最近，有报道称实体店疯狂倒闭、惨不忍睹、无法为继、亏损严重等等，比如前几天热议的上海陆家嘴正大广场，整体空置率高达34%；人民广场购物中心圈的世茂广场空置率超20%等等，搜索一下，类似的新闻还有很多。

虽然事后商场负责人出来澄清，斥责自媒体不专业，错误地将“装修中的店铺”纳入空置店铺名单，从而计算出异常高的空置率，纯粹是为了吸引眼球、骗取点击量……双方各执一词，争执不下。但实事求是地说，经历了三年的疫情和直播电商的迅猛发展，是时候上门去问，用确凿的数据结束这场争吵了——目前，实体店的生意怎么样？以深圳为例，有多少实体店倒闭了？还有办法让这个事情继续下去吗？

为了找到最科学、最准确的答案，老匡团队花了10天时间，对深圳4个区、8个商圈、11条街道、11个商场、4种类型的1832家实体店进行了走访、记录和调查，具体如下：

参观过程中随拍▼

通过记录门店类型、数量、经营状况、空置情​​况，我们得到了9个有趣的结论，例如：

1. 2022 年实体店还能生存下去吗？

2、哪些店铺可以开？哪些店铺是骗局？

3、哪里的门店生存率更高？社区里还是街道上？

4、个体门店目前有哪些获客路径？

5、在写字楼里开什么店最赚钱？

6. 客户价格高我们还能做生意吗？

发现一：刚需高频生活服务店存活率最高！

在走访了11条街道523家门店（包括街店、社区店、写字楼）后我们发现，门店经营品类最多的是“餐饮、服装、美容美发、便利店、药店、烟酒茶饮、超市等”这7大类。

可以看出，满足老百姓“衣食住行”四大需求的“刚需、高频、生活服务”类门店，基本不受当前形势影响，不论利润水平如何，这类门店无论是临街、社区、写字楼，存活率都是最高的。

发现二：那些不是严格需要、不需要经验的商店几乎已经消失了！

说实话，我们都知道，那些卖非严格需要、不需要体验的商品的店铺在电商化之后，已经失去了竞争力。比如曾经随处可见的护肤日化店、义乌小商品精品店、书店文具店，现在都已经不见踪影，很难找到了……不过，这张图里有一个例外，不知道大家有没有注意到？那就是服装店。

让老匡好奇的是，我们知道服装类目几乎是100%电商化（因为线上买衣服的体验丝毫不亚于线下，比如7天无理由退换货、智能尺码推荐等）。在这种被电商全面取代的背景下，服装店的存活率为何能排在第二位？线下服装店为何还能存活下来？好奇吗？

其实，经过分析，我们得出了这样一个结论：线下服装店还有未来吗？有！但剩下的90%以上的门店，都位于步行街、地铁口等人流量大、人口密集的区域。而且看起来生存状况普遍不容乐观（促销策略除外）。无一例外，门上都贴满了“清仓甩卖”、“特价促销”、“合约到期”等大幅海报，如图所示。

所以各位开店的朋友现在要谨慎选择地点，不要像前几年一样盲目选择。针对不同的品类选择不同的区域非常重要，这也是你应该看这篇文章的原因。

发现三：每10家关门店铺，就有6家是餐饮企业！

在街边商铺、社区、写字楼关闭的79家店铺中，餐饮业死亡率最高，每关闭10家街边商铺，就有6家是餐饮业，如自助快餐、桂林米粉、酸菜鱼、炸鸡店等。

餐厅停业▼

所以，不管你有多少跟美团、大众点评合作的TP公司，或者给抖音、快手做流量培训的第三方机构，拼命劝你开网红餐厅，老匡还是劝你三思而行。餐厅多，但同质化严重，竞争激烈。而且从结果来看，餐饮行业并不容易经营，失败率相当高。

我们说的“餐饮”包括餐食、小吃、快餐、甜品、饮品等。一个有趣的发现是，每10家倒闭的餐饮店中，至少有3家是奶茶店。说现在出现了一波奶茶店倒闭潮，并不为过。这一现象和前几年x角巷、x案茶等短视频平台上海量的奶茶连锁加盟广告息息相关。大家都在争相开奶茶店，所以倒闭一批也是很正常的。

发现四：街边店倒闭率是商场的3倍！

我之前跟大家讲过，中国零售渠道的变革大概就是街店、步行街、电商、百货（mall）、微信、直播，每一个零售渠道的崛起都养肥了一批有钱人。

而且随着人们对新零售渠道的认识不断演进，一代人注定要被下一代人收割，就像曾经经营实体店赚得盆满钵满的老板，拥有无限荣耀和先进认知，却莫名其妙地沦为“直播培训大师”，犹如砧板上的鱼肉。

我跑题了，其实老匡想表达的是：1、认知=财富，想赚钱先提升认知；2、每一代都有人才，每一代都会当三五年的领袖，大家要淡定，不要浪费时间。

回到本文，我们采用“空置率=挂有招租牌的空置商铺数/商铺总数”的计算方法。11家购物中心的1309家商铺中，目前有68家商铺正在招商，空置率为5.2%。零售店铺（包括零售店铺、社区店铺、写字楼店铺）整体空置率约为15.1%，是购物中心的3倍。

如果一定要找原因，无非两个：1、商场是“衣食住行”的综合体，购买效率和体验远超街边小店，人流也更加集中，因此经营状况更好；2、非商场店面多为抗风险能力较弱的个体经营者和夫妻店，受疫情影响更大（商场多为品牌店，现金流充裕）。

发现五：办公楼是开餐厅/便利店的最佳地点！

我们走访了深圳四个区的15栋写字楼，以20-28层、160-230户的写字楼为例，每栋写字楼100米半径范围内最合理的配置是：5-7家餐厅、1-2家便利店，如果超过这个数量，盈利水平可能需要仔细评估。以下是每栋写字楼最合理的业态配比，供大家参考。

那么，超过这个比例会怎么样呢？老匡的一位朋友在万科路一栋大厦里经营一家便利店，他说：“以前大厦里只有两家便利店，一个月能赚一万多元。最近附近又开了一家，利润直接降到五六千元。”

发现6：社区最适合餐饮/美容院/便利店/药店/超市！

在走访的225家社区商店中，以下10个类别的商店数量最多：

社区的生存公式很清晰：基本生活设施紧缺，社区店面租金低廉，顾客多为半径800米内的居民，客流固定，其实跟餐厅、便利店没什么关系，可以去“高客流量店”开开脑洞，看看能不能搞定。

发现七：经济下滑并未影响富人消费！

这两年，我身边的小企业主们都在哭穷，说没钱、做不下去、要破产了。我只想知道：大家真的没钱了吗？在这种环境下，富人的消费能力会受到影响吗？

老匡的结论是，事实并非如此。

例如，2021年奢侈品行业总销售额增长33%至2880亿欧元，高于2019年创下的历史最高纪录，2022年上半年爱马仕、LVMH、开云、普拉达销售额分别增长23%、28%、29%、23%、23%，增幅令人鼓舞。另外，我们在深圳罗湖万象城呆了几天，统计了工作日和周末10分钟内进入奢侈品店的人数，发现数据波动不大，每天都有人排队，想吃就吃，想喝就喝，想买就买，没问题。

罗湖万象城周末排队▼

所以小企业主们，别再编故事了，不是我们没有钱，而是都存到银行去了！请看@经济日报的这篇文章，老匡认为，高阶生意还是可以做的，有钱人的消费不受影响，只是比较喜欢存钱或者不太舍得花大钱投资而已，你家店一年花几十万块钱问题不大。

发现八：69％的商店根本不做任何网上促销！

幸存的444家街边店、社区店、写字楼店中，69%没有开通美团、大众点评、抖音团购等线上服务。进一步观察发现，这些店铺大多是个体户或者夫妻小店，服务刚需。对于消费而言，服务半径小，依靠就近客流，根本不需要更多的线上流量，流量太大反而会影响服务质量。

发现9：请在核酸检测点附近开店！

我们随机调查了6个位于居住区、商业街附近的核酸检测点，发现18:00-21:00晚高峰期间，平均排队人数在100-130人左右，50米半径范围内商铺关门率接近于0，可见核酸检测点足以带来稳定的客流，所以结论就像标题说的，请把店开在核酸检测点附近。

这半年来，我们发现深圳的核酸检测点里，有两种常见的小生意：1、流动摊贩。在核酸检测点摆摊卖零食、水果；2、线下获客。比如金融获客、信用卡获客等。

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