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万达集团商业管理平台上市筹备已久，今年以来动作频频。
刘炜/北京
万达商管的上市过程并非一朝一夕。
10月24日，港交所信息显示，万达集团旗下商业运营平台珠海万达商业管理集团有限公司（下称“珠海万达商管”）上市申请材料已到期。
旧材料已经失效，新材料提交也有时间表。10月25日，万达集团一位内部人士向记者透露，“今晚就重新提交了招股说明书。”
2022年4月21日，珠海万达商管首次向港交所提交的上市申请材料正式到期，此后该公司迅速第二次提交招股说明书，然而半年后，第二次提交的上市材料再次到期。
按照公司在港上市的流程，如果公司在原申请到期后的三个月延长期内尽快重新提交申请材料，则不会影响上市进程。
一位接近万达集团的人士向记者表示，“万达商管上市目标已经确定，因为这涉及到前期募资投资的退出问题。他表示，前段时间传闻万达商管已经通过港交所上市聆讯，但因为港股市场持续低迷，万达商管等待合适的窗口期，导致上市材料过期。”
10月24日，港股全天单边下跌，恒生指数收跌6.36%，创2008年10月以来最大单日跌幅。此外，恒生指数自年初以来已累计下跌约35%。这对万达商管的上市构成挑战。
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漫长的上市准备
万达集团商业管理平台上市筹备已久，今年以来动作频频。
近日，10月12日，海尔智家与万达商管集团达成战略合作，据了解，双方将整合各自资源优势，着力打造覆盖美妆、美食、健身等人群的智慧生活场景店。
目前，双方合作已取得重要进展，已锁定全国72家意向入驻商场，计划到2023年完成200家门店入驻目标。在全国475家万达商场中，海尔智家已完成43家卡萨帝门店的入驻。
9月27日，奥克斯地产决定将长沙、青岛、杭州、成都五座奥克斯广场委托给万达商业管理。
据悉，长沙奥克斯广场各商户均收到商业管理公司变更通知，10月1日交接后，将由万达商管负责招商及运营；杭州奥克斯中心已与万达商管达成轻资产输出协议，并于9月14日成立杭州仓前万达广场商业管理有限公司。
此前的4月19日，万达商管相继拿下北京蓝色港湾和北京五棵松卓展购物中心整体经营管理权，二者均以轻资产方式运营，后者也将更名为北京五棵松万达广场。
4月1日，建业地产集团与万达集团签署战略合作协议，建业地产拟将旗下所有商业项目租赁给万达商管或其关联企业，万达商管将全权负责该类商业项目的招商、对外招商、运营及物业管理等工作。
在接手建业部分项目的同时，万达商管还扮演了“白衣骑士”的角色。通过此次合作，建业将获得7亿元，缓解其资金困境。据建业地产2021年年报显示，建业集团商业地产项目2020年收取的租金为1.38亿元，2021年收取的租金为2.03亿元。从这个角度来看，万达10年仅需支付7亿元租金，似乎划算了。
上述人士认为，上市材料失效后，万达商管应该有两个选择，一是继续向港交所递交申请，更新材料，想必一切就绪，只是程序问题。二是不排除回归A股上市的可能，因为证监会刚刚允许房地产涉足较少的公司在A股上市，A股更高的市盈率和流动性更有利于万达商管上市募资，经过多年的上市准备，万达商管应该各方面都做好了准备。
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管理面积行业第一
2021年3月29日，万达商业管理与珠海市政府签署协议，重组后的万达轻资产商业管理公司落户珠海横琴。同时，珠海市国资委出资30亿元人民币参股万达轻资产商业管理公司。
此后，万达引入多位基石投资者，包括腾讯控股、蚂蚁科技集团、中信资本、星际资本、联合人寿、碧桂园服务、金亿全球（碧桂园香港发展有限公司全资子公司）、招商轮船、周大福郑裕彤家族、太盟投资集团等22家企业，6名高管，合计持股21.17%。
投资者并非无所求，万达已与投资者建立对赌协议，承诺2021-2023年实际净利润分别不低于51.9亿元、74.3亿元、94.6亿元，若未实现，大连万达商业及珠海万盈（万达商管股东）将以零对价转让相应数量的股份或向投资者支付现金进行补偿。
招股书显示，2018年、2019年、2020年、2021年上半年，万达商管分别实现营业收入110亿元、134亿元、172亿元、106亿元，实现净利润20亿元、12亿元、11亿元、6.56亿元。
近年来，万达商管面积逐年增加。截至2021年6月底，万达商管商业广场380家，总建筑面积5420万平方米，其中独立第三方商业广场106家，占在管商业广场总数的27.9%。同时，万达商管还有162个储备项目，其中独立第三方项目133个。
根据Frost&统计数据，万达商管建筑面积已超过第二至第十名的总和。
接近港交所的人士表示，由于目前港股市场低迷，万达商管的上市前景仍面临一定压力。可比公司还有万科云，后者也在港上市，但发行价低于IPO发行价。这是因为前者的业务是购物中心租赁及管理，对经济形势的敏感度更高，面临的经营困难和挑战也更大。
上述接近万达集团的人士表示，万达商管是一家定位商业管理公司，同时经营物业管理业务的企业，其商业逻辑与纯物业管理公司有较大区别。另外，作为物业管理公司的万物云破发，与物业管理板块的理性回调以及其本身过高的发行价有关。万达商管作为商业管理概念股上市，如果发行价合理，或许并不存在破发风险。