概括
两年后，配套将不再是过去的“配套”，房价也将不再是过去的“房价”。
6月，无锡共发生土地拍卖2起，待售房屋12套，其中锡山区6套，滨湖、梁溪各2套，惠山、新屋各1套。
在整理地块信息时，我很困惑。忘记其他领域。毕竟面积往往有300+平方公里。作为无锡的中心城区，梁溪区面积不到100平方公里。此时还有土地供应，只能说梁溪十分艰难。
6月份土地拍卖情况
可以说，在梁溪市中心崇安买房更是难上加难。大多数项目正在清算。不过，一位同事提醒我，保利融侨时光印象前不久刚刚推出了一个新楼盘。
能够以不那么高的总价在主城买到一套平房或者小高层，对于提升中心城的客群来说，本身就是一件非常有吸引力的事情。但经过现场勘察，我们发现该项目一、二期已处于准现状态，整个项目的建筑外观、园林景观、公共区域配置等都已大致呈现。参观完之后，我个人认为它所呈现的性价比是目前市场上大多数其他新建住宅项目无法比拟的。
想必很多朋友也对这个项目推出的新产品感到好奇。希望今天保利融侨时光印象的评测报告能够给更多关注这个项目、准备在主城买房的购房者带来一些购房参考。
项目基本信息
楼盘名称：保利融侨时光印象
面积：104,800平方米
建筑面积：32万平方米
容积率：2.3
建筑物数量：22
家庭数量：2033
产品类型：高层、小高层、平房
物业：保利置业
物业费：3.1元/㎡/月
项目地址：无锡市梁溪区锡育路与通桥港路交叉口
#销售信息#
建筑：“福耀”三期7号楼首开
楼层：34F
梯户比：2部电梯对应4户
户数：134户（一楼中间度假，两侧物业房）
产品面积：110、95、95、125㎡
均价：19000-20000元/㎡
装修标准：注册2040元/㎡
交货时间：2022年11月
1、区位及配套
梁溪北部的新城，将来会比你看到的要好得多。
保利融侨时光印象项目位于无锡市梁溪区西域路与通桥港路交叉口，属于梁溪崇安片区。
项目位置图
无锡一直强调梁溪是城市“双核”之一。老城新品质、新优势一直是梁溪区的主题。作为“梁西创新新城”，梁溪北部新城肩负着老城崛起的重要使命。保利融侨时光印象项目位于政府投资300亿元建设的食品科技园南侧。
尽管有政府规划的支持，但市场对项目所在区域的认知度明显较低。
对于这个问题，原因有二：一是与其他区域相比，这里的开发水平较低，项目周边1.5公里范围内没有其他命名的商品房项目。二是位于规划的城市蓝图中，无论是马路对面的大型商业综合体，还是板块内的生态——北星汤河湿地公园预计今年下半年投入使用，目前还没有完整的实物展示。
但事实上，我们肉眼看到的还不是全部。项目所在地交通可达性良好。
交通设施方面，保利融侨时光印象紧邻东西双向8车道的西域路。
拍摄广通路路标
不仅贯穿无锡市梁溪区、锡山区，向东可一路直达苏州常熟，向西1.8公里可乘坐快速内环，四通八达在无锡。
周边道路位置图
连接西育路至广益路的纵向道路、广通路也在建设中。将共享单车转乘地铁2号线进行后续出行也非常方便。
正在建设的广通路向南
虽然目前公共交通似乎比较薄弱，但和行业规划一样，发展也需要具有前瞻性。项目旁的西育路、广通路均设有公交站标，未来将开通公交线路。未来前往惠山站的75路公交车将停靠在项目附近。
西榆路项目周边公交标线
商业配套方面，项目拥有2200平方米的社区商业，目前已实体存在。该项目为一拖二设计，位于广通路沿线，与住宅区一水之隔。
社区商业场景
此外，区内大型商业京东广场、哥伦布广场位于项目西南约1.8公里处。主要有购物、餐饮、娱乐、大型超市等，后续自驾购物也比较方便。
哥伦布广场真实照片
京东广场真实照片
另外，上面提到的无锡食品科技园，可能很多其他地区的市民不太了解。
这是保障城市供应、维护食品安全、促进旧城改造的重大民生工程。建成后，将实现从老城区向生态食品贸易、健康快乐生活、时尚消费目的地的华丽蜕变，成为国际化的“梁溪北部新城”。
教育配套方面，项目东南侧建有自建12班幼儿园，预计下半年投入使用。实际场景已呈现；由于该项目一期将于6月交付，学区暂定为新开河小学（暂为四年级），位于项目东侧800米处，据了解，隶属连云街道教育集团；附近的初中还在规划中。 （具体学区划分以政府公布为准。）
自建幼儿园实景
景观资源方面，拟在规划的食品科技园内建设一座湿地公园——北星汤河生态湿地公园，占地约300亩，总投资约4亿元，集滨水休闲、休闲体验、养生养生为一体，集运动健身、航天科普、地域文化展示为一体的开放式湿地公园，计划下半年投入使用。
北星汤河生态湿地公园效果图（来自网络）
北星塘河实景拍摄
参观仍在建设中的湿地公园实景
项目推动的“三水两园”也真实存在。除了上述的北星塘河生态湿地公园外，规划中的市政公园距离项目也很近。京杭大运河周边的三大水系也反映在地面和百度地图上。相信它能够给未来的业主带来更好的居住体验。
2. 策划与产品
品牌地产公司，首发装修系列
保利融侨时光印象是继滨湖区保利香槟国际、新吴区长江路保利中央公园之后，保利在无锡开发销售的第三个项目。作为一家央企，它的知名度和高质量的发展、业主的认可基本上可以划等号。
项目总占地面积约10.48万平方米，容积率2.3，总建筑面积32万平方米，其中地上建筑24万平方米。共规划22栋建筑、2033户。整个社区高低配置设计，多样化的产品可以满足更多人的购房需求。建筑南低北高，呈阶梯式排列，充分保证居民的采光。
项目总体规划鸟瞰图
时间印象分为三个发展阶段。其中1-3号楼高层、11-13号楼平房为一期，计划2020年6月交付； 4号、5号楼高层，14号楼18层中高层，15、16、17、18号楼平房为二期，计划于2017年交付。 2021年3月，目前两期在售房源仅剩少量，建筑面积约125-141平方米，均价18000-19000元/平方米。
1、翻新高层首次亮相，位置极佳。
全新三期项目“福耀”由6号楼、7号楼、8号楼、9号楼、10号楼五栋精装修高层组成，该项目于5月23日在7号楼首次开业，这也是该项目首次开盘。保利在无锡推出装饰产品。
7号楼位置显示地图
作为首次亮相，小编也仔细考察了7号楼的“奇葩”。东南侧为5-6层平房，采光基本无遮挡；东侧规划了中心景观；西边是天然河流；西南侧开发商利用5000平方米市政用地建设了滨水公园。社区与滨水公园之间的人行通道紧邻7号楼，可作为私家花园游玩、散步。
2、社区内部环境，细节加分。
从规划图可以看出，高层住宅区和小高层、平房等低层住宅区基本一分为二。这也使得高层住宅相对开放、通透，楼间距较大，而低层住宅的居住舒适度相对较高。 。
儿童活动空间
社区内部根据这一特点设计了多个活动空间。这里有适合各个年龄段的活动空间、儿童滑梯、下沉式草坪客厅、1000平米的阳光草坪。总体来看，亮点颇多。
售楼处河景
建筑单位实景图
从现场勘察来看，整个小区的景观虽然比较分散，但一些景观细节也做得不错。
3、小区大门、立面、大堂、地下车库充满仪式感。
小区的大门采用了挑高的设计，在地面上显得非常的高端、大气。完全可以和梁溪主城区的大多数小区大门相媲美。
小区大门（从内到外拍摄）
上面1-2层部分采用米色仿石漆，其余为弹性漆和真石漆。
一层采用开放式空间设计，立面采用实际石材
高层建筑一层大堂中部设计挑高，仅供物业使用。
地下停车库
地下车库铺有沥青，以减少噪音和灰尘。
4.智能系统利用技术保护生命。
本次推出的7号楼只有1单元、34层、2部电梯、4户，户型分别为110（东）、95、95、125（西）平方米、2部电梯、4户。
可见，这三套户型均设有朝南的双阳台。对于有内置装修房的客户来说，95平米小户型和125平米大户型会更受欢迎。毕竟，它们刚刚经过翻新，进一步完善。有限，且110㎡户型仅比95㎡户型多1个内卫，优势不大。
这里重点125平米，四房两厅两卫，四开间朝南，朝南宽约13米，横厅设计。这本身就是该项目中的明星户型。在保证功能强度的同时，又不失舒适度。可以为客户一步一步改进。
125㎡高层平面图
也许大多数人不会对这个项目感兴趣，因为房屋布局没有改变，只是装修了。但参观样板房后发现，新风系统和地暖就不用提了。与以前的毛坯房相比，装修不仅仅是两个字。
因为有了智能系统，确实方便多了。
单位门前安装人脸识别系统
访客无需登记。业主只需发送微信二维码即可进入小区大门和单元门。
可视对讲系统可实现业主、业主、单位楼下三方对话。
一键呼梯功能
↓
1、二楼设置红外探测报警系统
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紧急报警系统
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125㎡样板房
3、价格及购买建议
根据案例现场报价，7号楼95㎡、125㎡、110㎡均价约为19000-20000元/㎡。 200万左右就可以在梁溪主城买到一套装修好的房子，不管是刚装修过的。仍在进步！
此外，崇安板块新房在售的数量也很少。基本上都是未经选择的房子。整个板块的新房还是比较稀缺的。
或许唯一让顾客烦恼的就是短时间内无法近距离看到周边的环境和配套设施。但我们不得不承认，保利这样的产品如果转移到另外两个项目上，价格必然会上涨两级。
对于购房者来说，购买新房或多或少都会遇到这种情况。买的时候是期房，周边也只有“卖空”的计划。两年过去了，配套不再是曾经的“配套”，房价也不再一样。这是过去的“房价”。