”，泰科园区的地位不言而喻。 。
与此同时，板块内的配套资源也逐渐完善，包括无锡交响乐厅、新吴万达广场、海力士医院、大桥实验学校、波士顿国际学校等，加上高新区（新吴区）的新土地）科技城实验学校更是锦上添花。
|新屋万达广场 图片来源网络
NO.3｜三
城投及时入市提振楼市信心
9月27日，中央发布《财政部关于加强“三公账”资金管理严格控制一般支出的通知》。第八条明确：土地出让收入不得通过国有企业购地等方式虚增，不得虚增。财政收入弥补财政收入缺口。
很多人将此理解为城投承保不可以拿地。其实，这是有一个误区的。城投承保的目的是维护市场稳定。这是房地产企业最困难的时代。大部分房地产企业的财务状况并不乐观。随着城市投资的介入，房地产企业可以缓解资金压力，从而可以专注于产品力。
当前的房地产市场环境并不理想。虽然整体成交量有所回升，但依然清冷。今年“金九银十”旺季，非核心板块项目大多以“价格战”为主，0首付、10%首付、25折……没有最优惠，只有最优惠更好的交易。
但即便如此，9月无锡新房成交量环比下降29.37%（数据来源：克而瑞无锡）。可能存在延迟提交的原因。期待十月给我们带来惊喜。
截至今年9月，9个月商品住宅成交量为230.04万平方米，2021年总成交量为642.23万平方米，占比仅为35.82%。如果按照前9个月的平均成交量计算，今年全年成交量约为306.72万平方米。不到2021年交易量的一半。
|数据来源：克而瑞无锡
在这样的寒意下，大部分房地产企业的钱包都非常紧张，拿地意愿大幅下降。回顾2021年无锡首届双集中土地拍卖盛况，16块地块激战三天仍无结果，尚有2块地块未竞得。
这个时候，房地产企业更多地思考的是如何度过这个冬天。毕竟，去年那批没来得及穿冬衣的房企，已经彻底成为过去式了。
城投公司的及时入场，无论是先拿地再与市场化房地产企业寻求合作，还是先达成合作再以房地产企业名义拿地，都可以为楼市注入更多信心，为楼市注入更多信心。进一步促进房地产业平稳健康发展。
房地产已经进入下半场，无锡政府也针对这种情况积极做出调整。它改变了以往的土地拍卖模式，变成了预挂牌土地、正式挂牌土地、招标投标。增加预挂牌土地的过程，实际上是房地产市场的一个变化。房地产企业应深入研究其拿地意愿，防止出现滞销现象。
|图片来源网络
虽然土地大部分是城投公司和国企拿地，但这是维护楼市稳定的重要举措。无锡始终围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，取得了良好成效。
尽管成交量有所下降，但房价梯度仍然相对稳定。目前，房地产已经到了触底阶段，楼市信心正在逐步恢复，正处于恢复过程中。
截至目前，无锡2022年已完成四次土地集中拍卖，成功出让住宅用地35宗，累计供应住宅用地约266万平方米，完成年度计划的76%。
网上盛传无锡五批土地拍卖即将开始，部分地块已经被泄露。如果传闻属实，无锡今年或能完成土地储备计划。
我个人认为，如果想让楼市逐渐恢复健康，就需要减少土地储备计划。目前，楼市供过于求，仍有大量土地尚未释放。只有减少征地数量或减少土地供应，才能逐步实现供需平衡。
回顾2009年至2021年无锡土地交易情况，2010年至2015年交易面积逐年减少。由于大量投资者涌入，2016年楼市出现“供小于求”。
2016年至2020年成交面积逐年增加，2021年下半年房地产行业进入寒冬。如果2023年土地出让减少，供需逐步实现平衡，相信楼市市场将进入新一轮的“上半场”。这就像揉面条的过程。如果水太多，加面条；如果面条太多就加点水...
注：本文部分信息来源于无锡高新区在线