万达集团创始人王健林

万达集团确认接手北京原卓展购物中心、蓝色港湾两大商场的经营权，这是万达时隔多年重返北京核心商圈的大动作。36氪近日探访了解到，受疫情影响及历史遗留问题，两大商业物业的改造升级遭遇困境。

36氪获悉，自2022年5月起，位于北京朝阳区亮马河畔的蓝色港湾交由万达管理，但并未进行大刀阔斧的改造，商场内大部分商户仍未发生改变，荒废已久的19号楼也没有任何建设的迹象。

蓝色港湾的名字也保留下来，没有加入万达元素。此前有消息称万达计划引入自己的连锁院线，但该消息尚未得到万达的证实。6月6日，蓝色港湾影院竹影二东传奇影城曾短暂恢复营业，但因疫情防控，6月14日再次停业。

蓝色港湾自2008年12月起由业主方运营。2016年，时任蓝色港湾执行副总裁的陆超透露，这家位于朝阳公园旁的商场因定位不明确，在运营初期曾遭遇过困难时期。2012年，蓝色港湾主打儿童、餐饮业务，2016年重新调整品牌街定位，主打运动业务，至今，蓝色港湾已引入多家运动品牌和健身机构，其中门店为该品牌在亚洲最大的单体门店。

蓝色港湾东北区域的19号楼已多年未完工，建筑本身也出现破损迹象，大楼附近区域曾被用作临时停车场。2022年3月，在万达商管正式入驻蓝色港湾前，蓝色港湾物业保安部贴出通告，要求所有车辆撤离该区域，并竖起围栏封锁该区域。不过截至目前，还没有工人进入19号楼施工。

在北京海淀区西五环，原卓展购物中心的改造已然开始。36氪6月中旬探访时发现，工人们已经在卓展中心大楼周围架起了围栏，内部拆除工作也在进行中。消防、水电等设施将全部拆除重建。此前，有消息称，这座矗立在北京西部的庞大建筑，将被改造成万达在京的标志性产品——北京五棵松万达广场。

据36氪了解，商场内大部分商家自2019年起已停业，包括北京耀莱成龙影城、星巴克等，目前除少数银行外，其余商铺已清空。

与此同时，卓展中心与部分租户存在租赁纠纷，根据张贴的公告，北京肯德基有限公司、北京必胜客比萨有限公司分别对商场西南侧B1-111、A1-05、B1-112处的房产提出纠纷，两张公告均发布于2022年6月6日。

公开资料显示，卓展中心建筑面积逾34万平方米，是自2009年正式开业以来从未满租的大型箱式购物中心。近年来，该综合体几经易主，包括华熙集团被出售给卓展集团，后者随后迎来蓝色港湾，并更名为蓝色港湾购物中心（五棵松店），但仍难再盘活。

根据万达商管提交的招股书，万达有两种轻资产运营模式：委托管理模式和租赁运营模式。两种模式服务范围相同，但在收入来源和成本上有明显差异。商业管理服务费可以向业主收取，物业管理服务费则按每月每平方米的固定费用收取；租赁运营模式中，运营商与业主签订长期合同，将物业整体出租，再出租给各个商户，这种方式下运营商拥有较大的自主权，其收入还包括商户租金收入。

36氪了解到，房地产商在对旧商业建筑进行改造时，往往采用委托管理的模式。公开信息显示，万达已与蓝色港湾签约，获得卓展中心为期20年的整体运营权，可以推断其应采用委托管理模式。目前蓝色港湾与万达的合作模式尚未进一步披露。

此前，4月1日，建业集团与万达集团签署战略合作协议，通过此次合作，建业以7亿元的价格将旗下数个商业项目的经营权交给万达，经营期限约为10年。28日，鑫苑置业与万达也签署合作协议，双方将在商业管理、资产管理等领域展开合作。2月，万达还接手了山西地产企业天森集团的商业项目。

转型轻资产的万达商管，正在香港上市的路上，4月更新的招股书显示，2021年，万达商管集团实现营收471.05亿元，同比增长20.37%；归属于母公司所有者的净利润为132.92亿元，与上年同期基本持平，与战略投资者的2021年业绩对赌如期完成。

不过，公司2021年公允价值变动收益为53.43亿元，较2020年公允价值变动收益减少11.2亿元；截至2021年末，万达商管资产负债率为70.9%，较上半年的80.4%下降了近10个百分点。

在房地产行业债务违约风险不断上升的背景下，万达是民营房地产开发商中为数不多的“幸存者”。5月，惠誉维持大连万达商业管理集团有限公司的长期外币发行人违约评级（IDR），维持万达商业地产（香港）有限公司的发行人违约评级、高级无抵押评级及有担保美元票据的评级为BB+。

惠誉认为，万达商业的轻资产购物中心将减少其资本支出需求并支撑其短期财务状况。到2021年底，万达商业的轻资产购物中心将达到417家，其中132家由第三方拥有。2022年将有50多家购物中心开业，其中80%以上将采用轻资产模式，即由第三方运营购物中心并获得约30%的租金利润。

作者 | 詹芳阁