重庆万达商业管理有限公司万达股份有限公司步行街规划方案报告目录一、研究内容……………………………………………………………… ……………………………………………………21。研究目的………………………………………………………………………………………………………………二十二。研究内容………………………………………………………………………………………………………….2 二．目标商业竞赛项目研究……………………………………………………………………………………21．大都会购物广场（解放碑商圈）……………………………………………………………………………………..22.北城天街（观音桥商圈）…………………………………………………………………………………….73.佳茂购物中心（沙坪坝商圈）…………………………………………………………………………………….114.西城天街（杨家坪商圈）…………………………………………………………………………………….145.上海市（南平商务区）…………………………………………………………………………………….176.元旦-南城上西百货（南屏商圈）…………………………………………………………………………………………18调查总结…………………………………………………………………………………………………………21本项目分析…………………………………………………………………………………………………………211.商圈对比分析…………………………………………………………………………………………………………..212.研究项目的比较分析……………………………………………………………………………………233.竞争项目品牌未来调整趋势分析………………………………………………………………..234.项目租金与物业管理费对比分析………………………………………………………………………………..235.本项目优缺点分析………………………………………………………………………………246.同区项目对本项目步行街的影响分析………………………………………………………………245.结论……………………………………………………………………………………………………………………241。关于步行街定位的建议……………………………………………………………………………………..252.商业规划及品牌定位建议……………………………………………………………………………………..253.关于租金的建议…………………………………………………………………………………………………………..294.关于商店入口标志设计的建议……………………………………………………………………………………..295.关于合理空置商铺租赁的建议……………………………………………………………………………………..306.步行街及底层商铺的功能描述及运营建议…………………………………………………………………………..30 一、研究说明 1、研究目的：（1）为本项目步行街规划提供依据； （2）对本项目步行街的定位提出建议； 2、研究内容： ⑴ 标的业竞争项目业态及品牌结构 ⑵ 标的业竞争项目租金及物业管理价格 ⑶ 标的业竞争项目品牌调整趋势 2. 标的业竞争项目研究 1. 大都会购物广场概况：大都会广场由和记实业（重庆）有限公司兴建，位于解放碑商圈中心。于1997年底开业，总投资20亿元。
广场由综合购物中心、智能化甲级写字楼——都会商厦、国际五星级酒店——重庆海逸酒店三部分组成。占地面积18717平方米，总面积23万平方米，其中商业裙房地下3层，地上8层，层高33M，建筑面积15万平方米平方米。地下两层为停车场，拥有车位402个。 ⑴.业态及品牌结构： 楼层业态 品牌类别 经营面积 ㎡ LG精品店 欧米茄手表 200 谢瑞琳珠宝 120 聚宝庄珠宝 130C K休闲时尚、内衣 手表已撤 男装 140IN NIU 女鞋珠宝饰品 女装水晶、香水（法国） LIFE 男装 亚龙家居品牌时尚140个系列（意大利） 女士内衣及家居用品300 潮流宏碁珠宝手表（白白金） 手表（瑞士） 手表 男女配饰 珠宝 130 熙瑞珠宝 120 伊洛玛咖啡厅 200 怡香园蛋糕 101F 国际名牌（布鲁克斯兄弟） 男士男装 BOSS 男装、箱包服饰、箱包（雅克） Dan) 男女装140（都彭）男装（法国）女装内衣（兰姿）女装（法国）成熟男女装（登喜路）男士配饰BLANC珠宝配饰及豪华音响（丹麦）男士领带及配饰802F时尚工匠组合风格腕表男装(Aibu) 男鞋 男士音响 (英国) 女士服装（德国）HAUTE男士男装（意大利）（百富）男装男装120巨型音响音箱80回音唱片录音80马克华飞休闲豪华音响（杜文）男装男装60DI CARO（迪卡隆）皮革配件希伯来皮革配件男女女装、男装、女装、男装、男士皮具110LA VICO男士打火机 140男士打火机 103F名人女士 VIVI珠宝（韩国） 女士休闲鞋 女士男士 60RED CARD女士 魅力人生（台湾） 女士 厦门中悦服饰（卡罗琳） 上海创世服饰-JO 香港格菲乔服饰 Amash（广州兄弟） DUCK 意大利顶级女装bag SHOW时装秀（玛斯米亚时装（上海）有限公司 索菲亚 120 香港米多米皮具 厦门中粤阿玛尼女装 1204F服装 家居生活休闲 80丑童装 80靓丽田园美人 1200热风服装 80GOV JEANS休闲WAN休闲110 雅芳阁美人1000 联邦家居家居休闲90G-STAR 休闲 120MU 休闲 休闲 805F 名品店 体育城 HOSA 运动 匡威 Nike R Camel VAUDE 好家 THE NORTH FACE 生活无限 NIKE 童装包 PUCCA 北极美食乐园 大食 快餐 2000 天青传送带 寿司 日本料理 600D8 梦工场娱乐已退出1500环艺影院娱乐音响 60真冰场娱乐CAFÉ 西餐 800 斗牛士牛排 西餐 500 可丽耐韩式涮锅 韩式烧烤 500 本法式铁板烧 法式铁板烧 3007F 美食城 豪成会所娱乐 1500 奶奶桥酒菜工坊 中餐 3000 瑞泰丰 云南特色菜品 茶饮晚餐 500（2）物业管理价格：楼层主题合作方式 租金（元/平方米/月） 物业管理费（元/平方米/月） 广告费 其他 LG 精品廊 租赁 年租金总额的 800-2% 大都会 在面向解放碑的广场，商户举办活动日租金为 8000 元/天，周六周日16000元/天。一层国际名品街租金800元——年租金总额的2%。 2F时尚店租金总计700-80047元。 3F名流绅士之家600-70047年租金2%，4F家居生活苑400-50047总租金2%5F名品运动城总租金2%扣除47年15% 6F美食娱乐园租赁总租金2%+保证扣分70-20047（扣分不含物业管理）每年总租金的2%%7F餐饮娱乐园区租赁+保证扣分70-20047（扣分不含物业管理）每年总租金的2%⑶。品牌调整趋势：通过对比去年与今年大都会各层业态及分布品牌的品牌调整情况（见附件1），整体业态变化不大。仅音响专柜经过调整，打造红枫阁服装店约占2008年品牌更新总量的20%左右。女装逐渐做强，商场运营已趋成熟，品牌也相对稳定。
附件一：2008年大都会新增品牌：（共32个品牌）FENDI（奢侈手表）、（珠宝）、（女装）、TRU（品牌时装）、（家居用品）、（法国女装）、 CLASS（成熟男女服饰）、BANG&（丹麦奢华音响）、（男装）、MIDO（手表）、（德国女装）、TERRE HAUTE（男装）、 Audio（豪华音响）、MEYER（男装）、（女装）、LA VICO（男装）、（打火机）、GEOX（休闲鞋）、III（女装）服装）,（魅力生活台湾）,,BNX,-JO,,DUCK（意大利顶级女包）,, （休闲）、MU（休闲）、CROCS（休闲）、BOSE（音响）、奔法式铁板烧 2008年撤出品牌：（共58个品牌）手表诚、、（珠宝配饰）、（男装、鞋） ,/KERN(首饰配饰),T'STORE(男女服装),,,(女装),(女装服装）、聚宝装、wear（休闲服）、FERRE（男装）、（迪嘉女包）、Marco（男装）、（男装）、（男装）、（音频）、Echo （音频）、利达音响（音响）、嘉东音响（音响）、JBL、汇音音响、VIFA音响、ZIPPO、万发祥音响、传真音响、先锋Audio、BOSE、Camel（男鞋）、（女装）、TONY（男包）、（男装）、（女包）、（男装）、（女包）、（男装）、（女装） 、圣克莱尔（男装）、美街（女包）、KING TASTE斯女装）、紫碧阿罗、ACQUE DEMI (女装)、(摩根女装)、JVSEN LAURA(皮具配饰)、BEN KALA(本卡拉童装)、(巴布豆童装)、GOV(配饰)、5'Th、TOUGH(牛仔休闲)、The商店（家居用品）、苹果店、SOGAL（索菲亚厨房）、Emma（美发）、大都会保龄球博物馆、D8 梦工厂⑷.摘要： ▲大都会广场采用室内步行街设计。室内步行街经营面积49180平方米。拥有优越的地理位置、良好的购物环境和商业发展平台；室内真冰场是其最大的特色。
▲ 以零售为主，客群为重庆中高端消费群体和白领商务人士；现已成为重庆中高端品牌购物消费地的象征。 ▲ 休闲、娱乐、特色餐饮一应俱全，经营品类一应俱全，知名品牌丰富。业态丰富，与整体形成优势互补、错位经营； ▲ 服装业务是其主要特色，尤其是男装业务； ▲ 餐饮以外地或国家快餐、商务休闲特色餐饮为主； 2、北城天街概况：北城天街由重庆龙湖地产打造。于2003年底建成开业，总面积约14万平方米，是集购物、娱乐、休闲、餐饮于一体的时尚生活方式购物中心。它有一个五层的购物中心。明星影院、专业体育用品连锁店1家、大型百货商场1家、休闲景观广场3个、特色餐饮、娱乐休闲场所30余个、精品店150余家、拥有680个车位的停车场，是目前重庆购物中心最大的景观休闲综合体。 ⑴.业态及品牌结构：楼层、业态、品牌类别、经营面积㎡LG时尚精品劳力士·帝舵手表 200 谢瑞琳珠宝 120 周生生珠宝 130CK 休闲时尚、内衣 70 哈根达斯冰淇淋 150 无印良品特色食品 140人居面包 40 星巴克咖啡展示 150 龙湖地产展示 SIXTY 牛仔布 150 男休闲装 250G 星级休闲休闲女装 140 IT 服装集合店 服装集合店 JEANS 女装 休闲女鞋 140 交通银行（自助）银行 20 工商银行（自助）银行 201F 时尚女装 宝马 男士休闲装 奥时利女装 180E世界女装 ZUG 素色女装 SHYH巨国际女装卓雅周末女装200恩曼林女装200MI-TU女装女装&玛丽粉色&玛丽女装女装180K·A·K·O女装女装&女装120W。女装 120 盛玉珠女装 女装 80 闲云女装 女装 女装 女装 140 中国移动营业厅移动 300 宝刀眼镜 眼镜 230 屈臣氏个人护理用品 300 浦发银行 银行 140 十字绣针织 15 天绿色旋转寿司 日本美食150泰式米香东亚餐厅泰餐 300 云娜水果钓鱼主题西餐厅 西餐 300 米洛咖啡 西餐 500 咖啡 咖啡咖啡 100 芭芭拉 J&K 休闲 240 佰草集化妆品 30 香雅轩香水 15 曼谷银饰 30 安安珠宝 30 月光堂珠宝 30 流行美国际连锁珠宝首饰 30109 珠宝珠宝首饰 20 面包新闻 面包 80友之良品美食 40 时光宝名烟酒店 烟酒 10 外街店 祈基·钟 民族宝石首饰摆件 50 阿波罗珠宝 50 绿色野花果花艺 502F 服装、化妆品、通讯 JACK&JONES 男装休闲装 400 卡罗琳女装 120 中国手机营业厅手机女装 女装 女装 内衣 德诗女装 就是你 这是你的连衣裙 女装 160 埃鲁女装 麦克(·S·A) 女装 200 贝纳通女装 女装 FOX 女装 Rain、Paul Frank 女装 1202% 女装 MODA 女装350江南布依族女装女装80 天使儿童摄影 摄影 140 瑞泰丰 滇菜 滇菜 700 艺术休闲 120 秋露家居服饰 家居热风休闲 都市配饰 饰品 西餐厅西餐 300 善良·爱花艺 方花艺 60 美丽田园 德国专业护肤中心美容 200外街店云思发型设计发廊200金翠河茶餐厅茶宴3003F特价餐饮、家居生活、运动服饰 运动 100 运动服饰 3000 惠美社个人护理 200 金宝贝儿童培训中心早教 400 丽智龙摄影摄影 IT 系列概念店数码 120 精益戈登眼镜形象俱乐部店眼镜 300 多元之家家居生活中心 家乐家 60 特百惠家居产品首页 30 雅卡迪童装 童装 100丑丑婴幼儿护理专家儿童用品·北影坊儿童用品 120 麻花瘦身凤凰美甲店 20 外街店我的牛排馆特色餐饮 180 火锅小镇火锅 200 顺路面条 80 木木煲仔饭特色餐饮 180 龙湖人家面馆面条 160星宠特色火锅 火锅2004F特色餐饮、娱乐板块中餐中餐1500美枝美客家菜1700渝江南中餐1000鱼头鸡冷国鱼特色餐饮600每时每刻西餐·茶馆西餐茶馆500快巷休闲娱乐影院UME重庆国际影城娱乐5000⑵．租金及物业管理价格：楼层主题合作方式租金（元/平方米/月）物业管理费（元/平方米/月）广告费其他LG时尚精品街边租金300-50025含东西商务管理费不含空气-调节费。 1F时尚女装街租赁300-50025，其中2F服装、化妆品、通讯租赁100-40025，3F中西快餐、家居、运动服饰城租赁70-20025，其中4F特色餐饮娱乐租赁32- 7 025含5F影娱城10%扣分，25含⑶.品牌调整趋势：通过对比2007年至2008年北城天街各层业态及分布品牌的调整情况（见附件2），总体来看，整体业态变化不大。但就品牌更新而言，2008年的比例大致在28%左右（空置商铺陆续被出租），主要集中在服装品牌。从2007年开始，北城天街的整体运营开始成熟，品牌也相对稳定，新进品牌的质量和档次也在逐年提高。
附录2 2008年北城天街新增品牌（共43个） 劳力士帝舵手表、CK jeans（休闲）、CK（休闲）、MINI（展示）、龙湖地产（展示）、MISS SIXTY（牛仔）、G -star（休闲）、Rex（休闲）、NOVO、KOYO JEANS（女装）、（女装）、LEE （休闲）、（女装）、Crocs（鞋）、交通银行（自助）、E-world（女装）、（女装）、GUESS（女装）、Rhema（女装）、&（女装）、W.（女装）、OBEG（女装）、闲云（女装）、Fuck（女装）服装）、FUBU（女装）、月光看（配饰）、（配饰）、IRIS（配饰）、QIJI·中华宝石首饰（配饰）、艾波罗（配饰）、卡罗琳（女装）、（内衣）、（女装）、这就是你（女装）、ELLE（女装）、江南布依（女装）、 （女装）、水游城（配饰）、（配饰）、惠美舍（个人护理）、雅卡迪童装、（美甲）、木木煲仔饭北城 2008年从天街店下架的品牌：（共19个品牌） 斯卡图男装、艾薇女装、东京时尚女装、ICE CLAUP、女装、玛奇朵、odbo、 LESS女装、、KOR MAW、蜜雪儿、伊登女装、女装、id女装、海索、女装、康力美健身中心、竹炭工坊、美居⑷。摘要： ▲北城天街分为A、B两个区域，高差约10米。呈条状分布，采用中空连廊设计。室内步行街经营面积4.25万平方米。地理位置优越，有良好的购物环境和商业发展。平台; ▲ 业务定位为经营中高端品牌，以零售为主；客户群体主要为重庆中高端消费群体和白领商务人士； ▲ 休闲、娱乐、特色餐饮配套，业态品类一应俱全，知名品牌丰富，业态齐全，与整体形成优势互补、错位经营； ▲ 服装运营是其主要特色，尤其是女装运营； ▲ 餐饮在场外地点提供或以异国风味快餐、商务休闲特色餐饮为主； 3、嘉茂购物中心概况：重庆嘉茂购物中心是新加坡最大的房地产开发商凯德置地集团直接管理的零售企业。 2008年4月底开业，嘉茂购物中心对北京华联原址进行了改造。投资数亿，原北京花莲沙区店去年关门，整个物业出租，由嘉茂接手。北京华联随后向嘉茂租用了二楼，单独经营超市。北京华联超市预计本月底开业。
佳茂购物中心的商业模式与北城天街类似。整合服装、鞋帽、化妆品、餐饮、娱乐等行业150多个品牌。是沙坪坝商圈首家集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体的购物中心。购物中心。 ⑴.业态及品牌结构： 楼层业态类型 品牌类别 出租建筑面积 m2B1F 餐厅缤果果汁饮料 6 乡村鸡快餐 400 麻辣火锅 特色餐饮 60 新鲜芒果果汁饮料 面包 6 易北镇红茶 60 特产店 七彩花童用品 30千子恋珠宝 18 达芙妮女鞋 30 万宁精品超市 200 施恩碧彩妆美容 25 视频游戏娱乐反元儿童乐园50合定电玩城电玩801F名人精品维罗摩达休闲女装化妆品连锁女装化妆品钻石饰品30美宝时尚饰品运动时尚男女休闲$JONES休闲250玫瑰生活饰品数码60餐饮肯德基快餐200哈根达斯冰淇淋180必胜客披萨2002F摩登少女专用休闲500ET BOITE 休闲 HOUSE 休闲 FOX 休闲 200 海盗船配件 休闲 60109 配饰 60 必胜客披萨 200 休闲鞋 80 LA-go-go 休闲 110 LA SPORT 休闲服鞋帽 200 格洛丽亚女装 150 曼谷银饰品（猴子）玩具 8贝纳通女包10款休闲803F都市风两岸咖啡咖啡内衣10德。
玛娜女装 20 自由鸟女鞋 150 卫伦时尚经典女装 100 时光画廊时钟 60 卡约翰女装 110 惠美舍精油保健品 20 美丽田园美体内衣 120 铜锣湾茶餐厅茶餐 200 佐丹奴休闲职业装 200 热风服装店150色线家居艺术家具配件10秀丹名品箱包5款流行美妆休闲5款米奇休闲8款PS休闲6款彩色飞鞋包包304F时尚动感运动100运动休闲服饰休闲服饰休闲110云丝发型休闲服饰100王王烧烤BBQ 300佐丹奴休闲180 3号仓休闲休闲牛仔80件集合护肤品BOSS鞋帽105 F餐饮楼层 顺丰123 中餐800 鱼头鸡鱼火锅600 新风味中餐300 小天鹅火锅800 ⑵．租金及物业管理价格：楼层主题合作模式租金（元/平方米/月）物业管理费（元/平方米/月）广告费其他B1F生活天地租赁120-14025含物业管理管理费不含空调-调节费。 1F名流精品租金200-22025，2F摩登少女租金160-18025，3F都市风服饰租金120-14025，4F动感新锐租金80-10025，5F休闲站租金包含， 30-5025，包括（3）项目。对商圈的影响： ▲ 由于佳茂购物中心是新开业的项目，从其开业的品牌来看，其中25%-30%是首次进入沙区的新品牌或刚来到重庆的新品牌； ▲ 品牌经营水平趋于中档和中高端之间。销售的商品多为年轻、时尚、休闲的流行品牌。目前是沙区首家高端购物中心，改变了沙区原有百货商场单一的购物模式； ▲ 佳茂购物中心的经营品牌起点更高，开业从某种意义上将沙坪坝的商业水平提升到了更高的平台； ⑷.摘要： ▲嘉茂购物中心是由北京华联旧址改建而成。 ，地理位置优越，但整个场地较小，略显拥挤； ▲ 经营定位以零售为主，以中档时尚休闲品牌为主业，辅以一些中高端品牌作为点缀，这让整个购物中心有一种安全感。画龙点睛； ▲ 休闲、娱乐、特色餐饮，业态一应俱全。知名品牌众多，业态较为全面，整体形成优势互补、错位经营； ▲ 服装经营是其主要特色，尤其是运动休闲女装经营。突出，从引进品牌来看，其定位略低于北城天街； ▲ 目标客户群主要为沙区高校时尚年轻消费群体和企事业单位白领中等收入阶层； ▲ 餐饮以快餐、商务、休闲等外地或国家特色菜为主； 4、西城天街概况：西城天街是重庆龙湖地产继北城天街之后打造的第二个商业地产项目。一期工程投资逾10亿元，于2008年3月底竣工开业。 龙湖西城天街项目总建筑面积约26万平方米，由5万平方米的五星级酒店、 3万平方米甲级写字楼、1万平方米精装修SOHO公寓两栋、国际时尚购物中心10,000平方米。由正方形组成。
该项目拥有1000个停车位的停车场，是集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体的Mall。 ⑴.业态及品牌结构：楼层、业态、品牌类别、经营面积㎡B1F、特色服务、童装、家居、天禄寿司、异域餐饮150、新宠火锅吧、特色餐饮150、你想要的味道、中式快餐快餐、烟酒专卖配套设施300个、石草堂皮具50个、佰草集化妆品50个、乐扣乐扣饭盒50个40 汇美舍香薰保健品 80 可可宝儿童服饰 300 简爱家居 140 志达家居布艺（温州） 400 伊力索伊厨具（北京） 450 天使儿童摄影摄影 30 丑丑婴儿用品（深圳） 30 蒙娜丽莎十字绣 30 贝宁电器 50秋露家居服饰60多元之家日用品馆 150 LG时尚精品 马克华菲男女休闲装 100 星空女装 40 香莎女装 70 兄弟熟女装 150 J&NINA 休闲女装（深圳纺织翻译服装）女装 150 艾维女装 成熟女装 1 50彩轩女装240曼谷银饰品 40 万宁超市女装 时尚女装（上海汇众服饰） 云高女装（香港威高） 100 世品基饰品 50109 饰品 水晶银饰品 40 香雅轩图书饰品（沉阳香雅轩） 40 石唱片珠宝服饰 60 LAB 服饰 90 飞客咖啡西餐 100 金翠河港式茶餐厅 港式快餐 260永和豆浆快餐300 肯德基快餐400 面包新闻面包801F 时尚女装 新秀丽箱包（宁波） 女装配饰（香港） 服装70 欧式十里女装 时尚休闲装 牛仔 男女休闲装（广州邦盛服饰） 老虎休闲时尚150G2-黑标数码280G-明星RAW休闲时尚130CK牛仔裤、CK休闲130高山冰淇淋（品牌休闲男装）品牌男装、时尚时尚牛仔裤前卫时尚品牌时尚80星巴克咖啡180味千拉面、味千牛肉烧烤异国餐饮180宝田眼镜搭配602F时尚服装热销风休闲服40芭芭拉休闲装90圣迪奥女装U2休闲正装 220 卡宾 休闲时尚 卡秀女装（广州鸿商） 150MU 时尚女装 150La 时尚女装 Ricky （休闲男装，广州凯悦） 专业服装 时尚女装（香港） MODA、JACK&JONES 休闲时尚 600 米洛咖啡 西餐食品 6003F 服装、特殊服务 莫高休闲服 300匠人组合法衣150金宝贝童装400玛花纤体美体200顺丰123中餐400精瘦戈登眼配数码100金夫人婚纱摄影80回响唱片唱片30UME国际影城影院服装40服装70大衣燕女装（广州不燕服饰）150佐丹奴休闲装休闲鞋（北京） 40 合路寿司异域餐饮2804F餐饮、娱乐影院帝豪KTV娱乐国际影院3500小天鹅中餐、火锅600 ⑵．租金及物业管理价格：楼层主题合作模式租金（元/平方米/月）物业管理费（元/平方米/月）广告费其他B1F特色服务、童装家居租金80-10040含物业管理费及空气费-空调费 LG时尚精品街租120-14040 含1F时尚女装街租160-18040 含2F时尚服装租120- 14040包括3F服装，特殊服务租赁80-10040包括4F餐饮和娱乐，电影城租赁或委员会40-60或10％扣除40，包括⑶。该项目对商业区的影响：▲自 是一个新开放的项目以来，它开设的品牌中有30％是新品牌首次进入或； ▲品牌管理水平往往是中端和中高端时尚品牌。大多数，其品牌定位目前是扬贾雅的最好的定位。 ▲从某种意义上说， 的开放将的业务水平提高到了更高的平台。 ⑷。摘要：▲ 的室内设计包含许多元素，这些元素强调健康和休闲的生活方式，例如明亮和温暖的颜色的结合，自然光的使用以及透明表面和光线的影响，创造了既有环境现代，时尚和优雅； ▲尽管 位于行人街的边缘，但由于 的运行良好，许多著名的品牌和高质量的商人都定居了在商业区。一个好的购物中心； ▲业务定位是经营中距离和中高端品牌，主要是零售； ▲带有休闲，娱乐和专业餐饮，商业类别都可以使用，著名的品牌很丰富，并且业务形式相对饱满，形成了互补的优势和整体上的不一致运营； ▲服装业务是其主要特征，而定居品牌则突出了时尚感和品牌。休闲感； ▲有针对性的客户团体主要是年轻，时尚的中高端消费者团体和周边地区的白领白领中等收入群体； ▲餐饮主要是来自其他地方或国外的快餐，商业和休闲专业； 5。上海城概述：上海城项目由上海Jiafa Real Co.有限公司进行投资和开发。整个项目的总面积约为170,000平方米，总建筑规模近110万平方米，整合商业，商业，住宅，酒店，公寓，该学校被整合到一个，其住宅区近70万平方米，商业区250,000平方米。
40万元人民币的整体商业系统由三家主要商店和五条行人街组成，其中包括10,000平方米的红星麦卡林（Red Star ）； 20,000平方米的 Plaza和130,000平方米的上海购物中心，其中上海购物中心是该项目的主要亮点。 ⑴。商业格式和品牌结构：楼层业务区㎡企业范围备注商业特征代表品牌锚商店购物中心时尚百货公司正在建设中，营业级是中等至高级家具广场55000家具55000家具垄断红星。 正在建设中，运营等级是中高数字广场20000年数字特色商店Jiade Plaza于2008年5月开业。它在 上经营着低至中级的人行道45,000街。它主要出售服装，鞋类，皮革制品以及珠宝品牌商店和时尚精品店。它想在重庆中创建一个时尚公告板。男士休闲高地主要由休闲酒吧和时尚餐厅组成，突出了浪漫魅力和休闲味的味道。内森路（ Road）的小街道的特点是小房子，小房子，小型小屋，小型小街，专注于小型收藏店，市场陶波（）车间旨在创建一个时尚，独特和个性化的产品聚会场所。该地区由书店，珠宝商店，娱乐店和其他个性化的时尚淘宝商店主导。它的目的是在“汤宝”营地创建一个金色的走廊业务。该地区主要关注社区服务设施。自2007年底以来，它就一直开展业务，其运营条件并不理想。 ⑵。租金和财产管理价格：对于正在建设的项目，尚未确定租金和财产管理； ⑶.该项目对业务区的影响：▲目前，只有 Image沃尔玛一侧的一些底楼业务开放。底层的大多数企业都是二手住房机构，洗衣店和其他社区支持项目，这些项目是低级且未形成气候的项目。 ▲JIADE Plaza最近开业。从那里定居的品牌来看，目前没有知名的数字品牌。它们都由分散的商人经营，并且暂时还不是很受欢迎。
由于大多数上海城市项目仍在建设中，因此这也影响了网络城的运营和投资。 ▲上海贝利安购物中心预计将于2009年3月开放。其商业格式涵盖了几乎所有的业务格式，包括中高端百货商店，高端电影院，品牌餐厅，休闲和娱乐，大型超级市场，大型超市，大型超市，专业商店，购物中心等，从业务类型的分布来看，运营级别位于中等至高位。这是一个购物商场项目，其运营水平和规模最高，并且将来对的业务类型最完整（在我的项目开放之前）的覆盖范围最完整； ⑷。摘要：▲从当前的地理位置来看，它位于核心商业区的边缘，其聚集人员的能力相对较弱； ▲由于尚未推出投资促销，因此在早期阶段开业的 Shop和Jiade Plaza的品牌投资组合略微不足； ▲上海城市项目的规模较大，对市场的总体掌握较差。看来计划是斑驳的，分为五个特征块。但是，街区流行氛围的形成完全取决于贝利安购物广场的整体建造方式，制作自己的整体计划处于相对被动的情况。 6。元旦 - 南甘吉百日任商店概述：元旦 - 南昌恩克西百货公司是宗拜的第一家南岸的中高端时装百货商店。香格是“英语”的音译，它还包含两种含义。一方面，它象征着阳光和希望，为重庆中的合作伙伴和客户的未来而闪耀，这被称为有雾的城市。另一方面，它扩展到了时尚和繁荣，这意味着金拜已经开始改变并进入了时尚和繁荣时期。南昌香格（ ）分为7层：LG地板化妆和鞋店，一楼的绅士服装店，二楼青年服装店，三楼女士服装店，四楼女士服装店，5楼的女士服装店，5楼的运动服商店，运动服商店，以及6楼的房屋和儿童产品馆。
通常以时尚的女士服装店为独有的百货商店，在较低的楼层上安排了男士服装。它将很快出现在元旦广场，预计将于2008年9月开放。 and brand : ( known are:) \ L'ORE`AL Store FOR EYE Rauy KOSE Avon AVON Olay Olay Color Zone Nado Yue Sai YUE-SAT Amore amoRe Debon Chow Tai Fook Chow Tai Fook，老挝风口，Chow Sang Sang Sang ，Yibo Watch， ，，Inner Greda，Rado，时尚的女装，PRTS，/Su Gedi/Ama Ship，，，，，著名的老师路。 Sheng Yu 白领风格Feizi Feizi Feizi Klova Klova klova yi yi yi Ren ge li si免费鸟儿服装OU Shili/Avi B2 La Lady House Moon Bei Lu Su Mei Mei Ke Olan Marc Aurel上海贝拉贝拉·贝拉·贝拉·贝拉·维拉（Casa ） XI Rudel B2季风 YADIS YADIS BABY双星颜色 pooh Saint Dior Avv 2％法国连接Kako scatu Scatu Shake shake shake Rose show Show Show播放100图片胜利夏娃的诱惑夏娃的表现胚胎形式的瞄准器适合和三枪男子托尼穿着Tony Wear 穿着“服装Mark Hua Fei u2 P Ricky Romon Romon Romon Romon Busen Fapai开放男士服装St. Ivan Qi品牌服装Paul St. Rome v-One Hudu Road蓝色Bossy Pants g Conch g Conch see bimbo Paul teer tiger tiger tiger tiger tiger tiger tiger tigh tigh tigr New Umbro Li Ning 百事可乐狮子360度佐丹奴 Lee Fifth 牛仔旗国王骆驼 皮革鞋皮革制品达芙妮·贝尔·贝尔·贝尔·贝尔·西卡·西卡托·西杜·辛多·海顿亲吻猫喂星期六hush aibu ecco ecco qile qile qile sachi sachi sachi sachi moon crice crigh moon 。租金和财产管理价格：地板主人标题：合作方法，扣除率，广告费，杂项费用，管理费（Yuan/月），存款，合同期，备注，LG化妆和鞋业商店化妆品零件是自行化的，其他扣除点（化妆品）：自我操作部分的20％，其他22-24％的配件平均为23-25％；珠宝（钻石装饰品）平均20-24％；女子鞋25％600元/月6-10％，基于销售额的3-5％（周末活动等），点卡费用％5001-20,000连续3年，每月销售排名为3，撤回柜子。入场费为3,000-5000元1F绅士服装厅的男士服装平均扣除24％（21-26％）2F青年服装厅珠宝25-27％，平均女子服装25％； 25-27％3F女士服装博物馆的平均珠宝平均为27％（22-27％）；内衣的26％；平均编织27％；平均珠宝为25-27％；平均休闲和休闲量为22-25％；男士平均鞋子为20-24％的24％6F家庭儿童产品床上用品；儿童服装为20-24％；元旦购物广场地板主题合作方法（Yuan/ Meter/Month）房屋的21-25％的房地产管理费（Yuan/米/月）广告费用其他BIF超市电器租金30-405- 8非专业管理费用包括空调费用LG食品和饮料租赁40-8043，没有1F时尚服装租金2 2043 NO 2F 2F年轻女士服装租金12043 NO 3F餐饮租赁和基于扣除的扣除20-4043 NO 4FKTV娱乐租赁不合适，没有5F电影保证10％未知的No. 百货商店是一百家百货商店企业的全面转变的重要拐点。它汇总了独特的品牌，其中包括该市的10％，以及从未出现过重度内的中高端品牌的70％。
▲在心理时代，南昌香格的所有楼层都将位于客人地板上。它也是南方唯一一家出售女装3层的百货商店。目前，重庆还拥有两家百货商店，并设有三个女性服装。 ▲“重庆女孩是独立的，他们喜欢为另一半选择衣服。”专业调查机构发现，重庆男式服装主要由女性伴侣代表或由女性伴侣陪同购买。传统购物中心的布局将把男装的服装放在高级管理层上，因此女性消费者在购物后没有精力去拜访男装，导致男人的流动影响着高层的销售。考虑到消费者的偏见和习惯，南昌香格（ ）采用了独特的布局，将男士服装放在低地板上。摘要：▲操作定位定位和定位位置和 - 高端时装百货商店，不同于旧商店南平，南昌昂克西职位时尚流行百货公司，并将汇总许多高端和高端品牌包括10％的独特品牌； ▲南昌香格的位置是凝视南京商业区缺乏现代时装百货商店的差距，抓住了南平的机会，巨大的购买力市场; ▲▲ 百货商店租用了元旦百货公司Moore物业，以重新转换并增加地板后的LG-5地板。与新百货商店模型相比，地理位置优于计划布局；新一代-80年代的新一代和35岁 - 城市白人 - 城市工人，政府公务员和高级蓝领工人的年龄；调查业务项目（％）和租金（Yuan/㎡/月）服装专业商店的餐饮比率租赁比率的比例。租赁租赁 Plaza 56600-13270-200 Sky High 47-70 购物广场5580 --- 50 48 48 48 100-740-60上海城市 - 邦市政府宗教购物中心宗宗庄园正在建设中。目前尚未确定租金和财产管理。 ）四。该项目的分析1。商业区的比较分析。
▲重庆的经济发展状况：2007年，重庆的GDP达到1亿元人民币，增长％，增长率在该国排名第三，第二位在西方，人均GDP达到14622年，增加了。 ％，这也是自管辖范围内的最高增长率。 。城市居民的人均可支配收入为13,800元，增长了19％。农民的人均净收入达到3506元，增长了22％。农村居民的收入增长率远远超过了城市居民，这大大缩短了城市和农村地区贫困人口之间的差距。 1996 - 2007年重庆GDP测量单元：1亿元，％▲重庆的主要城市区域，这是由于两条河流和两座山脉的景观划分，主要城市的商业集中的布局是不可避免的区模式； ▲▲▲▲q，基于商业区作为城市的主要商业中心，并辐射到该地区和县。其他地区组成了 ，商业区，商业区和商业区的四个子商业中心，构成了主要市区的五个主要商业区。圈子，并形成一个每年高达300亿美元的超大市场。 ▲重庆城五个主要商业区的商业区的名称，商业区的名称，在扬吉亚山上商务区上方商务区的上商业区的上桥的 的名称商业区（㎡）为120万次657万▲商业区 - 重庆五个主要商业区之一，总零售额的社会消费品销售83亿；重庆万达广场位于南平商区的核心，根据辐射半径为单位。人们;第二辐射圈区和Banan区，人口为10,000；第三辐射圈区，，和的人口为380万人，从而辐射了重庆的主要城市地区。
（其中，班南地区的人口为860,000； 区的人口为760,000； 县的人口为950,000；江金区的人口为145万； 地区的人口为640,000）▲多年来，各个地区政府的领导人都非常重视行人街建设的建设。除了商业区的滞后开发外，其他地区的不同程度之外，其他地区的行人街头购物环境的建设环境已经大大升级和开发； ▲▲▲▲▲▲通行街道的升级和发展使每个商业区的购物环境发生了巨大变化，这也吸引了许多具有高级和优质品质的商业项目。一些调查项目：商业区的大都市广场； 商业区的 Tian ； 商业区的购物广场； 商业区等的 分别成为商业区的亮点。商业区的升级是必不可少的； ▲在过去的两年中，南区政府的领导人也开始对行人街的升级和重建计划重视，并引入了建筑计划，例如商业转型和道路运输环形转换。 。在这样的主要前提下，它还吸引了许多高质量的商业和房地产项目，例如上海城市 - 再海市项目，元旦纽约州班enge 百货商店和重庆万达广场； ▲▲▲▲▲q，从商业区未来发展趋势的角度来看，南宁商业区当前的业务发展的落后情况将发生很大变化。无论是上海城市比利安式项目还是元旦北班奇上将商店，目标消费者群体面临着围绕周围消费的最大消费潜力的中高级消费者群体，这也改变了商业结构商业区已增强了业务等级的新一步； 2。竞争项目的比较分析。
▲从调查的这六个商业项目的地理位置中，除了上海城的自我及其在行人街边缘的自我含糊外，并以更独立的业务形式存在，其他五个项目都位于各个商业区的各个商业区，行人街区和大多数项目都位于核心区域，地理位置优越。这基本上与我们的项目相同。这六个主要商业项目的主要功能是将购物，休闲，娱乐和餐饮的购物中心项目。格式是完整的，购物环境舒适宽敞，并且具有强大的吸引客户的能力。它占用高端零售服装品牌的主要部分来运营中部至高端零售服装品牌；它还散布着一些休闲，娱乐，特征和餐饮，因此每个业务类别都可以使用，并且大多数都是众所周知的品牌，形成了互补的和放错位置业务优势的业务，形成了一个知名品牌。总体效果，格式也看起来很饱满。分析竞争项目品牌的未来调整趋势。 ▲从新开业的 和购物广场进入该品牌，业务区的定位目前是最高的。它的大多数品牌都是具有高级别或高知名度的商业品牌。从近年来 和 Plaza的调整来看，它们的格式和品牌调整趋势在原始品牌的基础上逐渐增加。 ▲从上海市计划的格式品牌和元旦纽约州立大学的商店计划，他们的主要品牌是著名的时尚品牌和中高端品牌； ▲一般来说，无论是开放的，无论是新开放还是不开放，这些代表性商业项目品牌的未来调整趋势都在品牌和等级的方向发展。
4。与项目租金和材料管理费分析▲相比，大都市广场在商业区的核心位置很长。这已经是一个非常成熟的购物中心。因此，其租金和财产管理最高。作为参考； ▲ 商业区 的地理位置与我们项目的地理位置基本相同，但其运营也已有五年历史，并且已经成熟。物业管理是众所周知的。参考; ▲ 开设了今年的开幕项目，但是地理位置比我们的项目差一些，因此租金和物业管理的配方可以参考其租金和财产管理。根据基础提高相应的改进； ▲▲购物广场仅在今年4月开业。它位于商业区的核心位置。它的租金和财产管理是我们项目中最有价值的，可以参考租金和财产管理的制定；该项目的优势和缺点的优势▲万达品牌价值； ▲该项目位于商业核心的核心，地理位置优越，位置稀缺； ▲从运输运输中，该项目的 Light火车站的五个进出口。转移枢纽靠近，人们的交通和流动非常出色。 ▲第三代产品城市建筑群，完整的商业格式和功能投资组合+大型社区，具有合理的计划和强大的业务规模优势； ▲▲▲▲项目专业人士，高质量和高级开发； ▲在该项目中精心建造了300米的室内商业行人街和一条商业金街，这增加了眼睛的亮点，并更受欢迎；主要的主要商店与大多数人有关，并且无法与主商店的人们共享自我含量的系统； ▲▲我们项目商店的销售区域很大，单家商店太多，大量的街头商店和室内商店共存，市场容量有限，并且有一个负担风险的市场； ▲地形之间的高差异使该项目形成了地板部分。 。
▲Nan'an区的餐饮是相对成熟的高中摊位。两条餐饮街和 Road餐饮街特别出名。所有主要的餐饮品牌都连续定居，并具有高级。中国粮食主要基于我的项目，并且对我们项目的运作有密切影响。机会（o）▲重庆已成为重庆计划的“城市和农村协调示威经济赛”。业务发展迅速； ▲该项目是由南地区政府创建的第四号行人街。商业物业的发展将被政府政策倾斜； ▲目前，南平地区缺乏高级和高质量的商业购物中心项目；大量的中和高级消费者群体威胁（T）▲上海城市比利安竞争对手项目的业务格式计划与万达相似。元旦纽约州香格西项目将组成中高端购物中心。它将在2008年至09年间接一个地开放。它直接影响该项目，从而导致项目选择商业品牌。减少； ▲建造2号行人街的建设始于2007年10月。预计将于2009年完成。商店的货物很大，购物中心的容量无法掌握； ▲商业项目的超饱和状态在该项目的业务中具有很大的竞争风险； 6。分析商业项目对同一区域项目对该项目的影响的分析▲上海城市-项目的建设区域是130,000平方米的定位，格式已完成，开放时间为至少8个月前。此外，上海城创建的主要商业街区基本上与我们项目的商业社区相似。有一定的威胁。如果室内商业行人街和品牌结构的格式功能定位在南平方面不能独一无二，它将获得独特的运营特征，良好的品牌投资组合和合理的格式计划。元旦纽约州班奇·香格项目，百货商店扣除模型，中等高位，品牌结构是最新的，最著名的品牌，但由于其百货商店型号，主要是在服装和家庭运营方面衣服和家。摩尔的餐饮只是填补了这种格式的空白，元旦中的摩尔数量相对较小，这对我们项目中室内商务行人的运营没有太大影响，而是 商业区的香格在南平商区的位置位置位置位置。这个想法值得考虑和参考。 ▲万达商业区的整个区域为50,000平方米，有许多街商店，并且已出售财产权。行人街的规划不容易计划。注意选择类型中的错位，以免对室内商业行人街的餐饮产生影响；结论通过比较重庆目前的几个购物广场项目的调查，他们发现他们都有四个相同的东西，这也是未来购物中心开发的趋势：（1）。他们针对的是-80年代新生的目标客户群体，他们是时尚的，追求替代方案和个性的新生，以及两个最重要的城市白人 - 城市工人，政府公务员和高级蓝色 - 城市中级的最重要的消费者群体中的两个主要消费者群体 - 班级收入班约35岁，政府公务员和高级蓝联盟工人。向上; （2）。就项目的运营而言，它还选择定位在高级级中的中高级； （3）。主要格式主要是零售，它们还与休闲，娱乐和特殊的餐饮相结合； （4）。整体餐饮的比例并不高，主要基于不同的地方或外来的快餐，商业和休闲特征。实际上，这四个要点是相互关联的，因为只有将操作定位为高，最有效的吸引力才能吸引最有效的吸引力。前面提到的两种类型的消费潜力是确保购物中心最大营业收入的最有力的购物小组； So称为的购物中心是基于购物体验，而经营场所则由休闲，娱乐和餐饮的功能补充。这样的一个停滞的购物消费模型是由于其优越的地理位置，方便的交通，许多停车位，著名的业务类别，完整格式，富裕的品牌，业务格式，业务格式，业务格式，具有合理形式的业务格式在互补的优势和错位操作中，它更好地吸引了周围人们的流动，而目标消费者群体来这里购物，业务辐射表面更广泛。
重庆的餐饮业已开发。有许多美食街和餐饮街。它们以模型分布在这座城市的拐角处。由于租金和财产管理相对便宜，因此有些甚至没有财产管理成本。 ，火锅和特殊菜肴集中在餐饮街上，彼此聚会。 商业区的餐饮也是其他几个商业区中最强的。两种成熟的餐饮街道运营类型覆盖了广泛的范围，高，中低级的范围是完整的，这不利于购物中心制作太多餐饮。与餐饮街相比，购物中心在租金和物业管理方面没有优势，很难吸引这种餐饮。但是，购物中心的优势在于，业务类别是完整的，充满了完整的格式和知名品牌，并有效地吸引了周围的目标消费者群体。用餐街形成了运营位错。速度食品，商务和休闲专业餐饮场所通常需要良好的位置端口，方便的交通工具，高度集中周围的人，以及客户群体高度集中的人。最适合在购物中心经营的。通过此分析，不难理解为什么重庆购物中心业务形式的餐饮总体比例不高，并且主要基于快餐，商务和流行休闲菜肴的特征。 1。重庆万达行人街的定位是基于对上述调查数据的分析。建议重庆万达广场室内商业行人街的业务等级处于高位。 the is , with , and ; The of the is not too much, in or fast food, and ; ⑴. : 290 high -level the brand image, the -edge and brand and ; ⑵. : 290 -level high -level to the , by and ; 内 : 285 high -level , and ; and brand ⑴. : 290 high -rise is a shop. there are fewer shops, it is based on the -edge brand . , Store, F1 store, CK, , MISS SIXTY, Baozi, Tommy , G-Star, Mark and , ; ⑵. : 290 high-level high-level high-level and brand , by well-known and fast food, such as only, jack, jack -JONES, Ou Shili, Ama Shi, , IT, C & A, Youyi, ZARA, NOVE and other , and large can be to the and ; ⑶. : 285 high -level high -rise is , , and and -type ; FOX, G2000, U2, Lee, , Cabin, No. 3, , , , , food, , steak, fruit , fairy , KFC, rural ; ⑷ .290 Floor and ▲ : brand -Dazs ice cream brand KFC KFC door BMW brand brand F1 brand women's brand CK Jeans brand Tommy brand G-Star raw brand brand Baozi brand ▲ Inner : "