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01
越南的房屋已经疯了。
根据越南建设部的一份报告，2022 年第一季度，河内、胡志明市、岘港、海防、平阳、同奈和庆和等 8 个地区的房价涨幅相当高。
在胡志明市：
房价已达到 10 年新高;
这
商品房平均价格达到每平方米 3,300 美元，比上季度增长 8%，比去年同期增长 27%;
其中，“民”级商品房价格已接近每平方米1.7万元，联排别墅价格已升至每平方米5.7万元至8.6万元。
河内：
住宅价格比去年同期上涨了 20~25%，河内以西地区涨幅高达近 35~74%;
公寓出售和出租价格较上一季度上涨 5~8%;
土地价格比去年同期上涨了 20~25%。
S 姐忍不住感叹：越南，值得你。
02
为什么越南会这样崛起？
让我们回到房地产市场分析中的旧三件事——“人、地、钱”——来看看。
人口
越南 9700 万人（2020 年）;
首都河内，510 万（2022 年）;
最大的城市胡志明市，拥有 910 万人口（2022 年）。
土地
河内面积3340平方公里，人口密度：1527人/平方公里;
胡志明市面积 2,094 平方公里，人口密度为每平方公里 4,346 人。
（与上海相比，03,930 人/公里）。
经济
2022 年第一季度，越南进出口总额达到 1760 亿美元，同比增长 14.4%;
主要机构对越南 6 年和 2022 年的经济增长给出了 2023% 以上的预测。
由此可见，越南人口红利丰富，城市人口密集，经济发展潜力巨大。
总体而言，越南房价的上涨并非无中生有。
但有些点很容易被忽视
1. 房价波动很大
越南房价的波动更为明显。
在 07 年的全球次贷危机中，许多城市的房价下跌了 40% 以上，越南的房价几乎下跌了一半。
2. 买房的杠杆很小
越南当地人在买房时习惯于全额付款，很少贷款。
外国人在越南购买期房需要 10~30% 的首付，剩余的房款需要在半年至两年内付清。
此外，越南银行几乎不向外国人发放贷款。
所以如果你想在越南买房子，你必须有很多钱，因为你几乎没有杠杆可以使用。
3. 外国人的小财产权
外国人不仅不能在越南买地，而且他们可以买的公寓仍然是 50 年的小产权。但对于同一套公寓，当地人将其作为永久业权购买。
这有点财产歧视。
4. 追高有风险
如果你两年前在越南买了房子，你现在应该偷走喜悦。
但如果你现在想进去，S 姐建议你三思而后行。
毕竟，现在越南的房价处于高位，此时追高价不仅是事后的想法，而且很容易落得重，给人一个接机人。
除了房价上涨，还存在风险。从价值投资的角度来看，越南房价的上涨导致安全边际降低，投资价值略有折让。
当然，缺陷并不隐瞒，越南的房地产仍然值得期待。
说实话，S 姐很高兴看到越南地产打了这场翻河仗。
因为越南的房子也是我们访问的主要国家之一。
Sweet Zone 坚持价值投资的理念，更关注未来的增长趋势，因此我们从一开始就关注全球经济的未来——东南亚。
拥有近 7 亿人口的东南亚 10 国东盟国家（文莱、柬埔寨、印度尼西亚、老挝、马来西亚、缅甸、菲律宾、新加坡、泰国、越南）正在成为世界上重要的经济体，拥有巨大的蓝海市场。
在东南亚，吉隆坡、新加坡、曼谷等城市，人均GDP超过8000美元，房价已经非常昂贵
柬埔寨、文莱、老挝和缅甸城市人口密度不足，经济基础差。
然而，越南的支付方式还不够宽松，房价在历史上波动很大。
所以，最后，我们来到了菲律宾的首都马尼拉。
03
让我们仔细看看菲律宾马尼拉的房地产市场是什么样的。
疫情前，菲律宾经济增速连续八年保持在 6% 以上。
菲律宾 2021 年的经济增长率为 5.7%，仅次于新加坡，领先于东南亚其他国家。
在东盟国家 2022 年经济增长预测中，菲律宾也取得了不错的成绩，均在 6% 以上，继续领先其他东南亚国家。
还记得前面提到的越南最大的城市胡志明市，它的人口密度比上海还高吗？
在马尼拉面前，胡志明市不得不低头。
因为马尼拉的面积只有上海的 1/10，而核心区的人口高达 1400 万，所以人口密度是上海的 5 倍。甚至是香港人口密度的 2.5 倍。
让我们来看看马尼拉的住房供应情况：
目前，马尼拉只有不到 500,000 套房屋。在如此拥挤的马尼拉，房子不够住。
因此，住房的供需之间存在巨大差距。
稀缺性是昂贵的，你可以想象在马尼拉买房子有多贵。
根据菲律宾房地产咨询公司 LCP 2022 年第一季度报告，即使在疫情导致近两年的经济衰退后，马尼拉大都会 CBD 的地板价格仍然呈现持续稳定的上涨。
（楼面价格 = 地价 / 建筑面积，代表土地价值和部分房屋成本）。
这
马尼拉大都会主要CBD的地板价格已达到9%以上的五年复合增长率。
在 2002~2018 年的 17 年间，马尼拉的房价经历了 3.53 倍的上涨，复合年增长率为 7.7%，年均增长率为 15%。
菲律宾经济的快速发展导致了中产阶级的壮大。
根据菲律宾统计局的数据，2015 年，菲律宾中产阶级家庭的比例达到 46.8%，中产阶级人口达到 40.5%。
根据 2016 年生效的菲律宾 25 年长期愿景，到 2040 年，菲律宾的人均收入将增加两倍;不再有穷人，一个繁荣的中产阶级社会。
不断壮大的中产阶级不仅是该国的主要生产者和消费者，也是最重要的购房者群体。
在签署 CREAT 法案和开放零售贸易法案后，菲律宾于今年 3 月签署了《外国投资法》和《公共服务法》的修正案。
通过公司税改革和对外国投资开放，菲律宾将成为“最具吸引力的投资目的地”之一。
2021 年第四季度，菲律宾批准的外国投资总额达到 1334.7 亿比索，是上年同期的三倍。
中国互联网公司（腾讯、阿里巴巴、华为、中国电信等）纷纷落户菲律宾，美国也选择菲律宾作为东南亚战略发展的落脚点。
2017 年，菲律宾政府启动了“Big Build， Build Build”基础设施投资计划，将在六年内投资 8.4 万亿比索（约合 1.16 万亿元人民币），在全国范围内建设基础设施。
2022 年，将完成 7 个旗舰项目，总长度为 59.1 公里。
未来将有 8 个项目，总长度为 103.1 公里。
在经历了中国房价的飞涨之后，没有买房的人想买房子，买了房子的人想买更多。
房子作为城市的原始存量，代表着城市的发展前景。买房就是拿到一张票，有机会赶上城市发展的红利。
从现在来看，东南亚是未来 20 年世界经济引擎。
随着全球资本涌入东南亚，越南的崛起只是一个开始。
相比于暴涨的越南，菲律宾马尼拉作为仍蛰伏在投资者眼皮底下的巨龙，拥有更多的潜在机会。
随着菲律宾经济的复苏，房地产爆款的转折点越来越近，现在是最好的时机。
当菲律宾飞涨时，就像现在越南压倒性的房价一样，你知道到时候再布局已经太晚了。
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